Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Выборгского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу 2-2144/2018, которым ФИО1 отказано в удовлетворении иска к обществу с ограниченной ответственностью «Петербург-Истейт» о признании права собственности на земельный участок.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда ФИО11, возражения представителя ПАО «Банк Уралсиб» - ФИО5 действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ сроком до ДД.ММ.ГГГГ, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

ФИО1 обратился в Выборгский городской суд <адрес> с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Петербург-Истейт» в котором просил признать за ним право собственности на земельный участок № площадью 2071 кв.м с кадастровым номером 47:01:17-04-003:0013, расположенный по адресу: <адрес>, МО «Первомайское сельское поселение», <адрес>.

В обоснование заявленных требований ФИО1 указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ООО «Петербург-Истейт» заключен договор инвестирования, согласно которому застройщик обязался обеспечить выполнение работ по строительству загородного жилого дома общей площадью 381 кв.м на земельном участке № общей площадью 2071 кв.м с кадастровым номером 47:01:17-04-003:0013, расположенном по адресу <адрес>, МО Первомайское сельское поселение, <адрес>, и передать инвестору завершенный строительством объект по акту приема передачи, а инвестор обязался осуществить инвестирование указанных работ, выкупить у застройщика земельный участок, оплатить его стоимость. Срок реализации инвестиционного проекта, включая ввод объекта строительства в эксплуатацию, определен до ДД.ММ.ГГГГ.

Истец выполнил свои инвестиционные обязательства и внес платеж в качестве обеспечения исполнения своих обязательств по заключению основного договора купли-продажи земельного участка в размере 10 355 500 рублей.

Согласно условиям договора инвестирования момент возникновение права собственности на земельный участок обусловлен наступлением одного из двух условий: 1) заключение договора купли-продажи после выполнения сторонами условий договора инвестирования; 2) с момента направления инвестором требования о заключении основного договора купли-продажи в связи с неисполнением ответчиком обязательств по вводу объекта строительства в эксплуатацию в установленный договором срок.

Поскольку в установленный срок объект строительства в эксплуатацию введен не был, в адрес ответчика направлено требование о передаче построенного на земельном участке объекта недвижимости, степень готовности которого составила 90%.

ДД.ММ.ГГГГ ответчик передал ФИО1 по акту приема-передачи земельный участок и незавершенный строительством объект в соответствии с техническим планом.

Истец ссылается на то обстоятельство, что постановлением судебного пристава-исполнителя <адрес> отдела УФССП России по СПб в рамках исполнительного производства №-ИП наложен запрет на осуществление регистрационных действий перехода права собственности на спорный земельный участок в связи с наличием судебного спора между ПАО «Банк Уралсиб» (взыскатель) и ООО «Петербург-Истейт» (должник).

Имеющаяся обеспечительная мера является препятствием для реализации истцом права собственности на земельный участок, стоимость которого оплачена в полном объеме, в связи с чем истец просил судебной защиты нарушенного права по избранному способу.

В судебном заседании суда первой инстанции представители ФИО1 - ФИО6 и ФИО7, заявленные требования поддержали, просили удовлетворить.

Представитель ООО «Петербург-Истейт» в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Представитель третьего лица ПАО «Банк Уралсиб» ФИО8, в судебном заседании возражал против удовлетворения иска.

Третье лицо - Управление федеральной службы судебных приставов по Санкт–Петербургу в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Решением Выборгского городского суда ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГФИО1 в удовлетворении иска отказано.

ФИО1 не согласился с законность и обоснованностью постановленного решения суда, представил апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять новое решение. Податель жалобы ссылается на нарушение судом норма материального права. Полагает, что судом необоснованно не приняты во внимание представленные в дело доказательства предъявления требований к ответчику по передаче имущества, оплаченного по договору инвестирования. Также заявитель оспаривает вывод суда о наличии у ПАО «Банк Уралсиб» права залогодержателя на спорный земельный участок, поскольку судом неверно применены положения ст. 334 ГК. ФИО1 ссылается на ошибочность вывода суда об избрании неверного способа защиты нарушенного права, поскольку истец приобрел право собственности на спорный земельный участок с момента направления ответчику требования о передаче объекта недвижимости в соотвествии с условиями договора.

Проверив дело, обсудив доводы жалобы и возражений, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

Как следует из материалов дела ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Петербург-Истейт» и ФИО1 заключен договор инвестирования №, по условиям которого застройщик (ООО «Петербург-Истейт») обязался обеспечить выполнение работ по строительству загородного жилого дома общей площадью 381 кв.м на земельном участке № общей площадью 2071 кв.м с кадастровым номером 47:01:17-04-003:0013, расположенном по адресу: <адрес>, МО «Первомайское сельское поселение», <адрес>, передать инвестору (ФИО1) завершенный строительством объект по акту приема передачи, а инвестор обязался осуществить инвестирование указанных работ, выкупить у застройщика земельный участок, оплатить его стоимость (п. 1.3, 1.5, 3.7.3 Договора).

Срок реализации инвестиционного проекта, включая ввод объекта строительства в эксплуатацию, с учетом дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору, был определен до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 4.1 договора размер инвестиций в строительство объекта определяется из расчета 26 000 рублей за каждый 1 кв.м общей площади объекта и всего составляет 9 906 000 рублей.

Истец выполнил свои инвестиционные обязательства путем осуществления полной оплаты по договору уступки права требования № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 5.3.3 договора уступки стоимость земельного участка определяется из расчета 5 000 рублей за каждый 1 кв.м общей площади участка и всего составляет 10 355 500 рублей.

Согласно п. 5.2 договора инвестирования, до заключения договора купли-продажи земельного участка договор в части регулирования земельных отношений признается предварительным договором купли-продажи земельного участка.

Истец выполнил обязательства в соответствии с п. 5.4 договора по внесению обеспечительного платежа исполнения своих обязательств по заключению основного договора купли-продажи земельного участка в размере 10 355 500 рублей путем осуществления полной оплаты по договору уступки права требования № от ДД.ММ.ГГГГ.

В установленный срок объект строительства в эксплуатацию не введен.

В соответствии с п. 5.12 договора в случае, если объект не будет введен в эксплуатацию при отсутствии вины инвестора в течении 1 месяца после истечения срока, определенного договором, инвестор имеет право требовать заключения с ним основного договора купли-продажи земельных участков.

В связи с тем, что объект строительства не был введен в эксплуатацию в установленный срок, ДД.ММ.ГГГГ истец направил ответчику претензию в соответствии с п. 5.12 договора с требованием заключить основной договор купли-продажи земельного участка № общей площадью 2071 кв.м с кадастровым номером 47:01:17-04-003:0013, расположенного по адресу: <адрес>, МО «Первомайское сельское поселение», <адрес>.

В соответствии с техническим планом объекта незавершенного строительства степень готовности объекта незавершенного строительства составляет 75%, степень готовности объекта незавершенного строительства относительно договора составляет 90%.

ДД.ММ.ГГГГФИО1 вновь потребовал передать ему незавершенный результат строительства и Земельный участок.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Петербург-Истейт» и ФИО1 подписан акт приема-передачи земельного участка и незавершенного результата строительства в соответствии с техническим планом объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ.

Разрешая заявленные требования и отказывая в их удовлетворении, суд первой инстанции, ссылаясь на положения статей 398, 421, 429, 454, 455, 487, 551, 556 ГК РФ, с учетом разъяснений, изложенных в пунктах 2, 5, 8 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», пришел к выводу о том, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, поскольку истцом не было в установленный договором срок направлено требование по передаче имущества, а также в связи с отсутствием доказательств уклонения ответчика от государственной регистрации перехода права собственности на спорный земельный участок. Кроме того, суд указал на наличие обременения в отношении спорного имущества, что лишает истца права на оформление участка в собственности.

Соглашаясь с выводом суда первой инстанции об отсутствии правовых оснований для признания за истцом права собственности на земельный участок, судебная коллегия считает необходимым указать следующее.

В соответствии со статьей 487 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом (пункт 3).

В силу разъяснений, содержащихся в абзаце 2 пункта 5 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРН.

Как разъяснено в абзаце 6 пункта 5 вышеуказанного Постановления, если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя, либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРН, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее, а также возмещения причиненных ему убытков.

Представленные по делу доказательства свидетельствует о том, что указанное в договорах сторон имущество на момент предъявления истцом требований о передаче спорного имущества по договору инвестирования № от ДД.ММ.ГГГГ не находится в фактическом пользовании ответчика, в связи с чем ООО «Петербург-Истейт» не могло подписать акт приема передачи спорного недвижимого имущества ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно материалам дела договор инвестирования между сторонами заключен ДД.ММ.ГГГГ.

В установленный договором срок объект инвестирования не был передан покупателю, что в ходе судебного разбирательства сторонами не оспаривалось.

Первоначальное требование о передаче имущества ФИО1 направлено в адрес застройщика ООО «Петербург-Истейт» ДД.ММ.ГГГГ.

Решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу А56-20045/2014 с ООО «Петербург-Истейт» в пользу ПАО «Банк УралСиб» взыскана кредитная задолженность в размере 198 878 694 рубля 44 копейки.

Во исполенние указанного решения на основании постановления судебного пристава-исполнителя <адрес> отдела СП УФССП по Санкт-Петербургу ФИО9 о запрете регистрационных действий в отношении объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ№-ИП в отношении земельного участка № площадью 2071 кв.м с кадастровым номером 47:01:17-04-003:0013 зарегистрирован запрет на совершение регистрационных действий (номер/дата государственной регистрации 47-47/015-47/015/015/2015- 140/4 от ДД.ММ.ГГГГ).

С учетом наложения запрета на совершение регистрационных действий в отношении спорного земельного участка в 2015 году, т.е. еще до направления первоначального требования ФИО1 в 2017 году о заключении основного договора купли-продажи земельного участка №, у Банка в силу п. 5 ст. 334 ГК РФ в отношении указанного имущества возникли права и обязанности залогодержателя, а также преимущественное право перед иными кредиторами ООО «Петербург-Инстейт» удовлетворить свои требования за счет обращения взыскания на него.

В силу пункта 5 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не вытекает из существа отношений залога, кредитор или иное управомоченное лицо, в чьих интересах был наложен запрет на распоряжение имуществом (статья 174.1), обладает правами и обязанностями залогодержателя в отношении этого имущества с момента вступления в силу решения суда, которым требования таких кредитора или иного управомоченного лица были удовлетворены. Очередность удовлетворения указанных требований определяется в соответствии с положениями статьи 342.1 настоящего Кодекса по дате, на которую соответствующий запрет считается возникшим.

Решением Арбитражного суда <адрес> и <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу №А56-12241/2018 по иску ПАО «Банк УралСиб» к ООО «Петербург-Истейт» на земельный участок № площадью 2071 кв.м с кадастровым номером 47:01:17-04-003:0013, расположенный по адресу: <адрес>, МО «Первомайское сельское поселение», <адрес> обращено взыскание.

Постановлением тринадцатого Арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ по апелляционным жалобам ответчика ООО «Петербург-Истейт» и третьего лица ФИО1 решение Арбитражного суда <адрес> и <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу А56-12241/2018 отменено в связи с переходом к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции, но принято новое решение, которым исковые требований ПАО «Банк УралСиб» удовлетворены, обращено взыскание на земельный участок ООО «Петербург-Истейт» с кадастровым номером 47:01:17-04-003:0013, расположенный по адресу: <адрес>, МО «Первомайское сельское поселение», <адрес>, уч. 4.

Согласно ч. 3 ст. 61 ГПК РФ при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

В рамках настоящего дела ФИО1 основывает свои требования к ООО «Петербург-Истейт» исключительно на том обстоятельстве, что у него в силу условий договора инвестирования, согласно которым после направления требования о заключении основного договора купли-продажи объектов недвижимости(5,12), возникло право собственности на земельный участок № площадью 2071 кв.м с кадастровым номером 47:01:17-04-003:0013.

Между тем в рамках дела А56-12241/2018, в котором непосредственно принимал участие ФИО1, тринадцатым Арбитражным апелляционным судом установлено, что на момент рассмотрения дела собственником спорного земельного участка является ООО «Петербург-Истейт», доказательств тому, что на земельном участке возведен объект капитального строительства, принадлежащий третьим лицам, не представлено, поскольку технический план и разрешение на строительство выданное ответчику, а также договор инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ№ и акт приема-передачи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, к таковым доказательствам не относится.

Таким образом, обстоятельства отсутствия права истца на спорный земельный участок уже были установлены вступившим в законную силу постановлением Тринадцатого Арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу А56-12241/2018, имеющим для ФИО1 в силу ст. 61 ГПК РФ преюдициальное значение.

Учитывая изложенное, а также в силу п. 5 ст. 334 ГК РФ, п. 3 ст. 61 ГПК РФ ФИО1 утратил предоставленное п. 3 ст. 487 ГК РФ право требования по договору инвестирования передачи оплаченного товара еще в 2015 году, что свидетельствует о возможности реализации нарушенного права в рамках заключенного между сторонами договора путем предъявления требования к ООО «Петербург-Истейт» о возврате оплаченной по договору денежной суммы.

Принимая во внимание установленные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к верному выводу об избрании истцом ненадлежащий способ защиты права и отказал ФИО1 в удовлетворении заявленных требований.

Судебная коллегия полагает, что при разрешении заявленного спора суд правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, произвел полную и всестороннюю оценку представленных в дело доказательств, применил нормы материального права, подлежащие применению к возникшим правоотношениям, и постановил законное решение, оснований для отмены которого не имеется.

Доводы апелляционной жалобы основаны на ошибочном толковании норм материального права и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции, не содержат доказательств, опровергающих выводы суда.

Руководствуясь статьями 327.1, 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

определила:

решение Выборгского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Судья ФИО10