Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске апелляционную жалобу представителя ответчиков ФИО1, апелляционное представление прокурора Яковлева А.Г. на решение Октябрьского районного суда г.Томска от 22 декабря 2016 года

по делу по иску общества с ограниченной ответственностью «Соцсфера» к ФИО2, ФИО3 о расторжении договора коммерческого найма, выселении, возложении обязанности сняться с регистрационного учета, встречному иску ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Соцсфера», открытому акционерному обществу «Территориальная генерирующая компания № 11», ФИО4 о признании договора коммерческого найма незаключенным, признании договора найма жилого помещения действующим на условиях социального найма, взыскании компенсации за фактическую потерю времени,

заслушав доклад председательствующего, пояснения представителя ООО «Соцсфера», представителя Ф.В.ВБ. ФИО5, возражавшую против удовлетворения апелляционной жалобы, ФИО2, ФИО3, их представителя К.И.ВБ., поддержавших апелляционную жалобу, прокурора Кофман Е.Г., поддержавшего апелляционное представление,

установила:

общество с ограниченной ответственностью «Соцсфера» (далее – ООО «Соцсфера») с учетом уточнения требований обратилось в суд с иском к ФИО2, ФИО3, просило расторгнуть договор коммерческого найма жилого помещения № 018-О от 01.01.2004, выселить ответчиков из квартиры, расположенной по адресу: /__/, обязать сняться с регистрационного учета (т.1 л.д.5-6, т.3 л.д.89).

В обоснование указано, что ФИО2, проживая в спорной квартире, не оплачивает коммунальные платежи, найм, в связи с чем образовалась задолженность. Решением Октябрьского районного суда г. Томска от 08.09.2015 в иске о расторжении договора коммерческого найма и выселении ФИО2 по основанию неисполнения обязанностей нанимателя отказано, но ФИО2 предупрежден судом о необходимости погасить образовавшуюся задолженность за найм жилого помещения по адресу: /__/ до 01.06.2016, предупрежден о недопущении нарушения порядка оплаты за жилое помещение в будущем, о возможном расторжении договора коммерческого найма жилого помещения с выселением без предоставления другого жилого помещения при повторном обращении наймодателя в случае не устранения допущенных нарушений до истечения установленного срока. ФИО2 решение суда не исполнил, задолженность перед ООО «Соцсфера» за 2013-2015 годы не погасил. По состоянию на 01.04.2016 задолженность ФИО2 составляет 130240,23 руб.

ФИО2 обратился в суд со встречным иском к ООО «Соцсфера», в котором с учетом уточнения заявленных требований и привлечения в качестве соответчиков открытого акционерного общества «Территориальная генерирующая компания № 11» (далее – ОАО «ТГК-11»), ФИО4 просил признать договор коммерческого найма жилого помещения № 018-О от 01.01.2004 незаключенным, признать договор найма жилого помещения № 172 от 01.07.2003 незаключенным (т.1 л.д.150); признать договор найма жилого помещения № 172 от 01.07.2003 действующим на условиях социального найма (т.3 л.д.69), взыскать с ООО «Соцсфера» компенсацию за фактическую потерю времени в сумме 15000 руб., судебные расходы на уплату государственной пошлины в размере 600 руб.

В обоснование указал, что 01.12.2003 ОАО «Томскэнерго», единственным акционером, было учреждено ОАО «Соцсфера» (дочернее предприятие). 01.01.2004 между ним и ОАО «Соцсфера» подписан договор коммерческого найма жилого помещения № 018-О. На момент подписания указанного договора собственником здания по адресу: /__/ являлось ОАО энергетики и электрификации «Томскэнерго». Право собственности от ОАО «Томскэнерго» перешло к ОАО «Соцсфера» на основании решения учредителя и акта передачи имущества лишь 26.03.2004. Поскольку на момент подписания договора коммерческого найма № 018-О от 01.01.2004 ОАО «Соцсфера» не являлось собственником квартиры (дома) и не имела права на заключение указанного договора, в котором также отсутствует цена найма, а полномочия руководителя на подписание такого договора не подтверждены, считает спорный договор коммерческого найма жилого помещения незаключенным. Кроме того, полагает, что право на передачу имущества в наем имеет только собственник, такое право не может быть передано другому лицу отдельно от права собственности, исключением является доверительное управление недвижимым имуществом. К тому же наниматель не давал своего согласия на перевод обязанностей с ФИО4 на ООО «Соцсфера». В связи с чем представленное соглашение о передаче прав и обязанностей по договору найма не может рассматриваться как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее право истца быть основным наймодателем. Истец является ненадлежащим, поскольку представленные агентский договор и соглашение о передаче прав и обязанностей по договору найма не свидетельствуют о наличии специального права на обращение в суд с настоящим иском (т. 3 л.д.91-94).

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску, ответчика по встречному иску ООО «Соцсфера», представитель ответчика по встречному иску Ф.В.ВБ. ФИО5 поддержала заявленные требования по основаниям, изложенным в иске, встречный иск не признала, заявив о пропуске срока исковой давности для обращения со встречными исковыми требованиями.

Ответчики по первоначальному иску, истцы по встречному иску ФИО2, ФИО3 и их представитель ФИО1 в судебном заседании исковые требования не признали, встречные исковые требования поддержали по основаниям, изложенным во встречном иске.

Прокурор Яковлев А.Г. в своем заключении считал необходимым в удовлетворении исковых требований и встречных исковых требований отказать.

Дело рассмотрено в отсутствие ответчиков по встречному иску ОАО «ТГК-11», ФИО4, представившей в суд заявление, в котором встречные исковые требования не признала.

Решением Октябрьского районного суда г.Томска от 22.12.2016, с учетом определения Октябрьского районного суда г.Томска от 01.03.2017, определения Октябрьского районного суда г.Томска от 25.05.2017, на основании п.2 ст. 1, п.1 ст. 11, ст.195, ст. 196, п.2 ст. 199, п.1 ст. 200, п.1, 2 ст. 209, ст. 392.1, ст. 392.2, ст. 421, ст. 422, п.1 ст. 432, п.1 ст. 671, ст. 678, п.2 ст. 687, ст. 688, п.1 ст. 1005, ст. 1011 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч.1 ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации, ч.2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации исковые требования ООО «Соцсфера» к ФИО2, ФИО3 удовлетворены, договор коммерческого найма жилого помещения от 01.01.2004 № 018-О, заключенный между ООО «Соцсфера» и ФИО2, расторгнут; ФИО2, ФИО3 выселены из жилого помещения, расположенного по адресу: /__/; указано, что решение является основанием для снятия ФИО2, ФИО3 с регистрационного учета в жилом помещении, расположенном по адресу: /__/. В удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 к ООО «Соцсфера», ОАО «ТГК № 11», ФИО4 отказано.

Дополнительным решением Октябрьского районного суда г.Томска от 25.05.2017 на основании ст. 56, 88, 94-100, ч.5 ст. 198, ч.1 ст. 201 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в удовлетворении требований ФИО2 о взыскании расходов за фактическую потерю времени отказано. С ФИО2, ФИО3 в пользу ООО «Соцсфера» взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 руб. с каждого.

В апелляционной жалобе представитель ответчиков по первоначальному иску, истцов по встречному иску ФИО2, ФИО3 ФИО1 просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ООО «Соцсфера» отказать, встречные исковые требования удовлетворить.

Выражает несогласие с выводом суда о том, что ООО «Соцсфера» является надлежащим истцом. Считает, что наймодателем может являться только собственник жилого помещения, а переход прав по договору найма возможен только в порядке универсального правопреемства. На момент обращения с иском о защите нарушенного права ООО «Соцсфера» собственником спорного жилого помещения не являлось. ООО «Соцсфера» также не могло выступать в качестве истца, действующего в интересах ФИО4, так как по сделкам, заключенным от имени агента, права и обязанности приобретает агент.

Указывает на противоречия условий агентского договора от 22.07.2016 условиям соглашения о передаче договора коммерческого найма жилого помещения от 22.07.2016, в связи с чем считает данные сделки ничтожными.

Ссылается на то, что переход права собственности на спорное жилое помещение в пользу ФИО4 не повлекло возникновение у последней права требования от ФИО2 исполнения решения Октябрьского районного суда г.Томска от 08.09.2015 о взыскании задолженности и расторжения договора найма.

Считает, что к спорным правоотношениям положения ст. 392.1, 392.2 ГК РФ не применимы, поскольку данные нормы регулируют правоотношения, возникающие из долговых обязательств.

Выражает несогласие с выводом суда о применении срока исковой давности по встречным исковым требованиям, так как о нарушенном праве ФИО2 стало известно 23.11.2013 после принятого судебной коллегией по гражданским делам Томского областного апелляционного определения по делу № 33-3473/2013.

В дополнениях к апелляционной жалобе ФИО2 ссылался на доводы, аналогичные доводам апелляционной жалобы. Дополнительно указал на несогласие с выводом суда о том, что спорное жилое помещение не являлось специализированным жилым помещением, так как жилой дом по адресу: /__/, изначально строился в качестве общежития ТЭЦ-3, а спорная квартира была предоставлена ему (ФИО2) и его жене ФИО3 как работнику ОАО «Томскэнерго». Решением Октябрьского районного суда г.Томска от 11.07.2013 установлено, что жилой дом по указанному адресу относится к общежитию.

Указывает на то, что поскольку договор найма жилого помещения №172 от 01.07.2003 был заключен без установления срока, то он обладает правами и обязанностями нанимателя данного жилого помещения. Доказательств возникновения между ООО «Соцсфера» и ним отношений по договору коммерческого найма не представлено, договор коммерческого найма № 018-О от 01.01.2004 не подтверждает возникновение новых жилищных правоотношений.

Судом не исследован вопрос об условиях расторжения договора найма жилого помещения от 01.07.2003 № 172, которые предусматривали расторжение договора в случае увольнения нанимателя из ОАО «Томскэнерго», гибели предмета договора либо смерти нанимателя. Однако ни одно из указанных условий не наступило.

Считает, что ответчики проживают в спорном жилом помещения на условиях договора найма от 01.07.2003 № 172, а договор коммерческого найма жилого помещения от 01.01.2004 № 018-О лишь пролонгировал действие данного договора, не меняя его правовую природу, предмет и условия.

Указывает на то, что на момент подписания договора от 01.01.2004 пользование жилыми помещениями в общежитиях на условиях коммерческого найма законодательством не предусматривалось, в связи с чем договор коммерческого найма жилого помещения от 01.01.2004 № 018-О является ничтожной сделкой.

Ссылается на то, что ОАО «Томскэнерго» передал ОАО «Соцсфера» право распоряжения жилыми помещениями по адресу: /__/, с нарушением Указа Президента Российской Федерации от 10.01.1993 № 8 «Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий».

Считает, что смена собственника жилого помещения не влечет изменения или расторжения ранее заключенного договора. Для расторжения договора социального найма требуется письменное согласие других членов семьи нанимателя, однако К.Л.ВБ. такого согласия не давала, как и не давала согласия на заключение договора коммерческого найма спорного жилого помещения. Договор социального найма жилого помещения от 01.07.2003 № 172 в установленном законом порядке не расторгался, является действующим и обязательным для правопреемников наймодателя.

В дополнениях к апелляционной жалобе ФИО3 требования апелляционной жалобы поддержала по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе и дополнениям к ней ФИО2 Дополнительно указала, что в случае оставления решения суда первой инстанции без изменения необходимо предоставить отсрочку исполнения решения суда, поскольку ответчики права пользования иным жилым помещением не имеют, находятся в тяжелом материальном положении.

В апелляционном представлении прокурор Яковлев А.Г. просит решение суда в части удовлетворения исковых требований ООО «Соцсфера» отменить, производство по гражданскому делу прекратить, указав, что ООО «Соцсфера» не является надлежащим истцом, поскольку не уполномочено действовать в интересах собственника спорного жилого помещения ФИО4 по иску о расторжении договора коммерческого найма и выселении. Заключенный между ФИО4 и ООО «Соцсфера» агентский договор и дополнительное соглашение к нему такими полномочиями ООО «Соцсфера» не наделяет, поскольку агентский договор наделяет ООО «Соцсфера» правом совершить комплекс юридических действий от имени ФИО4

В возражениях на апелляционные жалобу, представление представитель истца по первоначальному иску, ответчика по встречному иску ООО «Соцсфера», представитель ответчика по встречному иску ФИО4 ФИО5 просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу и апелляционное представление – без удовлетворения.

В соответствии с требованиями ч.3 ст. 167, ст. 327 ГПК РФ судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика по встречному иску ФИО4, ОАО «ТГК-11», надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по правилам ч.1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия оснований для его отмены не нашла.

Как видно из дела, 24.07.1997 ФИО2 принят на работу в цех централизованного ремонта Томской ТЭЦ-3 ОАО «Томскэнерго» (правопреемника государственного предприятия Томское производственное объединение энергетики и электрификации «Томскэнерго»), которое 29.08.2007 реорганизовано в форме присоединения к ОАО «Территориальная генерирующая компания № 11».

01.07.2003 ОАО «Томскэнерго» в лице директора ТЭЦ-3 и ФИО2 подписан договор № 172 найма жилого помещения – комнаты, площадью 8,7 кв.м, в /__/ по адресу: /__/, предоставленной нанимателю за плату во временное владение и пользование на период его работы в системе ОАО «Томскэнерго».

Согласно договору коммерческого найма жилого помещения № 018-О от 01.01.2004 ответчик ОАО «Соцсфера» предоставил истцу ФИО2 и членам его семьи (супруге ФИО3) комнату, площадью 8,7 кв.м, в квартире /__/ за плату во временное владение и пользование для проживания в нем на период работы в системе ОАО «Томскэнерго» без права выкупа.

С 12.08.2003 по настоящее время ФИО2 зарегистрирован по месту жительства в квартире /__/, общей площадью /__/ кв.м, совместно с ним в квартире проживает и зарегистрирована ФИО3 (жена).

ООО «Соцсфера» в результате передачи ОАО «Томскэнерго» жилого дома по /__/ в /__/ в уставный капитал ОАО «Соцсфера», впоследствии реорганизованного в ООО «Соцсфера», являлось собственником спорной квартиры до ее отчуждения 22.07.2016 ФИО4

22.07.2016 между ФИО4 и ООО «Соцсфера» заключено соглашение, с учетом дополнительного соглашения от 06.10.2016, по которому ФИО4 передала обществу права и обязанности наймодателя по договору коммерческого найма жилого помещения (по /__/) №018-О от 01.01.2004 (т.1 л.д.134, 138).

22.07.2016 между ФИО4 и ООО «Соцсфера» заключен агентский договор, по которому ФИО4 поручила обществу за вознаграждение от своего имени, но за счет ФИО4 совершить комплекс юридических и иных действий в интересах ФИО4, направленных на расторжение договора коммерческого найма от 01.01.2004 №018-О в отношении жилого помещения /__/ по /__/ в /__/ (т.1 л.д.147).

В 2015 году ООО «Соцсфера» обратилась в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора коммерческого найма жилого помещения по /__/ от 01.01.2004 №018-О, поскольку ответчик в период с 2013 по 2015 годы систематически нарушает порядок и условия оплаты найма жилого помещения, в связи с чем сформировалась задолженность в размере 78324,74 руб.

Решением Октябрьского районного суда г.Томска от 08.09.2015, с учетом определения об исправлении описки от 13.10.2015, ООО «Соцсфера» отказано в иске к ФИО2 о расторжении договора коммерческого найма жилого помещения по /__/ от 01.01.2004 №018-О, последний предупрежден о необходимости погасить задолженность за найм жилого помещения до 01.06.2016, о недопущении нарушения порядка оплаты за жилое помещение в будущем, о возможном расторжении договора коммерческого найма жилого помещения с выселением без предоставления другого жилого помещения по повторному обращению наймодателя в случае неустранения допущенных нарушений до истечения установленного срока.

Основанием к повторному обращению в суд с настоящим иском послужило то, что решение Октябрьского районного суда г. Томска от 08.09.2015 ФИО2 до настоящего времени не исполнено, обязательства по договору коммерческого найма №018-О от 01.01.2004 не исполняются по настоящее время, задолженность по оплате жилья не погашена.

Возражая, ответчики во встречном иске оспорили договор коммерческого найма №018-О от 01.01.2004, просили признать его незаключенным.

Поскольку требования первоначального иска основаны на договоре, о незаключенности которого заявлено во встречном иске, судебная коллегия пришла к выводу о том, что изначально следует проверить обоснованность решения в части отказа в удовлетворении требования о признании незаключенным договора коммерческого найма №018-О от 01.01.2004.

Так, в дело представлен договор коммерческого найма жилого помещения №018-О от 01.01.2004 между ОАО «Соцсфера» (наймодатель) и ФИО2 (наниматель), в качестве члена семьи нанимателя указана ФИО3 (п.3).

Правоотношения по договору коммерческого найма прямо урегулированы главой 35 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей права и обязанности сторон договора коммерческого найма, а также граждан, проживающих совместно с нанимателем, их взаимную ответственность.

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ч.1 ст. 671 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 432 ГК договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. При этом существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как следует из параграфа 1 договора, его предметом является предоставление нанимателю и членам его семьи жилого помещения за плату во владение и пользование для проживания в нем по адресу: /__/ (общежитие), комната 203 (количество комнат-1; жилой площадью 8,7 кв.м, общей площадью /__/ кв.м, совместно используемой с другими жильцами); характеристика и техническое состояние предоставляемого жилого помещения указаны в акте приема-сдачи (приложение №1 к договору).

Поскольку в договоре описаны признаки жилого помещения, достаточным образом индивидуализирующие передаваемое по договору коммерческого найма жилое помещение, судебная коллегия пришла к выводу о согласованности предмета договора.

Размер платы за жилое помещение устанавливается в договоре коммерческого найма по соглашению сторон (ст. 682 ГК РФ).

В представленном договоре от 01.01.2004 цена за найм действительно не определена.

Вместе с тем, по мнению судебной коллегии, отсутствие в договоре коммерческого найма условия о цене относится к числу устранимых недостатков договора в силу п. 3 ст. 424 ГК РФ, поэтому неупоминание в договоре цены найма само по себе не влечет признания его незаключенным.

К тому же в суд не представлено доказательств тому, что для нанимателя данное условие имело определяющее значение, и он настаивал на достижении по нему соглашения.

Что касается довода об отсутствии у общества полномочий на заключение договора коммерческого найма, судебная коллегия пришла к выводу о его необоснованности.

Так, действительно, из договора от 01.01.2004 следует, что ОАО «Соцсфера» спорное жилое помещение принадлежит на праве собственности (п. 1.4 договора).

Однако, как видно из представленной выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе прав на объект недвижимости от 04.10.2016 (т.1 л.д.114), дом /__/ находился в собственности ОАО энергетики и электрификации «Томскэнерго» и перешел в собственность ОАО «Соцсфера» на основании решения учредителя, акта передачи имущества, дата регистрации перехода права - 26.03.2004.

Вместе с тем, как видно из дела, решением №1 от 30.10.2003 ОАО «Томскэнерго», будучи единственным учредителем, создал ОАО «Соцсфера» и передал ему имущество в качестве оплаты Уставного капитала, в том числе общежитие по /__/ в /__/ (т.1 л.д.139-142).

Из пункта 3 статьи 213 Гражданского кодекса (в редакции Федерального закона, действовавшей на момент совершения сделки) следует, что коммерческие и некоммерческие организации, кроме государственных и муниципальных предприятий, а также учреждений, являются собственниками имущества, переданного в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, членами), а также имущества, приобретенного этими юридическими лицами по иным основаниям.

В силу пункта 1 статьи 223 названного Кодекса право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

Переданное в качестве вклада в Уставный капитал имущество, в том числе общежитие по /__/ в /__/, фактически передано по акту 31.12.2003 (т.1 л.д.143, т.2 л.д.5-12).

Передача имущества в уставный капитал в силу приведенных норм является сделкой по отчуждению имущества.

В данном случае в Уставный капитал общества передавалось недвижимое имущество.

В соответствии со статьей 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации. Статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена обязательная регистрация права собственности на недвижимые вещи и перехода права собственности.

Согласно пункту 1 статьи 2 Закона Российской Федерации "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством зарегистрированного права.

Таким образом, сама по себе передача недвижимого имущества, в отличие от движимого, в уставный капитал юридического лица не влечет юридическую смену собственника.

Учитывая момент подписания спорного договора коммерческого найма (01.01.2004), он был подписан после юридической и фактической передачи спорного дома ОАО «Соцсфера», но до государственной регистрации перехода права собственности.

В связи с чем правовое значение имеет вопрос о правомочиях ОАО «Соцсфера» в данный период (с 30.10.2003 по 26.03.2004). При этом правомочия общества зависят от того, какие последствия влечет состоявшееся решение собственника недвижимого имущества о его передаче в уставный капитал общества и фактическая передача имущества до государственной регистрации перехода права собственности.

Следует различать государственную регистрацию сделки и государственную регистрацию перехода права собственности. Государственная регистрация перехода права собственности (статья 551 Кодекса) не означает регистрации сделки.

Государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом согласно требованиям статей 164 и 131 ГК осуществляется только в случаях, установленных законом.

В соответствии со статьей 4 Закона о государственной регистрации во всех случаях, когда закон предусматривает государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, такая регистрация всегда является обязательной.

Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений (статья 558) и договора купли - продажи предприятия (статья 560).

Соответственно, Гражданский кодекс Российской Федерации не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества, равно как закон и иные правовые акты не содержат требования о государственной регистрации сделок по внесению недвижимого имущества в уставный капитал.

Таким образом, сделку по внесению недвижимого имущества в уставный капитал следует считать заключенной с момента подписания соответствующих документов, а не с момента государственной регистрации.

Кроме того, в силу ч.2 ст. 433 ГК РФ, если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

Спорный объект фактически передан во владение ОАО «Соцсфера» во исполнение решения собственника имущества по акту приема-передачи.

Таким образом, сделка по внесению недвижимого имущества в уставный капитал ОАО «Соцсфера» является заключенной. С момента ее заключения и до государственной регистрации перехода права общество являлось законным владельцем переданного в его уставный капитал имущества и как законный владелец имело право свободно использовать переданное имущество по функциональному назначению без отчуждения.

Такой вывод судебной коллегии согласуется с положениями ст. 209 ГК РФ, где указано, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом.

Поскольку право распоряжения - это возможность определять судьбу вещи через вступление в отношения с другими лицами на основе совершения юридических актов в отношении этой вещи, а как установлено судом, спорная квартира до заключения договора коммерческого найма с ответчиками была занята ими же, но по иному договору найма, изменение характера отношений с нанимателем по поводу того же имущества, распоряжением не является.

Соответственно, полномочия на изменение правоотношений с пользователями имущества, переданного обществу, у последнего, как у законного владельца имелись.

К тому же договор коммерческого найма жилого помещения № 018-О заключен 01.01.2004, тогда же началось исполнение сторонами сделки, что подтвердило действие договора.

А согласно п. 3 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

Более того, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что срок исковой давности по требованию о признании договора коммерческого найма от 01.01.2004 незаключенным истек, о чем заявлено ответчиком по встречному иску.

Как разъяснено в пункте 4 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", принимая во внимание, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений).

В пункте 9 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" разъяснено, что, если в Жилищном кодексе Российской Федерации не установлены сроки исковой давности для защиты нарушенных жилищных прав, то к спорным жилищным отношениям применяются сроки исковой давности, предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации (статьи 196, 197 ГК РФ), и иные положения главы 12 Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности (часть 1 статьи 7 ЖК РФ). При этом к спорным жилищным отношениям, одним из оснований возникновения которых является договор (например, договор социального найма жилого помещения, договор найма специализированного жилого помещения, договор поднайма жилого помещения, договор о вселении и пользовании жилым помещением члена семьи собственника жилого помещения и другие), применяется общий трехлетний срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).

По данному делу между сторонами возникли гражданско-правовые отношения по поводу использования ответчиками спорного жилья, соответственно, основания для прекращения этих отношений устанавливаются гражданским законодательством.

Такой вывод судебной коллегии согласуется с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации (определение ВС РФ от 12.04.2016 N 5-КГ16-23,
от 13.08.2013 N 85-КГ13-3).

В соответствии со статьей 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 Кодекса.

Согласно п. 1, 2 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Как указано, договор коммерческого найма жилого помещения № 018-О заключен 01.01.2004, тогда же началось его исполнение сторонами сделки. С исковым требованием о признании данного договора незаключенным ФИО2 обратился 05.10.2016 (т. 1 л.д. 110-112).

Таким образом, учитывая положения ст. ст. 196, 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что срок исковой давности по заявленному требованию составляет три года и начинается со дня, когда истец должен были узнать о нарушении своих прав, в данном случае с даты заключения договора коммерческого найма спорного жилого помещения – 01.01.2004, однако истец обратился за судебной защитой только 05.10.2016, то есть по истечении срока исковой давности, при этом, не представив доказательств уважительности причин его пропуска.

В связи с указанным в требовании встречного иска о признании незаключенным договора коммерческого найма от 01.01.2004 отказано правильно.

Что касается требования встречного иска о признании договора найма жилого помещения №172 от 01.07.2003 незаключенным (т.1 л.д.150), то оно также не подлежало удовлетворению.

Так, условия данного договора свидетельствуют о наличии между сторонами в период его действия жилищных правоотношений.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», если в Жилищном кодексе Российской Федерации не установлены сроки исковой давности для защиты нарушенных жилищных прав, то к спорным жилищным отношениям применяются сроки исковой давности, предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации (статьи 196, 197 ГК РФ), и иные положения главы 12 Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности (часть 1 статьи 7 ЖК РФ). При этом к спорным жилищным отношениям, одним из оснований возникновения которых является договор (например, договор социального найма жилого помещения, договор найма специализированного жилого помещения, договор поднайма жилого помещения, договор о вселении и пользовании жилым помещением члена семьи собственника жилого помещения и другие), применяется общий трехлетний срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).

Таким образом, в силу приведенных норм срок исковой давности по заявленному требованию также составляет три года и начинается со дня, когда истец должен был узнать о нарушении своих прав, в данном случае с даты заключения договора найма спорного жилого помещения – 01.07.2003. Обращение истца за судебной защитой 05.10.2016, спустя более чем 13 лет с момента, когда он узнал о сделке, без каких-либо доказательств уважительности его пропуска, свидетельствует о правильности решения в части отказа в удовлетворении данного требования.

Правомерно отказано и в удовлетворении требования о признании договора найма жилого помещения №172 от 01.07.2003 действующим на условиях социального найма (т.3 л.д.69).

Согласно ч. 2 ст. 19 ЖК РФ в зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на частный, государственный и муниципальный жилищные фонды, при этом непосредственно государственный жилищный фонд есть совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации).

В соответствии со ст. 6 ЖК РСФСР, действовавшего до 1 марта 2005 г., то есть в период заключения договора №172, к государственному жилищному фонду относились жилые помещения, находившиеся в ведении местных Советов народных депутатов (жилищный фонд местных Советов) и в ведении министерств, государственных комитетов и ведомств (ведомственный жилищный фонд).

При этом согласно ч. 4 ст. 5 ЖК РСФСР к жилым домам, принадлежащим предприятиям и организациям, применялись правила, установленные для общественного жилищного фонда.

Как видно из дела, постановлением мэра города Томска от 29.12.1995 N 1481-в утвержден акт государственной приемочной комиссии от 28.12.1995 о вводе в эксплуатацию десятиэтажного общежития по улице /__/, акционерному обществу открытого типа "Томскэнерго" разрешено введение его в эксплуатацию.

Право собственности открытого акционерного общества "Томскэнерго" (правопреемник ПО "Томскэнерго") на спорное общежитие зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 19.11.2001.

Таким образом, на момент заключения договора №172 спорное жилое помещение относилось к частной собственности, а правовые нормы о договоре социального найма распространяются на жилые помещения государственного и муниципального жилищного фонда и не могут быть применены к правоотношениям по данному делу.

Доводы апелляционной жалобы, дополнений к апелляционной жалобе в указанной части, сводящиеся к нарушению законодательства при передаче ОАО «Томскэнерго» в пользу ОАО «Соцсфера» права распоряжения жилыми помещениями по адресу: /__/, в том числе квартирой /__/, не могут быть приняты во внимание, поскольку данные обстоятельства являлись предметом рассмотрения Октябрьским районным судом г.Томска гражданского дела № 2-362/2013 по иску ФИО2, ФИО3 к ООО «Соцсфера» о признании права собственности на жилое помещение, по результатам которого принято вступившее в законную силу решение Октябрьского районного суда г.Томска от 11.07.2013 об отказе в удовлетворении исковых требований (т. 1 л.д. 78-91, 92-99, 100-108).

Кроме того, этим решением, с учетом апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Томского областного суда от 26.11.2013, установлено, что, поскольку ФИО2, заключая договор коммерческого найма 01.01.2004, тем самым добровольно отказался от своих прав и обязанностей по договору от 01.07.2003, выразив волю на заключение договора на условиях коммерческого найма, оснований считать действующим договор от 01.07.2003 нет. В этом же решении имеется вывод суда о том, что истцы по встречному иску не приобрели право пользования спорным жильем на условиях договора социального найма. В силу ст. 61 ГПК РФ указанные выводы являются для них преюдициальными.

Несостоятелен довод апелляционной жалобы о том, что предусмотренные договором найма жилого помещения №172 от 01.07.2003 условия расторжения договора не наступили, а потому указанный договор найма продолжает свое действие, поскольку договор найма жилого помещения № 172 от 01.07.2003 прекратил свое действие по соглашению сторон автоматически в связи с заключением нового договора – договора коммерческого найма жилого помещения № 018-О от 01.01.2004.

Что касается довода о том, что члены семьи нанимателя не давали согласие на расторжение договора найма, а потому он не считается расторгнутым, то данный довод не может быть принят во внимание, поскольку основан на ошибочном толковании закона, учитывая, что такое условие содержалось лишь в положениях ст. 89 ЖК РСФСР, регламентирующей порядок расторжения договора социального найма по инициативе нанимателя.

Довод апелляционной жалобы относительно того, что на момент заключения договора коммерческого найма жилого помещения № 018-О от 01.01.2004 действующим на тот период жилищным законодательством не предусматривалось использование жилых помещений на условиях коммерческого найма, судебная коллегия признает несостоятельным, поскольку в силу ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона №9 от 23.12.2003) стороны могли заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, на определенных самими сторонами условиях, при том, что возможность заключения такого договора не только не исключалась, но и была предусмотрена положениями ст. 671 ГК РФ.

Проверяя законность решения в части удовлетворения требований, вытекающих из договора коммерческого найма от 01.01.2004, судебная коллегия пришла к выводу о его правильности.

Так, удовлетворяя исковые требования ООО «Соцсфера», суд первой инстанции исходил из того, что ФИО2 не исполнил решение Октябрьского районного суда г.Томска от 08.09.2015 по выплате задолженности за найм жилого помещения, что является основанием для расторжения договора коммерческого найма от 01.01.2004 №018-О, и как следствие, выселении ответчика ФИО2 и проживающего с ним члена семьи ФИО3 из спорного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения.

Указанные выводы суда основаны на правильном применении норм материального права, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, оснований не соглашаться с ними у судебной коллегии не имеется.

Так, согласно ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом, каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Право на жилище закреплено в ст. 40 Конституции Российской Федерации, в которой содержится ряд гарантий реализации этого права, в частности принцип невозможности произвольного лишения кого-либо принадлежащего ему жилья.

В соответствии с п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии со ст. 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом (п. 2 ст. 677 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу ст. 678 Гражданского кодекса Российской Федерации наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны выполняться надлежащим образом. Не допускается односторонний отказ от исполнения обязательств (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 2 ст. 687 Гражданского кодекса Российской Федерации договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

В силу ст. 688 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

Согласно подп. «е» п. 31 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 17.07.1995 №713 снятие гражданина с регистрационного учета по месту жительства производится органами регистрационного учета в случае: выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда.

Как указано выше, решением Октябрьского районного суда г.Томска от 08.09.2015 ООО «Соцсфера», с учетом определения об исправлении описки от 13.10.2015, ООО «Соцсфера» отказано в иске к ФИО2 о расторжении договора коммерческого найма жилого помещения по /__/ от 01.01.2004 №018-О, последний предупрежден о необходимости погасить задолженность за найм жилого помещения до 01.06.2016, о недопущении нарушения порядка оплаты за жилое помещение в будущем, о возможном расторжении договора коммерческого найма жилого помещения с выселением без предоставления другого жилого помещения по повторному обращению наймодателя в случае неустранения допущенных нарушений до истечения установленного срока.

Как установил суд, в установленный решением срок задолженность по оплате жилья ответчиками не была исполнена.

27.05.2016 ООО «Соцсфера» направило в адрес ФИО2 предупреждение о необходимости в течение 10 дней с момента получения предупреждения добровольно погасить имеющуюся задолженность по оплате коммерческого найма жилого помещения по адресу: /__/ размере 130240,23 руб., расторгнуть договор коммерческого найма от № 018-О от 01.01.2004, выселиться из занимаемого помещения, сняться с регистрационного учета в органе ФМС и сдать по акту квартиру /__/ собственнику (т. 1 л.д. 14, 15).

В соответствии с выпиской из финансово-лицевого счета за период с 01.01.2015 по 30.06.2016 общая сумма задолженности ответчиков составляет 178827,42 руб. (т. 1 л.д. 52-53).

Учитывая, что истец повторно обратился с иском о расторжении договора найма жилого помещения, выселении нанимателя и членов его семьи, доказательств, подтверждающих принятия ответчиком ФИО2 действий по устранению допущенных нарушений найма жилого помещения, в материалы дела не представлено, напротив, из материалов дела следует, что после предупреждения судом ФИО2 о необходимости погасить образовавшуюся задолженность за найм жилого помещения размер задолженности возрос, уважительных причин невнесения платы ответчиком не указано, суд первой инстанции правомерно удовлетворил иск о расторжении договора коммерческого найма от № 018-О от 01.01.2004.

Поскольку право пользования ответчиков жилым помещением основано на договоре, который расторгнут, в силу ст.688 Гражданского кодекса Российской Федерации суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований о выселении нанимателя ФИО2 и проживающего с ним члена семьи – жены ФИО3 из спорного жилого помещения без предоставления иного жилого помещения и указал, что решение является основанием для снятия ФИО2, ФИО3 с регистрационного учета по месту жительства в спорном жилом помещении.

Доводы жалобы о том, что спорное жилое помещение является объектом специализированного жилого помещения, относится к общежитию, предоставлено ФИО2 и его жене ФИО3 как работнику ОАО «Томскэнерго», основанием к отмене решения не является, так как в соответствии с правовой позицией, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2005 года (вопрос № 22), если жилое помещение, предоставленное под общежитие, принадлежит коммерческой организации на праве собственности, то положения Жилищного кодекса Российской Федерации, регулирующие вопросы предоставления и использования жилых помещений специализированного жилищного фонда, не могут быть применены, поскольку в данном случае речь идет о договорных обязательствах, основанных на нормах гражданского законодательства. При выселении из жилых помещений в общежитиях, принадлежащих на праве собственности коммерческой организации, следует руководствоваться положениями Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких данных решение суда в части удовлетворения исковых требований ООО «Соцсфера» о расторжении договора коммерческого найма жилого помещения от № 018-О от 01.01.2004, выселении ответчиков из спорного жилого помещения по доводам апелляционной жалобы, представления отмене не подлежит.

Признавая несостоятельными доводы апелляционной жалобы, преставления о том, что ООО «Соцсфера» не является надлежащим истцом, судебная коллегия исходит из следующего.

Так, обосновывая свое право на обращение в суд с настоящим иском, ООО «Соцсфера» представила агентский договор от 22.07.2016, соглашение о передаче договора коммерческого найма жилого помещения от 22.07.2016 с дополнительным соглашением от 06.10.2016, заключенные с ФИО4, при том, что именно ФИО4 на момент обращения в суд с настоящим иском являлась собственником спорной квартиры.

Факт того, что с 22.07.2016 ФИО4 является собственником квартиры, расположенной по адресу: /__/, установлен решением Октябрьского районного суда г.Томска от 25.08.2017, подтвержден представленными в деле доказательствами, под сомнение в апелляционной жалобе и представлении не ставится.

В соответствии со ст. 675 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Таким образом, ст. 675 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает случай перемены лиц в обязательстве на основании закона (ст. 387 Гражданского кодекса Российской Федерации), т.е. случай сингулярного (в рамках конкретного правоотношения) правопреемства – переход прав и обязанностей наймодателя к другому лицу, являющийся следствием перехода права собственности на жилое помещение.

Из материалов дела следует, что ФИО4, став новым собственником спорного жилого помещения, новый договор найма с ответчиками не заключала, плату за найм жилого помещения в договоре не устанавливала, а также не заключала соглашения об изменении существующего договора найма, касающееся наименования нового собственника, ФИО2 и К.Л.ВБ. продолжили проживать в жилом помещении на тех же условиях, на которых был заключен договор с предыдущим наймодателем ОАО «Соцсфера».

Соответственно, все права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору коммерческого найма жилого помещения от № 018-О от 01.01.2004 перешли к новому собственнику жилого помещения – ФИО4, которая в этот период времени до заключения договора и соглашения с обществом соединяла в одном лице и собственника и наймодателя.

В последующем собственником квартиры заключаются сделки с ООО «Соцсфера», которые, по мнению апеллянтов, в силу их наименования не могут наделять общество теми полномочиями, которые в них указаны.

Однако договор, соглашение, названные сторонами агентским, о передаче договора коммерческого найма, могут фактически представлять собой гражданско-правовые договоры иного вида, являться смешанными или непоименованными вовсе (пункты 2, 3 статьи 421 Кодекса) в зависимости от условий, включенных в них по воле сторон.

В связи с чем суд, руководствуясь правилами статьи 431 Кодекса, обязан дать толкование условиям заключенного между сторонами договора и на основании такого толкования решить вопрос о применимости соответствующих правовых норм о конкретных видах договоров, не ограничиваясь общими нормами об обязательствах.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. При толковании договора принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Из пояснений представителя ООО «Соцсфера», ФИО4 ФИО5 следует, что при подписании указанных соглашений стороны преследовали одну цель: передачу от ФИО4 обществу полномочий наймодателя по договору коммерческого найма.

По мнению судебной коллегии, при отсутствии доказательств обратному, представленные соглашения и агентский договор подтверждают указанные прояснения представителя.

Так, 22.07.2016 между ФИО4 (наймодатель) и ООО «Соцсфера» (новый наймодатель) заключено соглашение о передаче договора коммерческого найма жилого помещения, по условиям которого, с учетом дополнительных соглашений к нему от 06.10.2016 и от 25.11.2016 (т. 1 л.д. 138, т. 3 л.д. 61), наймодатель передает, а новый наймодатель принимает права и обязанности наймодателя по договору № 018-О от 01.01.2014 коммерческого найма жилого помещения по адресу: /__/ с ФИО2 (наниматель) (т. 1 л.д. 134).

Проанализировав условия указанного соглашения, суд приходит к выводу о том, что у ООО «Соцсфера» возникли права и обязанности наймодателя по договору коммерческого найма жилого помещения № 018-О от 01.01.2014, предусмотренные жилищным законодательством Российской Федерации, включая право на расторжение указанного договора, а также права и обязанности, возникающие в результате его расторжения.

Довод жалобы о том, что только собственник жилого помещения, являющийся наймодателем, может обратиться в суд с иском о расторжении договора, основан на неправильном толковании ст. 671 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как указано в п. 1 ст. 671 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. в соответствии с которой договор найма может быть заключен с собственником

То есть закон разделяет понятия собственник и наймодатель, хотя и не исключает того, что они могут совпадать в одном лице.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре (абзац 1 пункта 3 статьи 687 Гражданского кодекса Российской Федерации), а с учетом положений ст. 671 ГК РФ –по требованию уполномоченного собственником лица.

Анализируя приведенные нормы в совокупности, судебная коллегия пришла к выводу о том, что наймодатель, которым может являться любое управомоченное собственником жилого помещения лицо, вправе обратиться в суд с иском в силу закона.

В данном случае на основании соглашения о передаче договора коммерческого найма жилого помещения от 22.07.2016 таким управомоченным лицом является ООО «Соцсфера».

Что касается агентского договора от 22.07.2016, противоречия его условий условиям соглашения о передаче договора коммерческого найма жилого помещения от 22.07.2016, то таких противоречий судебная коллегия не усмотрела, вопреки доводам апелляционной жалобы, представления.

Так, 22.07.2016 между ФИО4 (принципал) и ООО «Соцсфера» (агент) заключен агентский договор, по условиям которого, с учетом дополнительного соглашения к нему от 25.11.2016, принципал поручает, а агент принимает на себя обязательство за вознаграждение совершить от своего имени, но за счет принципала комплекс юридических и иных действий в интересах принципала, направленных на расторжение договора коммерческого найма № 018-О от 01.01.2014 жилого помещения (квартиры), расположенного по адресу: /__/ (п. 1.1 договора) (т. 1 л.д. 151-152, т. 3 л.д. 62-63).

К юридическим и иным действиям, совершаемым агентом по настоящему договору, относятся: составление и направление нанимателю уведомлений, требований, претензий; уплата государственной пошлины за подачу искового заявления в суд; составление и подача в суд искового заявления о расторжении договора коммерческого найма по причине существенного нарушения нанимателем его условий; участие в судебном разбирательстве и обеспечение судебного производства по делу о расторжении договора коммерческого найма по причине существенного нарушения нанимателем его условий (п.1.2 договора).

Из материалов дела усматривается, что во исполнение агентского договора от 22.07.2016 ООО «Соцсфера» оплатило государственную пошлину при обращении в суд с иском к ФИО2 и ФИО3 с требованиями о расторжении договора коммерческого найма № 018-О от 01.01.2014; составило и подало в суд исковое заявление к ФИО2 и ФИО3 о расторжении договора коммерческого найма №018-О от 01.01.2014; представитель ООО «Соцсфера» принимает участие в судебных заседаниях по гражданскому делу о расторжении договора коммерческого найма жилого помещения № 018-О от 01.01.2014.

Таким образом, исходя из буквального толкования условий договора от 22.07.2016, независимо от его наименования, собственник спорного жилого помещения ФИО4 наделила ООО «Соцсфера» полномочиями совершать действия, направленные на расторжение договора коммерческого найма жилого помещения № 018-О от 01.01.2014, в том числе путем обращения от своего имени в суд с соответствующим исковым заявлением. Условия данного договора сторонам были понятны, в установленном порядке агентский договор не оспорен, недействительной (ничтожной) сделкой не признан. То есть, по сути, правовая природа данного договора - оказание возмездных услуг.

Следовательно, вопреки доводам апелляционных жалобы, представления, ООО «Соцсфера» на основании указанного договора была вправе обратиться в суд с иском о расторжении договора коммерческого найма жилого помещения № 018-О от 01.01.2014.

При этом заявленные ООО «Соцсфера» исковые требования о выселении ответчиков из спорного жилого помещения и снятии их с регистрационного учета не являются самостоятельными, а в силу ст. 688 Гражданского кодекса Российской Федерации являются последствиями расторжения договора найма жилого помещения.

Довод апелляционной жалобы о том, что ФИО4 не приобрела права требования исполнения решения Октябрьского районного суда г.Томска от 08.09.2015 в связи с переходом к ней права собственности на жилое помещение по адресу: /__/, основан на неправильном толковании норм Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу положений ст. 675 ГК РФ все права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору коммерческого найма жилого помещения от № 018-О от 01.01.2004, включая требование о взыскании задолженности, установленной решением Октябрьского районного суда г.Томска от 08.09.2015, и последствия неисполнения данного требования, перешли к новому собственнику жилого помещения – ФИО4

Иной подход приводил бы к возможности нарушения принципа обязательности судебных актов, позволяя нанимателям жилого помещения оспаривать наличие нарушений условий договора найма жилого помещения, в том числе по внесению платежей за найм жилого помещения, перед каждым новым собственником только в силу состоявшегося перехода права собственности.

Учитывая, что на момент заключения договора коммерческого найма жилого помещения от № 018-О от 01.01.2004 жилое помещение принадлежало коммерческой организации (ОАО «Соцсфера»), а в настоящее время принадлежит физическому лицу (ФИО4), то положения Жилищного кодекса Российской Федерации, регулирующие вопросы предоставления и использования жилых помещений специализированного жилищного фонда, к спорным правоотношениям не применяются. Довод жалобы об обратном ошибочен.

Довод апелляционной жалобы о том, что суд не предоставил отсрочку исполнения решения суда, несостоятелен.

Так, действительно, статья 687 ГК РФ предусматривает возможность предоставления отсрочки исполнения решения суда о выселении на срок не более года, но по просьбе нанимателя.

Указанное свидетельствует о том, что предоставление отсрочки- право суда, которое может быть реализовано в случае соответствующего обращения к суду нанимателя с представлением доказательств, обосновывающих необходимость ее предоставления.

Однако, как видно из дела, ни самом встречном иске, ни в одном из уточнений встречного иска не содержится просьба нанимателя о предоставлении отсрочки, равно как отсутствуют доказательства, обосновывающие наличие исключительных обстоятельств необходимости ее представления. Вместе с тем указанное не является препятствием для самостоятельного обращения ФИО2, ФИО3 в суд с заявлением о предоставлении отсрочки исполнения решения суда в порядке ст. 433 ГПК РФ с представлением соответствующих доказательств.

Не является основанием к отмене решения довод ФИО3 о ничтожности договора коммерческого найма жилого помещения от 01.01.2004 № 018-О, поскольку такое требование (основание) в суде первой инстанции заявлено не было (ч.4 ст. 327.1 ГПК РФ).

Учитывая, что отказ в удовлетворении требований встречного иска о взыскании компенсации за фактическую потерю времени не обжалуется, судебная коллегия в силу ч.2 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не усматривает оснований для проверки законности решения в указанной части.

Иных правовых аргументов апелляционная жалоба, дополнения к ней, апелляционное представление не содержат. По доводам апелляционных жалоб, представления решение суда отмене не подлежит.

Руководствуясь п. 1 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Октябрьского районного суда г.Томска от 22 декабря 2016 года с учетом дополнительного решения Октябрьского районного суда г.Томска от 25 мая 2017года оставить без изменения, апелляционные жалобы представителя ответчиков К.П.АБ., ФИО2, ФИО3, апелляционное представление прокурора Яковлева А.Г. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи: