Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 к ООО «Автоцентр ФИО6» о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте.

установила:

истица обратилась в суд с иском к ответчику о признании за ней права собственности на 1/2 долю в незавершенном строительством нежилом строении (административно-бытовой комплекс) назначение – нежилое, 11-этажное (подземных этажей -1), общая площадь застройки – <.......> кв.м., степень готовности 99%, адрес объекта <.......> Требования мотивированы тем, что между ООО «Автоцентр ФИО6», ФИО5 и ООО «Арлан-Тюмень» 27.03.2008 года был заключен договор инвестирования, в соответствии с которым стороны осуществляли проект по созданию строительством-реконструкцией, модернизацией и дальнейшего использования объектов инвестиционной деятельности, находящихся на земельных участках: категории земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – под нежилые строения с прилегающей территорией, площадь <.......> кв.м. адрес объекта : <.......>, свидетельство о государственной регистрации права <.......> от 11.02.2008 года, кадастровый (или условный номер) <.......>; и категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование под незавершенное строительством нежилое строение (административно-бытовой комплекс) площадь <.......> кв.м.

1)незавершенное строительством нежилое строение (административно-бытовой комплекс, назначение: нежилое, 11-этажное (подземных этажей - 1),общая площадь постройки - <.......> кв. м., степень готовности 89 %, литера А4, адрес объекта: <.......>,г Тюмень, <.......>, свидетельство о государственной ггистрации права <.......>, от <.......>, кадастровый (или условный) номер <.......>;

2) незавершенная строительством тепловая сеть, протяженностью <.......> п.м, адрес объекта: <.......>, свидетельство о государственной регистрации права <.......>, от 24 марта 2008 г., кадастровый (или условный) номер <.......>;

3) незавершенная строительством тепловая сеть, протяженностью <.......> п.м, адрес ъекта: <.......>, г. Тюмень, <.......>, идетельство о государственной регистрации права <.......>, от 24 марта 2008 г., цастровый (или условный) номер <.......>;

4) незавершенная строительством тепловая сеть, протяженностью <.......> п.м, адре объекта: <.......>, г. Тюмень, <.......>, свидетельство < государственной регистрации права <.......>, от 24 марта 2008 г., кадастровый (или условный) номер <.......>;

5) незавершенный строительством водопровод, протяженностью <.......> п.м, адрес объекта: <.......>, г. Тюмень, <.......>, свидетельстве о государственной регистрации права <.......>, от 24 марта 2008 г., кадастровый (или условный) номер <.......>;

6) незавершенная строительством канализационная сеть, протяженностью <.......> п.м адрес объекта: <.......> свидетельство о государственной регистрации права <.......>, от 24 марта 2008 г. кадастровый (или условный) номер <.......>;

7) незавершенные строительством кабельные ЛЭП, напряжением <.......> кВ, протяженностью <.......> км, адрес объекта: <.......>, <.......>, свидетельство о государственной регистрации права <.......>, от 24 марта 2008 г., кадастровый (или условный) номер <.......>;

8) незавершенный строительством объект: кабельные ЛЭП, напряжением <.......> кВ, протяженностью 0,2050 км, адрес объекта: <.......>, свидетельство о государственной регистрации права <.......>, от 24 марта 2008 г. кадастровый (или условный) номер <.......>;

9) нежилое строение, площадь: <.......> кв.м, адрес объекта: г. <.......>, свидетельство о государственной регистрации права <.......>, от 11 февраля 2008 г. кадастровый (или условный) номер <.......>;

10) нежилое строение, назначение: нежилое, площадь <.......> кв.м, адрес объекта: <.......>, свидетельство о государственной регистрации права <.......>, от 11 февраля 2008 г. кадастровый (или условный) номер <.......>, (именуемые далее - Объекты).

ФИО5 не планировала дальнейшее коммерческое использование объектов недвижимости. В соответствии с п. 2 протокола <.......> общего собрания участников инвестиционного проекта от 27 марта 2008 г., свою долю в объектах недвижимости ФИО5 предполагала использовать для личных нужд, не связанных с извлечением прибыли. В соответствии с условиями, закрепленными в протоколе <.......> договора инвестирования, права и обязанности гражданки ФИО5 отчасти регулируются Законом РФ «О защите прав потребителей».

На момент заключения договора инвестирования вышеуказанный земельный участок, нежилые строения, объекты незавершенные строительством принадлежали на праве собственности ФИО5

По условиям договора инвестирования Инвестор - Заказчик (ФИО5) привлекала инвестиции Инвестора - Пользователя капитальных вложений (ООО «Автоцентр ФИО6») как напрямую, так и через Инвестора - Подрядчика (ООО «Арлан-Тюмень»), которые осуществляли непосредственное строительство незавершенных строительством объектов.

В соответствии с п. 2.1. по завершении инвестиционного проекта, сдачи Объектов в эксплуатацию Инвестор-Заказчик передает Инвестору-Пользователю капитальных вложений результат инвестиционной деятельности - часть нежилых помещений, а именно по экспликации этажностей 0; 1; 2; 3; 4; 10 (подвал; первый, второй, третий, четвертой и десятый) этажи, пропорционально инвестициям, внесенным Инвестором-Пользователем капитальных вложений, в том числе и через Инвестора-Подрядчика для завершения строительства для завершения строительством и сдачи Объектов в эксплуатацию. Окончательный Размер и номенклатура (доля) передаваемых Инвестором - Заказчиком Инвестору - Пользователю капитальных вложений помещений стороны должны были определить после ввода Объектов в эксплуатацию на основании дополнительного соглашения.

30 июня 2010 г. стороны заключили соглашение о расторжении договора инвестирования от 27 марта 2008 г., которым приостановлена реализация инвестиционного проекта.

Руководствуясь п. 3.1.1. договора стороны в п. 2 соглашения о расторжении договора решили распределить результат инвестиционной деятельности (доли в объектах инвестирования), созданный на этапе строительства Объектов в результате исполнения договора пропорционально внесенным сторонами инвестициям.

В соответствии с п. 4 соглашения о расторжении размер доли сторон в объектах инвестирования (в общей долевой собственности) стороны определят отдельным соглашением, в срок до 05 июля 2010 г. на основании данных бухгалтерского учета сторон.

До настоящего времени стороны не смогли прейти к соглашению о размере долей в объектах инвестирования, в связи с тем, что Инвестор-Пользователь капитальных вложений (ООО «Автоцентр ФИО6») необоснованно претендует на долю не менее 70,93%, так как при долевом участии в строительстве понес всего затрат на общую сумму 76 889 148 рублей 20 копеек. Из них стоимость инвестиций в размере 75 331 987 рублей 61 коп. было внесено по состоянию на 01.01.2010 г. Кроме того в течение 2010 г. им было внесено инвестиций еще на сумму 1 557 160 рублей 59 коп. Соответственно доля в размере 29,07% относится истце.

С указанным распределением долей ФИО5 не согласна, так как, стоимость Объектов (нежилых строений, объектов незавершенных строительством) принадлежащих на момент заключения договора Инвестору - Заказчику (ФИО5) составляла общую стоимость 31 506 214 рублей 18 коп., при этом степень готовности объектов незавершенных строительством по технико- экономическим показателям равнялась 49 % при площади застройки - <.......> кв. м., в настоящее же время степень готовности увеличена до 99 %, а площадь застройки до <.......> кв. м.. Таким образом, инвестиции внесенные Инвестором-Пользователем капитальных вложений (ООО «Автоцентр ФИО6») в размере 76 889 148 рублей 20 копеек увеличили степень готовности на 50 %, что соответственно и составляет номинальную долю равную 50%.

Однако это соотношение не устраивает Инвестора-Пользователя капитальных вложений (ООО «Автоцентр ФИО6»), который настаивает на соотношение долей 70,93% к 29,07%, что не устраивает Инвестора-Заказчика (ФИО5)

Не смотря на то, что Инвестор - Подрядчик (Третье лицо) был согласен с пропорциональным распределением долей в соответствии с инвестициями в рублевом эквиваленте, однако от подписания соглашения об определении долей в соответствии с приведенным расчетом отказался. При этом доля Инвестора - Подрядчика (Третье лицо) в соответствии с Договором инвестирования отсутствует, и он на нее не претендует.

Согласно п. 1 статьи 2 Закона РСФСР от 26 июня 1991 г. "Об инвестиционной деятельности в РСФСР» субъектами инвестиционной деятельности являются инвесторы, заказчики, исполнители работ, пользователи объектов инвестиционной деятельности.

Исходя из смысла п. 1 ст. 7 указанного закона основным правовым документом, регулирующим производственно-хозяйственные и другие взаимоотношения субъектов инвестиционной деятельности, является договор (контракт) между ними.

Согласно п. 3 ст. 7 указанного закона незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг.

Договор инвестирования прекращает свое действие только после выполнения сторонами обязательств по нему в соответствии с ФЗ № 39 от 25 февраля 1999 года (в ред. от 23.07.2010 г.) «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»:

Условия договоров и (или) государственных контрактов, заключенных между субъектами инвестиционной деятельности, сохраняют свою силу на весь срок их действия, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом и другими федеральными законами.

Степень готовности основного объекта инвестиционной деятельности увеличилась 49 % до 99 %, увеличилась общая площадь застройки, что подтверждается кадастровьи паспортом ФГУП «Ростехинвентаризации - Федеральное БТИ».

В соответствии с п. 3.1.1. Договора инвестиционного проекта до завершения инвестиционного проекта, и сдачи Объектов в эксплуатацию номенклатурная доля между Инвестором-Заказчиком и Инвестором-Пользователем капитальных вложений инвестиционного проекта может быть распределена пропорционально вложенным инвестициям на этапе строительства Объектов.

Кроме того ответчик не учитывает, что земельный участок кадастровый номе <.......> по адресу <.......>, на котором расположено незавершенное строительством нежилое 11-этажное строение (административно-бытовой комплекс) находится у ООО «Автоцентр ФИО6» в залоге по договору об ипотеке в обеспечение обязательств перед залогодержателем ООО «Автоцентр ФИО6» (копия прилагается).

На земельном участке с кадастровым номером <.......> также находятся инженерные сети, принадлежащие на основании Договора инвестирования от 27.03.2008 о долевом участии в строительстве и актов приема-передачи являющихся правоустанавливающими документами основаниями внесенных в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним в Управлении Росреестра ФИО5, но находящиеся в залоге (ипотеке) у ООО «Автоцентр ФИО6» (копия прилагается).

Указанные обременения ипотекой в пользу залогодержателя ООО «Автоцентр ФИО6» обеспечивают обязательства истицы, покрываемые залогом, и дополнительно увеличивают объем правообладания ООО «Автоцентр ФИО6» на объект недвижимости. Полагает, что данный факт должен учитываться при распределении долей.

В соответствии со ст. 245, 252 ГК РФ при не достижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества стороны могут обратиться в суд.

В судебном заседании стороны заключили мировое соглашение, утвержденное определением Ленинского районного суда от 23 мая 2011 года, согласно которому: « ООО «Автоцентр ФИО6» обязуется выполнить следующие действия, и получить право:

- оплатить ФИО5 денежную сумму в размере
5 000 000 (пять миллионов) рублей.

- при этом за ООО «Автоцентр ФИО6» признается право общей
долевой собственности в размере 3/4 (три четвертых) в незавершенном
строительством нежилом строении (административно-бытовой комплекс),
назначение: 11-этажное (подземных этажей-1), общая площадь застройки -
<.......> кв. м., степень готовности 99 %, адрес объекта: <.......>.

- ФИО5 обязуется выполнить следующие действия, и получить право:

- принять от ООО «Автоцентр ФИО6» денежную сумму в размере 5
000 000 (пять миллионов) рублей.

- при этом за ФИО5 признается право
общей долевой собственности в размере <.......> (одна четвертая) в
незавершенном строительством нежилом строении (административно-
бытовой комплекс), назначение: нежилое, 11-этажное (подземных этажей -
1), общая площадь застройки - <.......> кв. м., степень готовности 99 %, адрес
объекта: <.......>.

При условии не исполнения ООО «Автоцентр ФИО6» своих обязательств в полном объеме, вытекающих из настоящего Мирового соглашения, по оплате денежной суммы в размере 5 000 000 (пять миллионов) рублей, до момента подачи соответствующих документов в Управление Росреестра по Тюменской области на государственную регистрацию права общей долевой собственности на объект по предмету иска, право общей долевой собственности в размере <.......> (три четвертых) ООО «Автоцентр ФИО6», в таком случае, регистрируется в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним с обременением в силу закона в пользу ФИО5, на срок до полного расчета ООО «Автоцентр ФИО6» по настоящему Мировому соглашению.

В случае неисполнения ООО «Автоцентр ФИО6» своих обязательств по оплате денежной суммы в размере 5 000 000 (пять миллионов) рублей, Стороны могут перераспределить соотношение долей в данном объекте общей долевой собственности в соответствии с Договором от 27 марта 2008 г. и Дополнительном соглашении к нему, при этом обременение в силу закона в пользу ФИО5, на срок до полного расчета ООО «Автоцентр ФИО6», снимается.

Если Стороны не приходят к взаимному согласию в соотношении долей при их распределении, в случае указанном в настоящем пункте Мирового соглашения, за ООО «Автоцентр ФИО6» остается право в любое время обратиться в суд с требованиями л признании за ним права собственности соответствующей доли в незавершенном строительством нежилом строении (административно-бытовой комплекс), назначение: нежилое, 11-этажное (подземных этажей - 1), общая площадь застройки -<.......> кв.м., степень готовности 99 %, адрес объекта: <.......>

Госпошлина, не подлежащая возврату, относится на ФИО5»

Определением судебной коллегии по гражданским делам от 14 мая 2012 года по частной жалобе ООО «Банковский долговой центр» на определение об утверждении мирового соглашения постановлено на основании ч.5 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса перейти к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции.

В судебном заседании истица, представитель ответчика ООО «Автоцентр ФИО6», представитель 3-го лица ООО «Арлан-Тюмень»

в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, о причинах неявки судебную коллегию не известили. Дело рассмотрено в их отсутствие.

Представитель 3-го ООО «БДЦ» считает заявленные требования необоснованными, поскольку в результате их удовлетворении истица необоснованно уменьшает размер заложенного имущества, находящегося в ее собственности.

Заслушав объяснения 3-го лица, проверив материалы дела, судебная коллегия находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

18.06.2008 года между ОАО «АК БАРС» БАНК и ООО «Арлан-Тюмень» был заключен договор на открытие кредитной линии под лимит задолженности № <.......>, в соответствии с которым Банк обязался предоставлять кредит ООО «Арлан-Тюмень», а ООО «Арлан-Тюмень» возвратить кредит и оплатить проценты за пользование кредитом.

В целях обеспечения исполнения обязательства ООО «Арлан-Тюмень» между Банком и ФИО5 18.06.2008г. был заключен договор об ипотеке здания и земельного участка, объектом залога по которому являлось недвижимое имущество, принадлежащее ФИО5,, принадлежащее на основании договора купли-продажи незавершенных строительством объектов <.......>-д от 19.03.2008г., договора купли-продажи недвижимости от 01.11.2007г. <.......>-, договора купли-продажи земельного участка от 01.11.2007г. <.......>-д, заключенных между ООО «Арлан-Тюмень» и ФИО5 Предметом залога являлось вышеперечисленные 11 объектов недвижимости, в том числе, и незавершенное строительством нежилое строение (административно-бытовой комплекс) – предмет спора по настоящему делу.

20.07.2009 года между ОАО «АК БАРС» прежнее наименование ООО «Консалтинг Инвестиции Реформы) был заключен договор об уступке прав требования, в соответствии с которым Банк уступил ООО «БДЦ» право требования от ООО «Арлан-Тюмень» исполнения обязательств по кредитному договору; право требования от ФИО5 исполнение обязательств по договору ипотеки.

Смена залогодержателя по договору ипотеки на основании договора об уступке прав требования от 20.07.2009г. зарегистрирована в установленном порядке.

Решением Постоянно действующего Третейского Суда «Право»от 18.11.2009г. с ООО «Арлан-Тюмень» в пользу ООО»БДЦ» взыскана задолженность по кредитному договору и обращено взыскание на заложенное имущество. 19.0.8.2010 г. Ленинским райсудом принято определение о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда, выданы исполнительные листы.

20.12.2010г. решением Постоянно дейстующего Третейского Суда «Право» взыскано взыскана с ООО «Алан-Тюмень» в пользу ООО «БДЦ» задолженность по кредитному договору.

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 05.04.2011 года ООО «Арлан-Тюмень» признано несостоятельным (банкротом). ООО «БДЦ» включен в реестр требований кредиторов на сумму 122340331 руб.55 коп.

13.05.2011 года судебным приставом-исполнителем возбуждено исполнительное производство в отношении должника ФИО5 в пользу взыскателя ООО «БДЦ».

На основании п.2 ст. 346 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ далее по тексту), если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога. передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

Согласно п.2.1.8 договора ипотеки ФИО5 обязалась не отчуждать заложенное имущество другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива либо иным любым способом.

Кроме того, в соответствии с п. 2.1.13 договора ипотеки ФИО5 обязалась также предупредить Залогодержателя обо всех известных к моменту государственной регистрации настоящего договора правах третьих лиц на предмет ипотеки ( права залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах).

Поскольку законом и договором предусмотрено отчуждение заложенного имущества только с согласия залогодержателя, утверждение мирового соглашения о признании права общей долевой собственности на заложенное имущество в размере <.......> в незавершенном строительством нежилом строении (административно-бытовой комплекс), назначение: нежилое, 11-этажное ( подземных этажей 1), общая площадь застройки <.......> кв.м., степень готовности 99%, адрес объекта: <.......> за ООО «Автоцентр ФИО6» незаконно.

Определение суда об утверждении мирового соглашения подлежит отмене с разрешением заявленных требований по существу об отказе в их удовлетворении.

Руководствуясь п. 2 ст. 346 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч.4,5 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса российской Федерации, судебная коллегия

определила:

определение Ленинского районного суда г. Тюмени от 23 мая 2011 года об утверждении мирового соглашения отменить. В удовлетворении исковых требований ФИО5 к ООО «Автоцентр ФИО6» о признании права собственности на <.......> долю в незавершенном строительством объекте нежилом строении (административно-бытовой комплекс), назначение: нежилое, 11-этажное ( подземных этажей 1), общая площадь застройки <.......> кв.м., степень готовности 99%, адрес объекта: <.......>- отказать.

Председательствующий

Судьи коллегии