Гражданский кодекс часть 1

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе: председательствующего судьи Ивановой Т.В., судей Сергеева В.А. и Стрельцова А.С. при секретаре Кирьяновой О.Н. рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Перми дело по апелляционной жалобе Скрябина Д.С. на решение Кировского районного суда г. Перми от 26 ноября 2012 года, которым Скрябину Д.С. в удовлетворении исковых требований к Обществу с ограниченной ответственностью «название» и открытому акционерному обществу Сбербанк России о регистрации договора купли-продажи № 86 от 16 января 2012 года двухкомнатной квартиры по ул. **** в г. Перми, заключенного между ООО «название» и Скрябиным Д.С., перехода права собственности на вышеуказанную квартиру на имя Скрябина Д.С. и прекращении ипотеки (залога) на жилое помещение -квартиру - по ул. **** в г. Перми отказано.

Заслушав доклад судьи Ивановой Т.В., объяснения представителя ответчика, исследовав материалы дела, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Скрябин Д.С. обратился в суд с иском к ООО «название» и Сбербанку России (ОАО) о вынесении решения о государственной регистрации договора купли-продажи № 86 от 16 января 2012 г., перехода права собственности на жилое помещение -2-комнатную квартиру № **, расположенную по адресу **** и о прекращении ипотеки (залога) на жилое помещение - 2-комнатную квартиру № **, расположенную по адресу ****.

Требования мотивированы тем, что между истцом и ответчиком ООО «название» 16 января 2012 года был заключен договор № 86 купли-продажи квартиры, в соответствии с которым ответчик принял на себя обязательства по передаче истцу в собственность жилого помещения - двухкомнатной квартиры № **, расположенной в многоэтажном доме № ** по адресу: ****, а истец, в свою очередь, согласно условиям настоящего договора должен принять и оплатить данное недвижимое имущество. Цена договора была сторонами определена и указана в договоре купли-продажи № 86 в *** руб., которые были истцом уплачены в следующем порядке: 16.01.2012 года - *** рублей и 17.01.2012 года - *** рублей. Также ответчиком выдана справка о полном выполнении истцом финансовых обязательств перед Продавцом. В свидетельстве о государственной регистрации права собственности ответчика на данную квартиру указано, что квартира обременена ипотекой - в пользу 2-го ответчика ОАО «Сбербанк России». Договором купли-продажи от 16.01.2012 года предусмотрено, что ООО «название» обязан в срок до 29 февраля 2012 г. погасить регистрационную запись об обременении (ипотеке) на отчуждаемую квартиру путем обращения с заявлением о прекращении ипотеки в УФСГРКК по ПК. Также ответчик в договоре принял на себя обязательства предоставить Покупателю все необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности. Договор купли-продажи был сдан истцом вместе с представителем 1-го ответчика в УФСГРКК по ПК (межрайонный отдел № 2 в Кировском районе г.Перми) 17.01.2012 г. для государственной регистрации договора, перехода права собственности на истца на указанную квартиру. Истцу были переданы оригиналы технического и кадастрового паспортов на недвижимое имущество. Однако, ответчик-Продавец принятые на себя обязательства по снятию обременения с квартиры не исполнил, в связи с чем на сегодняшний день государственная регистрация приостановлена на неопределенный срок. С февраля 2012 г. истец неоднократно обращался в фирму ответчика, в том числе, 02.04.2012 года истцом в адрес ответчика была направлена претензия для разрешения спора в досудебном порядке, по настоящее время ответа от ООО «название» не поступало. На основании ч.1 ст.307 ГК РФ - в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, в т. ч. уплатить деньги, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. В соответствии с требованиями ст.309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается. 4.1 ст.352 ГК РФ, Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» - залог прекращается: 1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства. Определением Арбитражного суда Пермского края от 13 августа 2012 г. по делу № А50- 8797/2011 - дело о банкротстве ООО «название» - должника, в счет обязательств которого перед ОАО «Сбербанк России» в лице Ленинского ОСБ № 22 и заложено спорное недвижимое имущество - квартира № ** в жилом доме № ** по ул. **** в г. Перми, приобретенная истцом в собственность у собственника ООО «название», констатирована ничтожность Договора перевода долга от 29 сентября 2009 г., заключенного между ООО «название» и ООО «название». Основаниями признания данного Договора ничтожным являются его безвозмездность и злоупотребление правом со стороны кредитора (Цессионария) ОАО «Сбербанк России» при выдаче согласия на эту сделку, и, следовательно, возложение дополнительных долговых обязательств на заранее неплатежеспособного должника. В соответствии с требованиями ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения. Ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее судом таковой (ч.1 ст. 166 ГК РФ), недействительна с момента ее заключения и не влечет юридических последствий, кроме как связанных с ее недействительностью. Следовательно, все последующие сделки, а также приобретение каких-либо прав, вытекающих из договоров поручительства, договоров ипотеки и договоров залога имущественных прав, также недействительны в силу ничтожности. Таким образом, квартира № ** в жилом доме № ** по ул. **** в г. Перми заложена в счет обеспечения ничтожного, несуществующего обязательства. Нахождение приобретенной истцом в единоличную собственность квартиры в ипотеке у Сбербанка РФ незаконно, необоснованно и нарушает имущественные и жилищные права истца, как добросовестного приобретателя, т.к. должником по каким-либо обязательствам перед 2-м ответчиком истец не является. Возникновение права собственности истца не должно ставиться в зависимость от ненадлежащего исполнения своих обязанностей должностными лицами либо собственниками (участниками) ответчиков, третьих лиц. Истец полагает, что поскольку полностью оплатил стоимость объекта недвижимого имущества, фактически принял его в пользование, сделка между истцом и 1 -м ответчиком фактически исполнена, отсутствие регистрации права собственности истца незаконно. Согласно требованиям п.1 ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя или стороны договора, то без предоставления 1 -м ответчиком необходимых для регистрации сделки документов, истец не имеет возможности реализовать свои права и самостоятельно оформить госрегистрацию перехода права собственности с собственника ООО «название» на себя. При уклонении одной из сторон от государственной регистрации договора, прав (а иначе как именно такое уклонение Продавца действия и бездействия 1-го ответчика трактовать нельзя), переход права собственности регулируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны (ч.3 п.1 ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». То же условие предусмотрено ст.551 ч. 3 ГК РФ, на основании которой суд вправе по требованию одной из сторон вынести решение о госрегистрации перехода права собственности без участия уклоняющейся стороны. ч.3 ст. 165 ГК РФ предусмотрено, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требовании другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Считает, что им (Скрябиным) исчерпаны все внесудебные способы урегулирования сложившейся ситуации, в связи с чем, вынужден обратиться в суд за защитой нарушенных прав по месту нахождения спорного объекта недвижимого имущества (исключительная подсудность), месту заключения договора.

Судом постановлено вышеприведенное решение, об отмене которого просит в апелляционной жалобе Скрябин Д.С, указывая на нарушения судом норм материального права, неправильную оценку характеру спорного правоотношения. Суд не учел, что договор уступки права требования является недействительным, поэтому фактически спорное имущество в залоге не находится, поэтому его согласие на сделку не требуется. Суд не принял во внимание то обстоятельство, что ООО «название» фактически не действует, поэтому регистрация договора и перехода права собственности на спорный объект недвижимости невозможна.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель ОАО «Сбербанк России». Поддержавший позицию в суде апелляционной инстанции, полагает её не подлежащей удовлетворению.В судебном заседании суда апелляционной инстанции другие лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены, об отложении рассмотрения дела ходатайства не заявили.

Судебная коллегия, рассмотрев дело в пределах доводов апелляционной жалобы (ст. 327. 1. Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ)), нашла, что судом правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда основаны на фактических обстоятельствах дела, нормы материального права, проанализированные в решении, применены правильно, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке не имеется.

В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона N 122-ФЗ от 21 июля 1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ). Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

В соответствии с п. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

Согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что право собственности на спорное имущество - 2-комнатную квартиру ** в доме ** по ул. **** в г. Перми зарегистрировано за ООО «название». Также зарегистрировано обременение 09.09.2009 в виде ипотеки в пользу ОАО "АК Сбербанк России". 16 января 2012 года между истцом Скрябиным Д.С. и ответчиком ООО «название» был заключен договор № 86 купли-продажи квартиры, в соответствии с п. 1.1 которого продавец (ответчик) обязуется передать в собственность покупателю (истцу), а покупатель обязуется принять и оплатить согласно условиям договора недвижимое имущество: двухкомнатную квартиру по адресу: **** общей площадью 67,5 кв. м. Согласно п. 13 договора покупатель уведомлен, что на момент подписания настоящего договора указанная квартира находится в залоге у ОАО «Сбербанк России». Согласно п. 2 договора цена, подлежащая оплате покупателем продавцу за приобретаемую по договору квартиру, составляет *** рублей, которые уплачиваются в следующем порядке: *** рублей наличными денежными средствами - при подписании настоящего договора 16.01.2012. 1 853 000 рублей наличными денежными средствами - в срок до 19.01.2012. Согласно данному договору продавец обязуется в срок до 28.02.2012 погасить регистрационную запись об обременении (ипотеке) на отчуждаемую квартиру путем обращения с заявлением о прекращении ипотеки в Управление Росреестра по Пермскому краю (п. 6.1.5.договора). 16.01.2012 и 17.01.2012 истцом в кассу ООО «название» внесены денежные средства в размере *** рублей. Согласно справке, выданной ООО «название» 17.01.2012 обязательство по оплате двухкомнатной квартиры № ** по ул. **** в г. Перми, Скрябиным Д.С. в размере *** рублей выполнены полностью. 17.01.2012 в Межрайонный отдел № 2 Управления Росреестра по Пермскому краю были представлены заявления представителя ООО «название» и Скрябина Д.С. о государственной регистрации договора купли-продажи № 86 от 16 января 2012 года, перехода права и права собственности на квартиру по ул. **** за Скрябиным Д.С. 6.02.2012 государственная регистрация приостановлена по основания, предусмотренным п.4 ст. 19 Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Установив изложенные обстоятельства, суд обоснованно исходил из того, что отсутствие согласия ОАО «Сбербанк России» - залогодержателя на отчуждение спорной квартиры является основанием для отказа в государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности от ООО «название» к Скрябину Д.С. является обоснованным.

В соответствии с п. 29 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Минюста РФ от 01.07.2002 N 184, согласно п. 2 ст. 17 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в установленных законодательством РФ случаях могут представляться дополнительные документы, необходимые для государственной регистрации, в частности, согласие залогодержателя на распоряжение заложенным имуществом (пункт 1 статьи 37, пункт 1 статьи 40 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

В соответствии с п. 2 ст. 346 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

Согласия залогодержателя ОАО «Сбербанк России» на распоряжение заложенным имуществом стороны при заключении сделки не истребовали. Данные о том, что распоряжение имуществом возможно без согласия залогодержателя суду не представлены.

Доказательства того, что ответчик ООО "название» намеренно уклоняется от выполнения финансовых обязательств перед ОАО «Сбербанк России» в материалах дела отсутствуют, истцом не представлены.

С учетом указанных обстоятельств, невыполнение ООО «название» финансовых обязательств перед ОАО «Сбербанк России» нельзя расценивать как виновные действия ответчика, выражающиеся в уклонении от регистрации сделки и перехода права собственности.

Доводы апелляционной жалобы о том, что согласно определению Арбитражного суда Пермского края от 13.08.2012 ОАО «Сбербанк России» не является залогодержателем спорного недвижимого имущества, основательными не являются, поскольку указанное определение отменено.

В соответствии с п. п. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ, залог прекращается с прекращением обеспеченного им обязательства. При этом о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован данный договор (п. 2 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку ее владельца об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки. Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется.

При этом закон не предусматривает возможность погашения регистрационной записи об ипотеке при неисполненном обязательстве и отсутствии соответствующего заявления залогодержателя.

Иные доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда, поскольку основаны на отличном от суда истолковании норм материального права, с которыми по вышеизложенным основаниям согласиться нельзя. Доводам сторон судом дана надлежащая оценка, ссылок на обстоятельства, которым не дана оценка судом первой инстанции, апелляционная жалоба не содержит.

Других правовых доводов, указывающих на незаконность и необоснованность решения суда, апелляционная жалоба не содержит. Обстоятельства, влекущие в соответствии с ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации отмену решения суда, не установлены.

Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Кировского районного суда г. Перми от 26 ноября 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Скрябина Д.С. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: