Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о возложении обязанности произвести зачет стоимости капитального ремонта нежилого помещения в счет арендных платежей по договору аренды от 01.08.2015 и по встречному иску ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора аренды

по апелляционной жалобе представителя ФИО2 – ФИО3

на решение Корочанского районного суда Белгородской области от 15 февраля 2017 года.

Заслушав доклад судьи Скоковой Д.И., объяснения представителей ФИО2 – ФИО3 и ФИО4, поддержавших апелляционную жалобу, ФИО1 и его представителя ФИО5, полагавших решение суда законным и обоснованным, а апелляционную жалобу – не подлежащей удовлетворению, судебная коллегия

установила:

Между ФИО2 (арендодателем) и ФИО1 (арендатором) 01 августа 2015 года заключен договор аренды нежилого помещения – части здания – магазина с подвалом общй площадью 1150,5 кв.м. и земельного участка для торговой деятельности, на котором находится помещение, площадью 525 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, сроком по 01 августа 2020 г. с условием оплаты арендных платежей – 25000 руб. в месяц, размер которых может изменяться арендодателем с двенадцатого месяца аренды, но не чаще одного раза в год и не более чем на 5 %.

15 июля 2015 г. ФИО2 письменно уведомила арендатора о повышении размера арендных платежей на 5 % с 01 августа 2016 г.

Сославшись на то, что арендатором произведен капитальный ремонт нежилого помещения, переданного в аренду, ФИО1 обратился в суд с иском, в котором с учетом неоднократного изменения требований просил произвести зачет стоимости капитального ремонта нежилого помещения в сумме 183750 руб. за период с 01.08.2016 по 01.03.2017 в счет арендных платежей и в сумме 1432479,28 руб. в счет будущих арендных платежей по договору аренды недвижимого имущества от 01.08.2015.

ФИО2 предъявила встречный иск к ФИО1 о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 01.08.2015 в связи с существенным нарушением арендатором обязанности по оплате арендной платы, нарушением договора в части использования арендованного имущества – части здания магазина с подвалом, погашении соответствующей записи в ЕГРП.

В суде первой инстанции ФИО1 и его представители заявленный иск поддержали в полном объеме, встречный иск ФИО2 не признали.

ФИО2, извещенная времени и месте рассмотрения дела посредством СМС-сообщения, о чем дала суду согласие, в суд первой инстанции не явилась, обеспечила явку своих представителей, которые иск ФИО1 не признали, встречный иск поддержали.

Решением суда первоначальный иск удовлетворен, встречный иск оставлен без рассмотрения ввиду несоблюдения ФИО2 досудебного порядка урегулирования спора.

В апелляционной жалобе представитель ФИО2 – ФИО3 просит об отмене данного решения суда и принятии нового об отказе в удовлетворении иска ФИО1 в полном объеме.

В суд апелляционной инстанции ФИО2 не явилась, о времени и месте судебного разбирательства извещена СМС-сообщением и заказным почтовым отправлением, обеспечила явку своих представителей, которые апелляционную жалобу поддержали.

ФИО1 и его представитель в суде апелляционной инстанции просили оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы изложенные в апелляционной жалобе, судебная коллегия не находит предусмотренных законом оснований для отмены решения суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Судом первой инстанции установлено, подтверждается материалами дела, что ФИО2 является собственником нежилого помещения – части здания – магазина с подвалом общей площадью 1150 кв.м. и земельного участка для торговой деятельности площадью 525 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>

Между ФИО2 и ФИО1 01 августа 2015 г. заключен договор аренды указанных нежилого помещения и земельного участка на срок по 01 августа 2020 г. (пункт 2.1). По истечении срока договора и при выполнении всех его условий арендатор имеет преимущественное право на возобновление договора либо право выкупа арендуемого имущества (пункт 2.2).

Пункт 4.1 договора предусматривает, что арендатор вправе производить реконструкцию помещения, переоборудование, в том числе перепланировку помещения, сантехники и других капитальных ремонтных работ без согласия арендодателя.

В силу пункта 6.5 договора арендодатель производит капитальный ремонт крыши, монтаж дверей, косметический ремонт, ремонт системы электроснабжения и системы теплоснабжения из своих материалов и собственными денежными средствами в счет будущих арендных платежей в соответствии с пунктом 6.1.

Объект аренды арендодателем передан арендатору по акту приема-передачи 31 июля 2015 г. Согласно акту техническое состояние вышеуказанного имущества на момент его передачи характеризуется следующим: фундамент здания – бетонный, стены помещений – кирпичные (имеют трещины), отделка – штукатурка, входные двери – деревянные (частичное отсутствие дверей), межкомнатные двери отсутствуют, перегородки – кирпичные, полы – бетонные, потолки – бетонные плиты, оконные рамы – металлические, кровля крыши – неудовлетворительное состояние (нуждается в капитальном ремонте), системы электроснабжения и системы теплоснабжения – неудовлетворительное состояние (частичное отсутствие электрооборудования и радиаторов отопления), водоканализационная система – удовлетворительное состояние.

07 августа 2015 г. между ФИО1 (заказчиком) и ИП ФИО6 (подрядчиком) заключен договор на выполнение ремонтных работ, по условиям которого подрядчик принял на себя обязательства выполнить работы по адресу: <адрес> по монтажу крыши, электромонтажные работы, сантехнические работы, отделочные работы. Объем и стоимость выполнения работ на объекте определяются утверждаемой заказчиком сметой на выполнение ремонтных работ (п. 1.2).

Согласно смете, являющейся приложением к договору от 07.08.2015, и акту на выполнение работ от 11.04.2016 общая стоимость выполненных работ составляет 605960 руб. Товарными чеками подтверждается приобретение строительных материалов на сумму 1058039,28 руб.

В соответствии с выводом судебной строительно-технической экспертизы № 12016/10-2 от 21.12.2016 работы, указанные в смете (приложении к договору от 07.08.2015) выполнялись, но некоторые объемы работ не совпадают с расчетом эксперта; общая стоимость выполненных работ и примененных материалов в нежилом помещении по адресу: <адрес> составляет 1893381 руб. (812 411+1080970, где 812411 руб. – стоимость работ, 1080970 руб. - стоимость примененных материалов); при ремонте в части здания в помещениях была выполнена перепланировка, новая внутренняя и наружная канализация из труб ПВХ, в помещениях магазина и бара выполнена новая электропроводка, частично переделана система отопления (установлены новые приборы отопления, изменена частично схема прокладки трубопроводов), выполнена система горячего водоснабжения, выполнена пожарная сигнализация, система видеонаблюдения, автоматическая система наружного освещения. Исходя из видов и фактически выполненных работ, ремонт здания относится к капитальному ремонту; в связи с требованиями нормативных документов в здании требовалось произвести капитальный ремонт; в нежилом помещении – части здания – магазина с подвалом можно демонтировать/изъять, не причинив при этом ущерб имуществу арендодателя: газовую колонку, унитазы, умывальники со смесителями, потолочные светильники, освещение (настенные светильники, прожектора), видеокамеры, линолеум 25 кв.м. – это отделимые улучшения, остальные улучшения являются неотделимыми.

На основании изложенного, учитывая, что на момент заключения договора аренды между сторонами по делу нежилое помещение требовало проведения ремонта; истцом произведен капитальный ремонт здания; условиями договора предусмотрено право арендатора без согласия арендодателя производить капитальный ремонт нежилого помещения и производить зачет затрат на его проведение в счет будущих арендных платежей (пункты 4.1, 6.5 договора аренды), суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что у арендатора возникло право требования зачета стоимости указанного ремонта в счет арендных платежей по договору аренды от 01.08.2015.

Определяя размер денежных средств, подлежащих зачету в счет арендных платежей, суд исходил из заключения строительно-технической экспертизы, доказательств необоснованности которого стороной ответчика не представлено.

Учитывая, что арендная плата ФИО1 не вносилась с 01.08.2016, суд обоснованно удовлетворил требования ФИО1 о возложении на ФИО2 обязанности произвести зачет стоимости капитального ремонта нежилого помещения в сумме 183750 руб. за период с 01.08.2016 по 01.03.2017, исходя из количества месяцев – 7 и размера арендной платы 26 250 руб.

С учетом стоимости отделимых улучшений, установленных заключением эксперта № 12016/10-2 от 21.12.2016 года, составляющей 47770 руб., суд также обоснованно удовлетворил требования ФИО1 о возложении на ответчика по первоначальному иску обязанности произвести зачет стоимости капитального ремонта нежилого помещения в размере 1432479,28 руб. (1663999,28 руб. - 183750 руб. – 47770 руб.) в счет арендных платежей по договору аренды от 01.08.2015.

Доводы в апелляционной жалобе о том, что при определении размера денежных средств, подлежащих зачету в счет арендных платежей, судом не проверено соблюдение ФИО1 требований добросовестности при проведении ремонтных работ, а именно необходимость работ и минимальность затрат на их производство, судебная коллегия признает несостоятельными.

Из акта приема-передачи в аренду имущества от 31.07.2015 следует, что имущество передано ФИО1 в аренду в неудовлетворительном состоянии. Производство арендатором капитального ремонта крыши, монтажа дверей, косметического ремонта, ремонта систем электроснабжения и теплоснабжения предусмотрено условиями договора аренды (п. 6.5). Кроме того, договором предусмотрено право арендатора производить реконструкцию помещения, переоборудование, в том числе перепланировку помещения, сантехники и других капитальных ремонтных работ без согласия арендодателя (п. 4.1).

Доказательств, свидетельствующих о необоснованности представленных истцом доказательств, а также заключения судебной строительно-технической экспертизы, подтверждающих стоимость ремонтных работ и строительных материалов, необходимых для их проведения, как и о неразумности затрат на капитальный ремонт нежилого помещения, понесенных истцом, ответчиком по первоначальному иску не представлено.

То обстоятельство, что ФИО1 произвел ремонтные работы на сумму, превышающую размер арендных платежей за весь период действия договора аренды, не свидетельствует о незаконности решения суда, которым произведен зачет понесенных ФИО1 затрат в счет будущих арендных платежей на период действия договора аренды. Кроме того, в силу пункта 2.2 данного договора арендатор имеет преимущественное право на возобновление договора либо право выкупа арендуемого имущества.

Ссылка на непредставление истцом доказательств оплаты стоимости ремонтных работ в сумме 605960 руб. по договору подряда от 07.08.2015 не является основанием для отмены либо изменения решения суда. Факт проведения указанных в смете, являющейся приложением к договору подряда, работ подтвержден заключением судебной строительно-технической экспертизы и не оспаривался ФИО2 Стоимость этих работ, из которой исходил суд и которая согласуется с определенной в названном договоре подряда стоимостью, также установлена экспертом при проведении судебной строительно-технической экспертизы.

Довод в апелляционной жалобе о том, что в результате произведенных ремонтных работ без согласия арендодателя было изменено назначения здания и земельного участка, несостоятелен, поскольку согласно свидетельству о государственной регистрации права от 01.02.2012 объектом права собственности ФИО2 является часть здания – магазин с подвалом, назначение: нежилое общей площадью 1150,5 кв.м.; вид разрешенного использования земельного участка под ним согласно свидетельству о государственной регистрации права от 18.02.2011 – для торговой деятельности. По договору аренды недвижимое имущество передано ФИО1 для использования в этих целях (п. 1.1 договора). С момента государственной регистрации права вид разрешенного использования земельного участка, а также назначение нежилого помещения не менялось. Факт использования ФИО1 части здания для размещения кафе не свидетельствует об изменении его назначения (нежилое помещение).

Довод автора апелляционной жалобы о незаконности зачета затрат, произведенных в связи с осуществлением капитального ремонта, в счет будущих арендных платежей несостоятелен, поскольку производство арендатором капитального ремонта крыши, монтажа дверей, косметического ремонта, ремонта систем электроснабжения и теплоснабжения из своих материалов и собственными денежными средствами в счет будущих арендных платежей в соответствии с п. 6.1 договора прямо предусмотрено условиями заключенного сторонами договора аренды от 01.08.2015 (пункт 6.5).

Утверждение в жалобе о том, что дело рассмотрено судом с нарушением правил подсудности со ссылкой на то, что данный спор не является спором о правах на недвижимое имущество и должен рассматриваться Свердловским районным судом г. Белгорода по месту жительства ответчика по первоначальному иску, судебная коллегия признает необоснованным.

В пункте 37 Постановления Пленума от 19.06.2012 № 13 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции» Верховный Суд Российской Федерации разъяснил, что дело может быть передано на рассмотрение по подсудности в суд первой инстанции, если на нарушение правил подсудности указано в апелляционных жалобе, представлении и суд апелляционной инстанции установит, что лицо, подавшее жалобу, или прокурор, принесший представление, заявляли в суде первой инстанции ходатайство о неподсудности дела этому суду либо что у них отсутствовала возможность заявить в суде первой инстанции такое ходатайство по причине их неизвещения о времени и месте судебного заседания или непривлечения к участию в деле; если вследствие нарушения правил родовой подсудности при рассмотрении дел, связанных с государственной тайной, или правил исключительной подсудности по искам о правах на недвижимое имущество отсутствовала возможность собрать, исследовать и оценить в качестве относимых и допустимых доказательств сведения, соответственно составляющие государственную тайну или находящиеся по месту расположения недвижимого имущества, что могло привести к вынесению неправильного по существу решения суда.

Как следует из материалов дела, ходатайство о передаче дела по подсудности в суд по месту жительства ответчика по первоначальному иску в суде первой инстанции не заявлялось.

Кроме того, в ходе рассмотрения дела ФИО2 было предъявлено встречное исковое заявление о расторжении договора аренды недвижимого имущества.

На основании статьи 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В силу статьи 30 (часть 1) ГПК РФ иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества.

Согласно статье 47 (часть 1) Конституции Российской Федерации никто не может быть лишен права на рассмотрение его дела в том суде и тем судьей, к подсудности которых оно отнесено законом.

Как разъяснено в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в силу части 1 статьи 30 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации иски о правах на недвижимое имущество рассматриваются в суде по месту нахождения этого имущества (исключительная подсудность).

Рассмотрение Свердловским районным судом г. Белгорода требований о расторжении договора аренды нежилого помещения и земельного участка, расположенных в Корочанском районе, будет являться грубым нарушением норм процессуального права.

При таких обстоятельствах законных оснований для рассмотрения возникшего спора в Свердловском районном суде г. Белгорода не имеется, в связи с чем дело обоснованно рассмотрено Корочанским районным судом Белгородской области.

Из предъявленных к ФИО2 к ФИО1 требований о расторжении договора аренды недвижимого имущества следует, что предметом заявленных требований является передача данного недвижимого имущества в аренду от арендатора к арендодателю, то есть возвращение сторон в первоначальное положение, тем самым, заявленные ФИО2 встречные исковые требования неразрывно связаны с правами на недвижимое имущество, в связи с чем между сторонами имеется спор о праве на нежилое помещение и земельный участок под ним, расположенные по адресу: <адрес>, относящемуся к юрисдикции Корочанского районного суда Белгородской области.

Иных доводов, в том числе связанных с оспариванием решения суда в части оставления без рассмотрения встречного искового заявления ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора аренды, апелляционная жалоба не содержит.

Оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает.

Судом первой инстанции при рассмотрении спора правильно определены обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, и применены нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения. Выводы суда, изложенные в решении, соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права не допущено.

Руководствуясь ст.ст. 327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Корочанского районного суда Белгородской области от 15 февраля 2017 года по делу по иску ФИО1 к ФИО2 о возложении обязанности произвести зачет стоимости капитального ремонта нежилого помещения в счет арендных платежей по договору аренды от 01.08.2015 и по встречному иску ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора аренды оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи