Гражданский кодекс часть 1

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия в составе председательствующего Пащенко Н.В. и судей коллегии Семенова Б.С., Мирзаевой И.И., при секретаре Цыденжаповой Е.А., рассмотрела в открытом судебном заседании 15 июля 2015г. дело по апелляционной жалобе Номогоева А.П. на решение Советского районного суда г. Улан-Удэ от 8.04.2015г., которым постановлено:

Исковые требования Номогоева А.П. к ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Бурятия о признании недействительными результатов публичных торгов по продаже недвижимого имущества, признании договора купли-продажи ничтожным,- оставить без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Пащенко, выслушав представителя Управления Федеральной службы судебных приставов по Республике Бурятия Федосееву Е.С., ознакомившись с делом, коллегия

УСТАНОВИЛА:

Номогоев обратился в суд с иском к территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Бурятия (ТУ Росимущество) о признании недействительными результатов публичных торгов, состоявшихся 26.12.2011 г. по продаже недвижимого имущества – нежилого помещения площадью 94,6 кв.м., расположенного на цокольном этаже здания по адресу: <...>, о признании недействительным договора купли-продажи указанного недвижимого имущества, заключенного с истцом 26.12.2011г. по результатам указанных торгов.

Иск мотивирован ссылкой на статьи 168,554,290,448 ГК Российской Федерации и доводами о том, что в нарушение правил проведения торгов, установленных п.2 ст. 448 ГК Российской Федерации, предмет торгов был определен некорректно, поскольку объявление о торгах не позволяло определенно установить имущество, предлагаемое к продаже, не содержало данных, позволяющих определить расположение недвижимости в составе другой недвижимости, отсутствовали сведения о том, что в предмет торгов входят помещения общего пользования, которые не могут быть предметом сделки, так как должны находиться в собственности у всех собственников здания.

Как указывается в исковом заявлении, в настоящее время истец не может осуществлять права собственника приобретенного имущества в связи с истребованием спорных помещений из владения Номогоева решениями судов.

Как следует из материалов дела, Номогоев является собственником нежилых помещений по указанному выше адресу общей площадью 94,6 кв.м., обозначенных на поэтажном плане номерами ..., право собственности истца зарегистрировано 26.01.2012 г.

Собственниками других нежилых помещений цокольного этажа здания по ул. <...> являются Л. и <организация_1>.

Спорные помещения приобретены Номогоевым на торгах, проведенных с целью реализации арестованного судебным приставом во исполнение решений суда имущества должника- Бурятского центра региональных геологических работ.

При этом в настоящее время в единоличном владении Номогоева находится только помещение, обозначенное на поэтажном плане № ....

Помещения №№... истребованы из владения Номогоева со ссылкой на незаконность владения апелляционным определением Верховного суда Республики Бурятия от 14.01.2013г., которым было отменено решение Советского районного суда г. Улан-Удэ от 15.10.2012г. об отказе в иске Л. и удовлетворены требования Л. к Номогоеву о признании общей долевой собственности в отношении нежилых помещений ....

Решением Советского районного суда г. Улан-Удэ от 7.05.2013г. принято аналогичное решение по иску <организация_1> к Номогоеву, поскольку помещения ... являются помещениями общего пользования и предназначены для обслуживания более одного помещения в здании. Так, помещение ... является лестничной клеткой, ...-коридором, ...-санузлом, ...- подсобным помещением.

В судебном заседании представитель Номогоева Шабаев И.В. поддержал заявленные требования.

Представитель ТУ Росимущества в суд не явился, в письменном отзыве иск не признал, заявив о том, что ТУ выступало на торгах в качестве посредника, реализуя имущество на основании постановления судебного пристава - исполнителя о передаче арестованного имущества на торги от 8.11.2011г., которое Управление не уполномочено изменять или корректировать. В этом постановлении не было указано, что спорные помещения являются местами общего пользования. Истец был ознакомлен с предметом торгов и не заявлял претензий в отношении него, пропустил срок исковой давности для оспаривания оспоримой сделки, который, по мнению автора жалобы, начал течь с января 2013г.

Представитель Управления Федеральной службы судебных приставов Федосеева иск не признала, пояснив, что Номогоев был ознакомлен с предметом торгов до их проведения, что подтверждается распиской истца, также заявила о пропуске истцом срока исковой давности.

Суд постановил указанное решение.

В апелляционной жалобе Номогоев просит его отменить, ссылаясь на те же доводы, что и в суде, а также указывая на то, что помещения, приобретенные Номогоевым на торгах, продавались как самостоятельный обособленный объект недвижимого имущества, ответчик фактически ввел участников торгов в заблуждение, не указав все существенные характеристики имущества (ст.554 ГК Российской Федерации), и не проверив данные о наличии иных сособственников имущества. Как указывается в жалобе, самостоятельным основанием для признания торгов недействительными, кроме нарушения процедуры их проведения, является незаконность заключенного на торгах договора. Оспариваемый договор является недействительным в силу того, что доля в праве общей долевой собственности лишена самостоятельной, отдельно от права на помещение оборотоспособности, права на общую долевую собственность не являются самостоятельным объектом гражданских прав, доля в праве собственности на общее имущество не может служить самостоятельным предметом сделки.

В жалобе также оспаривается вывод решения о пропуске Номогоевым срока исковой давности, который, по мнению автора жалобы, составляет три года, поскольку в силу ст. 168 ГК Российской Федерации оспариваемая им сделка является ничтожной.

На заседание коллегии Номогоев не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, также, как и представитель ТУ Росимущество Тарнуева В.В., которая в судебном заседании 8.07.2015г. с доводами жалобы не согласилась.

Выслушав Федосееву, возражавшую против удовлетворения жалобы, проверив материалы дела в пределах доводов жалобы и обсудив их, коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд сделал правильный вывод о необоснованности утверждения истца о нарушении процедуры торгов, выразившемся в том, что не был определен предмет торгов, поскольку объявление о торгах не содержало сведений о том, что продается имущество, являющееся местами общего пользования, истец не был уведомлен о том, что приобретает имущество, в отношении которого иными лицами было заявлено о своих правах сособственника.

В соответствии с ч.2 ст. 448 ГК Российской Федерации извещение о проведении торгов должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте, форме торгов их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Как следует из объявления о проведении торгов (л.д.132), оно содержало сведения о продаже арестованного заложенного имущества : нежилого помещения, расположенного по адресу : <...>, общей площадью ... кв.м., номера на поэтажном плане: ..., этаж : цокольный, кадастровый номер ....

Содержание указанного объявления свидетельствует о том, что предмет торгов был определен согласно положений ст.435 и 554 ГК Российской Федерации, поскольку объявление содержало данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, данные, определяющие расположение недвижимости в составе другого недвижимого имущества (ст.554 ГК Российской Федерации).

Ссылки Номогоева на то, что в объявлении не было указано о продаже мест общего пользования не свидетельствуют о нарушении правил проведения торгов, поскольку истец был ознакомлен с кадастровым, техническим паспортами продаваемого объекта, в которых указано, что в составе объекта недвижимости имеются места общего пользования : № ... коридор - лестничная клетка (площадью 67,8 кв.м. из приобретаемых Номогоевым 94,6 кв.м.), коридор, санузел, подсобное помещение; из заявки на участие в торгах, подписанной истцом, следует, что он изучил предмет торгов и осведомлен о том, что проданное имущество возврату не подлежит, что организатор торгов и государственный орган не несут ответственности за качество проданного имущества. Согласно протокола о результатах торгов от 26.12.2011г. №23-Р (п.7.2), покупатель ознакомлен с правоустанавливающими документами на объект недвижимости.

Указанные доказательства свидетельствуют о том, что истец знал о том, что в составе недвижимого имущества он покупает и места общего пользования. То обстоятельство, что на момент заключения договора купли-продажи Номогоеву не было известно о возможных претензиях на приобретаемое имущество со стороны Л. и <организация_1> и о том, что впоследствии будут вынесены судебные решения, закрепляющие права указанных лиц на общее имущество здания, не свидетельствует о незаконности проведенных торгов и о нарушении норм права, на которые ссылается истец.

В соответствии со ст. 289 ГК Российской Федерации, применяемой в данном случае по аналогии, собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

При этом, приобретая места общего пользования, истец мог предполагать, что исходя из положений ст. 289 ГК Российской Федерации, на которую он сам ссылается в настоящем деле, другие собственники помещений в здании могут претендовать на использование той же лестничной клетки и коридора, несмотря на то, что приобретенный Номогоевым объект был сформирован и продавался как обособленный объект недвижимости.

Доводы жалобы о том, что исходя из положений ст.290 ГК Российской Федерации места общего пользования в здании не могут быть предметом сделки купли-продажи также не могут быть приняты во внимание.

Согласно ч.2 ст.290 ГК Российской Федерации, собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Если даже согласиться с доводом истца о применении указанных норм права по аналогии к правам на нежилые помещения здания, коллегия полагает, что ст. 290 ГК Российской Федерации в данном случае не была нарушена, поскольку наряду помещениями, являющимися местами общего пользования, истцом было приобретено помещение под № ... (площадью 11.5 кв.м.), к местам общего пользования не относящееся, соответственно был соблюден принцип отчуждения доли собственности вместе с долей в общем имуществе здания. Общие положения закона не содержат запрета на продажу имущества, относящегося к общему имуществу здания и не устанавливают, что подобная сделка недействительна.

Коллегия также учитывает, что в результате вынесенных решений по искам Л. и <организация_1> истец не был лишен права собственности и права пользования приобретенными им местами общего пользования, Номогоев остается собственником доли в общем имуществе и собственником нежилого помещения № ....

Довод апелляционной жалобы о том, что истцом не был пропущен срок для оспаривания сделки, является обоснованным, поскольку Номогоевым заявлено требование о применении последствий недействительной сделки, не соответствующей требованиям закона.

Согласно ст. 168 ГК Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент совершения сделки в 2011г., сделка, не соответствующая требованиям закона, по общему правилу считалась не оспоримой, а ничтожной. Согласно ст. 181 ГК Российской Федерации, срок исковой давности для применения последствий ничтожной сделки составляет три года.

Однако, с учетом доводов, изложенных выше, коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда.

Руководствуясь ст. ст. 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Советского районного суда г. Улан-Удэ от 8.04.2015г. оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи коллегии: