Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика ФИО1 на решение Муравленковского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 24 августа 2020 года, которым постановлено:

Исковые требования Управления муниципального имущества Администрации города Муравленко удовлетворить.

Изъять у ФИО1 для продажи с публичных торгов объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, имеющий адресный ориентир: ЯНАО, <...> площадь застройки 251, 9 кв. м, степень готовности 2%.

Объект незавершенного строительства изъять путем продажи с публичных торгов, определив начальную стоимость в сумме 480 000 руб.

Заслушав доклад судьи Нех Т.М., доводы ответчика ФИО1, полагавшего о наличии оснований для изменения решения суда в части размера начальной стоимости имущества по доводам апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа

У С Т А Н О В И Л А:

Управление муниципальным имуществом Администрации г.Муравленко обратилось в суд с иском к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

В обоснование исковых требований указано, что между УМИ Администрации г.Муравленко и ИП ФИО2 заключен договор аренды земельного участка от 14 октября 2015 года № 101-15 сроком по ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого арендатору был предоставлен земельный участок площадью 0, 1804 га, кадастровый номер №, адрес ориентира: ЯНАО, г.Муравленко, мкр. № 3, ул.Ленина, дом 76, для завершения строительства объекта «Предприятие бытового обслуживания» (кадастровый №).

09 декабря 2015 года заключено дополнительное соглашение № 1/68-15 к настоящему договору аренды земельного участка, которым его преамбула дополнена арендатором - гражданином ФИО1 На вышеуказанном земельном участке расположен объект незавершенного строительства «Склад по ремонту бытовой техники и автоэлектрики «Автозаряд» (кадастровый №), принадлежащий на праве собственности ФИО1 Ранее указанный земельный участок предоставлялся ответчику по договору аренды от 19 сентября 2012 года № 111-12 под строительство объекта: «Предприятие бытового обслуживания».

Договор аренды с ФИО1 заключен на основании п. 5 ст. 36.6 Земельного кодекса РФ, в соответствии с которым предоставление земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта, без проведения торгов. До настоящего времени строительство объекта не завершено, он не введен в эксплуатацию, степень готовности объекта незавершенного строительства составляет 2 %. Право на предоставление земельного участка однократно для окончания строительства уже было реализовано ответчиком при заключении договора аренды от 14 октября 2015 года № 101-15. Согласно отчету от 02 октября 2019 года № 1566/19, рыночная стоимость объекта незавершенного строительства определена в размере 480 000 руб. В связи с чем, просили изъять у ФИО1 объект незавершенного строительства, степень готовности 2 %, кадастровый №, расположенный по адресу: ЯНАО, <...> путем продажи с публичных торгов.

Представитель истца ФИО3 в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме.

Ответчик ФИО1, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился.

Судом постановлено решение, резолютивная часть которого приведена выше, с которым не согласен ответчик.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное. В обоснование доводов жалобы указывает на то, что Отчет № 1566/19 об оценке Объекта оценки от 02 октября 2019 года содержит не полную исследованную информацию об объекте незавершенного строительства. В данном отчете при определении рыночной стоимости объекта незавершенного строительства оценщиком был применен затратный метод. При данном методе оценки осуществляется достаточно детальная оценка затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта с последующим износом оцениваемого объекта. В соответствии с таблицей 5 «Расчет количественных значений корректирующих коэффициентов» отчета № 1566/19 об оценке Объекта оценки по выбранному зданию - аналогу «Офисы от 2 до 4 этажей, RU03.000.0058» была определена 100 % стоимость объекта незавершенного строительства в размере 35 223 406, 05 руб. с учетом коэффициента износа равного 0, 80. Согласно пункту 11 данной таблицы доля выполнения строительных работ на дату оценки равна 1, 36%. Следовательно, стоимость объекта оценки определяется в размере 480 000 руб.

Однако, по данным из выписки из ЕГРН о государственной регистрации права на объект незавершенного строительства от 10 июня 2020 года, степень готовности объекта незавершенного строительства с кадастровым № составляет 2 %, что исходя из приведенных расчетов, согласно отчету об оценке Объекта оценки, определяется в размере 704 468, 12 руб.

Также, согласно данным, приведенным в таблице «Расчет доли выполненных работ в общем объеме СМР», не учтены работы по прокладке коммуникаций к данному объекту, что существенно снижает стоимость оценки.

Кроме того, на дату подачи искового заявления от 04 июня 2020 года истекло более 6 месяцев с даты составления отчета об оценке, который был выполнен 02 октября 2019 года, что лишает указанную в нем величину доказательного значения на основании п. 26 Федерального стандарта оценки, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 256.

В возражениях представитель Управления муниципальным имуществом Администрации г.Муравленко полагает об отсутствии оснований для удовлетворения доводов жалобы; просит оставить решение суда без изменения.

В судебное заседания явился ответчик, иные, участвующие в деле лица, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции, в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявляли, в связи с чем, судебная коллегия находит возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц на основании статьи 327 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Проверив материалы дела, заслушав пояснения ответчика, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений относительно жалобы по правилам статьи 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

Как видно из доводов апелляционной жалобы, оспаривая решение суда в части определения начальной стоимости объекта незавершенного строительства в 480 000 рублей, исходя из Отчета ООО «ЗСК-ЦЕНТР» № 1566/19 от 02 октября 2019 года, ФИО1 ссылается на положения пункта 26 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)» (утвержден приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 года N 256), согласно которым итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

Между тем, названный документ утратил силу 29 сентября 2015 года в связи с изданием приказа Минэкономразвития России от 10 июля 2015 года № 467 "О признании утратившими силу некоторых актов Министерства экономического развития Российской Федерации".

В то же время, статьей 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установлено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Таким образом, судебная коллегия полагает заслуживающими внимания доводы апелляционной жалобы ФИО1 в части несогласия с определением начальной стоимости объекта незавершенного строительства, исходя из имеющегося в материалах дела и положенного в основу решения суда Отчета ООО «ЗСК-ЦЕНТР» № 1566/19 от 02 октября 2019 года. Кроме того, в апелляционной жалобе заявитель ссылается на то, что в таблице «Расчет доли выполненных работ в общем объеме СМР» названного Отчета не были учтены работы по прокладке коммуникаций к спорному объекту незавершенного строительства, что существенно снижает его стоимость.

На основании статьи 79 ГПК РФ судебной коллегией была назначена экспертиза по вопросу определения рыночной стоимости объекта незавершенного строительствастепенью готовности 2 %, с кадастровым №, расположенного по адресу: ЯНАО, <...>.

Согласно выводам экспертного заключения ООО «Центр независимой экспертизы» судебной оценочной экспертизы № 104-э/2021 от 31 мая 2021 года фактическая доля выполненного объема строительных работ на объекте незавершенного строительства: Салон по ремонту бытовой техники и автоэлектрики «Автозаряд», кадастровый №, общая площадь застройки 251,9 кв.м., по адресу : ЯНАО, <...> по состоянию на 06 февраля 2021 года (на дату осмотра), составляет 2%. Рыночная стоимость указанного объекта незавершенного строительства, степень готовности 2% на 06 февраля 2021 года (на дату осмотра), составляет 897 620 рублей. Стоимость произведенных работ по прокладке коммуникаций к указанному объекту незавершенного строительства - трубопроводов от ТК 3-28 трассы тепловодоснабжения Т1, Т2, Т3, Т4, В1 до здания салона-магазина общей протяженностью 483,5 м, по состоянию на дату экспертизы 06 февраля 2021 года составляет 515 000 рублей. Размер затрат на изготовление проектно-технической документации на указанный объект составляет 435 750 рублей. Стоимость возведения ограждения земельного участка под строительство данного объекта на дату осмотра 06 февраля 2021 года составляет 151 997 рублей.

Судебной коллегией принимается за основу при вынесении решения в части определения начальной стоимости объекта незавершенного строительства при его продажи с публичных торгов заключение судебной оценочной экспертизы, поскольку оно является актуальным по времени его составления, полным: экспертом произведена оценка объекта незавершенного строительства, состоящего из фундамента и стен, изучены акты освидетельствования скрытых работ при установлении факта проведения работ по монтажу и вводу в эксплуатацию объекта «Отопление и вентиляция, водоснабжение и канализация Салон-магазина «Аква», и документы, подтверждающие факт оплаты за работы по строительству ТВС и канализации, произведены замеры забора строительного участка и принят во внимание разбивочный чертеж, установлены виды материалов, из которых произведены перечисленные объекты.

Оснований ставить под сомнение выводы эксперта судебная коллегия не находит, возражений от участвующих в деле лиц, в отношении законности и обоснованности выводов эксперта не поступило.

С учетом установленной судебной оценочной экспертизой стоимости объекта незавершенного строительства и принадлежащих данному объекту иных объектов, на возведение которых ответчик понес расходы (работ по прокладке коммуникаций и установления ограждения - забора), начальная стоимость продажи объекта незавершенного строительства - Салон по ремонту бытовой техники и автоэлектрики «Автозаряд», кадастровый №, общая площадь застройки 251,9 кв.м., по адресу : ЯНАО, <...> 2% готовности составляет 897 620 рублей (рыночная стоимость указанного объекта незавершенного строительства) + 515 000 рублей (Стоимость произведенных работ по прокладке коммуникаций к указанному объекту незавершенного строительства - трубопроводов) + 151 997 рублей (стоимость ограждения) = 1 564 617 рублей.

При этом, судебная коллегия не находит оснований для включения в стоимость объекта затрат на изготовление проектно-технической документации, поскольку данные расходы не доказаны ответчиком, платежных документов, подтверждающих их несение ответчиком не представлено. Кроме того, данные расходы не подлежат учету при определении начальной продажной цены объекта незавершенного строительства, поскольку при ее определении оценивается его рыночная стоимость, которая в полном объеме учтена судебной коллегией.

Определением судебной коллегии при назначении экспертизы обязанность по ее оплате была возложена на ответчика, как сторону заявившую соответствующее ходатайство.

Согласно заявлению директора ООО «Центр независимой экспертизы» ФИО4 оплата за составление экспертного заключения не произведена, в связи с чем, просит возместить указанные расходы в сумме 20 000 рублей.

При этом расходы в размере 20 000 рублей на проведение экспертизы судебная коллегия полагает необходимым взыскать с истца - Управления муниципального имущества Администрации г.Муравленко в пользу ООО «Центр независимой экспертизы» г.Ноябрьска, поскольку доводы ответчика в части занижения суммы начальной стоимости реализации объекта незавершенного строительства с публичных торгов нашли свое подтверждение, апелляционная жалоба удовлетворена судебной коллегией, экспертное заключение принято за основу при вынесении решения, при том, что Отчет об оценке, представленный стороной истца, признан судебной коллегией не полным и не актуальным, а обязанность предоставления доказательств в обоснование заявленных требований, в том числе подтверждающих размер начальной стоимости объекта лежит на истце.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Муравленковского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 24 августа 2020 года изменить в части размера начальной стоимости объекта незавершенного строительства.

Абзац третий решения изложить в следующей редакции.

Объект незавершенного строительства изъять путем продажи с публичных торгов, определив начальную стоимость в сумме 1 564 617 (один миллион пятьсот шестьдесят четыре тысячи шестьсот семнадцать) руб.

В остальной части решение оставить без изменения.

Взыскать с Управления муниципального имущества Администрации г.Муравленко в пользу ООО «Центр независимой экспертизы» г.Ноябрьска расходы по проведению судебной оценочной экспертизы в размере 20 000 (двадцать тысяч) рублей.

Председательствующий:

Судьи: