Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Многофункциональный центр «Бюро Инвентаризации, оценки и межевания» к Областному специализированному государственному бюджетному учреждению «Фонд государственного имущества Смоленской области», Департаменту имущественных и земельных отношений Смоленской области, Машкову Анатолию Анатольевичу, Минченкову Геннадию Алексеевичу о признании недействительными записи в протоколе аукциона, договора аренды земельного участка, договора уступки прав требования и применении последствий недействительности сделок, исключении записей о договоре аренды из ЕГРП и ГКН,

по апелляционным жалобам Минченкова Геннадия Алексеевича, поданной его представителем Ревенко Евгением Вячеславовичем, Машкова Анатолия Анатольевича, поданной его представителем Онучиной Надеждой Николаевной, на решение Заднепровского районного суда г. Смоленска от 27 марта 2017г.

Заслушав доклад судьи Винеля А.В., объяснения Минченкова Г.А. и его представителя Ревенко Е.В., представителя Машкова А.А. – Онучиной Н.Н., представителя ООО «Многофункциональный центр «Бюро Инвентаризации, оценки и межевания» - Алексеевой А.С., Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области Зюмочкина С.М., судебная коллегия по гражданским делам Смоленского областного суда

у с т а н о в и л а :

ООО «Многофункциональный центр «Бюро Инвентаризации, оценки и межевания» (далее ООО «МФЦ БИНОМ») обратился в суд с иском к Областному специализированному государственному бюджетному учреждению (ОСГБУ) «Фонд государственного имущества Смоленской области», Департаменту имущественных и земельных отношений Смоленской области, Машкову А.А., Минченкову Г.А. о признании недействительными записи в протоколе аукциона, договора аренды земельного участка, договора уступки прав требования и применении последствий недействительности сделок, исключении записей о договоре аренды из ЕГРП и ГКН, указав следующее.

12.09.2016г. ОСГБУ «Фонд государственного имущества Смоленской области» был проведен аукцион на право заключения договора аренды гражданами и юридическими лицами находящегося в государственной собственности Смоленской области земельного участка площадью 29102 кв.м., расположенного по адресу: ...

К участию в аукционе были допущены три претендента: Машков А.А., Г., ООО «МФЦ «БИНОМ». В торгах приняли участие Машков А.А. и ООО «МФЦ «БИНОМ». В протоколе №2, отражающем ход аукциона, содержится запись о том, что Машковым А.А. была предложена начальная цена земельного участка. Однако в действительности никто из участников аукциона предложений о цене предмета аукциона не высказывал. Протокол содержит вывод о том, что аукцион признан несостоявшимся из-за того, что его участники не предложили цену предмета аукциона, превышающую начальную.

Несмотря на признание аукциона не состоявшимся, Департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области на основании п.20 ст.39.12 Земельного кодекса РФ заключен договор аренды земельного участка с Машковым А.А., с указанием на то, что последний являлся единственным участником, принявшим участие в аукционе.

В дальнейшем Машков А.А. право аренды по договору уступки передал Минченкову Г.А.

Вместе с тем, поскольку аукцион признан несостоявшимся, не возникло правовых оснований для заключения по его результатам договора аренды земельного участка, который считает недействительной сделкой.

При заключении между Машковым А.А. и Минченковым Г.А. договора уступки прав были нарушены требования п.7 ст.448 ГК РФ.

Просило признать недействительным решение аукционной комиссии, отраженное в протоколе №2 от 12.09.2016г. в п.7 «Участник аукциона первым заявивший начальную цену – Машков А.А.». Признать недействительным договор аренды земельного участка находящегося в государственной собственности Смоленской области с кадастровым номером №, заключенный на основании протокола №2 от 12.09.2016г. Признать недействительным договор уступки прав аренды указанного земельного участка, заключенный между Машковым А.А. и Минченковым Г.А. Применить последствия недействительности сделки: исключить из ЕГРП запись о регистрации договора аренды земельного участка, обязать Машкова А.А. и Минченкова Г.А. вернуть земельный участок собственнику в лице Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области.

Решением Заднепровского районного суда г. Смоленска от 27.03.2017г. признан ничтожным заключенный 22.09.2016г. Департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области и Машковым А.А. договор аренды земельного участка площадью 29102 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного ... и принадлежащего Смоленской области.

Признан ничтожным договор уступки права на заключение договора аренды земельного участка площадью 29102 кв.м. с кадастровым номером №, заключенный 12.10.2016г. ФИО1 и ФИО2

ФИО2 обязан передать земельный участок с кадастровым номером № Департаменту имущественных и земельных отношений Смоленской области.

Взыскано в пользу ООО «МФЦ «БИНОМ» в возврат госпошлины с Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области, ФИО1 и ФИО2 по 3000 руб.

В апелляционной жалобе ФИО2 просит решение Заднепровского районного суда г.Смоленска отменить как незаконное и необоснованное и принять по делу новое решение об отказе ООО «МФЦ «БИНОМ» в иске. При проведении аукциона присутствовали два участника – ФИО1 и ООО «МФЦ «БИНОМ». После начала аукциона организатором была объявлена начальная цена аренды земельного участка, на которую ФИО1 согласился путем поднятия карточки. После трехкратного объявления предложенной цены присутствующие иные лица свое волеизъявление не подтвердили.

Согласно протоколу №2 об итогах аукциона на право заключения договора аренды спорного земельного участка от 12.09.2016г. единственное предложение о начальной цене поступило от ФИО1, в связи с отсутствием предложения повышения цены, аукцион признан несостоявшимся. Таким образом, единственным участником торгов является ФИО1 Согласно ст. 39.12 Земельного кодекса РФ определения «допущенный участник аукциона» и «принимавший участие в аукционе» не являются тождественными. Участие в торгах подразумевает принятие допущенным участником первоначального предложения организатора торгов о цене предложения, что кроме ФИО1 никто не сделал.

Судом установлено, что порядок заключения договора аренды земельного участка, предусмотренный ст.ст. 39.11 и 39.12 Земельного кодекса РФ организаторами аукциона был соблюден. Каких-либо нарушений при проведении открытого аукциона, повлекших не принятие участия истца в его проведении, допущено не было.

В соответствии с ч.13 ст.39.12 Земельного кодекса РФ в случае, если аукцион признан несостоявшимся и только один заявитель признан участником аукциона, уполномоченный орган заключает договор аренды с заявителем, а размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа определяется в размере, равной начальной цене предмета аукциона. Поскольку единственным участником, принявшим участие в торгах, является ФИО1, то заключение с ним договора аренды земельного участка является законным.

Также суд необоснованно признал ничтожным договор уступки права аренды земельного участка от 12.10.2016г., заключенный между ФИО1 и ФИО2 на основании п.7 ст.448 ГК РФ. В соответствии с ч.2 ст.166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в т.ч. повлекла неблагоприятные для него последствия. ООО «МФЦ «БИНОМ» не указало какой, охраняемый законом интерес в отношении него нарушен договором уступки от 12.10.2016г., заключенным между ФИО1 и ФИО2 Полагает, что в данном случае имеет место злоупотребление правом со стороны ООО «МФЦ «БИНОМ». Договором аренды земельного участка, заключенным между Департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области и ФИО1 предусмотрено право уступки прав с согласия собственника земельного участка. Суд не дал оценку согласию Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области, которым подтверждена законность и обоснованность договора уступки. Кроме этого дело рассмотрено Заднепровским районным судом Смоленской области с нарушением правил подсудности.

В апелляционной жалобе ФИО1 также просит решение Заднепровского районного суда г.Смоленска отменить и принять новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ООО «МФЦ «БИНОМ» отказать. Указывает, что он добросовестно принял участие в аукционе, состоявшимся 12.09.2016г., имея интерес в заключении договора аренды на право использования земельного участка №. 12.09.2016г. он лично со своим представителем прибыл на аукцион и предложил начальную цену, определенную организатором торгов, за право заключения договора аренды данного земельного участка. Других предложений о цене не поступало. Проводилась видеозапись, на которой видно, что в торгах участвовал только ФИО1, других предложений о цене не поступало. По результатам торгов аукцион был признан несостоявшимся и ему, как единственному участнику, был направлен договор аренды земельного участка по первоначальной цене - 942165 руб., который был им подписан.

ФИО1 перечислил на счет Департамента финансов Смоленской области задаток по арендной плате в размере 282650 руб., а в последующем уступил право аренды своему партнеру по бизнесу - ФИО2 Договор уступки был заключен с согласия собственника земельного участка.

Из решения не следует, что судом восстановлены нарушенные права истца. Истцом не представлены доказательства, что при проведении аукциона он мог его выиграть, однако, допущенные нарушения со стороны ответчиков не позволили ему реализовать свои права. Суд не дал оценки действиям самого истца, который не предложил даже первоначальной стоимости договора аренды, а в суд обратился спустя свыше 5 месяцев со дня аукциона. Представитель истца присутствовал на аукционе, однако, никаких действий, направленных на участие в торгах не принял, первоначальную цену не поддержал.

На основании решения суда ФИО1 по существу лишился и права пользования и распоряжения земельным участком и затраченных денежных средств.

При таких обстоятельствах суд необоснованно удовлетворил заявленные истцом требования.

В Смоленском областном суде ФИО2 и его представитель ФИО3 апелляционную жалобу поддержали.

Представитель ФИО1 – ФИО4 апелляционную жалобу поддержала.

Представитель ООО «МФЦ «БИНОМ» ФИО5 считала решение суда законным и обоснованным, просила в удовлетворении апелляционных жалоб отказать.

Представитель ответчика - Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области ФИО6 поддержал письменный отзыв Департамента на апелляционные жалобы, согласно которому аукцион на право заключения договора аренды земельного участка № прошел без нарушения порядка, установленного ст. 39.12 Земельного кодекса РФ. Единственное предложение о начальной цене предмета аукциона поступило только от ФИО1, иные лица не предложили не начальную цену предмета аукциона, ни цену ее превышающую. Несмотря на признание участниками торгов ФИО1 и ООО «МФЦ «БИНОМ» и присутствие их представителей на торгах, единственным лицом, принявшим участие в аукционе, является ФИО1 Участие ФИО1 в торгах в порядке ст. 39.12 Земельного кодекса РФ послужило основанием для заключения с ним договора аренды земельного участка.

Ответчик ОСГБУ «Фонд государственного имущества Смоленской области» и третье лицо – Управление Росреестра по Смоленской области явку своих представителей в суд апелляционной инстанции не обеспечили, извещены надлежаще.

В письменном отзыве Управление Росреестра по Смоленской области указало, что в настоящее время в ЕГРП имеется запись о регистрации договора аренды спорного земельного участка от 22.09.2016г. №91, заключенного между Департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области и ФИО1 03.11.2016г. в отношении данного земельного участка произведена регистрация договора уступки прав и обязанностей от 12.10.2016г. №1/10-16 по договору аренды земельного участка от 22.09.2016г. №91, заключенного между ФИО1 и ФИО2 Представленные на государственную регистрацию документы соответствовали требованиям законодательства и отражали всю необходимую информацию для внесения записи в ЕГРП. Управление Росреестра по Смоленской области не имеет заинтересованности в рассмотрении данного спора. Просило рассмотреть дело в отсутствие его представителя.

На основании ч.ч. 3, 4 ст.167 ГПК РФ судебной коллегией определено рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив решение суда первой инстанции в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений на нее ООО «МФЦ «БИНОМ», Управления Росреестра по Смоленской области, заслушав объяснения явившихся участников процесса, судебная коллегия по гражданским делам Смоленского областного суда приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что по объявлению ОСГБУ «Фонд государственного имущества Смоленской области» 12.09.2016г. был проведен аукцион в форме торгов на право заключения договора аренды гражданами и юридическими лицами находящегося в государственной собственности Смоленской области земельного участка площадью 29102 кв.м., расположенного по адресу: ...

К участию в аукционе были допущены три претендента: ФИО1 (№1), Г. (№2), ООО «МФЦ «БИНОМ» (№3).

Начальная цена (начальная величина ежегодной арендной платы), установленная организатором аукциона, составила 942165 руб., величина повышения (шаг аукциона) – 3% - 28265 руб.

Указанные обстоятельства сторонами не оспариваются.

Согласно протоколу аукциона №2 в торгах приняли участие ФИО1 и ООО «МФЦ «БИНОМ» (п.5). Участник аукциона первым заявивший начальную цену – ФИО1 (п.7). Предложения по цене предмета аукциона, которое предусматривало бы более высокую цену предмета аукциона, не поступало (п.8).

Комиссией по проведению аукциона постановлено: признать аукцион не состоявшимся в соответствии с п.19 ст.39.12 Земельного кодекса РФ (от участников аукциона не поступило ни одного предложения о цене предмета аукциона, которое предусматривало бы более высокую цену предмета аукциона).

22.09.2016г. по итогам аукциона Департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области заключен с ФИО1 договор аренды выставлявшегося на аукцион земельного участка, размер арендной платы по договору составил 942165 руб.

Принимая обжалуемое решение суд первой инстанции пришел к выводу, что по смыслу п.20 ст.39.12 ЗК РФ договор аренды земельного участка может заключаться либо с победителем аукциона либо с его единственным участником. Поскольку в оспариваемом аукционе приняло участие два участника: ФИО1 и ООО «МФЦ «БИНОМ», Департамент имущественных отношений не имел права заключать договор аренды с ФИО1 Согласно п.2 ст.168 ГК РФ договор аренды от 22.09.2016г. является ничтожной сделкой, поскольку посягает на публичные интересы. При заключении данного договора в обход правил проведения аукциона были нарушены права третьих лиц и в т.ч. ООО «МФЦ «БИНОМ».

Однако с такими выводами судебная коллегия согласиться не может.

В соответствии с п.19 ст. 39.12 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ) в случае, если в аукционе участвовал только один участник или при проведении аукциона не присутствовал ни один из участников аукциона, либо в случае, если после троекратного объявления предложения о начальной цене предмета аукциона не поступило ни одного предложения о цене предмета аукциона, которое предусматривало бы более высокую цену предмета аукциона, аукцион признается несостоявшимся.

Согласно п.13 ст. 39.12 ЗК РФ в случае, если аукцион признан несостоявшимся и только один заявитель признан участником аукциона, уполномоченный орган в течение десяти дней со дня подписания протокола, указанного в пункте 9 настоящей статьи, обязан направить заявителю три экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка. При этом договор купли-продажи земельного участка заключается по начальной цене предмета аукциона, а размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа по договору аренды земельного участка определяется в размере, равном начальной цене предмета аукциона.

В силу п.20 ст.39.12 ЗК РФ уполномоченный орган направляет победителю аукциона или единственному принявшему участие в аукционе его участнику три экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка в десятидневный срок со дня составления протокола о результатах аукциона. При этом договор купли-продажи земельного участка заключается по цене, предложенной победителем аукциона, или в случае заключения указанного договора с единственным принявшим участие в аукционе его участником по начальной цене предмета аукциона, а размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа по договору аренды земельного участка определяется в размере, предложенном победителем аукциона, или в случае заключения указанного договора с единственным принявшим участие в аукционе его участником устанавливается в размере, равном начальной цене предмета аукциона. Не допускается заключение указанных договоров ранее чем через десять дней со дня размещения информации о результатах аукциона на официальном сайте.

По смыслу ст. 39.12 ЗК РФ определения «допущенный участник аукциона» и «принимавший участие в аукционе» не являются тождественными.

Как усматривается из протокола №2 об итогах аукциона от 12.09.2016г., видеозаписи аукциона, единственным принявшим участие в аукционе его участником был ФИО1, предложивший начальную цену предмета аренды.

Представитель ООО «МФЦ «БИНОМ» хотя формально и присутствовал при проведении аукциона, никаких действий, свидетельствующих о его участии в таковом не совершал, начальную цену предмета аукциона не предлагал.

Таким образом, ФИО1 по существу был единственным принявшим участие в аукционе участником.

Пункт 19 ст.39.12 ЗК РФ предусматривает три основания для признания аукциона не состоявшимся:

- в аукционе участвовал только один участник;

- при проведении аукциона не присутствовал ни один из участников аукциона;

- после троекратного объявления предложения о начальной цене предмета аукциона не поступило ни одного предложения о цене предмета аукциона, которое предусматривало бы более высокую цену предмета аукциона.

При проведения оспариваемого аукциона имело место два из перечисленных основания для признания аукциона несостоявшимся: в аукционе участвовал только один участник; после троекратного объявления предложения о начальной цене предмета аукциона не поступило ни одного предложения о цене предмета аукциона, которое предусматривало бы более высокую цену предмета аукциона. Указание комиссией аукциона в протоколе итогов аукциона №2 только одного из них для признания аукциона не состоявшимся, не является основанием считать общий вывод комиссии незаконным, учитывая, что порядок проведения аукциона и права ООО «МФЦ «БИНОМ» при его проведении нарушены не были.

При таких обстоятельствах заключение 22.09.2016г. Департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области с ФИО1 договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: ..., кадастровый номер № на условиях арендной платы, определенной по результатам торгов (942165 руб. в год) судебная коллегия считает законным и обоснованным (л.д. 80-85).

Судебная коллегия также не может согласиться с решением суда в части признания недействительным (ничтожным) договора уступки права на заключение договора аренды от 12.10.2016г., заключенного между ФИО1 и ФИО2

Согласно п.1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п.2 ст. 168 ГК РФ).

В силу п.3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Как видно из материалов дела 12.10.2016г. по договору №1/10-16, заключенному с согласия Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области, ФИО1 уступил свои права и обязанности по договору аренды №91 от 22.09.2016г. ФИО2 (л.д. 87).

Согласно п.1 ст.39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с п.7 ст.448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в п.75 Постановления №25 от 23.06.2015г. «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов (п.75 Постановления №25 от 23.06.2015г.).

В пункте 78 постановления №25 от 23.06.2015г. указано, что согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Исходя из системного толкования п.1 ст.1, п.3 ст.166 и п.2 ст.168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке. Отсутствие этого указания в исковом заявлении является основанием для оставления его без движения (статья 136 ГПК РФ, статья 128 АПК РФ).

Принимая решение в указанной части, суд первой инстанции не учел, что ООО «МФЦ «БИНОМ» стороной договора уступки прав аренды не является, какие его права нарушены данной сделкой в исковом заявлении не указано.

В суде апелляционной инстанции представитель ООО «МФЦ «БИНОМ» пояснила, что задача настоящего иска – возвращение спорного земельного участка в государственную собственность с целью проведения повторных торгов в которых ООО «МФЦ «БИНОМ» планирует принять участие, если будет изменена аукционная документация на предмет аренды (сняты обременения в виде сервитута). При этом каких-либо препятствий для ООО «МФЦ «БИНОМ» принять участие в торгах, состоявшихся 12.09.2016г., по делу не установлено.

Правом на обращение в суд в интересах неопределенного круга лиц ООО «МФЦ «БИНОМ» законом не наделено.

Таким образом, судебная коллегия полагает, что право на предъявление требования о признании недействительным договора уступки прав аренды указанного земельного участка, заключенного между ФИО1 и ФИО2, ООО «МФЦ «БИНОМ» не имеет.

При таком положении решение Заднепровского районного суда г.Смоленска от 27.03.2017г. нельзя признать законным и обоснованным, на основании п.п. 1, 4 ч.1 ст. 330 ГПК РФ оно подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.

руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а :

Решение Заднепровского районного суда г.Смоленска от 27 марта 2017г. отменить и принять по делу новое решение, которым в удовлетворении иска ООО «Многофункциональный центр «Бюро Инвентаризации, оценки и межевания» к Областному специализированному государственному бюджетному учреждению «Фонд государственного имущества Смоленской области», Департаменту имущественных и земельных отношений Смоленской области, ФИО1, ФИО2 о признании недействительными решения аукционной комиссии, договора аренды земельного участка от 22 сентября 2016г., договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка рег.№ 91 от 22 сентября 2016г. № 1/10-16 от 12 октября 2016г., и применении последствий недействительности сделок, исключении записей о договоре аренды из ЕГРП и ГКН – отказать.

Председательствующий:

Судьи: