Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению А.С. к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации г.Иркутска о признании права собственности на объект недвижимого имущества, взыскании расходов по оплате госпошлины,

по апелляционной жалобе А.С. на решение Кировского районного суда г. Иркутска от Дата изъята года

УСТАНОВИЛА:

(данные изъяты) А.С. обратился в суд с вышеуказанным иском, указав, что Дата изъята года между МПЖХ Кировского района г. Иркутска (далее - Арендодатель) и ним (далее - Арендатор) был заключён договор аренды № Номер изъят нежилого помещения (далее - договор). В соответствии с предметом «Договора» Арендодатель передаёт, а Арендатор принимает нежилое аварийное помещение, расположенное по адресу: <адрес изъят>

Дата изъята года между сторонами был подписан передаточный акт, по которому «Арендодатель» передал «Арендатору» аварийное нежилое помещение.

Согласно утвержденной «Арендодателем» сметы от Дата изъята года, стоимость восстановительных и ремонтных работ составляло – (данные изъяты)

Согласно разделу 8 договора «Арендатор» обязуется в счёт арендной платы восстановить и в течение 15 лет выкупить нежилое помещение на условиях, что арендные платежи засчитываются в счёт стоимости арендуемого помещения, цена выкупа арендуемого помещения составляет (данные изъяты)

Истец указывает, что в соответствии с заключенными условиями «Договора», и утверждённой сметы работы были выполнены «Арендатором» досрочно, и Дата изъята года между «Арендатором» и приемником «Арендодателя» был подписан акт приёмки выполненных работ на сумму (данные изъяты) руб., согласно перечню работ утверждённых сметой «Арендодателя» то есть на 20% более, чем по «Договору» (30 млн. руб. не деноминированных).

Со ссылкой на ст. 624 ГК РФ истец указывает, что условия вышеуказанного договора аренды, а также условия выкупа нежилого помещения выполнены им в полном объёме и затрат произведено (данные изъяты) руб., то есть на 20 % более чем по договору ((данные изъяты)).

Со ссылкой на ст.ст. 614, 624 ГК РФ просил суд признать право собственности на объект недвижимости по адресу: <адрес изъят>., взыскать уплаченную сумму государственной пошлины.

Решением Кировского районного суда г. Иркутска от Дата изъята года исковые требования оставлены без удовлетворения.

В апелляционной жалобе, не согласившись с решением, (данные изъяты) А.С. указывает, что отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что право выкупа арендованного имущества установлено п.1 ст. 624 ГК РФ, согласно которому в договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Однако в заключенном между сторонами договоре аренды от Дата изъята года содержится лишь указание на преимущественное право арендатора выкупить помещение, но не предусмотрен переход права собственности на него, условия такого перехода, что противоречит ст. ст. 624, 432, 555 ГК РФ.

Указывает, что с данным выводом суда первой инстанции согласиться нельзя, поскольку решение суда принято с существенным нарушением норм материального и процессуального права.

Обращает внимание, что согласно заключенному договору (п. 17 раздел 8 «особые условия») арендатор обязуется в счет арендной платы восстановить и в течение 15 лет нести расходы по содержанию помещения и имеет преимущественное право выкупа на условиях: арендные платежи засчитываются в счет стоимости арендуемого помещения; цена выкупа арендуемого помещения составляет (данные изъяты)

По мнению заявителя жалобы, давая оценку и толкование условиям договора, договор является смешанным, включающий в себя обязательства по купле-продаже и по аренде помещения. Стороны определили, что срок аренды помещения составляет 15 лет, при этом в счет арендной платы арендатор обязуется восстановить и в течении 15 лет нести расходы по содержанию помещения, которое засчитывается в счет стоимости арендуемого помещения и цена выкупа арендуемого помещения составляет (данные изъяты). в год. Принимая во внимание, что в настоящем случае имеет место выкуп арендованного имущества, то к правоотношениям сторон должны применяться и нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие куплю-продажу недвижимого имущества, в том статья 555 названного Кодекса. В соответствии с п. 1 ст. 555 ГК РФ при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о продаже считается незаключенным. Полагает, что поскольку данная норма подлежит применению и к отношениям сторон по рассматриваемому делу, спорный договор следует считать заключенным в силу того, что в нем имеется условие о цене нежилого помещения.

Более того, исполнение арендатором (истцом) обязанности по восстановлению арендуемого помещения с отнесением всех затрат на его выкуп подтверждается передаточным актом от Дата изъята года, согласно которому МУН ДЭЗ № Номер изъят передает арендатору (истцу) в личную собственность арендуемое помещение. Следовательно, арендатор внес в полном объеме обусловленную договором выкупную цену, а соответственно, арендуемое помещение перешло во владение арендатора (истца).

Указывает, что ст. 624 ГК РФ в качестве одного из оснований для перехода права собственности на арендуемое имущество предусматривает внесение арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Соответственно, выкупная цена является существенным условием договора аренды с правом выкупа, а не его указание на условие о переходе права собственности. Поэтому вывод суда, по мнению заявителя жалобы, о том, что в договоре содержится лишь условие о преимущественном праве арендатора выкупить помещение, но не предусмотрен переход права собственности, условия такого перехода является несостоятельным.

Кроме того, выводы суда о том, что включение в договор аренды условия о преимущественном праве арендатора на покупку имущества при его продаже по смыслу ст. 624 ГК РФ не может рассматриваться, как условие о выкупе арендованного имущества, а также о том, что спорный договор не соответствует положениям п.3 ст. 609, ст. 624 ГК РФ, являются на основании вышеизложенного несостоятельными.

Обращает внимание, что учитывая то обстоятельство, что заключенный между сторонами договор является смешанным, включающий в себя обязательства по купле-продаже и по аренде помещения, то законодательство о приватизации судом применено неверно, его выводы ошибочны.

Право собственности на имущество у арендатора (истца) возникло с момента внесения всей суммы арендной платы по договору аренды с правом выкупа и основано на статьях 217, 624 ГК РФ.

Как установлено судом, в период действия договора аренды от Дата изъята года приватизация государственного и муниципального имущества регулировалась Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 123-ФЗ «О приватизации государственного имущества в РФ» (далее - Закон № 123).

Правоотношения сторон по выкупу арендованного имущества возникли после введения в действие Закона № 123. Согласно ст. 26 (п. 1) Закона приватизация государственного имущества, сданного в аренду в соответствии с договором аренды с правом выкупа, который был заключен до вступления в силу Закона РФ «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации», осуществляется на основании заявления арендатора такого имущества в соответствии с договором аренды с правом выкупа, если размер выкупа, сроки и порядок его внесения, а также иные условия установлены указанным договором.

Из смысла приведенной нормы права следует, что обязательным условием для выкупа объекта аренды является надлежащее исполнение заключенного договора аренды с правом выкупа.

Указывает, что материалами дела подтверждается, что арендатор (истец) обязанность но восстановлению арендуемого помещения с отнесением всех затрат на его выкуп выполнил в полном объеме, что подтверждается передаточным актом от Дата изъята года, согласно которому МУН ДЭЗ № Номер изъят передает арендатору (истцу) в личную собственность арендуемое помещение, следовательно, арендатор внес в полном объеме обусловленную договором выкупную цену, а соответственно, спорное помещение перешло во владение арендатора (истца), согласно ст.ст. 217, 624 ГК РФ.

Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» установлено, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.

Отмечает, что ни Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ни действующее гражданское законодательство не определяют временные ограничения, когда должна быть осуществлена государственная регистрация перехода права собственности.

Учитывая тот факт, что спорное помещение перешло во владение арендатора (истца), однако государственная регистрация перехода права собственности на спорное имущество не была осуществлена, не лишает его статуса законного владельца и возможности зарегистрировать право собственности в установленном законном порядке.

Обращает внимание, что согласно ст. 153 ГПК РФ судья, признав дело подготовленным, выносит определение о назначении его к разбирательству в судебном заседании, извещает стороны, других лиц, участвующих в деле, о времени и месте рассмотрения дела, вызывает других участников процесса.

Исходя из материалов дела видно, что суд не выносил определение о назначении дела к разбирательству, не извещал истца надлежащим образом. Более того, истец не заявлял о его рассмотрении дела по существу в предварительном судебном заседании. Следовательно, принятие судом решения по существу в предварительном судебном заседании является нарушением процессуального законодательства.

Согласно ст. 148 ГПК РФ одной из задач предварительного судебного заседания является представление необходимых доказательств сторонами, другими лицами, участвующими в деле

В нарушение ст. ст. 148, 153 ГПК РФ суд первой инстанции вынес решение в предварительном судебном заседании, лишив истца возможности в судебное заседание представить дополнительные доказательства опровергающие возражение ответчика.

Кроме того, согласно ч. 1 ст. 39 ГПК РФ истец вправе изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований либо отказаться от иска, ответчик вправе признать иск. стороны могут окончить дело мировым соглашением.

Таким образом, изменение предмета или основания иска принадлежит только истцу и соответствующе ходатайство об изменении предмета или основания иска истцом может быть заявлено на любой стадии судебного разбирательства. Однако это судом не учтено.

Из материалов дела следует, что истцом фактически был заявлен иск о признании права собственности на объект недвижимого имущества. Также судом установлено, что спорный объект на момент рассмотрения был в собственности администрации г. Иркутска, о котором истцу не было известно.

Полагает, что учитывая то, что заявленные требования являются исключающими, суд должен был предложить истцу уточнить требования, порождающие для истца негативные правовые последствия.

Просит решение суда отменить и принять новое решение об удовлетворении заявленных требований.

Письменные возражения на апелляционную жалобу не поступили.

Заслушав доклад судьи Быковой Н.А., выслушав пояснения истца и его представителя, поддержавших доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

В силу п.п. 1, 2 ст. 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Судом установлено, что Дата изъята года между Муниципальным предприятием жилищного хозяйства Кировского района г.Иркутска (Домоуправление) и (данные изъяты) А.С. (Арендатор) заключен договор № Номер изъят на аренду нежилых помещений (строений) в домах местных Советов, государственных, кооперативных и общественных организаций, в соответствии с условиями которого Домоуправление сдает Арендатору в арендное пользование нежилое помещение (строение) в доме <адрес изъят>, общей площадью (данные изъяты). для пользования под гараж и хранение овощей. Сумма арендной платы (данные изъяты). в год.

Срок аренды определяется с Дата изъята года (п.3 Договора).

В договоре имеется раздел «Особые условия», где указываются дополнительные обязательства сторон по договору, а именно, п.17, в соответствии с которым Арендатор обязуется в счет арендной платы восстановить и в течение 15 лет нести расходы по содержанию помещения и имеет преимущественное право выкупа на условиях:

1. Арендные платежи засчитываются в счет стоимости арендуемого помещения.

2. Цена выкупа арендуемого помещения составляет (данные изъяты).

Приложением к Договору аренды является Смета на сумму (данные изъяты) руб.

Согласно представленной смете, являющейся приложением к договору № Номер изъят от Дата изъята года, стоимость восстановительных и ремонтных работ складского помещения по ул. <адрес изъят>

Согласно передаточному акту нежилого помещения от Дата изъята года, подписанного начальником ЖЭУ №Номер изъят МПЖХ Кировского района г.Иркутска и (данные изъяты) А.С., последний принял объект недвижимого имущества по адресу: <адрес изъят>, санитарно-техническое состояние – неудовлетворительное.

Из акта приемки выполненных работ от 11 февраля 2000 года, подписанного МУП ДЭЗ № 3 Правобережного округа и Матрёниным А.С., сумма ремонтных работ составила 36269 руб.

Полагая, что условия договора аренды № Номер изъят от Дата изъята года, условия выкупа нежилого помещения исполнены в полном объеме, (данные изъяты) А.С. обратился с настоящим иском в суд, требуя признать за ним право собственности на объект недвижимости по адресу: <адрес изъят>

Согласно материалам инвентарного дела в отношении объекта недвижимого имущества по адресу: <адрес изъят> следует, что по данным технической инвентаризации от Дата изъята года, по указанному адресу расположено 2-этажное бутово-кирпичное нежилое здание под литерой Б по ген.плану, общей площадью 267,12 кв.м. Согласно записи в техническом паспорте от Дата изъята года, здание числилось за ЖЭУ № Номер изъят треста жилищного хозяйства Кировского РЖУ, на основании регистрационного удостоверения, выданного БТИ г.Иркутска Дата изъята года.

В соответствии с Постановлением Мэра г.Иркутска от Дата изъята года № Номер изъят МПЖХ Кировского района г.Иркутска с Дата изъята года реорганизовано в форме разделения на предприятия на МУП (данные изъяты)

На основании Распоряжения заместителя мэра – председателя комитета по управлению муниципальным имуществом г.Иркутска № Номер изъят от Дата изъята года нежилое здание площадью 267,3 кв.м., балансовой стоимостью (данные изъяты) руб., остаточной стоимостью (данные изъяты) руб. по адресу: <адрес изъят> включено в реестр муниципального имущества г.Иркутска.

В соответствии с Распоряжением заместителя мэра – председателя Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г.Иркутска № Номер изъят от Дата изъята года, с учетом технического паспорта от Дата изъята года, заключения ООО «(данные изъяты)» от Дата изъята года, в реестр муниципального имущества г.Иркутска в отношении объекта по адресу: г<адрес изъят>), внесены изменения, а именно площадь нежилого здания 267,1 кв.м., балансовая стоимость - (данные изъяты) руб., остаточная стоимость - (данные изъяты) руб.

Разрешая спор, суд первой инстанции, с учетом пояснений сторон, оценив все представленные доказательства в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, исходил из того, что право выкупа арендованного имущества установлено п. 1 ст. 624 ГК РФ, согласно которому в договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены, при этом в заключенном между сторонами договоре аренды от Дата изъята года содержится лишь указание на преимущественное право арендатора выкупить помещение, но не предусмотрен переход права собственности на него, условия такого перехода, что противоречит ст. ст. 624, 432, 555 ГК РФ.

Судом установлено, что собственником нежилого здания общей площадью 267,1 кв.м., лит. Б. по адресу: <адрес изъят>, является муниципальное образование г.Иркутск, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от Дата изъята года № Номер изъят, материалами дела правоустанавливающих документов, картой реестра муниципального имущества города Иркутска, при этом право муниципальной собственности на указанный объект недвижимого имущества никем не оспорено.

Учитывая, что в целях реализации права на приобретение в собственность муниципального имущества с соблюдением установленной законом процедуры, заявитель не обращался к собственнику объекта недвижимости, кроме того, после окончания срока действия аренды и выполнения условия договора - с Дата изъята года, (данные изъяты) А.С. не совершил юридически значимых действий, необходимых для оформления права собственности на объект недвижимого имущества, суд пришел к выводу о том, что истец не приобрел право собственности на указанный объект, оставив без удовлетворения заявленные требования.

Судебная коллегия полагает, что решение суда является законным и обоснованным, поскольку принято в соответствии с нормами материального и процессуального права, которые подлежат применению к спорным правоотношениям. В решении отражены имеющие значение для данного дела факты, подтвержденные проверенными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости.

Довод апелляционной жалобы о том, что в нарушение ст. ст. 148, 153 ГПК РФ суд первой инстанции вынес решение в предварительном судебном заседании, лишив истца возможности представить дополнительные доказательства опровергающие возражения ответчика, не принимается во внимание судебной коллегии, поскольку решение вынесено в судебном заседании, назначенном определением судьи от 20 января 2015 года в порядке ст. 153 ГПК Российской Федерации, предварительное судебное заседание по данному делу не назначалось.

Судебная коллегия полагает не основанным на нормах материального права довод апелляционной жалобы о том, что поскольку арендатор внес в полном объеме обусловленную договором выкупную цену, то соответственно, спорное помещение перешло во владение арендатора (истца), согласно ст.ст. 217, 624 ГК РФ, поскольку условия о преимущественном праве арендатора на покупку имущества при его продаже не может рассматриваться как условие о выкупе арендованного имущества.

Правоотношения сторон и закон, подлежащий применению, определены судом правильно, обстоятельства, имеющие значение для дела установлены на основании представленных доказательств, оценка которым дана с соблюдением требований статьи 67 ГПК РФ, изложена в мотивировочной части решения, в связи с чем, доводы апелляционной жалобы по существу рассмотренного спора сводятся к выражению несогласия с произведенной судом оценкой доказательств, и не могут повлиять на правильность определения прав и обязанностей сторон в рамках спорных правоотношений, не свидетельствуют о наличии оснований, предусмотренных статьей 330 ГПК РФ к отмене состоявшегося судебного решения.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Кировского районного суда г. Иркутска от Дата изъята года

по данному делу оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий Н.А. Быкова

Судьи О.Е. Егорова

Н.К. Черемных