Гражданский кодекс часть 1

председательствующего	ФИО1
судейс участием прокурорапри секретаре	ФИО2 и Хамитовой С.В.Макаровой Н.Т.Квиникадзе И.М.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчиков ФИО3, ФИО4, действующей за себя и в интересах несовершеннолетних ФИО5, ФИО5, в лице представителя ФИО6, на решение Ишимского городского суда Тюменской области от 17 октября 2016 года, которым постановлено:

«Иск ФИО7 – удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на <.......> доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью <.......> кв.м., с кадастровым номером № <.......>, расположенный по адресу: <.......>, категория земель – земли населенных пунктов, и часть жилого дома, расположенного по адресу: <.......>, от ФИО3, ФИО4, ФИО5 и ФИО5 к ФИО7 на основании заключенного договора купли-продажи доли в праве общей собственности на земельный участок и части жилого дома от <.......>, удостоверенного нотариусом нотариального округа города Ишима и Ишимского района Тюменской области ФИО8 <.......> за № <.......>.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО7 расходы по уплате государственной пошлины в размере <.......>.

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО7 расходы по уплате государственной пошлины в размере <.......>.

В удовлетворении встречного иска ФИО3, ФИО4, ФИО5 и ФИО5 к ФИО7 о внесении изменений в договор купли-продажи недвижимости от <.......>, о возложении обязанности выплатить <.......> и взыскании расходов по оплате госпошлины отказать».

Заслушав доклад судьи Тюменского областного суда Хамитовой С.В.; объяснения представителя истицы ФИО7 - ФИО9, возражавшей против удовлетворения апелляционной жалобы; заключение прокурора Макаровой Н.Т., полагавшей решение суда незаконным и подлежащим отмене, судебная коллегия

установила:

ФИО7 обратилась в суд с иском к ФИО3, ФИО4, действующей за себя и несовершеннолетних ФИО5 и ФИО5, о признании договора действительным и государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости. Требования мотивированы тем, что <.......> между сторонами по делу был заключен договор купли-продажи части жилого дома № <.......> и земельного участка по <.......> по цене 1 000 000 руб., при этом данные объекты недвижимости были приняты истицей от ответчиков по соответствующему передаточному акту. Поскольку все документы, необходимые для регистрации вышеуказанной сделки, были сданы сторонами договора в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области <.......>, при этом ФИО7 обязательства по данной сделке исполнены надлежащим образом, тогда как <.......> регистрация перехода права собственности на спорную недвижимость была приостановлена на основании заявления Б-вых и впоследствии в Управление Росреестра по Тюменской области ответчиками подано заявление о возврате документов без проведения государственной регистрации, истица просила признать договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и части жилого дома по указанному выше адресу от <.......> действительным, принять решение о государственной регистрации перехода права собственности на данные объекты недвижимости, взыскать с ответчиков расходы на оплату юридических услуг по составлению иска и по оплате услуг представителя в суде первой инстанции в сумме <.......>, а также расходы по уплате государственной пошлины в размере <.......>

Не признав требования истицы, Б-вы обратились в суд со встречным исковым заявлением к ФИО7 о внесении изменений в договор купли-продажи и взыскании денежных средств. Требования мотивированы тем, что <.......> между ними и ФИО7 была достигнута договоренность о продаже принадлежащей на праве собственности недвижимости - части жилого дома № <.......> и доли земельного участка по <.......> по цене 2 100 000 руб., в связи с чем в этот же день ФИО7 внесла ФИО10 предоплату в сумме 1 400 000 руб., которая была направлена на погашение ими банковского кредита. Как следует из встречного иска, после получения разрешения органов опеки и попечительства на заключение несовершеннолетними Б-выми сделок по продаже и приобретению жилья, по предложению ФИО7 в спорном договоре купли-продажи недвижимости от <.......> была указана общая стоимость продаваемого имущества не 2 100 000 руб., а 1 000 000 руб., однако после подачи соответствующих заявлений в Управление Росреестра по Тюменской области о регистрации данного договора ФИО7 выплатить оставшийся долг по сделке в сумме 100 000 руб. отказалась, при этом заявила ФИО10 о своем намерении взыскать с них по решению суда выплаченные ею свыше 1 000 000 руб. денежные средства, как неосновательное обогащение. Учитывая изложенное, на основании статей 12, 15, 450 - 453 ГК РФ Б-вы просили внести изменения в п.п. 1.6, 2.1 договора от <.......> в части стоимости жилого дома, изменив 900 000 руб. на 2 000 000 руб., а также в части порядка расчетов по сделке. Кроме того, ФИО4 просила взыскать с ФИО7 денежные средства в сумме 100 000 руб. и судебные расходы в сумме <.......>, а ФИО3 – расходы по уплате государственной пошлины в размере <.......>

На основании определения суда от 17.10.2016г. производство по делу по иску ФИО7 к ФИО3, ФИО4, действующей за себя и несовершеннолетних ФИО5 и ФИО5, в части признания договора купли-продажи действительным прекращено в связи с отказом ФИО7 от данного искового требования.

В судебном заседании суда первой инстанции представитель истицы ФИО7 – ФИО9 на удовлетворении иска своей доверительницы в части государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости настаивала по основаниям, изложенным в заявлении, против удовлетворения встречного искового заявления возражала.

Ответчица ФИО4, действующая за себя и несовершеннолетних ФИО5 и ФИО5, а также ее представитель ФИО6, в судебном заседании первоначальный иск не признали, на удовлетворении встречного искового заявления настаивали.

Представитель третьего лица – Управления социальной защиты населения города Ишима и Ишимского района ФИО11 в судебном заседании полагала встречное исковое заявление не подлежащим удовлетворению.

Дело рассмотрено в отсутствие истицы ФИО7, ответчика ФИО3, третьего лица нотариуса ФИО8 и представителя третьего лица - Управления Росреестра по Тюменской области, извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Судом постановлено указанное выше решение, с которым не согласились ответчики.

В апелляционной жалобе Б-вы, действующие в лице представителя ФИО6, просят об отмене решения суда, принятии нового решения об отказе в удовлетворении иска ФИО7 и удовлетворении их встречного искового заявления, ссылаясь на то, что при разрешении спора суд первой инстанции не принял во внимание в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего доводы Б-вых о продаже ими недвижимости непосредственно по цене 2 100 000 руб., расписку ФИО7 от <.......> о передаче денежных средств в сумме 1 400 000 руб. и ее обязанности по выплате оставшихся 700 000 руб. в срок до <.......> Судом дана ненадлежащая правовая оценка тому обстоятельству, что спорный жилой дом приобретался Б-выми по цене 2 300 000 руб., при этом, проживая в нем, был произведен ремонт, чем увеличена реальная стоимость указанного домовладения. По мнению Б-вых, суд не учел и того, что согласие органов опеки и попечительства дано на сделку по другой продажной стоимости, не по 1 000 000 руб. Ответчики полагают, что оснований к регистрации перехода права собственности по договору от <.......> не имелось и потому, что порядок оплаты по сделке ФИО7 не соблюден. Не соглашаются Б-вы и с выводом суда о том, что суд не должен защищать интересы их несовершеннолетних детей, которые ввиду заблуждения их родителей из элитного жилья с инфраструктурой переселены в деревню в неблагоустроенный дом, в котором отсутствуют вода и канализация. По утверждению Б-вых, уплатив задолженность по кредиту, при указании в договоре продажной цены <.......>, после предъявления ФИО7 искового заявления о взыскании с них неосновательного обогащения, они попадут в еще большую кабалу, чем ипотека. Поскольку Б-вы в результате действий ФИО7 лишились того, на что они вправе были рассчитывать, они считают, что суд должен был удовлетворить их встречный иск. Остальные доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что при рассмотрении дела судом нарушены права ответчиков на судебную защиту, в том числе на переводчика, при этом судом осуществлялось давление на представителя органа опеки и попечительства с целью дачи положительного заключения по первоначальному исковому заявлению.

В возражениях на апелляционную жалобу истица ФИО7, третье лицо нотариус ФИО8, третье лицо Отдел опеки, попечительства и охраны прав детства управления социальной защиты населения г.Ишима и Ишимского района, действующее в лице представителя ФИО11, полагая решение суда законным и обоснованным, просят оставить его без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия находит постановленное судом решение незаконным и подлежащим отмене.

Удовлетворяя требования ФИО7, и, отказывая в удовлетворении встречного искового заявления Б-вых, суд первой инстанции исходил из того, что <.......> между сторонами совершен договор купли-продажи доли земельного участка и части жилого дома по адресу: <.......> непосредственно по цене 1 000 000 руб. с соблюдением всех существенных условий, при этом согласие органов опеки и попечительства на отчуждение несовершеннолетними Б-выми долей данного недвижимого имущества получено и оплата по указанной сделке ФИО7 произведена, а потому суд счел, что при отсутствии оснований для внесения изменений в договор ответчики необоснованно уклоняются от государственной регистрации перехода прав по нему к ФИО7

Между тем, с данными выводами суда согласиться нельзя.

Частью 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации предусмотрено, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

В целях реализации указанного выше правового принципа абзацем 1 пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена недопустимость осуществления гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действий в обход закона с противоправной целью, а также иного заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения данного запрета суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 1 Постановления Пленума от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», добросовестным поведением, является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Исходя из смысла приведенных выше правовых норм и разъяснений, под злоупотреблением правом понимается поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 ГК РФ пределов осуществления гражданских прав, осуществляемое с незаконной целью или незаконными средствами, нарушающее при этом права и законные интересы других лиц и причиняющее им вред или создающее для этого условия.

Под злоупотреблением субъективным правом следует понимать любые негативные последствия, явившиеся прямым или косвенным результатом осуществления субъективного права.

В спорном договоре купли-продажи, удостоверенном нотариусом нотариального округа города Ишима и Ишимского района Тюменской области ФИО8 <.......> за № <.......>, продажная стоимость земельного участка указана 100 000 руб., части жилого дома – 900 000 руб., то есть всего 1 000 000 руб., при этом порядок оплаты ФИО7 денег определен следующим образом: наличными денежными средствами в размере 300 000 руб., полученными ФИО3 и ФИО4 по 150 000 руб. каждым до подписания договора, перечислением безналичных денежных средств в сумме 500 000 рублей, то есть по 250 000 руб., на счета несовершеннолетних ФИО5 и ФИО5, а также 200 000 руб. - ФИО3 и ФИО4 по 100 000 руб. каждому после подписания договора, что будет подтверждаться распиской (том 1 л.д. 11-14).

Между тем, судебная коллегия считает, что в действительности стоимость продаваемых Б-выми ФИО7 части жилого дома и доли земельного участка составляет 2 100 000 руб., а потому доводы апелляционной жалобы в данной части судебная коллегия признает заслуживающими внимания.

Как свидетельствуют материалы дела, <.......> ФИО3, ФИО4, ФИО5 и ФИО5 приобрели в общую долевую собственность (в размере по <.......> доли каждый) по договору купли-продажи часть жилого дома по адресу: <.......> и <.......> доли земельного участка, расположенного под указанной частью жилого дома и находящегося по адресу: <.......>, по цене 2 300 000 руб., в том числе за <.......> - за счет федерального бюджета, бюджета Тюменской области и местного бюджета г.Ишима Тюменской области, <.......> – за счет кредитных средств ОАО «Сбербанка России» по кредитному договору № <.......> от <.......>, с передачей данных объектов недвижимости в залог банку (том 1 л.д. 143-144, 155-159).

В <.......> Б-вы приняли решение о продаже вышеуказанной недвижимости по цене 2 300 000 руб., в связи с чем ими неоднократно давалось об этом соответствующее объявление в средства массовой информации в <.......> (том 1 л.д. 165-168).

<.......> между Б-выми и ФИО7 было достигнуто соглашение купли-продажи данной части дома и доли земельного участка по цене 2 100 000 руб. и в этот же день ФИО7 выплатила Байгужиновым деньги в сумме 1 400 000 руб., при этом ФИО7 взяла на себя обязательства по выплате остальной части денежных средств в сумме 700 000 руб. в срок до <.......>, что подтверждается распиской (том 1 л.д. 154).

В целях получения от органов опеки и попечительства согласия на отчуждение несовершеннолетними ФИО5 и ФИО5 принадлежащих им долей указанных выше объектов недвижимости, ФИО3 и ФИО4 в отдел по опеке, попечительству и охране прав детства Управления социальной защиты населения города Ишима и Ишимского района Тюменской области был представлен предварительный договор от <.......>, из которого следует, что часть жилого дома и <.......> доли земельного участка по адресу: <.......> продаются по общей цене 1 835 072 руб. 17 коп. (том 1 л.д. 191-199).

Как следует из материалов дела, на момент совершения спорной сделки у Б-вых имелась значительная задолженность по кредиту, при этом они намерены были приобрести другое жилье для своей семьи.

При подписании договора <.......> с общей стоимостью приобретаемых объектов недвижимости по цене 1 000 000 руб. ФИО7 уже была выплачена большая сумма денежных средств на 400 000 руб., однако ни в этот день, ни в последующее время, ФИО7 никаких обязательств от ответчиков о возврате указанной суммы денег не потребовала, тогда как данная сумма денежных средств является крупной.

Кроме того, ФИО7 во исполнение условий спорной сделки <.......> перечислила на счета несовершеннолетних Б-вых еще по 250 000 руб., при этом истица также выплатила ФИО3 деньги в сумме 100 000 руб., что ответчики признали, что еще на 600 000 руб. больше 1 000 000 руб. (том 1 л.д. 18-20).

Таким образом, до подачи соответствующих заявлений в Управление Росреестра по Тюменской области Б-выми от ФИО7 было получено 2 000 000 руб., тогда как последняя никаких расписок от ответчиков о возврате 1 000 000 руб. не потребовала.

В случае, если стороны в действительности определили продажную стоимость спорных объектов недвижимости в общей сумме 1 000 000 руб., указанные выше действия ФИО7 являлись бы нелогичными, не последовательными и неразумными, что судебная коллегия признает общеизвестным обстоятельством, не подлежащим доказыванию (ст. 61 ГПК РФ).

Более того, продавать недвижимость по неправомерно заниженной стоимости в отсутствие на то объективных причин ни один собственник не будет, что также относится к числу общеизвестных обстоятельств.

Доказательств, свидетельствующих о наличии объективных причин для снижения стоимости приобретаемого имущества, истицей не предъявлено.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции Б-вы, действуя добросовестно, признали, что они получили от ФИО7 деньги в общей сумме 2 000 000 руб., тогда как надлежащих письменных доказательств указанного обстоятельства истицей предъявлено не было, при этом Б-вы неоднократно предлагали ФИО7 окончить дело миром, как с внесением изменений в спорный договор о стоимости проданного имущества, так и о расторжении сделки с возвратом всех полученных денежных средств, однако истица на это своего согласия не дала.

С учетом вышеизложенного, судебная коллегия пришла к выводу о том, что указав продажную стоимость спорных объектов недвижимости в общей сумме 1 000 000 руб., и, отказываясь оплатить действительную стоимость данного имущества, требуя государственной регистрации перехода прав по сделке, ФИО7 злоупотребляет своими правами и действует во вред ФИО10, что законодательством не допускается и является самостоятельным основанием к отказу в удовлетворении первоначального иска.

Кроме того, у суда отсутствовали законные основания к удовлетворению требований ФИО7 и потому, что согласие органов опеки и попечительства получено по иному договору с другими условиями, при этом то обстоятельство, что стоимость долей несовершеннолетних в данных сделках не изменилась, юридического значения не имеет, поскольку в результате совершения сторонами договора <.......> существенно ухудшились финансовые возможности родителей детей – Б-вых, что, в конечном итоге, привело к нарушению жилищных прав несовершеннолетних.

Не имелось оснований у суда первой инстанции к государственной регистрации перехода прав и потому, что определенный сторонами порядок оплаты ФИО7 денежных средств по спорной сделке не соблюден, на что правильно неоднократно ссылались, как ответчики, так и их представитель.

В силу статей 450, 451 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Поскольку судебной коллегий установлено, что между Б-выми и ФИО7 был заключен договор о продаже спорной недвижимости по цене 2 100 000 руб., тогда как в договоре от <.......> указана общая стоимость части дома и доли земельного участка только в сумме 1 000 000 руб., при этом ФИО10 в результата отказа ФИО7 от уплаты полной стоимости приобретенного в собственность имущества причинен такой ущерб, что они в значительной степени лишились того, на что вправе были рассчитывать при заключении договора, встречные исковые требования подлежали судом первой инстанции удовлетворению в данной части, а также в части изменения порядка оплаты ФИО7 денежных средств.

Вместе с тем, оснований для взыскания с ФИО7 в пользу ФИО4 денежных средств в сумме 100 000 руб. не имеется, так как истица вправе уплатить указанные деньги в добровольном порядке до обращения сторон в Управление Россреестра по Тюменской области с заявлением о регистрации перехода прав по сделке.

В связи с тем, что суд при разрешении спора неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, при этом выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, постановленное решение является незаконным и подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении искового заявления ФИО7 и частичном удовлетворении встречного иска Б-вых.

Руководствуясь статьями 328, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Ишимского городского суда Тюменской области от 17 октября 2016 года отменить полностью и принять новое решение:

«В удовлетворении искового заявления ФИО7 к ФИО3, ФИО4, действующей за себя и несовершеннолетних ФИО5 и ФИО5, о государственной регистрации перехода права собственности на <.......> доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и часть жилого дома, расположенных по адресу: <.......>, на основании договора купли-продажи от <.......> - отказать.

Встречное исковое заявление ФИО3, ФИО4, действующей за себя и несовершеннолетних ФИО5 и ФИО5, к ФИО7 о внесении изменений в договор купли-продажи недвижимости и взыскании денежных средств – удовлетворить частично.

Внести в заключенный <.......> ФИО3, ФИО4, действующей за себя и как законный представитель несовершеннолетних детей ФИО5 и ФИО5, с ФИО7 договор купли-продажи доли в праве общей собственности на земельный участок и части жилого дома, удостоверенный нотариусом нотариального округа города Ишима и Ишимского района Тюменской области ФИО8 <.......> за № <.......>, изменения о стоимости продаваемой и покупаемой части жилого дома с 1 000 000 руб. на 2 000 000 руб., а также в части порядка оплаты ФИО7 недвижимого имущества, указав на то, что оплата ФИО7 произведена ФИО5 и ФИО5 в сумме по 250 000 руб. каждому перечислением безналичных денежных средств, ФИО3 и ФИО4 - наличными денежными средствами в сумме 1 500 000 руб., 100 000 руб. подлежат уплате ФИО7 наличными денежными средствами ФИО3 и ФИО4 до государственной регистрации перехода права собственности по договору.

В удовлетворении остальной части встречного иска – отказать».

Председательствующий:

Судьи коллегии: