Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев гражданское дело по иску ЗАО «С.» к К. и Ч. о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий не действительности сделки;

по апелляционной жалобе представителя ответчика К.А. на решение Южно-Сахалинского городского суда от 30 июня 2014 года, которым

признан недействительным договор купли-продажи земельного участка площадью 549 кв.м. с кадастровым № (госрегистрация № от 17.06.13 года) и административного здания площадью 626.6 кв.м. с кадастровым № (госрегистрация № от 17.06.13 года), расположенных по адресу: <адрес>;

применены последствия недействительности указанной сделки в виде прекращения права собственности К. и признании права собственности ЗАО фирма «С.» на перечисленные объекты недвижимого имущества;

на К. возложена обязанность возвратить ЗАО фирма «С.» перечисленные объекты недвижимого имущества; с Ч. и К. в пользу ЗАО фирма «С.» взыскана госпошлина по <данные изъяты> рублей с каждого.

Изучив дело, заслушав доклад судьи Вишнякова О.В., суд апелляционной инстанции

установил:

3.03.14 г. ЗАО «С.» обратилось в Южно-Сахалинский городской суд с иском к К. и Ч. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка площадью 549 кв.м. и административного здания площадью 626.6 кв.м., расположенных по <адрес>; применении последствий недействительности указанной сделки в виде прекращения права собственности К. и признании права собственности ЗАО «С.» на перечисленное имущество.

В обоснование иска указано, что 16.01.08 года между ЗАО «С.» и Ч, был заключен договор купли-продажи спорного недвижимого имущества; который был оспорен в арбитражном суде и признан вступившим в законную силу решением суда от 6.11.13 года недействительным. Однако последствия недействительности указанной сделки применены не были, поскольку во время судебного разбирательства Ч., злоупотребляя своими правами, по договору от 28.05.13 года продал по мнимой сделке спорное имущество К. за <данные изъяты> рублей, хотя реальная стоимость спорного имущества выше задекларированной приблизительно в 100 раз, - в связи с чем истец полагает, что К. является недобросовестным приобретателем.

На основании изложенного просили суд о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка площадью 549 кв.м. и здания площадью 626.6 кв.м., расположенных по <адрес>, заключенного между Ч. и К.; применении последствий недействительности указанной сделки в виде прекращения права собственности К. и признании права собственности ЗАО «С.» на перечисленные объекты недвижимого имущества; возложении обязанности на К. вернуть спорное имущество его законному собственнику.

В судебном заседании представитель истца К.Н. иск поддержала; представитель ответчика К.А. иск не признал и указал, что К. являлся добросовестным приобретателем спорного имущества по возмездной сделке, в связи с чем он не может быть лишен его имущества; ответчики в суд не явились, будучи извещены о дате и месте судебного заседания.

Судом постановлено приведенное выше решение, которое обжалует представитель ответчика К.А., в апелляционной жалобе просит его отменить и отказать в удовлетворении иска. Указывает, что договор заключен с намерением создать соответствующие последствия сделки при соблюдении рыночных условий свободы договора; судом не приняты во внимание мотивы сторон при заключении договора.

Проверив законность и обоснованность постановленного решения в пределах доводов апелляционной жалобы, заслушав настаивавшего на ее доводах представителя ответчика К.А., а также возражения представителя истца К.Н., - суд апелляционной инстанции находит обжалуемое решение подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.

При рассмотрении спорных правоотношений суд первой инстанции обоснованно руководствовался положениями ст. 153, 164, 166-168 Гражданского кодекса РФ (в редакциях, действовавших на день заключения оспариваемой сделки), согласно которым сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Как следует из материалов дела, 16.01.08 г. между ЗАО Фирма «С.» и Ч. заключен договор купли-продажи спорных земельного участка и находящегося на нем административного здания за <данные изъяты> рублей, - который был оспорен в арбитражном суде одним из акционеров ЗАО Фирма «С.» со ссылкой на недействительность договора купли-продажи как сделки, совершенной со злонамеренным соглашением сторон и злоупотреблением правом.

Решением арбитражного суда Сахалинской области от 1.10.12 г., оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 24.12.12 г., в удовлетворении иска отказано; постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 29.04.13 г. указанные судебные акты были отменены, дело направлено на новое рассмотрение в арбитражный суд Сахалинской области. При новом рассмотрении дела, определением от 9.10.13 г. к участию в деле в качестве третьего лица привлечен К.; решением арбитражного суда Сахалинской области от 6.11.13 г. признал недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка с административным зданием от 16.01.08 г., заключенный между ЗАО Фирма «С.» и Ч., в удовлетворении иска в части требования о применении последствий недействительности сделки отказано, поскольку спорное имущество выбыло из владения Ч. и перешли в собственность К. по договору купли-продажи от 28.05.13 г. (решение арбитражного суда вступило в законную силу 6.02.14 г., и в силу положений ст. 61 ГПК РФ, является преюдиционным по данному гражданскому делу).

Как следует из материалов дела, 28.05.13 г. Ч. как продавец, и К. как покупатель, заключили договор купли-продажи спорного земельного участка площадью 549 кв.м. и размещенного на нем административного здания площадью 626,6 кв.м., располо-женных по <адрес>, - за общую сумму <данные изъяты> рублей. Сделка купли-продажи зарегистрирована уполномоченным органом в установленном зако-ном порядке; согласно выпискам из ЕГРП с ДД.ММ.ГГГГ К, является собственником спорного земельного участка и находящегося на нем административного здания.

На основании совокупного анализа спорных правоотношений, вышеприведенного законодательства и имеющихся в деле доказательств, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что поскольку договор купли-продажи от 16.01.08 года между ЗАО Фирма «С.» и Ч. признан судом недействительной сделкой, то недействительной является и последующая сделка: оспариваемый в рамках данного дела договор от 28.05.13 года между Ч. и К. по купле-продаже спорного имущества (земельного участка и административного здания на нем, расположенных по адресу: <адрес>).

Судом первой инстанции проверялся довод стороны ответчика о добросовестности К. при заключении спорного договора с Ч., основанного на рыночных правоотношениях по свободе условий заключаемой сделки. При этом судом первой инстанции правильно указано, что факт включения спорного недвижимого имущества в ЕГРП, сам по себе не является доказательством законности владения К. указанным имуществом, которое он приобрел по оспариваемому договору за <данные изъяты> рублей,- поскольку согласно решению арбитражного суда Сахалинской области от 6.11.13 г., судом назначалась оценочная экспертиза рыночной стоимости спорных объектов недвижимости; согласно заключению экспертизы от 30.09.13 г. № 466, рыночная стоимость спорного имущества по состоянию на 16.01.08 года составляла <данные изъяты> рублей.

При таком положении дела суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что К. спорное имущество приобретено по цене, явно не соответствующей рыночной стоимости указанного недвижимого имущества.

Стороной ответчиков в доказательство добросовестности К. при приоб-ретении спорного имущества, представлено соглашение об изменении договора купли-продажи от 28.05.13 г., в котором указано, что фактически спорное имущество было при-обретено К. у Ч. за <данные изъяты> млн. руб. (а не за <данные изъяты> руб., как указано в первоначальном договоре), т.е. по цене, приближенной к среднерыночным.

На основании совокупного анализа положений статей 452 и 433 ГК РФ, а также текстов первоначального договора и дополнений к нему от 28.05.13 года, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что поскольку указанное дополни-тельное соглашение от 28 мая 2013 года (об изменении стоимости продаваемого иму-щества с <данные изъяты> рублей до <данные изъяты> рублей) государственную регистрацию в Управле-нии Росреестра по Сахалинской области не проходило, оно является незаключенным и не может являться допустимым доказательством, подтверждающим размер указанной в нем стоимости предметов сделки, которую якобы выплатил покупатель К.

При этом суд первой инстанции обоснованно указал, что в соответствии с положениями статей 301 и 302 ГК РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

При этом в соответствии с положениями пункта 38 Постановления от 29.04.10 года Пленума ВС РФ № 10 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущес-тва продавцом , в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества; приобретатель может быть признан добросовестным при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена не управомоченным отчуждателем.

На основании совокупного анализа спорных правоотношений, вышеприведенного законодательства и имеющихся в деле доказательств, суд первой инстанции пришел к об-основанному выводу о том, что спорное имущество К. приобрел у Ч. по договору купли-продажи за цену, которая как минимум в 80 раз меньше его действи-тельной рыночной стоимости, - что само по себе свидетельствует о недобросовестности К., поскольку он не мог не знать и не понимать, что предлагаемые продавцом цены земельного участка и административного здания во много раз меньше действительной стоимости подобного имущества на рынке недвижимости, учитывая их место расположения (центр города) и площадь.

Кроме этого из дела видно, что в ходе судебного разбирательства в арбитражном суде на спорное имущество неоднократно накладывался арест, о чем вносились соответ-ствующие записи в ЕГРП (сведения которого носят открытый характер), в связи с чем ответчик К., проявляя разумную осмотрительность при приобретении имущест-ва по цене, во много раз заниженной по сравнению с рыночной, должен был предпринять меры, направленные как на проверку юридической судьбы приобретаемого имущества, так и на наличие у Ч. полномочий на отчуждение спорного имущества,- что К. сделано якобы не было, что также свидетельствует об отсутствии добросовестности в его действиях.

При таком положении дела суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что истец ЗАО фирма «С.» предъявило иск на законных основаниях, выбрало надлежащий способ защиты его нарушенного права, доказало свои требования относимыми, допустимыми и достоверными доказательствами, - в связи с чем заявленные исковые требования обоснованно удовлетворены.

Все доводы апелляционной жалобы представителя ответчика (с учетом уточнений к ранее заявленным доводам апелляционной жалобы, изложенным в дополнениях от 30.09.14 года), фактически совпадающие с доводами, приведенными им в суде первой инстанции, - не могут быть признаны состоятельными как не основанные на законе; кроме того они относятся к обстоятельствам, которые судом исследовались с последующей правовой оценкой в обжалуемом решении, с которым суд апелляционной инстанции соглашается.

При таком положении дела, когда решение судом постановлено в соответствии с законом и установленными по делу обстоятельствами, которым дана правильная правовая оценка, суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность принятого решения исходя из доводов жалобы, не находит оснований к его отмене.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 328-329 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд апелляционной инстанции

определил:

решение Южно-Сахалинского городского суда от 30 июня 2014 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя ответчика К.А., – без удовлетворения.

Председательствующий Вишняков О.В.

Судьи Сахалинского областного суда Прокопец Л.В.

Исайкин А.Ю.