Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Череповецкого городского суда Вологодской области от 16 февраля 2017 года, которым исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Жилремстрой-ЖКХ» удовлетворены частично.

С ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Жилремстрой-ЖКХ» взыскана задолженность по арендной плате и за услуги по содержанию и ремонту помещения в размере ... рублей ... копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере ... рублей, расходы на юридические услуги ... рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере ... рубля ... копеек.

На ФИО1 возложена обязанность по освобождению арендуемого нежилого помещения площадью ... кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Жилремстрой-ЖКХ» о признании договора управления недействительным отказано.

Заслушав доклад судьи Вологодского областного суда Ехаловой Ю.А., объяснения ФИО1, представителя общества с ограниченной ответственностью «Жилремстрой-ЖКХ» по доверенности ФИО2, судебная коллегия

установила:

на основании протокола собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проведенного в форме заочного голосования, от <ДАТА>, договора №... управления многоквартирным домом от <ДАТА> управление многоквартирным жилым домом, расположенным по адресу: <адрес>, осуществляет общество с ограниченной ответственностью «Жилремстрой-ЖКХ» (далее – ООО «Жилремстрой-ЖКХ», общество).

На основании заключенного между ООО «Жилремстрой-ЖКХ» (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) договора аренды нежилого помещения №... от <ДАТА> арендатор принимает в аренду нежилое помещение общей площадью ... кв.м, расположенное по адресу: <адрес>. Нежилое помещение передано арендодателем арендатору в день заключения договора – <ДАТА> на основании акта приема-передачи.

Согласно пункту 4.1 договора аренды нежилого помещения сумма арендной платы за помещение составляет ... рублей, оплата арендных платежей производится ежемесячно не позднее 20 числа текущего месяца включительно.

Пунктом 4.4 договора аренды нежилого помещения предусмотрено, что при несвоевременном внесении арендной платы (или части арендной платы), установленной настоящим договором, с арендатора взимаются пени из расчета 0,5 процента от неоплаченной суммы за каждый день просрочки платежа.

Срок действия договора аренды определяется с <ДАТА> по <ДАТА> с автоматической ежегодной пролонгацией на тот же срок, если ни одна из сторон не заявит о его расторжении за один месяц с соблюдением письменной формы (пункт 8.1 договора аренды нежилого помещения).

По условиям заключенного между ООО «Жилремстрой-ЖКХ» и ФИО1 <ДАТА> договора управления многоквартирным домом №... управляющая организация по заданию и в интересах собственников обязуется оказывать услуги по управлению данным нежилым помещением; договор заключен

на срок 3 года, начало действия договора с момента его подписания сторонами, договор распространяет свое действие на отношения сторон, возникшие с <ДАТА>.

ООО «Жилремстрой-ЖКХ» <ДАТА> направило в адрес ФИО1 претензию о наличии задолженности и возможного прекращения договорных отношений. В связи с неисполнением условий договора направило уведомление о досрочном расторжении договора аренды, с которым ФИО1 ознакомлен <ДАТА>.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы и по оплате услуг по содержанию и ремонту помещения, ООО «Жилремстрой-ЖКХ» <ДАТА> обратилось в Вологодский городской суд Вологодской области с иском к ФИО1 о взыскании задолженности и освобождении нежилого помещения. С учетом неоднократных уточнений исковых требований окончательно просило взыскать с ответчика сумму задолженности в размере ... рублей ... копеек, из которых ... рублей ... копеек – задолженность по оплате за содержание и ремонт помещения за период с <ДАТА> по <ДАТА>, ... рубля ... копеек – задолженность по арендной плате за период с <ДАТА> по <ДАТА>, пени в размере ... рублей ... копеек; судебные расходы в размере ... рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере ... рубль ... копейки; обязать ответчика освободить арендуемое помещение площадью ... кв.м, расположенное по адресу: <адрес>.

Определением Вологодского городского суда Вологодской области от <ДАТА> гражданское дело передано для рассмотрения по существу в Череповецкий городской суд Вологодской области. Принято к производству судьи Череповецкого городского суда Вологодской области <ДАТА>.

В ходе судебного разбирательства ФИО1 обратился со встречным иском о признании договора управления недействительным. Требования мотивировал тем, что арендуемое помещение является общим имуществом в многоквартирном доме, в связи с чем расходы по содержанию общего имущества в многоквартирном доме должны нести собственники помещений, расположенных в многоквартирном доме. Арендатор нежилого помещения не является стороной по договору управления многоквартирным домом. Просил признать недействительным договор управления многоквартирным домом №... от <ДАТА>, заключенный между ФИО1 и ООО «Жилремстрой-ЖКХ»; взыскать с ответчика в свою пользу судебные расходы в размере ... рублей, расходы по уплате госпошлины в размере ... рублей.

Представитель истца по первоначальному иску и ответчика по встречному иску ООО «Жилремстрой-ЖКХ» по доверенности ФИО2 уточненные первоначальные требования поддержала, встречные требования не признала, просила в их удовлетворении отказать, пояснила, что предметом договора управления является содержание арендуемого ФИО1 помещения, договор заключен в добровольном порядке, положения договора согласованы и исполнялись сторонами.

Ответчик по первоначальному иску и истец по встречному иску ФИО1 первоначальные требования не признал, встречные требования поддержал, просил удовлетворить, пояснил, что договор управления заключается не с арендатором, а с собственниками помещений, в связи с чем является ничтожным, управляющая компания требует денежные средства за содержание и ремонт, которые ему не оказываются, с условиями договора управления и аренды согласился, оплачивал только арендные платежи, предоставленное жилое помещение не освободил.

Судом принято приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе ФИО1 ставит вопрос об отмене решения суда по мотиву нарушения и неправильного применения норм процессуального и материального права с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении первоначальных требований, удовлетворении встречных требований. Указывает, что до пролонгации договора управления требований о расторжении договора аренды и об оплате задолженности арендодатель не предъявлял. У суда отсутствовали основания для возложения обязанности по освобождению арендуемого нежилого помещения, поскольку истец требований о расторжении договора аренды не заявлял, договор судом не расторгнут. Обращает внимание, что арендуемое им помещение является общедомовым имуществом в многоквартирном доме. Ссылается на то, что представитель истца является сотрудником ООО «Жилремстрой-ЖКХ», в связи с чем представление интересов в суде организации является ее трудовой обязанностью. Кроме этого, указывает, что договор управления является договором не на техническое обслуживание, а на содержание и ремонт общедомового имущества.

В возражениях на апелляционную жалобу ООО «Жилремстрой-ЖКХ» просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений относительно жалобы, полагает решение подлежащим частичной отмене по следующим основаниям.

Разрешая спор, суд первой инстанции руководствуясь положениями статей 36, 158, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, статей 166, 168, 209, 309, 421, 606, 608, 614, 616, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о частичном удовлетворении первоначальных требований и отказе в удовлетворении встречных требований.

Действительно, как следует из положений статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Из содержания статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что собственники помещения в многоквартирном доме обязаны вносить плату за помещение, коммунальные услуги и содержание общего имущества.

Вместе с тем, положениями статьей 606, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривается обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Согласно поступившему в адрес суда апелляционной инстанции протоколу №... общего собрания собственников жилого помещения от <ДАТА> собственниками помещений в многоквартирном доме приняты, в том числе, решения о выборе в качестве управляющей компании общества с ограниченной ответственностью «...», о поручении управляющей компании заключения договора аренды нежилых помещений, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома и фасадов многоквартирного дома.

Во исполнение данного протокола общего собрания между сторонами <ДАТА> заключен договор аренды нежилого помещения №..., пунктом 3.2.4 которого установлена обязанность арендатора по заключению с организацией, уполномоченной администрацией на осуществление функций по управлению зданием, в котором расположено арендуемое помещение договор на предоставление коммунальных услуг и техническое обслуживание помещения, и договор на техническое обслуживание, санитарное содержание территорий, прилегающих к арендуемому помещению и участия в общих расходах по содержанию общего имущества домовладения и своевременному внесению предусмотренных указанными договорами платежей.

При этом во исполнение уже пункта 3.2.4 договора аренды нежилого помещения №... между сторонами заключен договор управления №... от <ДАТА>, действия которого распространяются на отношения, возникшие с <ДАТА>, по условиям которого ООО «Жилремстрой-ЖКХ» обязалось за плату оказывать услуги по управлению спорным нежилым помещением, в том числе по содержанию, текущему ремонту имущества.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, подписав договор аренды нежилого помещения с ООО «Жилремстрой-ЖКХ», ФИО1 добровольно на себя принял обязательства по несению расходов на его содержание и ремонт. Договор аренды нежилого помещения не оспаривался, недействительным в установленном законом порядке не признавался. Учитывая изложенное, судебная коллегия соглашается с выводом суда о правомерности требований ООО «Жилремстрой-ЖКХ» в части взыскания расходов на содержание и ремонт нежилого помещения.

Встречные требования ФИО1 мотивировал невозможностью заключения договора управления с арендатором нежилого помещения. Однако, принимая во внимание, что указанные в пункте 3.2.4 договора аренды нежилого помещения положения гражданскому законодательству не противоречат, законодательство запретов по несению арендатором расходов на содержание и ремонт не устанавливает, суд первой инстанции обоснованно не усмотрел оснований для применения статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, признания договора управления №... от <ДАТА> недействительным, удовлетворения встречных требований. При этом доводы апелляционной жалобы о том, что договор управления является договором не на техническое обслуживание, а на содержание и ремонт общедомового имущества правового значения на существо постановленного решения не влияют и его отмену не влекут.

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Пунктом 4.1 договора аренды нежилого помещения сумма арендной платы за помещение составляет ... рублей, оплата арендных платежей производится ежемесячно не позднее 20 числа текущего месяца включительно.

Условиями договора управления стоимость услуг установлена в Приложении №... к договору и составляет ... рублей ... копейки, срок оплаты считается 10 число месяца следующего за истекшим (пункты 3.1, 3.3 договора управления).

Исходя из того, что арендатор свои обязательства по договору аренды нежилого помещения, а также договору управления в период с <ДАТА> по <ДАТА> исполнял ненадлежащим образом, суд первой инстанции правомерно взыскал с ФИО1 в пользу ООО «Жилремстрой-ЖКХ» задолженность по арендной плате, а также за содержание и ремонт помещения.

Как следует из расчета, приведенного в дополнениях к исковому заявлению и принятого судом <ДАТА>, задолженность по арендной плате, а также за содержание и ремонт помещения за период с <ДАТА> по <ДАТА> с учетом внесенных ФИО1 оплат составляет ... рублей ... копеек, из которых: арендная плата в сумме ... рубля ... копеек, содержание и ремонт помещения в сумме ... рублей ... копеек (исходя из тарифа ... рублей ... копейки за период с <ДАТА> по <ДАТА> в сумме ... рубля ... копеек, тарифа ... рублей ... копеек, утвержденного приказом №... ООО «Жилремстрой-ЖКХ» от <ДАТА>, за период с <ДАТА> по <ДАТА> в сумме ... рубль ... копеек). Ответчиком ФИО1 данный расчет не опровергнут.

Однако, определяя размер подлежащей к взысканию задолженности по арендной плате, а также за содержание и ремонт помещения, не приняв во внимание уточнения, содержащиеся в дополнениях к исковому заявлению, суд взял за основу расчет, исходя из которого задолженность по арендной плате составляет ... рубля ... копейки, задолженность за содержание и ремонт помещения – ... рублей ... копейки, что в общей сумме составляет ... рублей ... копеек, счел его арифметически верным и положил в основу решения. Решение суда в части размера задолженности сторонами не обжалуется.

Факт невнесения арендных платежей в <ДАТА>, а также наличие задолженности ФИО1 подтвердил в судебном заседании <ДАТА>. Учитывая несвоевременное внесение ФИО1 арендной платы, а также платы за содержание и ремонт помещения, суд обоснованно удовлетворил требования о взыскании пеней по договору аренды нежилого помещения, а также пеней по договору управления, применив положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, снизил их общий размер до ... рублей. Возражений относительно взысканных судом процентов за пользование чужими денежными средствами (пеней), а также своего расчета ответчиком не представлено, оснований не согласиться с размером, определенным судом первой инстанции, судебная коллегия не усматривает.

Указание в апелляционной жалобе о не предъявлении требований о расторжении договора аренды до его пролонгации и оплате задолженности по аренде значения для рассматриваемого спора не имеет, поскольку обращение с иском в суд является правом, а не обязанностью лица. Данное исковое заявление подано ООО «Жилремстрой-ЖКХ» в суд в пределах срока исковой давности.

Ссылка в апелляционной жалобе на то, что арендуемое помещение является общедомовым имуществом в многоквартирном доме, на правильность выводов суда не влияет. Так в договоре управления речь идет об обязанности арендатора по внесению платы управляющей компании за содержание и ремонт арендуемого имущества (нежилого помещения). Обязанности арендатора по внесению платы за содержание и ремонт иного имущества, договор не предусматривает.

Не могут быть приняты во внимание судебной коллегии доводы апелляционной жалобы о несогласии со взысканием расходов на юридические расходы в связи с нахождением представителя ООО «Жилремстрой-ЖКХ» в трудовых с ним отношениях.

Согласно поступившим в адрес Вологодского областного суда сведениям ФИО2, представлявшая интересы ООО «Жилремстрой-ЖКХ» в суде первой инстанции, в трудовых отношениях с обществом не состояла и не состоит. Вместе с тем, оказание юридических услуг (анализ представленных документов, составление искового заявления, направление искового заявления в суд) обществу подтверждается соглашением об оказании юридических услуг от <ДАТА>, актом о приемке выполненных работ от <ДАТА>, расходным кассовым ордером о перечислении на имя ФИО2 денежных средств в сумме ... рублей. Оснований не доверять указанным документам у судебной коллегии не имеется, в связи с чем присужденная сумма расходов на юридические услуги в размере ... рублей, взысканная в пользу ООО «Жилремстрой-ЖКХ», является обоснованной и отвечает установленному статьей 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации принципу возмещения расходов в разумных пределах.

Вместе с тем, доводы апелляционной жалобы об отсутствии оснований для возложения на ФИО1 обязанности по освобождению арендуемого нежилого помещения заслуживают внимания.

Условия договора аренды нежилого помещения предусматривают возможность расторжения договора в одностороннем порядке и выселения арендатора в следующих случаях: невыполнение арендатором обязательств, предусмотренных пунктом 3.2.2 (в части использования арендованного нежилого помещения по назначению) (пункт 6.3.1 договора); создание арендатором аварийных ситуаций в связи с невыполнением обязательств, предусмотренных пунктом 3.2.5 настоящего договора (пункт 6.3.2 договора); невыполнение арендатором обязательств, предусмотренных пунктами 3.3.1-3.3.4 настоящего договора (пункт 6.3.3 договора); а также в других случаях грубого нарушения обязательств по настоящему договору (по решению суда) (пункт 6.3.4 договора).

Возможность досрочного расторжения договора аренды нежилого помещения по инициативе арендодателя в случае невнесения арендной платы более одного раза по истечении установленного срока проведения платежа предусмотрена пунктом 6.2.2 договора аренды нежилого помещения, однако только по обоюдному соглашению сторон либо по решению суда.

При этом, обращаясь с иском в суд, ООО «Жилремстрой-ЖКХ» требование о расторжении договора аренды нежилого помещения не заявляло, соглашение между сторонами о расторжении договора не достигнуто, договором аренды нежилого помещения несвоевременное внесение арендной платы не предусмотрено в качестве основания для возложения обязанности по освобождению арендатором арендуемого помещения, в связи с чем у суда первой инстанции не имелось оснований для удовлетворения указанных требований и возложения на ФИО1 обязанности по освобождению арендуемого нежилого помещения. Судебная коллегия полагает необходимым решение в данной части отменить и в удовлетворении данных требований ООО «Жилремстрой-ЖКХ» отказать.

В остальной части решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены или изменения по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Череповецкого городского суда Вологодской области от 16 февраля 2017 года в части возложения на ФИО1 обязанности по освобождению арендуемого нежилого помещения, отменить.

Принять в данной части новое решение, которым исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Жилремстрой-ЖКХ» оставить без удовлетворения.

В остальной части решение Череповецкого городского суда Вологодской области от 16 февраля 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: