Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Ефимова Ю.Л. на решение Правдинского районного суда Калининградской области от 06 марта 2013 года, которым суд в удовлетворении исковых требований Ефимова Ю.Л. к администрации МО «Домновское сельское поселение», МУП «Домновский ЖЭУ» о расторжении договора коммерческого найма № от 09.07.2008г. в связи с грубыми нарушениями существенных условий договора стороной ответчика, обязании администрации МО «Домновское сельское поселение» выплатить в его пользу сумму, потраченную на восстановление квартиры № дома № пос. А. Б-го района Калининградской области в размере <данные изъяты> рублей отказал.

Заслушав доклад судьи Яковлева Н.А., объяснения Ефимова Ю.Л. и его представителя Наумова С.В., поддержавших доводы жалобы, представителя Администрации МО «Домновское сельское поселение» Соколовой Т.М., представителя МУП «Домновский ЖЭУ» Мальцева П.Р., полагавших, что жалоба удовлетворению не подлежит, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Ефимов Ю.Л. обратился в суд с иском к администрации МО «Домновское сельское поселение», в котором просил расторгнуть договор коммерческого найма жилого помещения № от 09.07.2008г., заключенный между МУП «Домновский ЖЭУ» и ним, Ефимовым Ю.Л., в связи с грубыми нарушениями существенных условий договора стороной ответчика администрацией МО «Домновское сельское поселение» и обязать администрацию МО «Домновское сельское поселение» выплатить ему сумму, потраченную на восстановление квартиры по адресу: <адрес> в размере <данные изъяты> рублей, как затраты определенные сметой, относимые на неотделимые улучшения. Определением Правдинского районного суда от 07.12.2012г. к участию в деле в качестве ответчика также был привлечен МУП «Домновский ЖЭУ». В обоснование исковых требований указал, что 09.07.2008 г. в связи с отсутствием собственного жилья им на имя главы МО «Домновское сельское поселение» было подано заявление о выделении жилья по коммерческому найму. По причине того, что квартира, которая могла быть ему предложена на тот момент, находилась в аварийном состоянии, была не пригодна для проживания, в поданном заявлении он указал, что в связи с ее состоянием берет на себя обязательства произвести капитальный ремонт за свои личные сбережения с целью приведения жилья до допустимых санитарных норм для дальнейшего проживания с членами своей семьи. Между тем, объектом договора найма жилого помещения может быть жилое помещение, пригодное для постоянного проживания. В соответствии с его заявлением между ним и МУП «Домновский ЖЭУ», действовавшим от имени собственника жилого помещения, был заключен договор коммерческого найма № от 09.07.2008г. в отношении квартиры № дома № пос. А. на срок 4 года 11 месяцев, свидетельствующий о согласии собственника с приведением помещения в соответствующее санитарное состояние путем ремонта до стадии пригодности и последующим проживанием в нем.

Согласно пп. «а» п.3 договора он, Ефимов Ю.Л., должен был принять от наймодателя по акту в срок, не превышающий 10 дней со дня подписания договора, пригодное для проживания жилое помещение, а именно не позднее 19.07.2008 г. Однако указанный акт составлен не был, в связи с чем, истец полагает, что нарушено существенное условие договора, потому как документально жилое помещение ему не было передано, следовательно, никаких обязательств перед наймодателем у него как стороны в договоре не возникло и по настоящее время.

Кроме того, полагает, что указанный договор, как договор аренды жилья, одной из сторон которого является юридическое лицо, подлежал государственной регистрации, что не было произведено. Тем не менее, он, истец Ефимов Ю.Л., выполнил обязательства, изложенные в поданном им вышеуказанном заявлении: за свои личные сбережения произвел восстановительный ремонт сданного ему в наем жилого помещения. За найм жилья ему начислялась плата в размере <данные изъяты> рублей, которая им признавалась и оплачивалась. 23.05.2011 г. ему было сообщено о повышении данной платы на основании Решения Совета депутатов Домновского сельского поселения, на основании которого плата повысилась в 5 раз, в связи с чем, он обратился в администрацию поселения с просьбой не взыскивать плату за найм в связи с производством строительных работ, также просил о помощи в разрешении вопроса по подключению электроэнергии квартиры, так как электросеть была им восстановлена с прибором учета электроэнергии. По результатам рассмотрения его обращения решено было не взыскивать с него плату за найм жилья в течение 6 месяцев, вопрос о подключении электроэнергии предложено было ему решить самостоятельно. Он вынужден обратиться в суд, учитывая, что администрация поселения не признала понесенные им затраты на восстановление аварийного жилья, которые согласно заключения специалиста составляют предъявленную к взысканию сумму денежных средств. Полагает, что собственник жилья – МО «Домновское сельское поселение» не желает состоять с ним не только в арендных отношениях, но и по существу лишает его права на проживание, присваивая себе его труд, выразившийся в благоустройстве квартиры, тем самым, неосновательно обогащаясь. Просит расторгнуть договор найма, полагая, что стороной ответчика – администрацией МО «Домновское сельское поселение» грубо нарушены существенные условия договора коммерческого найма жилого помещения № от 09.07.2008 г.

Рассмотрев дело, суд постановил изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе Ефимов Ю.Л. просит решение суда отменить, настаивая на доводах своего иска. Ему не был предоставлен технический паспорт на занимаемое помещение, которое находилось в разрушенном состоянии. Акт приема-передачи помещения так и не был подписан.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия находит его подлежащим оставлению без изменения.

Отказывая в иске, суд обоснованно исходил из того, что за расторжением договора Ефимов Ю.Л. к стороне договора – МУП «Домновский ЖЭУ» не обращался, не обращался также Ефимов Ю.Л, по данному поводу и к администрации МО «Домновское сельское поселение».

Однако, Ефимов Ю.Л. сразу обратился за расторжением договора в суд. В иске требует расторгнуть договор коммерческого найма жилого помещения от 09.07.2008г. № по причине того, что ответчиком – администрацией МО «Домновское сельское поселение» грубо нарушены существенные условия договора, а именно жилое помещение не передано по акту, как указано в договоре в течение 10 дней со дня подписания договора; жилое помещение передано непригодным для проживания, ответчиком не решен вопрос о подключении электроэнергии в квартире; договор коммерческого найма и его право аренды жилого помещения государственно не зарегистрировано; размер платы за найм жилого помещения увеличен в 5 раз.

Между тем, несмотря на то, что акт приема-передачи жилого помещения между сторонами договора № от 09.07.2008г. – МУП «Домновский ЖЭУ» и Ефимовым Ю.Л, не составлялся, однако Ефимов Ю.Л. принял жилое помещение – квартиру № дома № пос. А. Б-го района Калининградской области, произвел в нем ремонт и заселился в него, зарегистрировавшись в нем по месту жительства. Ответчик, указанный Ефимовым Ю.Л. в иске - администрация МО «Домновское сельское поселение», а также сторона договора – МУП «Домновский ЖЭУ» каких-либо препятствий по приему-передаче данного жилого помещения не чинила, указанное жилое помещение было полностью передано в пользование Ефимова Ю.Л. Таким образом, фактически прием-передача жилого помещения состоялся. Суд пришел к обоснованному выводу о том, что несоставление акта приема-передачи жилого помещения сторонами договора – МУП «Домновский ЖЭУ» и Ефимовым Ю.Л. в течение 10 дней с момента подписания договора не является грубым нарушением существенного условия договора стороной ответчика – администрацией МО «Домновское сельское поселение».

Ефимов Ю.Л. в своем заявлении от 09.07.2008 г. на имя главы МО «Домновское сельское поселение» просил предоставить ему именно аварийную квартиру № дома № пос. А., указывая в заявлении, что за свой счет обязуется ее восстановить. Таким образом, и в этой части существенных нарушений условий договора стороной ответчика, указанного истцом в иске, не усматривается. Ефимов Ю.Л. еще до заключения договора знал, что квартира требует капитального ремонта, просил предоставить ему именно такую квартиру, обязавшись произвести в ней восстановительный ремонт, подписав договор, в котором указано, что ему передается жилое помещение в пригодном для проживании состоянии, тем самым признал, что требуемая им в заявлении от 09.07.2008 г. квартира № дома № пос. А. Б-го района, ее техническое состояние и ее характеристики его полностью устраивают.

Согласно п.п. «з» п. 4 договора № от 09.07.2008 г. наниматель Ефимов Ю.Л. обязался своевременно и в полном объеме вносить плату за жилое помещение по утвержденным в соответствии с законодательством РФ ценам и тарифам. Конкретный размер платы за найм жилого помещения в рассматриваемом договоре не указан. Исходя из п.п. «и» п.5 договора предусмотрено изменение цен и тарифов, в том числе за найм жилого помещения, о чем наймодатель обязан проинформировать нанимателя. То есть в договоре предусмотрено повышение платы за найм жилого помещения. Согласно лицевым счетам в отношении квартиры № дома № пос. А., расчетов начислений и оплаты за найм и содержание жилья в отношении данной квартиры плата за найм жилья на момент заключения договора составляла <данные изъяты> рублей, с июня 2011 года такая плата стала составлять <данные изъяты> рубля. Информация о новой методике расчета платы за найм, и соответственно, об изменении такой платы была доведена до Ефимова Ю.Л. письмом администрации МО «Домновское сельское поселение» от 23.05.2011 г., исх. №. Решение о перерасчете платы за найм было принято администрацией МО «Домновское сельское поселение» путем издания распоряжения № 44-р от 11.05.2011г. и обусловлено принятием Советом депутатов МО «Домновское сельское поселение» Решения № 23 от 30.03.2011г. «Об утверждении Положения «О коммерческом найме жилых помещений, находящихся в собственности администрации МО «Домновское сельское поселение». В этой связи, суд обоснованно не усмотрел существенных нарушений условий договора стороной ответчика и в части повышения платы за найм жилого помещения.

Государственная регистрация договора коммерческого найма жилого помещения, на которую ссылается истец, не предусмотрена действующим законодательством.

В состав затрат на ремонт жилого помещения, которые истец просит суд обязать ответчика выплатить, входят затраты и на перепланировку, переустройство, произведенные Ефимовым Ю.Л. в нарушение условий договора и норм закона.

Так, согласно п. «ж» п. 4 договора № от 09.07.2008г. наниматель Ефимов Ю.Л. обязался не производить переустройство и перепланировку жилого помещения без получения соответствующего согласования, предусмотренного жилищным законодательством РФ.

Между тем, Ефимов Ю.Л. требует от администрации МО «Домновское сельское поселение» возместить ему в том числе и затраты на его самовольное переустройство и перепланировку квартиры, в чем судом ему обоснованно отказано.

Кроме того, Ефимов Ю.Л просит суд обязать администрацию МО «Домновское сельское поселение» выплатить ему сумму, потраченную на восстановление квартиры в размере <данные изъяты> рублей со ссылкой на заключение специалиста № от 27.10.2011 г. ООО «В.», в связи с требованием о расторжении договора коммерческого найма в связи с грубыми нарушениями существенных условий договора стороной ответчика – администрацией МО «Домновское сельское поселение». Между тем, нарушений существенных условий договора судом не усмотрено, следовательно по приведенным истцом причинам не имеется оснований к расторжению договора коммерческого найма № от 09.07.2008г., и следовательно, к взысканию понесенных истцом затрат на ремонтные работы квартиры. Истец продолжает проживать в квартире № дома № пос. А. Б-го района, в соответствии со ст. 684 ГК РФ имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок.

Обстоятельства, имеющие значение для дела, определены и установлены судом первой инстанции полно и правильно, решение суда принято в соответствии с нормами материального права и с соблюдением норм процессуального права, предусмотренных ст.362 ГПК РФ оснований для его отмены в апелляционном порядке не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Правдинского районного суда Калининградской области от 06 марта 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: