Гражданский кодекс часть 1

гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ФИО1 – ФИО2, действующего на основании доверенности от 17.10.2014 г., выданной сроком на три года, на решение Мариинского городского суда Кемеровской области от 12 декабря 2014 года

по иску ФИО3 к ФИО1 о признании права собственности,

установила:

ФИО3 обратился в суд с иском к администрации Мариинского городского поселения о признании права собственности.

Свои требования мотивирует тем, что по решению Арбитражного суда Кемеровской области от 27.09.2010 г. ИП ФИО1 - глава крестьянского (фермерского) хозяйства города Мариинска признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. По определению Арбитражного суда Кемеровской области от 12.01.2011 г. конкурсным управляющим ИП ФИО1 утвержден П.Е.А. В целях реализации залогового имущества и в соответствии с Положением о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника конкурсным управляющим трижды назначались торги в форме аукциона с опубликованием информационного сообщения о проведении торгов по продаже имущества должника в газете «Коммерсант» и в газете «Кузбасс».

Торги от 29.08.2011 г. и от 10.10.2011 г. были признаны несостоявшимися. 15.02.2012 г. торги по продаже имущества должника состоялись, он принял участие в торгах он и был признан победителем по лоту № 1 - здание нежилое (санитарная бойня), застроенной площадью 973,9 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.

15.02.2012 г. между ИП ФИО1 в лице конкурсного управляющего П.Е.А. и ним был заключен договор № 1 купли-продажи отдельно стоящего здания (санитарная бойня) назначение - нежилое, застроенной площадью 973,3 кв.м., в том числе полезной 804,9 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>. Он произвел оплату по договору в размере <данные изъяты> по платежному поручению № 377 от 21.03.2012 г.

С указанного времени он фактически владеет данным имуществом, хранит в нем строительное оборудование и материал. В установленном законом порядке договор купли-продажи и переход права собственности на объект не зарегистрированы. Конкурсным управляющим не было предпринято мер по регистрации перехода права собственности на объект.

Определением Арбитражного суда Кемеровской области от 30.03.2012 г. конкурсное производство в отношении ИП ФИО1 - главы КФХ ФИО1 было завершено.

Согласно техническому паспорту застроенная площадь здания составляет 965,6 кв.м. Мариинским отделением Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области отказано в приеме заявления о регистрации перехода права собственности в связи с отсутствием заявления от второй стороны по сделке и расхождением в площади здания.

Согласно выписке из ЕГРИП от 15.08.2014 г. датой прекращения деятельности главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 значится 27.09.2010 г.

Истец просит суд признать за ним право собственности на нежилое отдельно стоящее здание, застроенной площадью 965,6 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> кадастровый (или условный) номер объекта: №.

Определением Мариинского городского суда от 29.09.2014 года произведена замена ответчика администрации Мариинского городского поселения на ФИО1

Истец ФИО3 в судебное заседание не явился.

В судебном заседании представитель ФИО3 - ФИО4, действующий на основании доверенности от 08.07.2014 г., выданной сроком на один год, и Баскова Т.А., действующая на основании ордера № 167 от 05.12.2014 г., на исковых требованиях настаивали.

Ответчик ФИО1 и его представитель ФИО2, действующий на основании доверенности от 17.10.2014 г., выданной сроком на три года, иск не признали.

Решением Мариинского городского суда Кемеровской области от 12 декабря 2014 года постановлено: «Исковые требования ФИО3 удовлетворить.

Признать право собственности за ФИО3 на нежилое отдельно стоящее здание, застроенной площадью 965,6 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый (или условный) номер №».

Определением Мариинского городского суда Кемеровской области от 12 декабря 2014 года исправлена описка в резолютивной части решения суда в части указания отчества истца ФИО3, указано правильным читать «И.».

В апелляционной жалобе представитель ФИО1 – ФИО2, действующий на основании доверенности от 17.10.2014 г., выданной сроком на три года, просит отменить решение суда как незаконное, указывая, что решение суда содержит противоречивые выводы, в частности, суд, анализируя действия конкурсного управляющего на соответствие нормам действующего законодательства, пришел к выводу о том, что при продаже имущества порядок и сроки публикации сообщений о торгах нарушены не были, при этом согласился с доводами представителя ответчика о проведении конкурсным управляющим торгов ранее назначенного срока, однако, указал, что это не свидетельствует о ничтожности сделки, заключенной по результатам торгов.

В определении Арбитражного суда Кемеровской области от 30.03.2012 г. по делу о несостоятельности (банкротстве) индивидуального предпринимателя – главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1, указано, что 30.06.2011 г. собранием кредиторов утверждено Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника, являющегося в силу п.1.1 статьи 139 Закона о банкротстве обязательным для конкурсного управляющего, при этом суд в соответствии со ст. 56 ГПК РФ не возложил обязанность на истца предоставить в материалы дела указанное Положение, в связи с чем, оно не было исследовано судом, поэтому вывод суда о соответствии действий конкурсного управляющего требованиям закона, является необоснованным.

Также указывает, что истец в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представил доказательств опубликования в газетах «Коммерсант» и «Кузбасс» информационного сообщения о назначенных на 29.08.2011 г. и на 10.10.2011 г. конкурсным управляющим торгов по продаже имущества должника и о признании их не состоявшимися.

Суд не учел, что конкурсным управляющим преждевременно окончен прием заявок покупателей, и последующее за ним признание торгов в форме аукциона несостоявшимися было произведено с нарушением установленного порядка, что повлекло необоснованное ограничение прав неопределенного круга лиц из числа возможных покупателей продаваемого имущества и, соответственно, нарушение его права на продажу своего имущества по наиболее выгодной цене. Так, приказом конкурсного управляющего П.Е.А. №2 от 01.10.2011 г. назначено проведение повторных торгов в форме аукциона на 10.10.2011 г., и установлено, что публикация о торгах должна быть размещена в официальном издании газеты «Коммерсант», в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве и на электронной торговой площадке ООО «Аукционы Сибири». Однако в газете «Коммерсант» №169 от 10.09.2011 г. конкурсный управляющий разместил информацию о торгах, существенно отличающуюся от содержащейся в приказе. Так, в газете указано, что торги состоятся на 30-й рабочий день с даты публикации информационного сообщения, который приходится на 21.10.2011 г. До указанной даты потенциальные покупатели имели право подавать заявки на участие в аукционе. Однако, 06.10.2011 г., то есть на 15 дней ранее объявленной даты проведения торгов, конкурсный управляющий П.Е.А. составил протокол об определении участников открытых торгов в форме аукциона, в котором указал, что не было подано ни одной заявки (л.д.17), и протоколом от 11.10.2011 г. признал торги несостоявшимися в связи с отсутствием заявок. Впоследствии, в нарушение установленного порядка, публикация о торгах путем публичного предложения в газете «Коммерсант», назначенных приказом конкурсного управляющего П.Е.А. № от 12.10.2011 г., не была размещена, в связи с чем, указанные действия конкурсного управляющего не соответствуют требованиям п. 4 ст. 20.3 Закона о банкротстве, возлагающего на арбитражного управляющего обязанность при проведении процедур, применяемых в деле о банкротстве, действовать добросовестно и разумно в интересах должника, кредиторов и общества.

В результате нарушений, допущенных конкурсным управляющим П.Е.А. в ходе конкурсного производства и продажи имущества, победителем торгов и покупателем здания, инвентаризационной стоимостью свыше <данные изъяты>. руб., был признан единственный участник - истец, предложивший символическую сумму в размере <данные изъяты>. При этом истец приходится братом А.Д.И., который был конкурсным управляющим ИП ФИО1 по делу о несостоятельности (банкротстве) в период с 27.09.2010 г. по 12.01.2011 г.

Таким образом, полагает, что договор купли-продажи здания от 15.02.2012 г., заключенный между продавцом в лице конкурсного управляющего П.Е.А. и ФИО3, является недействительной ничтожной сделкой, поскольку при его заключении были допущены нарушения требований Закона о банкротстве.

Кроме того, суд в нарушение п.1 ч.1 ст. 135 ГПК РФ необоснованно принял к производству исковое заявление, поскольку истцом в нарушение условий договора купли-продажи предусматривающего обязательный досудебный порядок урегулирования спора (п.4.4. договора), не был соблюден претензионный порядок урегулирования спора.

Ссылка суда на завершение в отношении ИП ФИО1 конкурсного производства, не имеет правового значения для решения вопроса о необходимости руководствоваться положениями договора купли-продажи, устанавливающего досудебный порядок урегулирования спора, поскольку внесение в ЕГРИП записи о прекращении деятельности крестьянского хозяйства ФИО1 не имеет отношения к вещным правам ФИО1 как гражданина, поскольку крестьянское хозяйство не является юридическим лицом. Утрата им в результате процедуры банкротства статуса индивидуального предпринимателя не повлияла на его право собственности на спорное здание.

На апелляционную жалобу представителями ФИО3 - ФИО4 и Басковой Т.А. принесены возражения.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, возражений относительно нее, выслушав пояснения представителя ФИО3 – адвоката Басковой Т.А., действующей на основании ордера, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с ч.1 ст.327.1 ГПК РФ в пределах доводов жалобы, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Согласно п.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п.2 ст.223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственного реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Регистрации подлежит право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с п.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание и сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

На основании ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами (пункт 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно п.1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

На основании п.2 ст.4 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обязательной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона.

В соответствии с п.1 ст.1 указанного Федерального закона государственная регистрация является единственным доказательством существования права.

В силу п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Материалами дела и судом первой инстанции установлено, что решением Арбитражного суда Кемеровской области от 27.09.2010 г. индивидуальный предприниматель ФИО1 - глава крестьянского (фермерского) хозяйства признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев (л.д. 7-9).

Определением Арбитражного суда Кемеровской области от 12.01.2011 г. конкурсным управляющим индивидуального предпринимателя ФИО1 - главы крестьянского (фермерского) хозяйства утвержден П.Е.А. (л.д. 10, 11).

Конкурсным управляющим ИП ФИО1 - П.Е.А. были изданы приказы о реализации залогового имущества, принадлежащего ИП ФИО1, и назначении проведения торгов на 29.08.2011 г. на 18 часов 00 минут по местному времени (15 часов 00 минут по московскому времени), на 10.10.2011 г. на 18 часов 00 минут по местному времени (15 часов 00 минут по московскому времени). Публикация о торгах размещена в официальном издании газеты «Коммерсантъ», Едином федеральном реестре сведений о банкротстве и на электронной торговой площадке ООО «Аукционы Сибири».

Поскольку на участие в торгах не было подано ни одной заявки, торги от 29.08.2011 г. и от 10.10.2011 г. признаны несостоявшимися.

12.10.2011 г. конкурсным управляющим П.Е.А. издан приказ, которым в целях реализации имущества, принадлежащего ИП ФИО1 - главе КФХ ФИО1, и в соответствии с Положением о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника, постановлено осуществить продажу имущества путем публичного предложения и опубликовать информацию о торгах в официальном издании газеты «Коммерсантъ», Едином федеральном реестре сведений о банкротстве и на электронной торговой площадке ООО «Аукционы Сибири».

Согласно протоколу № ФИО3 допущен к участию в торгах по продаже имущества, признан участником торгов согласно заявке, поданной 15.02.2012 г. Критерием определения победителя торгов согласно протоколу признается участник, который первым представил в установленный срок заявку на участие в торгах с предложением цены для определенного периода проведения торгов.

Победителем торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения признан участник торгов ФИО3, который первым представил в установленный срок заявку на участие в торгах, содержащую предложение о цене имущества должника в размере <данные изъяты> (с НДС), которая не ниже начальной цены продажи имущества должника, установленной для определенного периода проведения торгов.

15.02.2012 г. был заключен договор купли-продажи между ИП ФИО1 - главой крестьянско-фермерского хозяйства ФИО1 в лице конкурсного управляющего П.Е.А., действующего на основании определения Арбитражного суда Кемеровской области от 12.01.2011 г., и ФИО3, являющимся победителем торгов, отдельно стоящего здания (санитарной бойни), назначение - нежилое, застроенной площадью 973,9 кв.м., в том числе полезной 804,9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> кадастровый (или условный) номер №. Согласно договору цена имущества составляет <данные изъяты> (л.д. 24).

На основании платежного поручения № 377 от 21.03.2012 г. ФИО3 произведена оплата за здание (санитарная бойня) по договору купли-продажи от 15.02.2012 г. в размере <данные изъяты> (л.д. 25).

Определением Арбитражного суда Кемеровской области от 30.03.2012 г. завершено конкурсное производство в отношении индивидуального предпринимателя ФИО1 - главы крестьянско-фермерского хозяйства ФИО1 (л.д. 26, 27).

Согласно выписке из ЕГРИП от 15.08.2014 г. № 07.10.2010 г. в единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей внесена запись о прекращении физическим лицом деятельности в качестве индивидуального предпринимателя в связи с принятием судом решения о признании его несостоятельным (банкротом) (л.д. 28).

Как следует из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 11.08.2014 г. №, правообладателем отдельно стоящего здания (санитарная бойня), назначение - нежилое, площадью 818,5 кв.м, кадастровый номер №, расположенного по адресу: <адрес> является ФИО1 (л.д. 39).

Из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 11.08.2014 г. № усматривается, что ФИО1 является правообладателем земельного участка площадью 14 855,62 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 61).

Таким образом, материалами дела установлено, что истцом ФИО3 на основании договора купли-продажи, заключенного по итогам торгов, проведенных в рамках процедуры банкротства ИП ФИО1 – главы КФХ ФИО1, было приобретено недвижимое имущество - отдельно стоящее здание (санитарная бойня), назначение - нежилое, площадью 818,5 кв.м, кадастровый номер №, расположенное по адресу: <адрес>, однако государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество от продавца к покупателю не была произведена.

Разрешая заявленные исковые требования, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о признании за ФИО3 право собственности на указанное недвижимое имущество, поскольку договор купли-продажи заключен в надлежащей, установленной законом письменной форме, недвижимое имущество перешло в пользование истца, осуществление государственной регистрации перехода права собственности во внесудебном порядке в настоящее невозможно, поскольку сторона договора (продавец) полностью прекратила свою деятельность и утратила статус предпринимателя спустя 1,5 месяца после заключения договора купли-продажи, о чем внесена запись в ЕГРИП.

Из материалов дела усматривается, что ответчик не согласен с требованием истца о признании за ним права собственности на недвижимое имущество, приобретенное им на основании договора купли-продажи, заключенного по результатам торгов, приводя доводы о нарушении правил проведения торгов.

Указанные доводы стороны ответчика не могут быть приняты во внимание и не влекут отмену решения суда первой инстанции.

В соответствии со ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица (пункт 1).

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги (пункт 2).

Из содержания приведенной нормы закона следует, что договор, заключенный по результатам торгов, может быть признан недействительным в случае оспаривания торгов, если заинтересованным лицом заявлен иск о признании торгов недействительными.

Между тем, из материалов дела видно, что ФИО1 не заявлялись требования о признании торгов недействительными, их результаты не оспорены в судебном порядке, в связи с чем доводы апелляционной жалобы, направленные на оспаривание проведенных торгов, не влекут отмену решения суда, и не имеют значения при разрешении настоящих исковых требований, являвшихся предметом рассмотрения суда первой инстанции. При таких обстоятельствах ссылка ответчика на недействительность договора купли-продажи ввиду нарушения правил проведения торгов, является несостоятельной.

Не может быть принят во внимание довод жалобы на несоблюдение истцом досудебного претензионного порядка урегулирования спора, предусмотренного договором купли-продажи, поскольку стороной договора купли-продажи от 15.02.2012 года является индивидуальный предприниматель ФИО1, который согласно выписке из ЕГРИП от 15.08.2014 г. прекратил свою деятельность, в связи с чем, истец лишен возможности урегулирования спора в досудебном порядке, ввиду отсутствия стороны сделки.

Иных доводов, влекущих отмену решения суда, апелляционная жалоба не сождержит.

Принимая во внимание изложенное, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции. Судом правильно определены и установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда соответствуют установленным по делу обстоятельствам и основаны на законе.

Руководствуясь ч.1 ст. 327.1, ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Мариинского городского суда Кемеровской области от 12 декабря 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ФИО1 – ФИО2 – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи