Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Томске дело по иску ФИО1 к товариществу собственников жилья «Степан», ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 о признании недействительными акта приемки-передачи, регистрации права собственности, признании недействительными сделок, истребовании имущества из чужого незаконного владения

по апелляционной жалобе истца ФИО1 на решение Кировского районного суда г. Томска от 13 октября 2017 года.

Заслушав доклад судьи Брагиной ЛА, пояснения представителя истца ФИО1 ФИО6, действующей на основании доверенности от 29.03.2017 сроком действия 3 года, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, пояснения представителей товарищества собственников жилья «Степан» ФИО7, действующего на основании Устава, ФИО8, действующей по доверенности от 10.10.2017, действительной в течение 1 года, не возражавших против этих доводов, судебная коллегия

у с т а н о в и л а :

ФИО1 обратилась в суд с иском к Товариществу собственников жилья «Степан» (далее – ТСЖ «Степан»), ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 о признании недействительными акта приемки-передачи, регистрации права собственности, признании недействительными сделок, истребовании имущества из чужого незаконного владения. В обоснование иска указала, что весной 2016 года ей стало известно о том, что 30.12.2015 ТСЖ «Степан» в лице ФИО2 продал по договору купли-продажи ФИО3 общее имущество собственников помещений многоквартирного дома по /__/ в /__/ – котельную общей площадью /__/ кв.м, расположенную по адресу: /__/. Данное нежилое помещение в силу закона принадлежало собственникам помещений многоквартирного дома, так как изначально предназначалось для обслуживания жилого дома и длительное время использовалось в качестве котельной, расположено во дворе дома в границах земельного участка, находящегося в общей долевой собственности собственников помещений дома. При рассмотрении споров об оспаривании сделок купли-продажи были запрошены дела правоустанавливающих документов и установлено, что на момент заключения договора купли-продажи с ФИО3 права на объект недвижимости у ТСЖ «Степан» отсутствовали, для регистрации были предоставлены акты приемки-передачи основных средств от 16.11.1999, в одном из которых указано, что объект передается в хозяйственное ведение ТСЖ «Степан», в другом дописан текст о передаче спорного объекта в собственность ТСЖ. При этом регистрационный орган зарегистрировал право ТСЖ в момент перехода прав к ФИО3, не усомнившись в достоверности указанных в данных документах сведений. Кроме того, подпись от имени членов правления от ее имени в акте выполнена не ею. Учитывая, что право собственности на спорный объект зарегистрировано за ТСЖ в отсутствие правоустанавливающих документов, последующие сделки по продаже помещения являются недействительными. Поскольку она является собственником помещения в многоквартирном доме, ей принадлежит также доля в праве общей долевой собственности на общее имущество, в том числе на спорный объект, который подлежит истребованию из чужого незаконного владения. Просила суд, с учетом уточнения требований, признать недействительным акт (накладную) приемки-передачи основных средств от 16.11.1999 с ТОО «Континентъ» с зачеркнутым текстом о передаче в хозяйственное ведение ТСЖ объекта, с дописанным ручкой текстом о передаче спорного объекта в собственность ТСЖ, регистрацию права собственности за ТСЖ «Степан» (ИНН <***>) от 16.02.2016, номер государственной регистрации права 70-70/001/124/2015-2396/1 на недвижимое имущество с кадастровым номером /__/, расположенное по адресу: /__/, площадью /__/ кв.м; признать недействительными договор купли-продажи нежилого помещения с рассрочкой платежа от 30.12.2015, заключенный между ТСЖ «Степан» в лице ФИО2 и ФИО3, договор купли-продажи нежилого здания с рассрочкой платежа от 10.03.2016, заключенный между ФИО3 и ФИО4; договор купли-продажи от 03.06.2016, заключенный между ФИО4 и ФИО5, истребовать в интересах истца и иных собственников помещений в многоквартирном доме у ФИО5 из чужого незаконного владения имущество собственников помещений жилого дома /__/ по адресу: /__/ – нежилое здание кадастровый номер /__/, площадью /__/ кв. м, расположенное по адресу: /__/.

В судебном заседании представитель истца ФИО6 поддержала заявленные требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении, указала, что котельная была введена в эксплуатацию вместе с жилым домом, предназначалась для его теплоснабжения, не выделялась в отдельный объект, входит в состав общего имущества многоквартирного дома.

Представитель ответчика ТСЖ «Степан» ФИО8 в судебном заседании признала исковые требования.

Представитель ответчика ФИО4 адвокат Проханова МВ, назначенная в порядке ст. 50 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, исковые требования не признала.

Представитель ответчика ФИО5 ФИО9 возражала против удовлетворения иска, указала, что охраняемый законом интерес у истца отсутствует ввиду того, что право общей долевой собственности собственников жилых помещений в многоквартирном доме по адресу: /__/ на общее имущество не возникло. Отметила также, что ФИО5 является добросовестным приобретателем, что установлено решением Кировского районного суда г. Томска от 07.12.2016. Просила суд применить последствия пропуска истцом срока исковой давности.

Дело рассмотрено в отсутствие истца ФИО1, ответчиков ФИО4, ФИО2, ФИО3, ФИО5, представителя третьего лица Управления Росреестра по Томской области, представившего отзыв на исковое заявление, согласно которому основания для отказа в государственной регистрации права собственности ТСЖ «Степан» на спорный объект недвижимости, с учетом дополнительно представленных документов, отсутствовали.

Обжалуемым решением суд, руководствуясь положениями ст. 46 Конституции Российской Федерации, ст. 11, 12, 166, п. 1 ст. 168, ст. 301, п. 1 ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 4 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 3, 4, 56, ч. 2 ст. 61, ст. 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 1, 8 Закона Российской Федерации от 24.12.1992 № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики», ст. 7, 14 Федерального закона от 15.06.1996 № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья», ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, п. 34, 36, 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отказал в удовлетворении исковых требований.

В апелляционной жалобе представитель истца ФИО1 ФИО6 просит отменить решение, принять новое. Считает необоснованной ссылку суда на тот факт, что в действовавшем на период сдачи спорного объекта Законе Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» отсутствовало понятие общего имущества многоквартирного дома, поскольку в указанном законодательном акте было закреплено понятие «кондоминиума» как единого комплекса недвижимого имущества, включающего в себя земельный участок в установленных границах, расположенные на участке жилое здание, иные объекты недвижимости, и в котором отдельные предназначенные для жилых или иных целей части (помещения) находятся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности, а другие части (общее имущество) находятся в общей долевой собственности. ТСЖ, в свою очередь, является некоммерческой организацией, созданной домовладельцами в целях совместного управления единым комплексом недвижимого имущества кондоминиума и обеспечения его эксплуатации. В материалах дела имеются доказательства того, что ТСЖ «Степан» занималось обеспечением работы котельной, решая все вопросы посредством общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме. Ссылаясь на положения ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», указывает, что регистрация комплекса имущества в качестве кондоминиума не требовалась, поскольку право собственности на нежилое помещение у собственников многоквартирного дома по адресу: /__/ возникло в силу закона. Земельный участок был образован и поставлен на кадастровый учет в 2000 году. С этого момента у собственников помещений многоквартирного дома возникло право собственности на данный земельный участок и на расположенный на нем спорный объект недвижимости. Считает, что позиция суда об отсутствии у истца прав на спорный объект лишь в силу отсутствия зарегистрированного права на кондоминиум противоречит разъяснениям высших судебных органов, приведенным в п. 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», п. 58 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

В соответствии с требованиями ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие истца ФИО1, ответчиков ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, представителя третьего лица Управления Росреестра по Томской области, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по правилам ч.1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено и следует из материалов дела, что на основании постановления Администрации г. Томска от 15.11.1999 № 2725в утвержден акт приемочной комиссии от 05.11.1999 о вводе в эксплуатацию 149-квартирного жилого дома по /__/ с котельной по /__/ строение 1, ТОО «Континентъ» разрешен ввод в эксплуатацию данного жилого дома с котельной на 2,4 Гкал; ТОО «Континентъ» поручено передать жилой дом с котельной на баланс ТСЖ «Степан», внешние инженерные сети – специализированным организациям.

ТСЖ «Степан» создано решением общего собрания учредителей 04.08.1999, зарегистрировано в Томской регистрационной палате 04.01.2000.

30.12.2015 между ТСЖ «Степан» в лице ФИО2, действующего на основании доверенности, выданной 31.08.2015, и ФИО3 заключен договор купли-продажи, согласно которому ФИО3 продано нежилое помещение по адресу: /__/, площадью /__/ кв.м, принадлежащее ТСЖ «Степан» на основании акта приемочной комиссии от 05.11.1999 о вводе в эксплуатацию жилого дома в /__/.

В этот же день 30.12.2015 ФИО2 и ФИО3 обратились в Управление Росреестра по Томской области с заявлениями о регистрации права собственности на указанный объект недвижимости на ТСЖ «Степан», а также о регистрации перехода права собственности на ФИО3. Право собственности ТСЖ «Степан» было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 16.02.2016, переход права собственности на ФИО3 – 18.02.2016. Впоследствии на основании договора купли-продажи нежилого здания с рассрочкой платежа от 10.03.2016 право собственности на здание по адресу: /__/ перешло к ФИО4, на основании договора купли-продажи нежилого здания от 03.06.2016 – к ФИО5.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что у истца не возникло право общей долевой собственности на спорное имущество, поскольку на момент введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации нежилое здание по адресу: /__/ не использовалось в качестве котельной для теплоснабжения жилого дома по адресу: /__/, а до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации комплекс имущества, включающий в себя жилой дом и котельную, в установленном действовавшим законодательством порядке не был зарегистрирован как кондоминиум.

С данным выводом судебная коллегия согласиться не может.

Согласно договору № /__/ на долевое участие в строительстве от 26.02.1999, заключенному между ФИО1 и ООО «Полиинвест», ФИО1 обязуется внести долевой взнос для хранения с последующим непосредственным использованием в строительстве 149-квартирного жилого дома по адресу: /__/, ООО «Полиинвест» - организовать строительство, после окончания строительства дома и передачи его в эксплуатацию передать дольщику все необходимые документы для оформления в собственность двухкомнатной квартиры /__/, площадью /__/ кв.м.

Квартира /__/ в доме по адресу: /__/ передана ФИО1 на основании акта приема-передачи квартиры от 24.04.2000.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права /__/ за ФИО1 14.05.2004 зарегистрировано право собственности на двухкомнатную квартиру по адресу: /__/, возникшее на основании договора на долевое участие в строительстве от 26.02.1999 № /__/.

Согласно ст. 218, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (пункт 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 2 указанной статьи собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

В соответствии с частью 3 статьи 13 и частью 1 статьи 16 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции на момент подписания акта приема-передачи от 24.04.2000) государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации. Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности.

Принятым 30.12.2004 Федеральным законом № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" установлено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (часть 1 статьи 8). Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее, чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 2 статьи 8).

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства в течение двух месяцев, но не позднее предусмотренного договором срока (часть 3 статьи 8).

Несмотря на то, что на момент передачи ФИО1 квартиры данный закон не был принят, судебная коллегия полагает, что с учетом того, что жилое помещение приобретено истцом по договору на долевое участие в строительстве, момент возникновения права собственности зависел непосредственно от участника долевого строительства. С момента подписания акта приема-передачи участник долевого строительства ФИО1 владела, пользовалась построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляла права собственности независимо от регистрации своих прав в ЕГРП.

Многоквартирный жилой дом по адресу: /__/ подлежал вводу в эксплуатацию совместно с отдельно стоящей котельной, предназначенной для отапливания только данного дома, что подтверждено постановлением Администрации г. Томска № 2725в от 15.11.1999, актом допуска в эксплуатацию электроустановок № 02-16-16 от 01.11.1999, сообщением Главного инженера ОАО «Томскэнерго» № 111-1522 от 18.06.1999, актом-предписанием № 1 от 26.01.2001.

В силу ст. 1 Закона Российской Федерации от 24.12.1992 № 4218-1 (ред. от 08.07.1999) "Об основах федеральной жилищной политики" кондоминиум - единый комплекс недвижимого имущества, который включает в себя земельный участок в установленных границах и расположенные на указанном участке жилое здание, иные объекты недвижимости и в котором отдельные предназначенные для жилых или иных целей части (помещения) находятся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности, а другие части (общее имущество) находятся в общей долевой собственности.

Согласно ч. 5 ст. Федерального закона от 15.06.1996 № 72-ФЗ (с изм. от 03.04.1998) "О товариществах собственников жилья" в состав кондоминиума могут входить следующие объекты: одно здание, или его часть, или несколько зданий, в которых помещения принадлежат различным (не менее чем двум) домовладельцам, с прилегающим земельным участком в установленных границах, пешеходными и транспортными дорогами, бассейнами, водоемами, многолетними зелеными насаждениями и другими подобными объектами; несколько компактно расположенных зданий или сооружений - односемейных, садовых или дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражей и других объектов, объединенных общим земельным участком и элементами инфраструктуры.

В соответствии с ч. 1 ст. 14 названного закона кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества, а также права на недвижимое имущество в кондоминиуме и сделки с ним подлежат государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством с предоставлением паспорта домовладения.

Между тем отсутствие государственной регистрации кондоминиума по адресу: /__/ не свидетельствует о том, что котельная, возведенная совместно с жилым домом, не вошла в состав общего имущества жилого дома, учитывая, что жилой дом и котельная по указанному адресу возводились как единый комплекс, до 2004 года котельная снабжала теплоэнергией только жилой дом /__/, к центральной системе отопления жилой дом был подключен, согласно пояснениям сторон в судебном заседании, только лишь в 2004 году.

Как указано в ч. 2 ст. 23 Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в кондоминиумах (многоквартирных домах) одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Конституционность данного положения подтверждена постановлением Конституционного Суда Российской Федерации № 12-П от 28.05.2010 «По делу о проверке конституционности частей 2, 3 и 5 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», частей 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 3 и пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан ЕЮ Дугенец, ВП ФИО10 и ЕА ФИО11».

Земельный участок для эксплуатации жилого дома и спорной котельной был сформирован и поставлен на кадастровый учет 09.07.2000.

В существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 16 Федерального закона № 189-ФЗ от 29.12.2004 «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»). С введением в действие Жилищного кодекса Российской Федерации требования о государственной регистрации кондоминимумов как объектов недвижимого имущества из Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» исключены (ст. 17 Федерального закона № 189-ФЗ).

Как установлено актом-предписанием № 1 Топливной инспекции Управления «Томскэнергонадзор» от 26.01.2001, в стоимость квадратного метра жилья, приобретенного квартиросъемщиком индивидуально у застройщика ООО «Полиинвест» дома /__/, включена равномерно распределенная по каждой квартире цена котельной (п. 1.8).

Таким образом, с момента ввода дома в эксплуатацию и регистрации права собственности первого из собственников помещений котельная как неотъемлемая его составляющая, предназначенная для обслуживания более одной квартиры, входит в общее имущество собственников помещений дома.

Неиспользование спорного здания в качестве котельной на момент рассмотрения иска не лишает данное имущество статуса общего имущества многоквартирного дома. Решения общего собрания собственников помещений в доме /__/ либо решения членов ТСЖ «Степан» об изменении правового статуса спорного помещения и передаче его в чью-либо собственность, включая ТСЖ «Степан», не принималось, что не оспаривалось участниками процесса.

Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации лицо, полагающее, что его вещные права нарушены, имеет возможность обратиться в суд как с иском о признании соответствующей сделки недействительной (статьи 166-181 Гражданского кодекса Российской Федерации), так и с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статьи 301-302 Гражданского кодекса Российской Федерации). Граждане и юридические лица в силу статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе осуществить выбор способа защиты права по своему усмотрению.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В силу п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. При этом сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).

Согласно п. 1, 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Из материалов дела следует, что 04.08.1999 решением общего собрания собственников помещений кондоминиума и их представителей создано ТСЖ «Степан», с целью совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества, местонахождение ТСЖ – /__/.

Согласно материалам дела правоустанавливающих документов объекта недвижимости с кадастровым номером /__/ 30.12.2015 ФИО2 обратился в Управление Росреестра по Томской области с заявлением о регистрации права собственности за ТСЖ «Степан» в отношении объекта недвижимого имущества по адресу: /__/, и перехода права собственности на указанный объект к ФИО3 на основании договора купли-продажи нежилого помещения с рассрочкой платежа от 30.12.2015. В качестве основания представлены постановление администрации г. Томска от 15.11.1999 № 2725в, доверенность, кадастровый паспорт здания, устав ТСЖ «Степан», свидетельства о постановке на учет в налоговом органе, о внесении записей в ЕГРЮЛ, о государственной регистрации ТСЖ, акт (накладная) приемки-передачи основных средств от 16.11.1999, согласно которому жилой дом и котельная по адресу: /__/ передаются в эксплуатацию от ТОО «Континентъ» в хозяйственное ведение ТСЖ «Степан», и акт (накладная) приемки-передачи основных средств от 16.11.1999, в котором указано (путем внесения рукописной надписи), что жилой дом и котельная по адресу /__/ передаются в эксплуатацию от ТОО «Континентъ» в собственность ТСЖ «Степан», договор купли-продажи нежилого помещения с рассрочкой платежа от 30.12.2015.

На основании представленных документов Управлением Росреестра по Томской области было зарегистрировано право собственности на здание по адресу: /__/ строение 1 за ТСЖ «Степан» и переход права собственности указанный объект недвижимости к ФИО3.

Из договоров купли-продажи нежилого здания с рассрочкой платежа от 10.03.2016, нежилого здания от 03.06.2016 следует, что объект был передан ФИО4 и впоследствии - ФИО5.

Согласно выписке из ЕГРП № 70/029/013/2016-2359 от 21.07.2016 право собственности на нежилое здание по адресу: /__/ принадлежит ФИО5, № записи 70-70/001-70/001/030/2016-7270/2 от 22.06.2016.

Учитывая, что акт (накладная) приемки-передачи основных средств от 16.11.1999, согласно которому жилой дом и котельная по адресу: /__/ передаются в эксплуатацию от ТОО «Континентъ» в хозяйственное ведение ТСЖ «Степан», заверен регистратором 01.02.2016, Федеральным законом от 15.06.1996 № 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья", действовавшим на момент составления данного акта 16.11.1999, не была предусмотрена передача застройщиком объектов строительства в собственность товариществам собственников жилья, объекты – жилой дом и котельная согласно постановлению Администрации города Томска передаются на баланс ТСЖ, а не в собственность, судебная коллегия приходит к выводу о том, что данный акт является надлежащим доказательством, подтверждающим наличие у ТСЖ «Степан» права хозяйственного ведения, а не собственности в отношении спорного объекта недвижимости.

При этом судебная коллегия также учитывает, что в архиве Департамента управления муниципальной собственностью (Департамент недвижимости) Администрации города Томска храниться экземпляр указанного акта, согласно которому дом и котельная передаются ООО «Полиинвест» на баланс ТСЖ «Степан» в хозяйственное ведение, а не в собственность; то, что согласно пояснениям ФИО1 и заключению эксперта автономной некоммерческой организации «Томский центр экспертиз» в акте исследования № 3431-1523/16 подпись от имени ФИО1 в акте, имеющем рукописную дописку, выполнена не ею; согласно ответу ООО «СК КонтинентЪ» директором ООО «Континентъ» акт от 16.11.1999 о передаче недвижимости ТСЖ «Степан» не подписывался; как пояснил председатель ТСЖ «Степан», в документах ТСЖ имелся лишь акт о передаче котельной в хозяйственное ведение, а позднее он обнаружил подделку этого акта; имеющееся в акте о передаче котельной в собственность ТСЖ «Степан» рукописное исправление не подписано всеми лицами, заверившими акт; кроме того, согласно этому акту в собственность ТСЖ «Степан» передается не только котельная, но и 10-ти этажный жилой дом по /__/.

На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что ни суду первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции не было представлено доказательств нахождения спорного имущества в собственности ТСЖ «Степан».

При указанных обстоятельствах отчуждение ТСЖ «Степан» на правах собственника общего имущества собственников многоквартирного дома по адресу: /__/ – помещения котельной, расположенной в отдельно стоящем здании по адресу: /__/, противоречит положениям п. 2 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и нарушает права всех собственников помещений указанного дома (п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, как регистрация права собственности ТСЖ «Степан» на спорное имущество, так и договор его купли-продажи ФИО3 являются недействительными.

Судебная коллегия отмечает, что при признании недействительной первой сделки, которая наделила покупателя правом распоряжаться имуществом, все последующие сделки также являются недействительными вне зависимости от признания их таковыми судом (п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации). Из содержания ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что только собственнику принадлежит право распоряжения своим имуществом. Поскольку ни ФИО3, ни ФИО4 на момент заключения оспариваемых договоров купли-продажи не являлись собственниками спорного объекта, совершенные ими распорядительные сделки также подлежат признанию недействительными как противоречащие ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации и нарушающие права собственников помещений дома.

Последствием недействительности оспариваемых сделок является аннулирование записи о правообладателях (права собственности) недвижимого имущества – спорной котельной в Едином государственном реестре недвижимости.

Доводы ответчика о пропуске истцом срока исковой давности по требованиям о признании сделок недействительными подлежат отклонению.

В силу ст. 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 1 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

В исковом заявлении указано, что истец узнала об отчуждении общего имущества товариществом весной 2016 года.

Из пояснений представителя ТСЖ «Степан» ФИО7 в судебном заседании 08.06.2017 следует, что факт заключения от имени ТСЖ «Степан» договора купли-продажи спорной котельной был установлен при поступлении денежных средств на счет ТСЖ, по данному вопросу созвал собрание жильцов, в мае 2016 года обратился в полицию.

Исковое заявление поступило в суд 20.04.2017

Поскольку право собственности ТСЖ «Степан» на спорное имущество, а также последующий переход права собственности прошли государственную регистрацию в 2016 году, судебная коллегия полагает, что срок исковой давности истцом не пропущен.

При этом, поскольку оспариваемый истцом экземпляр акта приемки-передачи от 16.11.1999, имеющий рукописное исправление, не соответствует обстоятельствам, в действительности имевшим место, подлиннику данного акта, то он не порождает ничьих прав и обязанностей, а потому не имеется оснований для признания его недействительным.

Согласно пункту 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Исходя из смысла данных законоположений, суду следует установить: 1) факт выбытия имущества из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, помимо их воли; 2) возмездность (безвозмездность) приобретения имущества; 3) знал приобретатель или не знал и не должен был знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение.

Приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

21 апреля 2003 г. Конституционным Судом Российской Федерации принято постановление N 6-П "По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15 и ФИО16", в котором указано, что в случае, если по возмездному договору имущество приобретено у лица, не имевшего права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке статьи 302 ГК РФ с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). Поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 ГК РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, то последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).

Если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ. В соответствии со статьей 301 ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика. По смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли (пункты 35, 36, 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Вступившим в законную силу решением Кировского районного суда г. Томска от 07.12.2016 по иску ТСЖ «Степан» к ФИО2, ФИО3. ФИО4, ФИО5 о признании сделок недействительными, истребовании имущества из чужого незаконного владения установлено, что ФИО5 является добросовестным приобретателем спорного имущества.

Между тем, учитывая, что имущество изначально было передано по договору купли-продажи ФИО2, имевшим доверенность лишь на совершение действий в целях обеспечения сохранности здания бывшей котельной и оформления его в собственность ТСЖ «Степан», следовательно, спорное здание выбыло из владения как собственников (собственников помещений в многоквартирном доме), так и ТСЖ «Степан», которому данное здание было передано в хозяйственное управление, судебная коллегия находит исковые требования ФИО1 об истребовании нежилого здания по адресу: /__/ у ФИО5 обоснованными.

Согласно протоколу № 4 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 03.12.2016 ФИО1 избрана для представления интересов всех собственников помещений многоквартирного дома по адресу: /__/, в судебных разбирательствах по спорной котельной.

Поскольку истец является собственником жилого помещения в многоквартирном доме по адресу: /__/, как собственник жилого помещения имеет право на долю в праве собственности на общее имущество, размер данной доли не выделен, судебная коллегия полагает, что ФИО1 вправе выступать в защиту как своих интересов, так и учитывая интересы собственников помещений при разрешении требований об истребовании общего имущества из чужого незаконного владения.

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований о признании недействительными договоров купли-продажи и регистрации права, истребовании имущества из чужого незаконного владения и полагает, что исковые требования о признании недействительными договоров купли-продажи от 30.12.2015, заключенного между ТСЖ «Степан» и ФИО3, от 10.03.2016, заключенного между ФИО3 и ФИО4, от 03.06.2016, заключенного между ФИО4 и ФИО5, прекращении регистрации права на спорное помещение указанных лиц, а также истребовании спорного имущества из незаконного владения ФИО5 в пользу собственников помещений многоквартирного дома подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь п. 2 ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а :

Решение Кировского районного суда г. Томска от 13 октября 2017 года в части отказа в удовлетворении исковых требований о признании незаконными договоров купли-продажи, прекращении регистрации права, истребовании имущества из чужого незаконного владения отменить.

Исковые требования ФИО1 о признании недействительными договоров купли-продажи, прекращении регистрации права, истребовании имущества из чужого незаконного владения удовлетворить.

Признать недействительными договор купли-продажи нежилого здания кадастровый номер /__/, площадью /__/ кв.м, расположенного по адресу: /__/, с рассрочкой платежа от 30.12.2015, заключенный между Товариществом собственников жилья «Степан» в лице ФИО2 и ФИО3; признать недействительным договор купли-продажи нежилого здания кадастровый номер /__/, площадью /__/ кв.м, расположенного по адресу: /__/, с рассрочкой платежа от 10.03.2016, заключенный между ФИО3 и ФИО4; признать недействительным договор купли-продажи нежилого здания кадастровый номер /__/, площадью /__/ кв.м, расположенного по адресу: /__/, от 03.06.2016, заключенный между ФИО4 и ФИО5; истребовать из незаконного владения ФИО5 в интересах ФИО1 и собственников помещений многоквартирного дома по адресу: /__/, нежилое здание кадастровый номер /__/, площадью /__/ кв.м, расположенное по адресу: /__/.

Данное определение является основанием для прекращения государственной регистрации права собственности на нежилое здание кадастровый номер /__/, площадью /__/ кв. м, расположенное по адресу: /__/, за ФИО5, ФИО4, ФИО3 и Товариществом собственников жилья «Степан».

В остальной части решение Кировского районного суда г. Томска от 13 октября 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи: