Гражданский кодекс часть 1

гражданское дело по иску Малаховой Ирины Алексеевны к обществу с ограниченной ответственностью «Партнер» о признании незаконным требований о доплате за объект долевого строительства, признании незаключенным дополнительного соглашения к договору, обязании подписать дополнительное соглашение к договору, взыскании убытков, судебных расходов

по апелляционной жалобе Малаховой И.А.

на решение Коминтерновского районного суда г. Воронежа от 15 сентября 2016 года

(судья Серегина Л.А.),

У С Т А Н О В И Л А:

Малахова И.А. обратилась в суд с иском к ООО «Партнер», в котором просила, с учетом уточнения исковых требований, признать незаконными требования о доплате стоимости объекта долевого строительства многоквартирного жилого дома в размере 28 318,75 рублей; признать незаключенным дополнительное соглашение от 07.03.2016 г. к договору № от 22.12.2014г.; обязать ООО «Партнер» подписать и зарегистрировать дополнительное соглашение к договору № от 22.12.2014г., исходя из общей фактической площади объекта долевого строительства, включая площадь помещений вспомогательного использования, балкона 36,24 кв.м, (площадь балкона указана с учетом понижающего коэффициента - 0,3), цены договора с учетом фактической площади объекта долевого строительства в размере 2 052 543 рублей; взыскать расходы по оплате экспертизы в размере 8 222 рубля и судебные расходы в размере 19 000 рублей.

В обоснование заявленных требований истец указала, что 22.12.2014г. между ООО «Партнер» и Малаховой И.А. был заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома на однокомнатную <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>, <адрес>. Обязательства по оплате вышеуказанного договора были исполнены надлежащим образом в полном объеме, в кассу застройщика была внесена сумма в размере 2 043 481 руб. До подписания акта приема-передачи квартиры 15.10.2015 г. истцу было сообщено о необходимости заключения дополнительного соглашения к договору № в котором была указана цена о доплате в размере 120 071,5 рублей. Доплата была обусловлена прибавлением квадратных метров за дверные проемы и изменения понижающего коэффициента балкона с 0,3 на 0,5, что не соответствует действительности. Истец обратилась в ФБУ «Воронежский региональный центр судебной экспертизы» за производством независимого исследования. Согласно экспертному заключению, остекленная строительная конструкция, примыкающая к кухне и жилой комнате <адрес><адрес> является балконом. В последующем, 12.02.2015г. Малахова И.А. обратилась к ответчику с претензией, приложив экспертное заключение, проигнорировав которое, ООО «Партнер» ответило отказом, что послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

Решением Коминтерновского районного суда г. Воронежа от 15 сентября 2016 года иск Малаховой И.А. к ООО «Партнер» удовлетворен частично. Признано незаключенным дополнительное соглашение к договору № от 22.12.2014 г. участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 07.03.2016г.; с ООО «Партнер» в пользу Малаховой И.А. взысканы судебные расходы по оплате услуг представителя в размере 6 000 рублей. В удовлетворении остальной части иска отказано (л.д. 115, 116-124).

В апелляционной жалобе Малахова И.А. просит решение суда от 15 сентября 2016 года отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении уточненных ею исковых требований, ссылаясь на незаконность и необоснованность обжалуемого решения (л.д. 135-140).

Поскольку судом первой инстанции отказано в принятии уточненного искового заявления Малаховой И.А., то апелляционной инстанции приняты к рассмотрению уточненные в порядке ст.39 ГПК РФ исковые требования Малаховой И.А.

Согласно уточненным требованиям истец просит: признать незаконным требования ООО «Партнер» о доплате стоимости объекта долевого строительства многоквартирного жилого дома в связи с прибавлением к общей площади объекта долевого строительства многоквартирного жилого дома площадь дверных проемов, в размере 28 318 рублей 75 копеек;

признать незаконным включение в техническую документацию и кадастровый паспорт на объект долевого участия в строительстве по договору № от 22.12.2014г. сведений о наименовании остекленной строительной конструкции, примыкающей к кухне и жилой комнате <адрес> в качестве лоджии;

изменить сведения в технической документации и кадастровом паспорте на объект долевого участия в строительстве по договору № № от 22.12.2014г. о наименовании остекленной строительной конструкции, примыкающей к кухне и жилой комнате <адрес><адрес><адрес>, на балкон;

признать незаконным требования ООО «Партнер» о доплате стоимости объекта долевого строительства многоквартирного жилого дома в связи с применением к расчету площади остекленной строительной конструкции, примыкающей к кухне и жилой комнате <адрес><адрес>, по договору № № от 22.12.2014г. коэффициента 0,5, в сумме в размере 80 765 рублей 07 копеек;

признать незаключенным дополнительное соглашение к договору № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома датированное ДД.ММ.ГГГГ;

обязать ООО «Партнер» подписать и зарегистрировать дополнительное соглашение к договору № от 22.12.2014г. участия в долевом строительстве жилого дома, находящегося по адресу: <адрес>, с Малаховой И.А, исходя из общей фактической площади объекта долевого строительства, включая площадь помещений вспомогательного использования, балкона - 36,24 кв.м (* -площадь балкона указана с учетом понижающего коэффициента - 0,3), цены договора с учетом фактической площади объекта долевого строительства составляет сумму в 2 052 543 руб.;

взыскать с ООО «Партнер» в пользу Малаховой И.А. сумму расходов по оплате экспертизы в размере 8222 рубля;

взыскать с ООО «Партнер» в пользу Малаховой И.А. сумму судебных расходов в размере 24000 рублей.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель Малаховой И.А. – Когтев Е.С. по доверенности от 16.07.2016 года поддержал в полном объеме доводы, изложенные в апелляционной жалобе, решение суда полагал незаконным и необоснованным, а также поддержал уточненные в порядке ст.39 ГПК РФ исковые требования Малаховой И.А., принятые апелляционной инстанцией к рассмотрению.

Представитель ООО «Партнер» - Дроботов Р.А. по доверенности от 16.06.2016 года возражал против доводов, изложенных в апелляционной жалобе, решение суда полагал законным и обоснованным, возражал против принятых к рассмотрению апелляционной инстанцией уточненных исковых требований по основаниям, изложенным в дополнении к возражениям на апелляционную жалобу.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом и в установленном порядке, о причинах неявки не сообщили. При указанных обстоятельствах судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на жалобу, уточненные исковые требования и дополнительные возражения на апелляционную жалобу, выслушав представителей сторон, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 22.12.2014 г. между ООО «Партнер» и Малаховой И.А. был заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, согласно которому ответчик обязался своими и с привлечением других лиц силами построить на земельном участке по адресу: <адрес> многоквартирный 17 - этажный жилой дом, строительная позиция 14 секция 1 и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома передать истцу объект долевого строительства, а Малахова И.А. обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства в порядке и сроки, установленные договором (л.д. 12-21 об.).

В соответствии с п. 1.3 данного договора объектом долевого строительства является однокомнатная квартира, условный №, расположенная на 5 этаже в строительной позиции № секция 1; общая проектная площадь объекта долевого строительства, включая площадь помещений вспомогательного использования, лоджий/балконов - 36,08 кв.м (площадь лоджий/балкон указана с учетом понижающего коэффициента для лоджий - 0,5, для балконов - 0,3), дверных проемов и прочего. Объект долевого строительства обозначен штриховкой в приложении №, которое является неотъемлемой частью настоящего договора.

Согласно п. 2.2 договора цена вышеуказанного договора составляет сумму в размере 2 043 481 руб. Цена одного квадратного метра объекта долевого строительства составляет 56 637,50 руб.

В силу п.2.5. договора участия в долевом строительстве в случае увеличения общей площади объекта долевого строительства по данным соответствующей уполномоченной организации по сравнению с данными проектной документации, участник долевого строительства обязуется уплатить застройщику разницу, рассчитанную с учетом цены одного квадратного метра, определенной в соответствии с договором. Изменение общей площади или общего объема общего имущества многоквартирного жилого дома для расчетов не принимается.

Малаховой И.А. в соответствии с п. 2.2 договора была уплачена денежная сумма в размере 2 043 481 руб. из расчета цены одного квадратного метра - 56 637 руб. 50 коп.

30 сентября 2015г. жилой многоквартирный дом (позиция 14), расположенный по адресу: <адрес> введен в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № (л.д. 66-68).

15 октября 2015г. по акту приема-передачи объекта долевого строительства Малаховой И.А. передан объект долевого строительства: <адрес>, расположенная на <адрес>этажном жилом доме (л.д. 38).

Из указанного акта, форма которого на основании п. 6.1 договора была согласована сторонами, следует, что объект долевого строительства осмотрен участником долевого строительства, недостатков при осмотре не обнаружено, претензии к составу и качеству отделки объекта долевого строительства у участника долевого строительства отсутствуют; объект долевого строительства полностью соответствует требованиям участника долевого строительства, требованиям договора и действующему законодательству.

Согласно п. 2.8 договора № 1434/ДУ участия в долевом строительстве многоквартирного жило дома - окончательные расчеты между сторонами по договору в результате изменения цены настоящего договора должны быть осуществлены не позднее 10 дней с даты получения застройщиком соответствующего документа, уточняющего фактическую площадь объекта долевого строительства.

В приложении № 4 к данному договору стороны согласовали принципы определения фактической площади объекта долевого строительства и его окончательной цены (стоимости). Согласно указанным выше принципам, фактической площадью объекта долевого строительства являются все площади, находящиеся в помещениях, обозначенных штриховкой в приложении № 1, в том числе площадь дверных проемов, балконов/лоджий и прочее. При определении фактической площади объекта долевого строительства учету подлежат положения, согласованные сторонами в договоре и приложениях к нему. Стороны принимают, что положения договора об определении окончательной цены (стоимости) и фактической площади объекта долевого строительства не зависят от нормативов и правил определения общей площади жилого помещения, как объекта недвижимого имущества, установленных действующим законодательством. Окончательная цена (стоимость) объекта долевого строительства определяется как произведение фактической площади объекта долевого участия на стоимость одного квадратного метра, определенного на основании договора (л.д. 21).

Истцом произведена оплата объекта в размере 2 043 481 руб., исходя из общей проектной площади объекта долевого строительства, включая площадь помещений вспомогательного использования, лоджий/балконов - 36,08 кв.м (площадь лоджий/балкон указана с учетом понижающего коэффициента для лоджий - 0,5, для балконов - 0,3), дверных проемов и прочего.

Ответчиком передан, а истцом принят объект долевого строительства общей площадью 34,1 кв.м, без учета лоджии и дверных проемов, т.е. площадь переданного объекта долевого строительства увеличилась, что сторонами по делу не оспаривалось.

Исходя из оснований и требований иска, представленного истцом варианта дополнительного соглашения (л.д. 95), следует, что истец согласна произвести доплату за переданный объект долевого строительства, определенный ею в размере 9062 руб. Ответчик также ссылается на обязанность истца произвести доплату за переданный объект долевого строительства, размер которой определен в сумме 35115,25 руб. (л.д. 70).

По мнению истца, остекленная строительная конструкция, примыкающая к кухне и жилой комнате квартиры является балконом, в связи с чем при определении окончательной стоимости объекта долевого строительства должен применяться коэффициент - 0,3. В подтверждение указанного обстоятельства истцом представлен акт экспертного исследования № от 20.11.2015 г. Кроме того, сторона истца утверждала, что включение площади дверных проемов в общую площадь квартиры является незаконным.

Оценив представленные доказательства, руководствуясь п. 1 ст. 421, п. 4 ст. 421, ст. 422, п. 1 ст. 431, п.1 и 2 ст. 424 ГК РФ, суд пришел к выводу о том, что Малахова И.А. добровольно заключила с ответчиком договор участия в долевом строительстве на указанных выше условиях, в том числе о стоимости квартиры, и приняла квартиру по акту приема-передачи от ответчика без каких-либо замечаний.

Сведений о том, что стороны при определении характеристик объекта долевого строительства договорились руководствоваться Приказом Минэкономразвития РФ от 30.09.2011 г. № 531 «Об утверждении требований к определению площади здания, помещения», на который ссылается истица, материалы дела не содержат, а для отношений между дольщиками и застройщиками данный приказ обязательного характера не носит.

Исходя из толкования условий заключенного между сторонами договора, из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, суд пришел к выводу о согласовании участниками долевого строительства способа определения общей площади жилого помещения в целях осуществления расчетов по договору с учетом площадей лоджий/балконов, дверных проемов, в связи с чем оспариваемые положения договора участия в долевом строительстве № от 22.12.2014 г. не противоречат действующему законодательству, права потребителя не нарушают.

Финансовой справкой ООО «Партнер» от 07.03.2016 г. подтверждается то, что оплата по договору участия в долевом строительстве № от 22.12.2014 г. Малаховой И.А. произведена не полностью, имеется задолженность в размере 35 115,25 руб. (л.д. 70).

При указанных обстоятельствах заявленное Малаховой И.А. требование о признании незаконным требования ответчика о доплате стоимости объекта долевого строительства многоквартирного жилого дома в связи с прибавлением к общей площади дверных проемов в размере 28 318,75 рублей суд признал необоснованным и не подлежащим удовлетворению.

Учитывая то, что истцом не доказаны основания для обязания ООО «Партнер» подписать и зарегистрировать дополнительное соглашение к договору № от 22.12.2014 г. участия в долевом строительстве жилого дома, находящегося по адресу: <адрес><адрес>, с Малаховой И.А., исходя из общей фактической площади объекта долевого строительства, включая площадь помещений вспомогательного использования, балкона 36,24 кв.м (площадь балкона указана с учетом понижающего коэффициента - 0,3), цены договора с учетом фактической площади объекта долевого строительства в размере 2 052 543 рублей, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении указанной части требований.

Исковое заявление в части требования о признании незаключенным дополнительного соглашения к договору № от 22.12.2014 г. участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 07.03.2016 г. суд признал подлежащим удовлетворению, поскольку указанное дополнительное соглашение не было зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается самим дополнительным соглашением, что ответчиком не оспаривалось.

При рассмотрении дела судом первой инстанции были допущены существенные нарушения норм процессуального закона - без законных оснований отказано в принятии уточнений к исковому заявлению Малаховой И.А., поэтому судебная коллегия находит решение подлежащим отмене с принятием нового решения об отказе Малаховой И.А. в удовлетворении исковых требований в полном объеме по следующим основаниям.

Из материалов дела видно, что истицей оспаривается техническая документация и кадастровый паспорт на объект долевого участия в строительстве по договору № от 22.12.2014г. в части включения сведений о наименовании остекленной строительной конструкции, примыкающей к кухне и жилой комнате <адрес><адрес> в качестве лоджии и внесении изменений в указанные документы в наименование остекленной строительной конструкции - на балкон. В обоснование своих требований истица ссылается на экспертное заключение № от 20.11.2015г. ФБУ «Воронежский региональный центр судебной экспертизы» (л.д.27-30), СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» и СП54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные», согласно которым остекленная строительная конструкция, примыкающая к кухне и жилой комнате <адрес><адрес><адрес>, является балконом.

Из экспликации к поэтажному плану здания (строения), расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, следует, что в указанном доме имеются не только балконы, но и лоджии ( л.д.35).

Согласно п.1 ст.55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка, а также проектной документации.

По заключению ООО «Экопроекты ЦЧР»-организации, выдавшей положительное заключение экспертизы проектной документации многоквартирного дома, в котором находится спорная квартира – в строительной позиции № (<адрес>, <адрес>), в спорной квартире предусмотрена и находится лоджий – секция 1, в осях 4с-8с/Ас-Вс (согласно листу проектной документации) (л.д.64-68,105-107).

Из ответа ООО «Экопроект ЦЧР» от 25.12.2015г. директору ООО «Партнер» по вопросу определения типа помещений (лоджия или балкон) в квартирах, расположенных в жилых домах по адресу: г.Воронеж, ж/м Олимпийский (строительная позиция 14), следует, что в соответствии с СП 54.13330.2011 «СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» - лоджия – встроенное или пристроенное, открытое во внешнее пространство, огражденное с трех сторон стенами (с двух – при угловом расположении) помещение с глубиной, ограниченной требованиями естественной освещенности помещения, к наружной стене которого она примыкает. Может быть остекленной. Лоджий является составной и неотъемлемой частью архитектурно-планировочных решений всего дома и лавное отличие лоджии от балкона – влияние габаритов лоджии на естественную освещенность помещения, к наружной стене которого она примыкает, т.к. торцевые ограждающие конструкции лоджии ограничивают проникновение солнечного свете в помещение, к которому она примыкает (в отличие от ограждений балкона).

С учетом указанного выше оснований для удовлетворения исковых требований о признании незаконным включение в техническую документацию и кадастровый паспорт на объект долевого участия в строительстве по договору № от 22.12.2014г. сведений о наименовании остекленной строительной конструкции, примыкающей к кухне и жилой комнате <адрес><адрес><адрес>, в качестве лоджии; изменении сведений в технической документации и кадастровом паспорте на объект долевого участия в строительстве по договору № от 22.12.2014г. о наименовании остекленной строительной конструкции, примыкающей к кухне и жилой комнате <адрес><адрес><адрес>, на балкон; признании незаконным требования ООО «Партнер» о доплате стоимости объекта долевого строительства многоквартирного жилого дома в связи с применением к расчету площади остекленной строительной конструкции, примыкающей к кухне и жилой комнате <адрес><адрес>, по договору № № от 22.12.2014г. коэффициента 0,5, в сумме в размере 80 765 рублей 07 копеек – не имеется.

Также не имеется с учетом установленного выше оснований для признания незаключенным дополнительного соглашения к договору № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, датированного 07.03.2016 г. и обязания ООО «Партнер» подписать и зарегистрировать дополнительное соглашение к договору № от 22.12.2014г. участия в долевом строительстве жилого дома, находящегося по адресу<адрес>, с Малаховой И.А, исходя из общей фактической площади объекта долевого строительства, включая площадь помещений вспомогательного использования, балкона - 36,24 кв.м (* -площадь балкона указана с учетом понижающего коэффициента - 0,3), цены договора с учетом фактической площади объекта долевого строительства составляет сумму в 2 052 543 руб. Кроме того, из дополнительного соглашения от 07.03.2016г. видно, что оно подписано сторонами (л.д.69).

Исходя из требований, заявленных в уточнении к исковому заявлению в пунктах 2-3, судебная коллегия также приходит к выводу, что они заявлены к ненадлежащему ответчику, поскольку ООО «Партнер» не занимается оформлением технической документации и кадастрового паспорта на объект долевого участия в строительстве по договору № от 22.12.2014г. -жилого дома, находящегося по адресу: <адрес>

Поскольку в удовлетворении заявленных исковых требований отказано в полном объеме, то судебная коллегия не находит оснований и для взыскания расходов по оплате экспертизы и судебных расходов.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 327, 327.1, 328 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Коминтерновского районного суда г. Воронежа от 15 сентября 2016 года отменить, принять по делу новое решение.

Малаховой Ирине Алексеевне в иске к обществу с ограниченной ответственностью «Партнер» о признании незаконным требований о доплате стоимости объекта долевого строительства, признании незаконным включение в техническую документацию и кадастровый паспорт сведений о наименовании строительной конструкции, об изменении сведений в технической документации и кадастровом паспорте на объект долевого строительства о наименовании остекленной строительной конструкции, признании незаключенным дополнительного соглашения к договору, об обязании подписать и зарегистрировать дополнительное соглашение, взыскании убытков и судебных расходов – отказать.

Председательствующий

Судьи коллегии