Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности по арендным платежам, пени, возложении обязанности передать земельный участок по акту приема-передачи, по апелляционной жалобе Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края на решение Хабаровского районного суда Хабаровского края от 30 января 2019 года,

Заслушав доклад судьи Верхотуровой И.В., объяснения представителя истца, представителя ответчика ФИО2, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края обратился в суд с иском к ФИО1 о расторжении договоров аренды земельного участка, взыскании задолженности по арендным платежам, пени, возложении обязанности передать земельные участки по акту приема-передачи.

В обоснование заявленных требований истец указал, что 25.03.2011 между сторонами был заключен договор аренды земель населенных пунктов № (далее договор аренды), согласно которому арендатору ФИО1 был передан в аренду земельный участок площадью 2000 кв.м, с кадастровым №, расположенный по <адрес>, в 910 метрах по направлению на север от земельного участка по <адрес>, о чем 25.03.2011 составлен акт приема-передачи. Срок действия договора с 25.03.2011 по 25.03.2014. Арендатор до настоящего времени пользуется указанным земельным участком, однако обязательства по уплате арендных платежей не исполняет, за период с 25.03.2011 по 31.10.2018 образовалась задолженность в размере 80012, 73 руб., начислена пеня в размере 465630, 73 руб.

Кроме того, между администрацией Восточного сельского поселения Хабаровского муниципального района и ФИО1 12.12.2016 был заключен договор аренды земель населенных пунктов №, согласно которому арендатору ФИО1 был передан в аренду земельный участок площадью 4000 кв.м, с кадастровым №, расположенный по <адрес>, в 50 метрах по направлению на юг от дома <адрес>, по которому не образовалась задолженность за период с 12.12.2016 по 15.11.2018 в размере 6119, 39 руб. и начислена пеня в размере 10750, 79 руб.

В ходе судебного разбирательства представитель истца от требований к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка от 12.12.2016 № взыскании задолженности по арендной плате за земельный участок в размере 6119, 39 руб. и пени в размере 10750, 79 руб. отказался. Требования о расторжении договора аренды земельного участка от 25.03.2011 № поддержал, просил взыскать взыскать с ответчика задолженность по договору аренды в размере 80012, 73 руб., пени в размере 465630, 73 руб.; обязать ответчика передать истцу по акту приема-передачи земельный участок площадью 2000 кв.м, с кадастровым №, расположенный по <адрес>, в 910 метрах по направлению на север от земельного участка по <адрес>.

Представитель истца - ФИО3 в судебном заседании поддержала исковые требования.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела был извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика ФИО1 – ФИО2 исковые требования не признала, указывая на то, что срок действия договора аренды прекратил свое действие в 2014 году, просила применить срок исковой давности.

Определением Хабаровского районного суда Хабаровского края от 17.01.2019 производство по делу в части исковых требований Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края к ФИО1 о расторжении договора аренды от 12.12.2016 №, взыскании задолженности по арендной плате в размере 6119, 39 руб., пени в размере 10750, 79 руб. прекращено в связи с отказом от иска.

Решением Хабаровского районного суда Хабаровского края от 30.01.2019 в удовлетворении исковых требований Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края к ФИО1 о расторжении договора от 25.03.2011 №, взыскании задолженности по арендным платежам, пени отказано.

В апелляционной жалобе Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края просит решение суда отменить ввиду нарушения норм материального права и принять по делу новое решение, которым удовлетворить исковые требования. Указывает на ошибочность вывода суда о необходимости при возобновлении вышеуказанного договора аренды на новый срок обязательного проведения торгов, учитывая, что при заключении договора аренды 25.03.2011 действующим земельным законодательством допускалось заключение договора аренды без проведения торгов, по истечении срока, на который он был заключен, договор продолжил свое действие. Считает, что истечение срока действия договора, при неисполнении арендатором обязанности по возврату арендованного имущества, не освобождает ответчика от внесения арендных платежей. Суд не учитывал, что фактический возврат земельного участка ФИО1 не произведен, однако, судом к правоотношения сторон не были применены положения п. 2 ст. 622 ГК РФ.

В судебное заседание суда ответчик не явился, извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил, ходатайств об отложении судебного разбирательства от них не поступало. На основании ст. ст. 327, 167 ГПК РФ, дело рассмотрено в отсутствие ответчика.

Изучив материалы дела проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, возражений на нее, (ч.1 ст. 327.1 ГПК РФ), судебная приходит к следующему.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 25.03.2011 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и экономике Хабаровского муниципального района Хабаровского края (арендодатель), правопреемником которого является истец, и ФИО1 (арендатором) в лице представителя ФИО4, был заключен договор аренды земель населенных пунктов №, данный договор прошел государственную регистрацию 26.04.2011.

Согласно п.1.1 договора аренды, арендодатель предоставил арендатору в аренду для индивидуального жилищного строительства земельный участок площадью земельный участок площадью 2000 кв.м, с кадастровым №, расположенный по <адрес>, в 910 метрах по направлению на север от земельного участка по <адрес>. Категория земель - земли населенных пунктов.

Указанный земельный участок передан представителю ответчика ФИО4, чьи полномочия подтверждены доверенностью от 16.07.2010 №, по акту приема-передачи от 25.03.2011.

Срок аренды участка установлен пунктом 2.1 договора с 25.03.2011 по 25.03.2014.

Согласно пунктам 3.1, 3.2 договора, размер арендной платы за 2011 год за участок составляет 5478, 72 руб.; арендная плата вносится арендатором с равномерной разбивкой по месяцам, до 05 числа следующего за отчетным путем перечисления денежных средств на расчетный счет получателя.

Пунктом 5.2 договора предусмотрена обязанность арендатора по уплате пени а размере 0,5% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки при нарушение срока внесения арендной платы по договору.

Как следует из расчета истца, ФИО1 плату за пользование земельным участком не вносил, задолженность по договору аренды земельного участка № от 25.03.2011 за период с 25.03.2011 по 31.10.2018 составляет 80012, 73 руб., за нарушение срока внесения арендной платы истцом, согласно п. 5.2 договора аренды, начислены пени за период за период с27.04.2011 по 31.10.2018 размере 562 513, 64 руб.

Также из акта осмотра земельного участка, составленного сотрудниками истца, спорный земельный участок не огражден, не охраняется, зарос древесно-кустарниковой растительностью, на земельном участке отсутствуют объекты капитального строительства..

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении заявленных истцом требований к ФИО1, суд первой инстанции на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ, ст. 30.1 Земельного кодекса РФ, исходил из того, что, в случае возобновления сторонами договора аренды вышеуказанного земельного участка требовалось обязательное проведение торгов, однако, по истечении установленного сторонами срока, то есть после 25.03.2014, договор аренды № от 25.03.2011 прекратил свое действие, новый договор аренды сторонами не был заключен; ответчик не заявлял о продлении срока действия договора. Кроме того, суд пришел к выводу о том, что земельный участок по истечении срока аренды был возвращен ответчиком арендодателю, учитывая, что договор не содержит условие, обязывающие ответчика возвратить участок по акту приема-передачи. В связи с прекращением срока действия договора аренды, суд посчитал незаконным начисление ответчику арендных платежей с 25.03.2014. Кроме того, указал, что задолженность по арендным платежам за период с 25.03.2011 по 25.03.2014 находится за пределами трехгодичного срока исковой давности.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований о расторжении договора, взыскании арендных платежей, за пределами трехгодичного срока исковой давности, установленного ст. 196 ГК РФ, неустойки.

Пунктам 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Как следует из пункта 1.1 договора аренды, целью его заключения являлось индивидуальное жилищное строительство на арендуемом земельном участке.

Пунктом 4.3.2 договора аренды предусмотрено, что арендатор, по истечении срока действия договора, в преимущественном порядке перед другими лицами, вправе заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договора.

Как установлено судом, по истечении срока действия договора письменное заявление ФИО1 арендодателю, как это предусмотрено п. 4.3.2 договора аренды не направлял, арендные платежи не вносил; какие-либо уведомления с требованием об оплате задолженности по арендным платежам администрацией в адрес арендатора также не направлялись.

Поскольку истцом не представлено доказательств, подтверждающих продление срока действия договора аренды от 25.03.2011 №, и, по истечении срока его действия, договор не исполнялся сторонами, суд пришел к правильному выводу о том, что договор аренды сторонами не возобновлялся и прекратил свое действие с 26.03.2014, как следствие, требование истца о досрочном расторжении договора аренды земельного участка является необоснованным и не подлежит удовлетворению.

Рассматривая требования о взыскании арендной платы за пользование земельным участком и пени, суд первой инстанции на основании статей 196, 200, п.1 ст. 614 ГК РФ, разъяснений изложенных в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», суд правильно применил срок исковой давности и обоснованно отказал истцу во взыскании задолженности по арендной плате за период с 25.03.2011 по 08.07.2015, и пени, учитывая, что орган местного самоуправления обратился в суд с настоящим иском за пределами срока исковой давности, 22.11.2018.

Вместе с тем, выводы суда первой инстанции о возвращении арендатором вышеуказанного земельного участка по истечении срока действия договора и отказе в удовлетворении исковых требований о взыскании с ответчика в пользу истца арендной платы за период с ноября 2015 года по 31.10.2018 и пени за указанный период, основаны на неправильном применении норм материального права, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и условиям договора.

В соответствии с пп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (п. 1 ст. 65 Земельного кодекса).

Так, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК РФ).

Согласно абзацу 2 статьи 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором (абз. 3 ст. 622 ГК РФ).

В соответствии с предусмотренным договором порядком (п.4.4.6 договора аренды №), арендатор обязан письменно сообщить арендодателю не позднее, чем за два месяца о предстоящем освобождении участка, как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном его освобождении.

В данном случае, ответчик не сообщал арендодателю о намерении вернуть свободный участок. Принимая во внимание, что участок передавался арендатору по акту приема-передачи, такой же порядок возврата земельного участка должен соблюдать арендатор.

После прекращения договора арендатор не выполнил предусмотренную законом и условиями договора обязанность вернуть арендодателю арендованное имущество, доказательств возврата имущества в соответствии со ст. 622 ГК РФ в добровольном порядке не представлено.

Поскольку ответчик не исполнил обязательство по возврату земельного участка, с него за время просрочки, за трехлетний период, предшествовавший дате предъявления иска (22.11.2018), подлежит взысканию арендная плата и пени за просрочку платежей, за период с ноября 2015 года по 31.10.2018 в размере 30 084, 68 руб. (за 2015 год - 1976, 4 руб., за 2016 год – 13044, 60 руб., за 2017 года – 14230, 44 руб., за 2018 год - 12573, 20 руб.)

Согласно п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Согласно пункту 75 24.03.2016 № Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

За период с ноября 2015 года по октябрь 2018 года истцом начислена пеня в размере 360 000 руб.

Оценивая обстоятельства дела, судебная коллегия полагает размер заявленной неустойки несоразмерен последствия нарушения обязательства и уменьшает размер пени до 10 000 руб.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

Решение Хабаровского районного суда Хабаровского края от 30 января 2019 года по делу по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности по арендным платежам, пени, возложении обязанности передать земельный участок в части отказа в удовлетворении исковых требований Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края к ФИО1 о взыскании арендной платы за период с 1 ноября 2015 по 31 октября 2018 года, возложении обязанности передать земельный участок отменить и принять по делу в указанной части новое решение.

Исковые требования Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края к ФИО1 о взыскании арендной платы за период с 1 ноября 2015 по 31 октября 2018 года, возложении обязанности передать земельный участок, удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края задолженность по арендным платежам в размере 30 084, 68 руб., пеню в размере 10 000 руб., в бюджет Хабаровского муниципального района Хабаровского края государственную пошлину в размере 1402, 52 руб.

Обязать ФИО1 передать Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края земельный участок площадью 2 000 кв.м, с кадастровым № расположенный по <адрес>, в 910 метрах по направлению на север от земельного участка по <адрес> по акту приема-передачи.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Председательствующий А.В. Сосновский

Судьи А.А. Тарасова

И.В. Верхотурова