Гражданский кодекс часть 1

слушала в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ФИО1 по доверенности ФИО2 на решение Анапского городского суда от 04 октября 2012 года,

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ООО «МЮГ-Монолит» о расторжении договора аренды недвижимого имущества.

Обжалуемым решением Анапского городского суда от 04 октября 2012 года в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «МЮГ-Монолит» о расторжении договора аренды отказано.

В апелляционной жалобе представитель ФИО1 по доверенности ФИО2 ставит вопрос об отмене решения суда и принятии нового решения о расторжении договора аренды недвижимого имущества. Полагает, что судом неправильно применены нормы материального и процессуального права, неверно определены юридически значимые по делу обстоятельства.

Проверив материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, выслушав объяснения представителя ФИО1 по доверенности ФИО2, представителя ООО «МЮГ-Монолит» по доверенности ФИО3, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда и вынесении нового решения – об удовлетворении искового заявления ФИО1 по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, договором аренды недвижимого имущества от 31.05.2007г. истец предоставил ответчику за арендную плату во временное пользование, принадлежащую ФИО1 на праве собственности базу УПТК, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права № 578744, 578743, 578741 от 15.02.2005г. и № 973122 от 20.09.2006г., выданными отделом по Анапскому району и городу Анапа главного управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю.

Перечисленное имущество расположено на земельном участке кадастровый номер 23:3701 10 001:0008, принадлежащем истцу на праве собственности на основании договора купли-продажи № 0434 от 08.09.2006г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 30.11.2006г., выданным отделом по Анапскому району и городу Анапа главного управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю.

Договор аренды недвижимого имущества заключен сроком с 01.06.2007г. по 01.06.2017г. и зарегистрирован регистрирующим органом 23.07.2007г..

В период действия оспариваемого договора истцу стало известно о существенных нарушениях условий договора арендатором, что является основанием для расторжения договора аренды.

Согласно ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, передача арендованного имущества в субаренду допускается только с согласия арендодателя.

В нарушение приведенной нормы закона и договора аренды ответчик без уведомления арендодателя и получения согласия истца передал арендованное имущество в субаренду ООО «Сапфир». Сведения о заключенном договоре субаренды с ООО «Сапфир» и иными физическими лицами директор ООО «МЮГ-Монолит» ФИО4 сообщил представителям ИФНС по городу Анапа при проведении ими проверки деятельности руководимого им предприятия. Он также пояснил, что ООО «Сапфир» якобы производит реконструкцию принадлежащего истцу имущества, а также указанная организация производит и реализует товарный бетон, используя принадлежащее истцу имущество. Указанная информация содержится в официальном ответе ИФНС по городу-курорту Анапа от 30.03.2012г.

Пунктом 2.3. договора аренды установлена цель аренды организации и осуществление арендатором производственной деятельности. Пунктом 6.4 договора аренды сторонами установлено, что арендуемое имущество используется арендатором исключительно в целях организации и осуществления своей деятельности.

В нарушение указанного пункта договора аренды с января 2011 года арендатор ООО «МЮГ-Монолит» приостановило свою хозяйственную деятельность, производство и реализацию продукции, перестало осуществлять работы и оказание услуг, с указанного времени заработная плата и налоги не начисляются и не выплачиваются, что подтверждается письмом директора ООО «МЮГ-Монолит» ФИО4 от 11.01.2011г. в адрес отдела государственной статистики г. Новороссийск (Анапа) и сообщением поступившим в адрес истца от главного специалиста ОГС г. Новороссийск (г-к Анапа) от 10.11.2011г.

Частью 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Пунктами 6.1, 6.3, 6.5, 6.6, 6.8 договора аренды на арендатора возложена обязанность по сохранности и текущему ремонту арендованного имущества. Однако ответчик уклонился от выполнения указанных обязательств по текущему ремонту, бесхозяйно использовал имущество, допуская его разрушение, а с 21.06.2012г. покинул объект, оставив его без охраны. Такие действия ответчика лишают арендодателя не только возможности получить доход от использования своего имущества, но и влекут уничтожение имущества.

В соответствии с ч. 3 ст. 615 ГК РФ, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество.

Статьей 450 ГК РФ установлено, что договор может быть расторгнут по решению суда в случае существенного нарушения договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Установлено, что истец неоднократно предлагал ответчику расторгнуть договор аренды, однако ответчик всякий раз уклонялся от надлежащего рассмотрения заявленных предложений.

Согласно п. 2.1 договора аренды и ст. 606 ГК РФ по договору аренды имущество передается арендатору во временное пользование. В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа. Пунктами 6.1, 6.3, 6.5, 6.6, 6.8 договора аренды на арендатора возложена обязанность по сохранности и текущему ремонту арендованного имущества.

Однако ответчик уклонился от выполнения указанных обязательств по текущему ремонту, бесхозяйно использовал имущество, допуская его разрушение, а с 21.06.2012г. покинул объект, оставив его без охраны. Заключением эксперта установлено аварийное состояние объекта аренды, что лишает арендодателя возможности получить имущество в пригодном для использования состоянии.

Суд первой инстанции не принял заключение эксперта в качестве доказательства, поскольку техническое состояние переданного в аренду имущества не отражено в договоре аренды при его заключении. Такие доводы суда первой инстанции не соответствуют действительности, поскольку являющийся неотъемлемой частью договора аренды акт приема-передачи недвижимости содержит описание состояния передаваемого в аренду имущества, как пригодного для организации и осуществления производственной деятельности. Заключение эксперта описывает состояние арендованного имущества как находящегося в непригодном для использования и требующем значительного ремонта состоянии.

Поскольку со своей стороны истцом исполнены обязательства по договору, тогда как ответчик действовал недобросовестно, у суда первой инстанции не имелось оснований для отказа в удовлетворении искового заявления ФИО1.

Данные обстоятельства судом не учтены в рамках разрешения требований истца, в связи с чем решение суда об отказе в удовлетворении искового заявления ФИО1 к ООО «МЮГ-Монолит» о расторжении договора аренды недвижимого имущества подлежит отмене с вынесением нового решения в указанной части в порядке статьи 330 ГПК РФ – об удовлетворении искового заявления ФИО1 о расторжении договора аренды недвижимого имущества.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Апелляционную жалобу представителя ФИО1 по доверенности ФИО2 удовлетворить.

Отменить решение Анапского городского суда от 04 октября 2012 года о расторжении договора аренды недвижимого имущества.

Принять по делу новое решение.

Исковое заявление ФИО1 к ООО «МЮГ-Монолит» о расторжении договора аренды недвижимого имущества удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды недвижимости от 31.05.2007 г., заключенный между истцом и ООО «М-ЮГ Монолит» о передаче во временное пользование принадлежащего истцу имущества, расположенного по адресу: город-курорт Анапа, х. Воскресенский промзона 1, состоящего из: административного здания, литер «А» общей площадью 118,8 кв.м; здания склада, литер «Б» общей площадью 2678,3 кв.м.; здания весовой, литер «Г» общей площадью 56,3 кв.м; здания котельной, литер «Г1» общей площадью 7,6 кв.м.

Председательствующий:

Судьи краевого суда: