Гражданский кодекс часть 1

дело по апелляционным жалобам ФИО1, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области на решение Пролетарского районного суда г. Твери от 17 февраля 2015 года, которым постановлено:

«Исковые требования ФИО2 к ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи и применении последствий недействительности сделки удовлетворить.

Признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года квартиры <адрес> заключенный между ФИО2 и ФИО1 недействительным.

Применить последствия недействительности данной сделки в виде отмены государственной регистрации договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года квартиры <адрес> заключенного между ФИО2 и ФИО1, и отмены регистрации за ФИО1 права собственности на названный объект недвижимости.

Взыскать с ФИО1 государственную пошлину в доход муниципального городского округа город Тверь в размере <данные изъяты>) рублей 00 копеек».

Судебная коллегия

установила:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> и применении последствий недействительности сделки. В обоснование своих требований ссылается на то, что является <данные изъяты> года. После смерти его гражданской супруги - ФИО24. ДД.ММ.ГГГГ года он стал злоупотреблять алкоголем, перейдя в запойное состояние. Его знакомая, ФИО1 в этот период времени начала интересоваться, не намерен ли он продать квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, которая принадлежит ему на праве собственности, предложила получить новые документы на квартиру, для чего они ходили по различным организациям. Когда они с истцом ездили в Учреждение юстиции, он находился в состоянии похмелья. В начале ноября 2014 года, когда истец заехал к себе на квартиру, обнаружил, что там сменены замки. После обращения в Управление Росреестра истец получил договор купли-продажи от 23 июля 2014 года, согласно которому он продал спорную квартиру ФИО1 за <данные изъяты> рублей. Однако, никаких денег он не получал и намерений продавать квартиру у него не было. Полагает, что ФИО1 воспользовалась его состоянием в указанный период времени, так как в момент заключения договора он не отдавал отчет своим действиям и не мог ими руководить.

Истец ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении, и просил иск удовлетворить.

Представитель истца адвокат Васильева О.Б. исковые требования поддержала в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении, просила требования истца удовлетворить в полном объеме. Пояснила также, что договор не соответствовал требованиям закона, поскольку в договоре была указана недействительная цена при продаже квартиры в размере <данные изъяты> рублей, впоследствии цена увеличена на <данные изъяты> рублей, допустимых доказательств производства взаиморасчетов между сторонами не представлено, что свидетельствует о недействительности договора, также отсутствовало нотариальное согласие супруга на совершение данной сделки.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании исковые требования не признала в полном объеме, пояснив, что ФИО2 предложил ей продать свою квартиру за <данные изъяты> рублей, поскольку она нуждалась в ремонте; ее муж взял в ОАО «Сбербанк» кредит в размере <данные изъяты> рублей. ДД.ММ.ГГГГ года они поехали оформлять сделку, деньги ФИО2 передали, он сказал, что расписка ему не нужна и они ее не оформляли. В этот же день сдали документы на регистрацию, а уже после получения документов на квартиру, они отдали истцу еще <данные изъяты> рублей по договоренности, расписок не оформляли, в договоре указали цену в размере <данные изъяты> рублей по просьбе истца. В настоящее время они в квартире сделали ремонт, истец им сообщил, что за квартиру он хочет получить еще <данные изъяты> рублей.

Представитель ответчика ФИО3, действующая на основании доверенности, исковые требования истца не признала по доводам письменных возражений.

Представитель ответчика ФИО4, действующая на основании доверенности, исковые требования истца не признала по доводам представленных возражений.

Третьи лица ФИО1, ФИО5 в судебное заседание не явились, представили ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие.

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Тверской области явку своего представителя в суд не обеспечило.

Судом постановлено приведенное выше решение.

В апелляционных жалобах ответчик ФИО1 просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказать. Указывает, что вывод суда о признании оспариваемого договора купли-продажи недействительным, как не соответствующего требованиям законодательства, в виду не указания сторонами сделки действительной цены договора и отсутствия в предусмотренном законом порядке подтверждения передачи денежных средств по нему, основан на ошибочном толковании норм материального права и противоречит собранным доказательствам, что в соответствии с ч. 1 и ч. 2 ст. 330 ГПК РФ влечёт отмену обжалуемого судебного решения. Договор сторонами подписан, что означает, что продавец и покупатель, согласовали в письменной форме, требуемой применительно к договору купли-продажи недвижимости по правилам ст. 550 ГК РФ и п. 2 ст. 434 ГК РФ, п. 1 ст. 555 ГК РФ все изложенные в нём условия, включая цену продаваемой квартиры в том размере, который указан в п. 2.2 договора в сумме <данные изъяты> рублей. Стороны договора именно с такими условиями, включая цену сделки, согласились. ФИО2, не имея порока воли, что признано самим судом в решении и послужило основанием для отказа ему в иске по п. 1 ст. 177 ГК РФ, был вправе отказаться от заключения договора, если бы цена продаваемой им квартиры, указанная в п. 2.2. договора его не устраивала, и он посчитал бы её не согласованной, однако он своим правом не воспользовался, договор в существующем виде подписал, следовательно, все его условия, включая условие о цене отчуждаемого недвижимого имущества, одобрил. То обстоятельство, что была произведена в последующем оплата ФИО2 дополнительных денежных средств за квартиру в сумме <данные изъяты> рублей, не давало суду оснований для вывода об отсутствии именно при заключении договора в нём согласованного в письменной форме условия о продажной цене квартиры, которое в договоре имеет место быть и цена указана в этот момент по просьбе самого ФИО2 в размере <данные изъяты> рублей. Ссылку суда в решении на отсутствие подтверждения передачи денежных средств ФИО2 за приобретённую у него квартиру в обоснование вывода о недействительности договора, правильной признать нельзя, поскольку ГК РФ не предусмотрено, что основанием к признанию сделки продажи недвижимости недействительной является неисполнение покупателем взятых на себя обязательств по оплате этого имущества. Применённые судом последствия недействительности сделки в виде отмены государственной регистрации договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года и отмены регистрации права собственности на названный объект недвижимости законом не предусмотрены. В решении отсутствуют мотивы, по которым суд отдал предпочтение при оценке доказательств оплаты квартиры объяснениям ФИО2 перед объяснениями ответчика и, поскольку стороны имеют равное право приводить свои доводы по всем вопросам, возникающим в ходе судебного разбирательства, постановленное решение не отвечает такому равенству, а сама объективность суда при разрешении настоящего дела вызывает сомнения, что в целом свидетельствует о нарушении судом ст. 12 ГПК РФ.

Третьим лицом Управлением Росреестра по Тверской области представлены возражения на апелляционную жалобу ответчика, в которых полагает доводы о незаконности решения в части применения последствий недействительности сделки в виде отмены государственной регистрации договора и отмены регистрации права собственности ответчика обоснованными, а решение суда в указанной части – подлежащим отмене.

В апелляционной жалобе Управление Росреестра по Тверской области, срок на подачу которой восстановлен определением Пролетарского районного суда г. Твери от 23 апреля 2015 года, просит решение суда отменить в части применения последствий недействительности сделки в виде отмены государственной регистрации договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного между ФИО2 и ФИО1, и отмены регистрации за ФИО1 права собственности па названный объект недвижимости. Полагает, что решение суда в указанной части принято с нарушением норм материального и процессуального права. Исходя из норм действующего законодательства, в судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право на недвижимость, а не сама по себе государственная регистрация прав на него. В соответствии с Федеральным законом № 302-ФЗ «О внесении изменений в части 1,2,3,4 ч.1 ГК РФ» государственная регистрация договоров, заключенных после 01 марта 2013 года, отменена. Судом не принято во внимание, что, Управление в настоящем деле имело статус третьего лица и, поэтому к нему не могли быть удовлетворены какие-либо требования; государственная регистрация носит заявительный порядок (статья 16 Закона о регистрации), то есть Управление не уполномочено совершать какие-либо действия до того момента пока заинтересованное лицо не обратиться с соответствующим заявлением о проведении государственной регистрации прав.

Истец ФИО2, третьи лица ФИО1, ФИО5, Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Тверской области в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, были надлежаще извещены о времени и месте рассмотрения дела. Ходатайство представителя истца ФИО2 - адвоката Васильевой О.Б. об отложении судебного заседания в связи с не извещением истца и её занятостью в другом процессе судебной коллегией оставлено без удовлетворения, поскольку надлежащее извещение не явившегося в суд истца ФИО2 подтверждено материалами дела, а доказательств уважительности причин неявки в суд ФИО2 и его представителем не представлено. В связи с этим суд в соответствии со статьями 167, 327 ГПК РФ рассмотрел дело в отсутствие не явившихся лиц.

В соответствии со статьей 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления. В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части. Суд апелляционной инстанции в интересах законности вправе проверить решение суда первой инстанции в полном объеме.

Проверив материалы дела по правилам части 1 статьи 327.1 ГПК РФ, в пределах доводов жалобы ввиду отсутствия оснований для проверки законности решения суда первой инстанции в полном объеме, выслушав объяснения ответчика ФИО1, её представителя ФИО6, поддержавших доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении от 19 декабря 2003 года № 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 4 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Между тем, постановленное по делу решение не отвечает вышеприведенным требованиям по следующим основаниям.

Судом установлено, что ФИО2 на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ года принадлежала на праве собственности квартира № <адрес>.

Согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, ФИО2 продал вышеуказанную квартиру ФИО1 за <данные изъяты> рублей. На основании передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ года, квартира перешла в собственность ФИО1, ФИО2 передал ее, а ФИО1 приняла данный объект недвижимости. Как следует из выписки из ЕГРП по состоянию на 18 ноября 2014 года, ФИО1 является собственником квартиры № <адрес>.

Апелляционные жалобы не содержат доводов о несогласии с решением суда в части отказа в удовлетворении исковых требований истца о признании спорного договора купли-продажи недействительным по тому основанию, что истец не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, а также по мотиву отсутствия согласия супруга ответчика на совершение сделки, в связи с чем решение суда в указанной части не является предметом проверки суда апелляционной инстанции.

Руководствуясь п. 1 ст. 454, 432, п. 1 ст. 485, п. 1 ст. 555 ГК РФ, установив, что договором купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ года в пунктах 2.2, 2.3 окончательная цена приобретаемой в собственность квартиры определена в <данные изъяты> рублей, впоследствии истцу ответчиком была передана денежная сумма в размере <данные изъяты> рублей по договоренности, расписок не оформлялось, суд пришел к выводу о том, что в нарушение требований законодательства в спорном договоре указана денежная сумма в размере <данные изъяты> рублей, тогда как действительная цена договора, согласно показаниям ответчика, составляла <данные изъяты> рублей.

Поскольку сторонами сделки не была указана действительная цена договора, в предусмотренном законом порядке отсутствует подтверждение передачи денежных средств по договору купли-продажи, суд пришел к выводу о том, что оспариваемый договор купли-продажи объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ года не соответствует требованиям законодательства и является недействительным по данному основанию.

Кроме того, поскольку истцом заявлено требование о применении последствий недействительности сделки, суд применил последствия недействительности сделки в виде отмены государственной регистрации договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года квартиры <адрес>, заключенного между ФИО2 и ФИО1, и отмены регистрации за ФИО1 права собственности на названный объект недвижимости.

С указанными выводами суда первой инстанции судебная коллегия не может согласиться по следующим основаниям.

Согласно части 3 статьи 17 Конституции РФ осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (п. 5 ст. 10 ГК РФ).

Согласно статьи 12 ГК РФ признание сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, а также применение последствий недействительности ничтожной сделки являются способами защиты гражданских прав.

Статьей 168 ГК РФ (в ред. Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) предусмотрено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу положений ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Из п. 2.2, 2.3 заключенного между сторонами договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ года следует, что стороны между собой согласовали цену за отчуждаемую квартиру, определив ее в сумме <данные изъяты> рублей.

Как следует из материалов дела, одним из оснований признания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года истец указывает несогласованность условия о цене продаваемой квартиры, поскольку в спорном договоре указана денежная сумма в размере <данные изъяты> рублей, тогда как действительная цена договора составила <данные изъяты> рублей.

Между тем, статья 555 ГК РФ предусматривает иные последствия отсутствия в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости.

Фактическая уплата за объект недвижимости цены, превышающей цену, предусмотренную договором купли-продажи, не может являться основанием для признания договора недействительным, с учетом принципа свободы договора, предусмотренного статьи 421 ГК РФ. Более того, письменные доказательства передачи суммы в размере <данные изъяты> рублей в материалах дела отсутствуют.

Также в качестве основания недействительности договора купли-продажи сторона истца указывает на отсутствие допустимых доказательств произведения взаиморасчета между сторонами.

Из материалов дела следует, что договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ года фактически исполнен продавцом, произведена государственная регистрация перехода права собственности на квартиру от продавца к покупателю. Квартира фактически передана истцом во владение ответчику.

В пункте 3 статьи 486 ГК РФ содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи, в соответствии с которой продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

На основании изложенного, доводы истца о том, что он не получал денежных средств от продажи квартиры, не являются основаниями для признания данной сделки недействительной, поскольку за истцом остается право требовать оплаты товара, что соответствует положениям пункта 3 ст. 486 ГК РФ, определяющего правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи, законодательством не предусмотрено, что основанием к признанию сделки недействительной является неисполнение сторонами взятых на себя обязательств.

Кроме того как следует из содержания п.2.3 договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ года на момент подписания настоящего договора «Покупатель» оплатил стоимость указанной квартиры полностью в сумме <данные изъяты> рублей.

На основании статьи 12 ГК РФ право выбора способа защиты гражданских прав принадлежит истцу.

В силу статьи 39 ГПК РФ основание и предмет иска определяет истец.

В соответствии с частью 3 статьи 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Как видно из искового заявления, позиции в суде первой инстанции, сторона истца требует признания договора недействительным, настаивая на необходимости именно такого способа защиты права.

При этом, иных оснований для признания договора купли-продажи недействительной сделкой, кроме вышеперечисленных, сторона истца в суде первой инстанции не приводила.

Учитывая изложенное, заявленные требования о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года недействительным и применении последствий недействительности сделки являются ненадлежащим способом защиты права, в связи с чем удовлетворению не подлежат.

Поскольку судом при вынесении решения нарушены нормы материального права, решение суда подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении требований истца о признании договора купли-продажи недействительным и применении последствий недействительности сделки.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

апелляционные жалобы ФИО1, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области удовлетворить.

Решение Пролетарского районного суда г. Твери от 17 февраля 2015 года отменить, постановить новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры от 23 июля 2014 года и применении последствий недействительности сделки - отказать.

Председательствующий: М.П. Золин

Судьи: А.С. Беляк

М.В. Гудкова