Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в г.Новосибирске 3 апреля 2014 года гражданское дело по апелляционной жалобе Барановой Надежды Александровны, Скажутиной Натальи Дмитриевны, Иващенко Веры Ивановны на решение Новосибирского районного суда Новосибирской области от 26декабря2013 года, которым отказано в удовлетворении исковых требований Барановой Надежды Александровны, Скажутиной Натальи Дмитриевны, Иващенко Веры Ивановны к МУП «Дирекция заказчика жилищно-коммунального хозяйства с. Ленинское» об определении условий договора управления многоквартирным домом.

Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Савельевой М.А., объяснения Скажутиной Н.Д., ее представителя Трекиловой С.М., представителя Барановой Н.А., Скажутиной Н.Д., Иващенко В.И. – Жданова А.Ф., представителей МУП «Дирекция заказчика жилищно-коммунального хозяйства с. Ленинское» Манаховой О.Л., Беленко Н.А., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Баранова Н.А., Скажутина Н.Д., Иващенко В.И. обратились в суд с иском к МУП «Дирекция заказчика жилищно-коммунального хозяйства с. Ленинское» об определении условий договора управления многоквартирным домом между собственниками помещений в многоквартирных домах №№ 4,6,7 по ул. Школьная в с. Ленинское Новосибирского района Новосибирской области.

В обоснование указано, что 26.03.2012 года по инициативе представителей собственников помещений в многоквартирных домах по ул. Школьная в с. Ленинское были проведены переговоры с МУП «Дирекция заказчика жилищно-коммунального хозяйства с. Ленинское» по обсуждению проекта договора управления многоквартирным домом. Ответчик на этих переговорах представил проект договора управления многоквартирным домом. Для ответчика, как и для собственников помещений в многоквартирном доме, заключение договора управления многоквартирным домом является обязательным в силу ст. 161 ЖК РФ. В соответствии с протоколом переговоров от 26.03.2012 года следующие переговоры по обсуждению проекта договора управления многоквартирным домом должны быть 02.04.2012 года, однако названные переговоры не состоялись по причине отказа ответчика участвовать в переговорах.

02.04.2012 года были проведены общие собрания собственников помещений в многоквартирных домах, в которых проживают истцы. Согласно решениям, принятым на общих собраниях, были подтверждены решения, принятые на собраниях в феврале 2012 г. об избрании способа управления - управление управляющей организацией ответчиком, а также принято решение о направлении советами домов под руководством их председателей ответов о согласии заключить договор управления многоквартирным домом на иных условиях, чем предложено в оферте.

02.04.2012 года истцами на основании указанных решений общих собраний ответчику были направлены акцепты о согласии заключить договор управления многоквартирным домом на иных условиях, чем предложено в оферте. К названному акцепту прилагался протокол разногласий в виде предлагаемого к заключению проекта договора управления многоквартирным домом.

В установленный срок до 05.04.2012 года ответчик не представил акцепта, отказа или какого-либо документа, фиксирующего позицию ответчика по предложенному проекту договора.

Просили суд определить условия договора управления многоквартирным домом между собственниками помещений в многоквартирных домах №№ 4, 6 и 7 по ул. Школьная в с. Ленинское Новосибирского района Новосибирской области и ответчиком по имеющимся у сторон разногласиям в части преамбулы, пунктов 1,4, 1.6, 1.7, 1.8, 1.9,2.1,3.1.16,3.1.3,3.2.2,3.2.12,3.2.13,4.1.9-4.1.11,4.2.9, п, 5.2.2, 5.2.6, 5.3.3, раздела VI, раздела VII, пунктов 7.1, 7.3, 7.4, приложений №№ 3, 4 проекта договора.

Судом постановлено указанное решение, с которым не согласны Баранова Н.А., Скажутина Н.Д., Иващенко В.И., в апелляционной жалобе изложена просьба о его отмене.

Указывают, что суд первой инстанции оставил без внимания оценку правовых оснований иска, а также решение вопроса об определении условий договора управления квартирным домом по имевшимся у сторон разногласиям.

Обращают внимание на то, что в силу п. 23 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений многоквартирных и жилых домах, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 №354, ответчик был обязан при обращении к нему истцов заключить с ними договор управления многоквартирным домом.

Проверив материалы дела с учетом требований ч.1 ст. 327.1 ГПК РФ, в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу об их необоснованности.

Суд исходил из того, что общими собраниями собственников помещений многоквартирных домов по ул. Школьная, состоявшимися в феврале 2012 года, не были определены условия заключения договоров управления многоквартирным домом. Выбранный в феврале 2012 года собственниками помещений многоквартирных домов № 4,6,7 по ул. Школьной в с. Ленинское Новосибирского района Новосибирской области способ управления многоквартирными домами - управление управляющей организацией муниципальным унитарным предприятием «Дирекция заказчика жилищно-коммунального хозяйства с. Ленинское» - на момент обращения истцов в суд с иском являлся не реализованным, что могло привести к наступлению необратимых последствий в виде ухудшения жилищных условий граждан, причинения вреда имуществу, а также жизни и здоровью неопределенного круга лиц – граждан, проживающих в помещениях многоквартирных домов. В связи с не реализацией решения о способе управления многоквартирными домами Постановлением Администрации Морского сельсовета №43 от 02.04.2012 года временно до проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации возложены обязанности по организации в границах поселения электро-, тепло-, водоснабжения населения и водоотведения на Муниципальное унитарное предприятие «Дирекция заказчика жилищно-коммунального хозяйства с. Ленинское».

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции как соответствующими обстоятельствам дела, представленным доказательствам, которым дана надлежащая правовая оценка в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, и закону, которым руководствовался суд.

В соответствии с ч. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

управление управляющей организацией.

Согласно ч. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии со ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны: 1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома; 2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; 3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы; 4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

В силу статей 445, 446 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Правила о сроках, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи, применяются, если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Из материалов дела следует, что в доме № 7 по ул. Школьной в с. Ленинское, в котором проживает истица Иващенко В.И., 17 февраля 2012 года было проведено общее собрание, о чем составлен протокол (л.д.209-211). Из протокола общего собрания явствует, что инициатором проведения собрания была Иващенко В.И., на повестке дня собрания было 4 вопроса: 1. Рассмотрение отчета по использованию средств на содержание жилья в МКД за 2011-2012г, представленного МУП ДЗ ЖКХ Ленинское 13.02.2012 года; 2.выбор способа управления МКД на 2012-2013 г; 3. подтверждение действующего договора по содержанию жилья МКД на 2012-2013г; 4. создание общедомового комитета МКД.

В протоколе отражены решения по всем вопросам повестки дня. В частности, по второму и третьему вопросу «выбор способа управления МКД на 2012-2013 г; подтверждение действующего договора по содержанию жилья МКД на 2012-2013 г» приняты следующие решения: избрать способ управления МКД - управление управляющей организацией МУП ДЗ ЖКХ «Ленинское»; оставить действующий договор управления МКД без изменения в той же редакции. Перечень услуг и работ по содержанию жилья общего имущества и их оплату также без изменений, в связи с тем, что энергоносители, электроэнергия и «Экология» не подорожали.

19 февраля 2012 года в доме 6 по ул. Школьная в с. Ленинское, где проживает истица Баранова Н.А., проведено общее собрание собственников жилых помещений с аналогичной повесткой дня, по вопросам «выбор способа управления МКД на 2012-2013 г; подтверждение действующего договора по содержанию жилья МКД на 2012-2013г.» приняты аналогичные решения (л.д.213-214).

20 февраля 2012 года в доме № 7 по ул. Школьная в с. Ленинское, где проживает истица Скажутина Н.Д., также проведено общее собрание собственников жилых помещений. По вопросам повестки дня «выбор способа управления МКД на 2012-2013 г; подтверждение действующего договора по содержанию жилья МКД на 2012-2013г.» приняты решения: избрать способ управления МКД - управление управляющей организацией МУП ДЗ ЖКХ «Ленинское»; оставить действующий договор управления МКД без изменения в той же редакции. Перечень услуг и работ по содержанию жилья и общего имущества и их оплату также без изменений, в связи с тем, что энергоносители, электроэнергия и «Экология» не подорожали (л.д.216-218).

Условия, на которых должен быть заключен договор управления многоквартирным домом, в решениях общих собрания собственников помещений в многоквартирных домах № 4,6,7 по ул. Школьной в с. Ленинское, конкретно не указаны.

Согласно ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

Согласно ч. 4 ст. 161 ЖК РФ орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

26 марта 2012 года проводилось обсуждение проекта договора управления многоквартирными домами с участием представителей МУП «ДЗ ЖКХ «Ленинское», и.о. Главы Администрации Морского сельского совета и представителями жильцов многоквартирных домов по ул. Школьная. В протоколе переговоров (л.д.29-30) отражено, что присутствующие пришли к следующим позициям: 1. поручить МУП «ДЗ ЖКХ с. Ленинское» представить расчеты по каждому оплачиваемому пункту проекта Перечня услуг и работ по содержанию общего имущества в многоквартирном доме на 2012 год (в расчете на 1 м.кв жилых помещений) (приложение) с подробным описанием соответствующих услуг и работ до 30.03.2012 года. 2. 27.03.2012 года директору МУП «ДЗ ЖКХ с. Ленинское» Н.А. Беленко совместно с представителями многоквартирных домов №№ 4,5,6,7,8,9 по ул. Школьная в с. Ленинское Морского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области (по одному представителю) провести обход указанных домов для определения показателей расчета по пунктам проекта указанного в пункте 1 Перечня (площадь помещений мест общего пользования, количество и наполнение электрощитов) границы эксплуатационной ответственности). 3. Провести следующие переговоры по обсуждению проекта договора управления многоквартирными домами №№ 4,5,6,7,8,9 по ул. Школьная в с. Ленинское Морского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области 02 апреля 2012 года.

02 апреля 2012 года в МУП «ДЗ ЖКХ с. Ленинское» от председателя совета многоквартирного дома № 8 по ул. Школьная Барановой Н.А., от председателя совета многоквартирного дома № 7 по ул. Школьная Скажутиной Н.Д. и от председателя совета многоквартирного дома № 4 по ул. Школьная Иващенко В.И. поданы ответы о согласии заключить Договор управления многоквартирным домом на иных условиях, чем предложено в оферте (л.д.32-34).

Между тем 19 марта 2012 года в доме № 4 по ул. Школьной в с. Ленинское было проведено общее собрание собственников жилых помещений, инициатором которого являлась Иващенко В.И., (л.д.83- 84). Повестка дня общего собрания - 1.об избрании совета многоквартирного дома и представителя совета многоквартирного дома; 2.о выборе способа управления многоквартирным домом; 3. разное.

Общие собрания собственников помещений в домах № 6 и № 7 по ул. Школьной в с. Ленинское с аналогичной повесткой дня проведены 20 марта 2012 года и 21 марта 2012 года, что отражено в соответствующих протоколах (л.д.77-80).

Как следует из указанных протоколов, по второму вопросу повестки дня общие собрания собственников приняли решения: отложить рассмотрение настоящего вопроса до определения результатов переговоров председателя и иных членов многоквартирного дома с управляющей организацией по проекту договора управления многоквартирным домом.

В силу ч. 5 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном Жилищным кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

02 апреля 2012 года собственниками помещений в многоквартирных домах № 4,6,7 по ул. Школьной в с. Ленинское вновь проведены общие собрания с повесткой дня «О выборе способа управления многоквартирным домом». По вопросу повестки дня были приняты следующие решения: 1. С учетом результатов проведенных переговоров с МУП «ДЗ ЖКХ с. Ленинское» выбрать способ управления многоквартирным домом - управление управляющей организацией муниципальным унитарным предприятием «Дирекция заказчика жилищно-коммунального хозяйства с. Ленинское». 2. Поручить совету многоквартирного дома под руководством председателя совета направить по результатам рассмотрения представленного управляющей организацией Муниципальным унитарным предприятием «Дирекция заказчика жилищно-коммунального хозяйства с. Ленинское» проекта договора управления многоквартирным домом, представленного Муниципальным унитарным предприятием «Дирекция заказчика жилищно-коммунального хозяйства с. Ленинское» после проведенного в феврале 2012 г. общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, ответ этой управляющей организации о согласии заключить договор управления многоквартирным домом на иных условиях, чем предложено в оферте (иные условия включены в подготовленную и прилагаемую редакцию договора управления многоквартирным домом)» (л.д.152, 157-159).

Обращение в суд последовало 30 июня 2012 года, то есть с пропуском срока на обращение для разрешения преддоговорного спора.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что условия договоров управления многоквартирными домами не были утверждены на общих собраниях, в том числе проект договора, направленный ответчику в качестве акцепта оферты на иных условиях, кроме того, истцами не соблюдены предусмотренные статьей 445 ГК РФ сроки для акцепта и сроки на обращение в суд для разрешения преддоговорного спора (тридцать дней со дня получения извещения либо истечения срока для такого извещения), что привело к истечению срока действия ранее заключенного договора управления, а также к тому, что выбор способа управление управляющей организацией муниципальным унитарным предприятием «Дирекция заказчика жилищно-коммунального хозяйства с. Ленинское» - на момент обращения истцов в суд с иском являлся не реализованным.

При таких обстоятельствах понуждение к заключению договора управления многоквартирным домом невозможно, так как вопрос об управлении домами и заключении договоров подлежит разрешению по результатам открытого конкурса.

Учитывая изложенное, судебная коллегия не принимает во внимание доводы апеллянтов о том, что суд первой инстанции оставил без внимания оценку правовых оснований иска, а также решение вопроса об определении условий договора управления квартирным домом по имевшимся у сторон разногласиям, а также о том, что в силу п. 23 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений многоквартирных и жилых домах, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 №354, ответчик был обязан при обращении к нему истцов заключить с ними договор управления многоквартирным домом. Данные доводы основаны на неправильном понимании и толковании приведенных выше норм материального права.

Поскольку обстоятельства по делу судом установлены правильно, представленным доказательствам дана надлежащая правовая оценка, применен закон, подлежащий применению, решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам, изложенным в апелляционной жалобе, не имеется.

Руководствуясь ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Новосибирского районного суда Новосибирской области от 26 декабря 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Барановой Н.А., Скажутиной Н.Д., Иващенко В.И. без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи