Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании <данные изъяты> гражданское дело по иску ООО «СтройКомплекция» к ФИО1, ФИО2 о признании недействительными договоров купли-продажи, агентского договора, истребовании имущества из чужого незаконного владения по апелляционным жалобам ФИО1 и ФИО2 на решение Одинцовского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты>

Заслушав доклад судьи Красновой Н.В.,

объяснения представителя ФИО1 по доверенности ФИО3, представителя ФИО2 по доверенности ФИО4, представителя ООО «Стройкомплекция! По доверенности ФИО5 судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

ООО «СтройКомплекция» обратилось в суд с иском к ФИО1 и ФИО2 и, уточнив исковые требования, просит признать недействительными договоры купли-продажи земельного участка, заключенный между ООО «Стройкомплекция» и ФИО1, земельного участка и блокированного жилого дома - между ФИО1 и ФИО2, агентского договора между ООО «Стройкомплекция» и ФИО1 просит истребовать из чужого незаконного владения ФИО2 земельный участок и блокированный жилой дом. В обоснование иска Общество ссылалось на то, что при заключении договора купли-продажи только земельного участка <данные изъяты> бывший генеральный директор ООО «Стройкомплекция» ФИО6 и ответчик ФИО1 действовали недобросовестно, злоупотребляя правами, поскольку не указали в договоре наличие на земельном участке блокированного жилого дома, который к тому времени был уже на участке возведен, т.е. директор Общества по существу вывел имущество из оборота предприятия. Более того, продолжая недобросовестные действия, ФИО6 и ФИО1 заключили и агентский договор на строительство дома. Затем ответчик по упрощенной форме зарегистрировал свое право на дом и уже в июле 2012 г. продал его ответчику ФИО2, которому было известно, что дом зарегистрирован в упрощенном порядке, агентский договор не исполнен, а Общество не было поставлено в известность о продаже дома и долгов. В связи с чем нельзя признавать ФИО2 добросовестным приобретателем.

Представитель ФИО1 иск не признал, пояснив, что истец не доказал злоупотребления ответчика правом, а представитель ФИО7, возражая против иска, полагала, что истец не доказал недобросовестность ответчика.

Решением суда исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с постановленным решением, ответчики обжалуют его в апелляционном порядке, в своих жалобах просят решение суда отменить.

В заседании суда апелляционной инстанции представители ФИО1 и ФИО2 доводы жалоб поддержали, настаивали на отмене судебного решения, а представитель истца против удовлетворения жалоб возражала, считая, что решение суда является законным.

Ответчики ФИО1 и ФИО2 в заседание суда апелляционной инстанции не явились, о слушании дела извещались надлежащим образом. Поскольку они не просили об отложении дела, а также не представили никаких доказательств, подтверждающих уважительность причин их неявки, судебная коллегия в соответствии с требованиями ст. 167 ГПК РФ сочла их неявку без уважительных причин и пришла к выводу о рассмотрении дела в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене или изменению обжалуемого решения. Основания для отмены или изменения решения суда в апелляционной инстанции предусмотрены ст. 330 ГПК РФ.

В силу ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке. В случае несоблюдения требований, предусмотренных п. 1 настоящей статьи, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Ст. 168 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент совершения оспариваемых сделок, предусматривала, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Из материалов дела усматривается, что <данные изъяты> ООО «Девелопмент Солюшинс» по договору купли-продажи продал истцу ООО «СтройКомплекция» 183 земельных участка земель населенных пунктов с разрешенным использованием для жилищного строительства, о чем также был составлен передаточный акт, а истцу было выдано свидетельство о регистрации права собственности на земельный участок, расположенный в д.<данные изъяты> городок <данные изъяты>.

В соответствии со ст. 35 Земельного кодекса РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, по общему правилу проводится вместе с земельным участком. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

<данные изъяты> между ООО «Стройкомплекция» как продавцом, от имени которого выступал его генеральный директор ФИО6 и ответчиком ФИО1 как покупателем заключен договор купли-продажи данного земельного участка по договорной цене за 1300000 руб. с видом разрешенного использования: для жилищного строительства.

В то же время истец, заявляя о нарушении положения ст. 35 ЗК РФ, представил в материалы дела ряд доказательств, которые подтверждают наличие возведенного дома как части блокированной застройки, в том числе: несколько договоров подряда по общестроительным, инженерным работам, монтажу, установке дверей, оконных блоков, трубопроводов, отделочных работ, акты приема работ до марта 2011 г., а также ситуационный план, поэтажный план, описание объекта. Указанные обстоятельства, по мнению суда первой инстанции, подтверждают, что стороны, заключая договор без указания в нем дома, злоупотребляя правом, нарушили интересы ООО «СтройКомплекция», а именно: генеральный директор ФИО6 действовал вопреки интересам общества, вывел из оборота имущество, действовал в ущерб обществу, что привело к выбытию имущества без оплаты.

При разрешении настоящего спора суд первой инстанции также счел установленным, что одновременно с договором купли-продажи земельного участка стороны заключили и агентский договор, согласно которому ООО «СтройКомплекция» как агент по поручению принципала ФИО1 обязуется совершить от своего имени действия, связанные с организацией строительства на проданном земельном участке блокированного жилого дома площадью 235,28 кв. м. В пунктах 4.3 и 4.3.1 договора стороны подтверждают, что задолженность принципала перед агентом - 11764027 руб., и одновременно устанавливают порядок беспроцентной рассрочки оплаты в течении 24 календарных месяцев, указав в п. 4.3.2, что по их соглашению право залога на жилой дом до момента полной оплаты не возникает.

Указанное обстоятельство, по мнению суда первой инстанции, также существенно нарушает права истца как кредитора по обязательству не обеспеченному залогом.

Удовлетворяя иск и указав, что на момент заключения договора купли-продажи земельного участка, агентского договора на земельном участке уже имелся объект незавершенного строительства, суд первой инстанции исходил из того, что указанная сделка является недействительной, поскольку установлено наличие факта злоупотребления сторонами своими правами. Заключая договоры, стороны понимали, что он не будет исполняться и не может быть исполнен, поскольку на момент его заключения дом уже существовал как объект незавершенного строительства.

Строительство дома как отдельного объекта было невозможно, поскольку фактически он представляет собой дом блокированной застройки, что определено генеральным планом, архитектурным проектом, а тот факт, что уже <данные изъяты> на основании кадастрового паспорта ФИО1 подал заявление о государственной регистрации права собственности на блокированный двухэтажный жилой дом, еще раз, по мнению суда первой инстанции, подтверждает, что стороны, злоупотребляя правами, не имели намерений исполнения агентского договора.

Разрешая по существу иск в части признания недействительной и сделки от <данные изъяты> г., суд также исходил из следующего.

<данные изъяты> ФИО1 заключил договор купли-продажи земельного участка и блокированного жилого дома с ФИО2 за 2047408 руб., из которых стоимость земельного участка определена в 1300000 руб., а жилого дома - за 747408 руб., при этом в пункте 4 продавец гарантировал, что до заключения договора земельный участок и дом не являются предметом какого-либо обязательства в пользу третьих лиц. Одновременно в этот же день стороны заключили и договор об уступке права требования, по которому ФИО1 (цедент) уступил ФИО2 (цессионарию) право требования как принципала по агентскому договору от <данные изъяты> в отношении строящегося объекта, а ФИО2 как цессионарий обязуется оплатить за цедента задолженность по агентскому договору в размере 11764027 руб. Однако, заключая такой договор, стороны нарушили положения п. 1 ст. 391 ГК РФ, так как не получили согласие кредитора - ООО «СтройКомплекция».

С учетом изложенного суд признал и эту сделку недействительной в силу ст. ст. 10, 168 ГК РФ, так как счел установленным, что ФИО1, злоупотребивший правом, нарушив права истца, приобрел право собственности на недвижимое имущество в результате недействительной сделки, поэтому не мог производить его отчуждение, а ФИО2 было известно и об отсутствии согласия истца на перевод прав и о том, что право собственности ФИО1 на дом возникло без его оплаты в результате регистрации по кадастровому плану, причем сам ФИО2 также оплату не произвел. Более того, он менее чем через месяц уже и сам заключил новую сделку купли-продажи без каких-либо обязательств перед истцом, так как <данные изъяты> продал тот же земельный участок и блокированный жилой дом ФИО8 за 2100000 руб. Только по причине наложения судом ареста на спорное недвижимое имущество этот договор не был зарегистрирован.

В соответствии со ст. 301 ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.

Право собственности на движимое имущество доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца. Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.

Поскольку защита прав владельца, не являющегося собственником, установлена ст. 305 ГК РФ, истец вправе заявить настоящие требования.

Суд первой инстанции с учетом анализа всех представленных доказательств, установив, что договоры купли-продажи от <данные изъяты> г., агентский от <данные изъяты> были заключены сторонами ООО «СтройКомплекция» в лице генерального директора ФИО6 и ФИО1 в результате нарушения закона и злоупотребления правом, счел, что и владение ФИО2 спорным недвижимым имуществом также является незаконным, так как приобретено им у лица, не имевшего права его отчуждать.

Ст. 302 ГК РФ установлено, что ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).

Не принимая во внимание доводы ответчика о его добросовестном поведении, суд первой инстанции учел, что ФИО2 было известно о наличии неоплаченного долга и неисполненного агентского договора, о регистрации ФИО1 права собственности на жилой дом не в результате сделки, а по кадастровому паспорту, и о том, что согласие истца о переводе прав и уступке прав требования за ФИО2 не получено, имущество им не принято. С учетом изложенного суд постановил решение об истребовании из владения ФИО2 и земельного участка, и блокированный двухэтажный жилой дом.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ ответчиком данные обстоятельства не были опровергнуты.

Судебная коллегия соглашается со всеми выводами суда первой инстанции, основанными на правильно установленных обстоятельствах и подтвержденными представленными доказательствами, которым судом дана надлежащая правовая оценка в их совокупности в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ.

Доводы апелляционных жалоб в той части, что суд, признав сделки недействительными, не решил вопрос о двусторонней реституции и не возвратил каждой стороне все полученное по сделке, в данном случае не может повлечь за собой отмену принятого судом решения, поскольку ответчики не лишены возможности предъявить самостоятельные требования.

Все остальные доводы жалоб по существу сводятся к иной оценке установленных судом обстоятельств и переоценке доказательств, ч то не может служить основанием к от мене законного и обоснованного решения.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

Решение Одинцовского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи