Гражданский кодекс часть 1

Председательствующего	Пошурковой Е.В.
Судей	Осининой Н.А., Овчинниковой Л.Д.,
При секретаре	Кузнецовой К.Г.,

рассмотрела в открытом судебном заседании 4 декабря 2018 года гражданское дело № 2-1160/2018 по апелляционной жалобе Седова А. С. на решение Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 10 сентября 2018 года по иску Слепневой А. А.ьевны к Логинову И. Б. о переводе прав и обязанностей покупателя,

Заслушав доклад судьи Пошурковой Е.В., объяснения Седова А.С., Слепневой А.А., представителя Слепневой А.А. – Алексеева М.А., представителей Седова А.С. – Назарчук О.Н., Шадриной Е.Г., представителя ПАО «Сбербанк России» - Новиковой Е.С.,

судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

У С Т А Н О В И Л А:

Слепнева А.А. обратилась в суд с иском к Логинову И.Б., в котором просила перевести на нее права и обязанности покупателя, принадлежащих Логинову И.Б. 29/128 долей в праве общей долевой собственности на квартиру (комната пл. 28,8кв.м.) по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>.

В обоснование заявленных требований истец указала, что является собственником одной комнаты в коммунальной квартире по адресу: <адрес>. В сентябре 2017 года она получили информацию о том, что в указанной квартире продается комната ответчика, жилой площадью 28,8 кв.м. 27.10.2017 года истец обратилась к нотариусу Ульяновой Е.С. с просьбой составить заявление о согласии приобрести комнату и согласовать условия ее покупки. Однако, ответчик от продажи комнаты уклонился, в январе 2018 года Слепнева А.А. узнала о том, что квартира была продана через агентство недвижимости. Полагая свои права нарушенными, истец обратилась в суд с заявленными требованиями.

Решением Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 10 сентября 2018 года постановлено: исковое заявление Слепневой А. А.ьевны – удовлетворить;

Перевести права и обязанности покупателя принадлежащих Логинову И. Б. 29/128 долей в праве общей долевой собственности на квартиру, что соответствует комнате № 11 жил.пл. 28,8 кв.м., по адресу: Санкт-Петербург, <адрес><адрес> на Слепневу А. А.ьевну;

Взыскать с Логинова И. Б. в пользу Слепневой А. А.ьевны расходы по госпошлину в размере 20 200 руб.

В апелляционной жалобе покупатель квартиры – третье лицо Седов А.С. просит решение суда отменить и вынести по делу новое решение.

Логинов И.Б. в заседание судебной коллегии не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом согласно требованиям ст. 113 ГПК РФ, ходатайств об отложении слушания по делу, доказательств уважительности причин своей неявки судебной коллегии не представил.

В соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или если суд признает причины их неявки неуважительными, в связи с чем судебная коллегия полагает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие не явившегося ответчика.

Выслушав объяснения участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно статье 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ.

В соответствии с ч. 6 ст. 42 ЖК РФ, при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении (п. 1 ст. 250 ГК РФ).

В силу п. 2 ст. 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Согласно п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В соответствии со ст. 86 Основ Законодательства РФ о нотариате и Методических рекомендаций по совершению нотариального действия о передаче заявлений граждан, юридических лиц другим гражданам, юридическим лицам, утв. Решением Правления ФНП от 23 - 25.06.2008, протокол N 09/08, способ передачи заявления определяется нотариусом.

Как установлено судом и подтверждено материалами дела, Слепнева А.А. является собственником одной комнаты в коммунальной квартире по адресу: <адрес> (л.д. 12-15).

Логинов И.Б., имея намерение продать принадлежащие ему 29/128 долей в праве собственности на указанную выше квартиру, через нотариуса Ульянову Е.С. направил в адрес истца уведомление о продаже доли с условиями предстоящей сделки от 28.08.2017 года. Данное уведомление Слепнева А.А. не получила, что ею не оспаривается (л.д.92-99,101-102).

29.09.2017 года на личном приеме истец была ознакомлена нотариусом Ульяновой Е.С. с заявлением продавца о намерении продать доли за 2 400 000 руб. Без возможности снижения цены, рассрочки или отсрочки платежа (условия сделки) (л.д. 100), что истцом также не оспаривается.

27.10.2017 года Слепнева А.А. обратилась к нотариусу Ульяновой Е.С. с просьбой передать Логинову И.Б. заявление о своем намерении купить 29/128 долей в праве собственности на квартиру за предложенную цену, сообщить дату, время, место для согласования условий заключения договора купли - продажи, для дальнейшего заключения договора купли -продажи, а также предоставить информацию о контактных лицах, с которыми возможно обсудить условия заключения договора.

В данном заявлении также указывается, что получить необходимую информацию об условиях купли-продажи истец не может ввиду совершения продавцом действий, препятствующих совершить сделку (л.д. 19).

Данное заявление было направлено в адрес ответчика в установленные сроки по указанному Логиновым И.Б. адресу, однако не было им получено, направленное заказное письмо вернулось 02.12.2017 года с отметкой об истечении срока хранения, что удостоверено нотариусом Воробьевой О.В., временно исполняющей обязанности нотариуса Ульяновой Е.С. (л.д. 20).

30.11.2017 года нотариус Ульянова Е.С. выдала Логинову И.Б. свидетельство о передаче документов Слепневой А.А. (л.д. 94,104).

27.12.2017 года нотариусом Воробьевой О.В., временно исполняющей обязанности нотариуса Ульяновой Е.С. был удостоверен договор купли -продажи (с привлечением кредитных средств) указанных долей квартиры - Седову А.С. (л.д. 43-46).

Совершение вышеуказанных нотариальных действий подтверждено показаниями нотариуса Ульяновой Е.С, допрошенной в судебном заседании 18.07.2018 года в качестве свидетеля (л.д. 126-127).

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции указал, что, поскольку по состоянию на 27.10.2017 года (момент составления и направления Логинову И.Б. заявления о согласии на приобретение долей) у Слепневой А.А. имелись основания полагать, что ответчик уклоняется от заключения с ней сделки купли-продажи, о чем она прямо указывает в данном заявлении; согласие Слепневой А.А. на покупку квартиры Логинов И.Б. вообще не получал, то есть формально не знал о ее намерении приобрести комнату; истец, будучи стороной договора купли-продажи перед его заключением имела право получить у продавца (либо его доверенного лица) всю интересующую ее информацию, относительно данной сделки, при этом, требования ст. 250 ГК РФ это не нарушает, однако, сведения об иных контактных лицах Слепневой А.А. также не были предоставлены; пришел к выводу, что ввиду недобросовестного поведения продавца Логинова И.Б., который фактически уклонялся от заключения договора купли-продажи, истец не смогла реализовать свое право преимущественной покупки, в связи с чем удовлетворил заявленные требования и перевел на Слепневу А.А. права и обязанности покупателя принадлежащих Логинову И. Б. 29/128 долей в праве общей долевой собственности на квартиру, что соответствует комнате № 11 жил.пл. 28,8 кв.м., по адресу: <адрес>.

Оценивая указанные выводы суда первой инстанции, судебная коллегия не может с ними согласиться ввиду следующего.

Как уже указывалось выше, согласно абз.2 п. 2 ст. 250 ГК РФ преимущественное право на покупку доли в объекте недвижимости остальными сособственниками может быть реализовано исключительно путем заключения договора купли-продажи.

Сам факт направления согласия без подписания договора купли-продажи не свидетельствует о реализации преимущественного права покупки.

Сроки преимущественного права покупки (один месяц) отсчитываются со дня письменного извещения продавцом других участников общей собственности о намерении продать долю.

В соответствии с ч. 6 ст. 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате по просьбе лица, обратившегося за совершением нотариального действия, нотариус выдает свидетельство о направлении документов адресату, в том числе в случае невозможности их передачи с указанием причин невозможности их передачи, а после получения подтверждения получения адресатом переданных документов - свидетельство о передаче документов.

Из п. 5.1 Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утвержденных решением Правления Федеральной нотариальной палаты, протокол N 03/16 от 28.03.2016 следует, что если участник общей долевой собственности на недвижимое имущество не приобрел долю в общей собственности на условиях, указанных в извещении продавца, в течение месяца со дня доставки указанного извещения, преимущественное право прекращается.

Таким образом, юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению в рамках настоящего дела, является факт заключения (или попытки заключения, от которой продавец уклонился) между сторонами договора купли-продажи спорных долей в квартире.

Суд первой инстанции обоснованно отметил в обжалуемом решении, что по смыслу положений ст.250 ГК РФ установленный указанной нормой права месячный срок дается участнику долевой собственности на приобретение продаваемой доли, анне на выражение согласия на ее приобретение. При этом, суд, оценив представленные сторонами доказательства по правилам ст.67 ГПК РФ, сделал обоснованный вывод, что конкретных действий, направленных на приобретение спорных долей квартиры, Слепнева А.А. не предпринимала.

Как следует из материалов дела, 28.08.2017 в нотариальную контору Ульяновой Е.С. по адресу: <адрес>, обратился Логинов И.Б. с просьбой передать его заявление Слепневой А. А. с намерением продать постороннему лицу или предложением купить ей 29/128 долей в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес> (л.д. 16).

29.09.2017 года на прием в нотариальную контору Ульяновой Е. С. обратилась Слепнева А. А., которая была ознакомлена с вышеуказанным заявлением Логинова И.Б., о чем на заявлении была засвидетельствована подлинность подписи Слепневой А.А. (л.д. 18).

В дальнейшем, истцу было дополнительно посредством почтовой связи направлено заявление Логинова И.Б. о намерении продать спорную долю, которое было получено Истцом 27.10.2017, в подтверждение чего в материалах гражданского дела № 2-1160/2018 имеется почтовое уведомление о вручении (л.д. 19).

30.11.2017 Логинову И. Б. было выдано Свидетельство о передаче заявлений и (или) документов, а также заявление Слепневой А.А. с согласием купить предложенную ей долю в праве на квартиру по адресу: <адрес>.

Вместе с тем Слепневой А.А. не были совершены действия, направленные на приобретение доли, подтверждение платежеспособности, например, путем внесения денежной суммы на депозит нотариуса или фактической передачи их Логинову И. Б.

Таким образом, из представленных в материалы дела документов следует, что не позднее 29.09.2017 Слепнева А.А. фактически была извещена о намерении Логинова И.Б. произвести отчуждение принадлежащих ему долей в праве на квартиру по адресу: <адрес>, в связи с чем, с указанной даты подлежит исчислению месячный срок для заключения договора купли-продажи спорных долей в квартире.

Вместе с тем, истцом, в нарушение требований ст. 250 ГК РФ, никаких действий по фактическому приобретению спорной квартиры совершено не было, вследствие чего право на преимущественную покупку спорных долей со стороны истца считается утраченным.

При этом, то обстоятельство, что истец, по ее словам, не получила информации со стороны продавца в отношении заключения договора купли-продажи долей в квартире, а также контактных данных лиц, могущих заключить сделку, не имеет правового значения для настоящего дела ввиду следующего.

Как установлено п. 1 и 2 ст. 327 ГК РФ, должник вправе внести причитающиеся с него деньги или ценные бумаги в депозит нотариуса, а в случаях, установленных законом, в депозит суда - если обязательство не может быть исполнено должником вследствие:

1) отсутствия кредитора или лица, уполномоченного им принять исполнение, в месте, где обязательство должно быть исполнено;

2) недееспособности кредитора и отсутствия у него представителя;

3) очевидного отсутствия определенности по поводу того, кто является кредитором по обязательству, в частности в связи со спором по этому поводу между кредитором и другими лицами;

4) уклонения кредитора от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны.

Внесение денежной суммы или ценных бумаг в депозит нотариуса или суда считается исполнением обязательства.

Нотариус или суд, в депозит которого внесены деньги или ценные бумаги, извещает об этом кредитора.

Таким образом, достоверно зная о стоимости спорного имущества (2 400 000 рублей) в случае уклонения ответчика от совершения действий, предусмотренных ст. 250 ГК РФ, истец не лишена была права исполнить свои обязательства по внесению денежных средств за спорные доли путем внесения указанной денежной суммы в депозит нотариуса, что, в силу положений ст. 327 ГК РФ считалось бы надлежащим исполнением обязательства.

Кроме того, судебная коллегия обращает внимание, что материалами дела не подтверждается то обстоятельство, что у истца отсутствовала информация о возможности заключения договора.

Из материалов дела и показаний сторон следует, что информация и условия о продаже спорного объекта, была открыта и доступна, что подтверждается следующим:

- с марта 2017 года на сайте «Авито» было выставлено объявление о продаже спорной комнаты;

- в мае 2017 года был размещён баннер на окне о продаже комнаты с контактным телефоном (данные агентства);

- в июле 2017 года истица приехала на встречу по вопросу покупки комнаты, при которой мать продавца (Логинова Л.Б.) сообщила ей о стоимости комнаты и условиях её продажи через Агентство «Мир квартир» (л.д. 114-115);

- показания свидетеля Логиновой Л.Б. (мать ответчика), о том, что Слепнева А.А. отказалась приобретать объект за озвученную стоимость и вести переговоры с агентом (л.д. 114-115);

- согласно показаниям Игумнова В.А. (агент продавца), истец сам позвонил и сообщил о нежелании приобретать объект за указанную стоимость и с его участием (истец эти показания не оспаривал) (л.д. 116);

- визит в агентство «Мир квартир» представителей истицы, адвоката Алексеева М.А. и свидетеля по делу Евтушенко Е.П. (подруги истицы), где им разъяснили о необходимости произвести обеспечительный платёж с целью подтвердить своё намерение приобрести спорный Объект;

- согласно показаниям свидетеля Бондаренко А.А. (агента «Мир квартир» л.д. 118), он сообщил представителям истицы о необходимости внести денежные средства на депозит нотариуса для подтверждения покупателем своих намерений приобрести объект недвижимости;

- из показаний нотариуса Ульяновой Е.С. следует, что истцу был разъяснён порядок внесения денежных средств на депозит нотариуса (л.д. 126).

Оснований не доверять указанным показаниям у судебной коллегии не имеется, поскольку они последовательны, коррелируют между собой, а также свидетели были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу, что истец, достоверно зная о возможности приобретения спорных долей в квартире через агентство, а также путем внесения денежных средств на депозит нотариуса, тем не менее, в течение длительного периода (с сентября 2017 года по декабрь 2017 года) никаких действий по приобретению спорной квартиры не предприняла. Доказательств, свидетельствующих о том, что истцом были предприняты все возможные действия для заключения спорного договора, однако ответчик от его заключения уклонился, в материалы дела не представлено.

Ссылки истца на то обстоятельство, что истец, совершая сделку, была вправе согласовать со стороной ее условия, а потому ей было необходимо связаться с ответчиком, уклонившимся от встречи и согласования условий, не могут послужить основанием для удовлетворения заявленных требований ввиду следующего.

Как указано в п. 1 ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

Таким образом, по смыслу указанной нормы права, преимущественное право покупки спорных долей возникает у участника долевой собственности при приобретении доли по цене, за которую она продается, то есть установленной продавцом. При этом требований о том, что продавец обязан согласовать с иными участниками долевой собственности условия продажи его доли, действующее законодательство не содержит.

В связи с вышеизложенным, то обстоятельство, что истец не согласовала с ответчиком условия сделки не имеет правового значения для настоящего спора, поскольку в силу положений ст. 250 ГК РФ истец обязана была либо приобрести спорные доли на предложенных ответчиком условиях в безусловном порядке, о чем ей стало известно не позднее 29.09.2017, при ознакомлении с предложением о выкупе доли у нотариуса, либо отказаться от их приобретения, что и было ей, фактически, сделано.

Как предусмотрено положениями ст. 330 ГПК РФ, основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:

1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;

2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела;

3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;

4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

При таких обстоятельствах, поскольку истец, достоверно знавшая о факте продажи спорных долей и условиях ее продажи через агентство, в случае наличия у нее намерений на приобретение спорных долей в квартире, не была лишена возможности, как минимум с 29 сентября 2017 года, заключить договор купли-продажи; кроме того, в случае уклонения ответчика или агентства от заключения указанного договора, Слепнева А.А. не лишена была возможности внести денежные средства на депозит нотариуса, тем самым выполнив свои обязательства; судебная коллегия приходит к выводу, что истцом был пропущен установленный ст. 250 ГК РФ месячный срок для заключения договора купли-продажи спорных долей в преимущественном порядке, вследствие чего оснований полагать, что ее права были нарушены не имеется и, как следствие, выводы суда первой инстанции не могут быть признаны обоснованными, а решение подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Кроме того, судебная коллегия учитывает, что третье лицо, Седов А.С., приобрел спорные доли с использованием кредитных средств, кредитор, ПАО Сбербанк, апелляционную жалобу поддержал, пояснив, что проверял заключенную последним сделку; Седов А.С., согласно его пояснениям в суде апелляционной инстанции, в приобретенной комнате фактически проживает, несет расходы по ее содержанию, что не оспаривалось стороной истца. Истица же, внесла денежные средства на счет Управления судебного департамента в Санкт-Петербурге, свидетельствующие о намерении действительно приобрести спорные доли, лишь 10.08.2018 (л.д.146), то есть за месяц до вынесения оспариваемого решения.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 10 сентября 2018 года отменить, вынести по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований Слепневой А. А.ьевны к Логинову И. Б. о переводе прав и обязанностей покупателя по покупке принадлежащих Логинову И. Б. 29/128 долей в праве общей долевой собственности на квартиру, что соответствует комнате № 11 жил.пл. 28,8 кв.м., по адресу: <адрес> отказать.

Председательствующий:

Судьи: