Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 11 января 2017 года по делу №, которым удовлетворены исковые требования Закрытого акционерного общества «Санкт-Петербург Дивелэпмэнт» к ФИО1 о признании права собственности отсутствующим, признании права собственности на объект недвижимости.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Свирской О.Д., выслушав объяснения представителя ответчицы ФИО1 – ФИО2, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения представителя истца конкурсного управляющего ЗАО «Санкт-Петербург Дивелэпмэнт» - ФИО3, полагавшего решение суда подлежащим оставлению без изменения, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

03 марта 2016 года конкурсный управляющий ЗАО «Санкт-Петербург Дивелэпмэнт» обратился в суд с иском к ФИО1 о признании отсутствующим права собственности ответчицы на квартиру №, расположенную в объекте незавершенного строительства по <адрес>, кадастровый №.

Одновременно заявлено требование о признании права собственности истца на спорную квартиру.

В обосновании заявленных требований указано, что 01.11.2004 между Администрацией МО «В» и ЗАО «Санкт-Петербург дивелэпмэнт» заключен Инвестиционный договор № о строительстве малоэтажного жилищного комплекса с объектами недвижимости коттеджного типа из 35 сблокированных коттеджей (таун-хаузов) с благоустроенной территорией с созданием инженерных коммуникаций и подключением к ним согласно техническим условиям (газоснабжение, электроснабжение, канализация, водоснабжение).

ЗАО «Санкт-Петербург дивелэпмэнт» является владельцем двух земельных участков по <адрес>:

- земельного участка №, площадью № кв.м, кадастровый №, принадлежащего истцу на праве собственности;

- земельного участка площадью № кв.м, кадастровый №, принадлежащего истцу на праве аренды.

Возведение малоэтажного жилого комплекса осуществлялось ЗАО «Санкт-Петербург дивелэпмэнт» на двух указанных смежных земельных участках, общей площадью № кв.м.

В соответствии с условиями договора соинвестирования от 04.07.2006 № Инвестор ЗАО «Санкт-Петербург» вкладывает в качестве вклада земельные участки, а Соинвестр ООО «ЕвроСтрой», в свою очередь, вкладывает деятельность по осуществлению проектно-изыскательских и строительных работ, а также финансирования по созданию объекта в полном объеме согласно проектно-сметной документации и технических условий. Соинвестор ООО «ЕвроСтрой» принял на себя обязательство осуществить сдачу объекта уполномоченному органу в состоянии готовности к эксплуатации с подключенными сетями электро-, газо-, водоснабжения и канализации (п. 7.2.9. договора с изменениями, внесенными дополнительным соглашением № 1 к договору соинвестирования). Пунктом 9.2.2. договора соинвестирования было предусмотрено, что после сдачи объекта – коттеджного поселка Государственной приемочной комиссии стороны утверждают протокол распределения имущественных прав Инвестора ЗАО «Санкт-Петербург дивелэпмэнт» и Соинвестора ООО «ЕвроСтрой». На основании протокола распределения имущественных прав Инвестор передает Соинвестору по акту приема-передачи часть объекта, соответствующую доле соинвестора (п.9.2.2. договора соинвестирования).

С учетом дополнительного соглашения № от 25.07.2007 срок действия договора соинвестирования от 04.07.2006 № установлен до 06.04.2011.

27.09.2011 договор соинвестирования от 04.07.2006 №, заключенный между истцом ЗАО «Санкт-Петербург» и «ЕвроСтрой», прекратил свое действие.

До настоящего времени строительство коттеджей не завершено, разрешение на ввод объектов в эксплуатацию не получено.

Истец указывает, что под видом исполнения обязательств по договору соинвестирования от 04.07.2006 № Соинвестор ООО «ЕвроСтрой» заключил договор от 02.08.2011 о долевом участии в строительстве с гражданином ФИО4, по условиям которого принял на себя обязательство передать ему спорную квартиру №, площадью № кв.м.

Согласно условиям договора соинвестирования у Соинвестора ООО «ЕвроСтрой» отсутствовало право осуществлять сделки с квартирами, входящими в состав строящегося жилого комплекса, которые будут созданы в будущем. Поэтому, по мнению истца, данная сделка, совершенная ООО «СтройИнвест» после получения уведомления о расторжении договора соинвестирования и без письменного согласия Инвестора ЗАО «Санкт-Петербург Дивелэпмэнт», является незаконной, так как направлена на вывод имущества из собственности Застройщика.

Решением Третейского Арбитражного суда по экономическим спорам Санкт-Петербурга при ООО «Альянс» от 05 февраля 2012 года по делу № удовлетворен иск ФИО4 к ООО «ЕвроСтрой»: за ФИО4 признано право собственности на спорную квартиру №, расположенную в объекте незавершенного строительства, находящегося по <адрес>.

Указанное решение Третейского суда в последующем было отменено определением Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 17 марта 2016 года по делу №.

По договору купли-продажи от 29.05.2014 ФИО4 произвел отчуждение спорной квартиры № в пользу ФИО5

По договору купли-продажи от 27.07.2015 ФИО5 произвела отчуждение спорной квартиры № в пользу ФИО1

Истец полагает, что поскольку у ООО «СтройИнвест» отсутствовало право распоряжаться объектами незавершенного строительства и, кроме того, договор долевого участия в строительстве жилого комплекса от 02.08.2011, заключенный между ООО «СтройИнвест» и ФИО4, в установленном законом порядке зарегистрирован не был, то у ответчицы ФИО1 не может возникнуть право собственности на спорную квартиру, являющуюся объектом незавершенного строительства, законным владельцем которой является ООО «Санкт-Петербург Дивелэпмэнт», которое прав на квартиру никому не передавало, и, таким образом, квартира выбыла из его владения помимо его воли в результате незаконных сделок.

Истец указывает, что право собственности на спорный объект незавершенного строительства может возникнуть только у самого Застройщика ЗАО «Санкт-Петербург дивелэпмэнт», так как именно данное лицо является владельцем земельных участков, на которых осуществляется строительство Коттеджного поселка.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец обратился в суд за защитой нарушенного права.

Представитель ответчицы ФИО1 при рассмотрении дела в суде первой инстанции исковые требования не признал, ссылаясь на то, что ответчица является собственником спорной квартиры № на основании договора купли-продажи от 27.07.2015, заключенного с продавцом ФИО6 Право собственности ответчицы на квартиру зарегистрировано 05.10.2015, в то время как за истцом ЗАО «Санкт-Петербург Дивелэпмэнт» право собственности на квартиру никогда зарегистрировано не было. Сделка, на основании которой ответчице перешло право собственности на спорную квартиру, в установленном законом порядке не оспорена. Поэтому, по мнению представителя ответчицы, истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права в виде требования о признании зарегистрированного права собственности ответчицы на спорную квартиру отсутствующим. Кроме того, представителем ответчицы указано, что ФИО1 является добросовестным приобретателем спорного имущества, поскольку она оплатила продавцу ФИО7 стоимость квартиры в размере № руб. и приняла у последней квартиру по акту приема-передачи от 27.07.2015. Ответчица не знала и не имела возможности знать о том, что лицо, у которого она возмездно приобрела квартиру, не имело полномочий на ее отчуждение.

Представитель третьего лица ООО «ЕвроСтрой», не возражая против удовлетворения исковых требований, в письменных объяснениях указал, что договор долевого участия в строительстве жилого комплекса от 02.08.2011 в отношении спорной квартиры № ФИО4 оплачен не был, указанный договор на государственную регистрацию не передавался. Ранее ФИО4 обращался в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о включении его в Реестр передачи жилых помещений в рамках дела о банкротстве ООО «ЕвроСтрой», но определением Арбитражного суда в удовлетворении такого заявления ФИО4 было отказано. Также представитель третьего лица ООО «ЕвроСтрой» указал, что решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05 мая 2015 года по делу № ООО «ЕвроСтрой» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура банкротства – конкурсное производство.

Третьи лица ФИО4, ФИО8, ФИО9 в судебное заседание не явились, объяснений по иску не представили. Судебные извещения о времени и месте слушания дела, направленные судом в адреса указанных третьих лиц, возвращены в суд за истечением срока хранения в связи с невостребованностью их адресатами. Поэтому дело рассмотрено судом в отсутствие перечисленных лиц на основании абз. 1 части 3 статьи 167 ГПК РФ.

Решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 11 января 2017 года иск удовлетворен. Из незаконного владения ответчицы ФИО1 истребована квартира №, расположенная по строительному <адрес> (полицейский <адрес>); кадастровый №.

За истцом ЗАО «Санкт-Петербург дивелэпмэнт» признано право собственности на указанную квартиру.

С ФИО1 взыскана государственная пошлина в бюджет Муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области в размере № руб.

Полагая постановленное по делу решение незаконным и необоснованным, ответчица ФИО1 в апелляционной жалобе просит его отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. В обоснование доводов жалобы ответчица выражает несогласие с выводом суда о мнимости предыдущих сделок, совершенных в отношении спорной квартиры. Ответчица указывает, что она является добросовестным приобретателем квартиры, доказательств об обратном суду не представлено. Помимо этого, право собственности продавца ФИО7 на квартиру подтверждалось свидетельством о государственной регистрации права собственности и договором купли-продажи от 29.05.2014, согласно пункту 8 которого квартира на момент сделки не была продана, заложена и обременена правами третьих лиц, в споре и под арестом не состояла. Какая-либо информация о наличии спора, связанного с приобретаемой ответчицей квартирой, в ЕГРП отсутствовала. Ответчица ФИО1, ссылаясь на положения п. 1 ст. 302 ГК РФ, указывает, что спорное имущество выбыло у прежнего собственника ФИО7 по ее же воле, что исключает удовлетворение иска к ответчице как добросовестному приобретателю, поэтому квартира не может быть истребована из ее владения. Также ответчица ссылается на то, что в нарушение ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд вышел за пределы заявленных требований, так как истец просил признать отсутствующим право собственности ответчицы на спорный объект недвижимости, тогда как решением суда квартира истребована из незаконного владения ответчицы.

Представителем истца ЗАО «Санкт-Петербург Дивелэпмэнт» представлены письменные возражения на апелляционную жалобу ответчицы.

Проверив материалы дела, определив рассмотреть дело в отсутствие неявившихся третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.

В силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса РФ в редакции, действовавшей до 28.02.2013, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента такой регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

При рассмотрении дела судом установлено, что 01.11.2004 между Администрацией МО «Всеволожский муниципальный район Ленинградской области» и ЗАО «Санкт-Петербург дивелэпмэнт» заключен Инвестиционный договор № о строительстве малоэтажного жилищного комплекса с объектами недвижимости коттеджного типа из 35 сблокированных коттеджей (таун-хаузов) с благоустроенной территорией с созданием инженерных коммуникаций и подключением к ним согласно техническим условиям (газоснабжение, электроснабжение, канализация, водоснабжение).

Возведение указанного малоэтажного комплекса осуществлялось ЗАО «Санкт-Петербург дивелэпмэнт» на двух смежных земельных участках, общей площадью № кв.м:

- на земельном участке площадью № кв.м, кадастровый №, предоставленным ЗАО в аренду на основании Постановления Администрации МО «В» от 15.03.2005 № и договора аренды от 06.05.2005 № (дополнительным соглашением от 11.07.2013 срок действия договора аренды земельного участка продлен до 30.09.2016; 14.02.2016 земельной комиссией МО «В» Ленинградской области принято решение о заключении с ЗАО «СПб Дивелэпмэнт» нового договора аренды указанного земельного участка сроком на три года для целей достройки объекта);

- на земельном участке площадью № кв.м, кадастровый №, принадлежащем ЗАО на основании договора купли-продажи от 01.04.2004.

04.07.2006 между Инвестором ЗАО «Санкт-Петербург Дивелэпмэнт» и Соинвестором ООО «ЕвроСтрой» заключен договор соинвестирования №, предметом которого является совместная деятельность по реализации проекта для выполнения инвестиционного договора № от 01.11.2004, заключенного между ЗАО «Санкт-Петербург дивелэмпэнт» и Администрацией МО «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области».

В соответствии с условиями договора соинвестированияот 04.07.2006 № и дополнительного соглашения к нему №, соинвестор ООО «ЕвроСтрой» приобретает право на получение в собственность части объекта соинвестирования по реализации договора соинвестирования и сдачи в эксплуатацию объекта (п. 4.2 договора). Соинвестор ООО «ЕвроСтрой» принял на себя обязательство осуществить сдачу объекта уполномоченному органу в состоянии готовности к эксплуатации с подключенными сетями электро-, газо-, водоснабжения и канализации (п. 7.2.9. договора с изменениями, внесенными п. 2 дополнительного соглашения № к договору соинвестирования). Готовность объекта к эксплуатации определяется Государственной комиссией по приемке объектов в эксплуатацию, о чем свидетельствует подписанный ею акт (п. 9.2.1. договора). После сдачи объекта Государственной комиссии стороны утверждают протокол распределения имущественных прав Инвестора ЗАО «Санкт-Петербург Дивелэпмэнт» и Соинвестора ООО «ЕвроСтрой». На основании протокола распределения имущественных прав Инвестор передает Соинвестору по акту приема-передачи часть объекта, соответствующую доле соинвестора, а соинвестор обязуется подписать указанный акт (п.9.2.2. договора соинвестирования).

08.09.2008 Администрацией МО «Муринское сельское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области Обществу с ограниченной ответственностью «ЕвроСтрой» выдано разрешение на строительство № сроком до 06.04.2011.

12.09.2011 разрешение на строительство указанного объекта малоэтажной жилой застройки выдано ЗАО «Санкт-Петербург» Дивелэпмэнт» сроком действия до 22.03.2013.

27.06.2011 Инвестор ООО «Санкт-Петербург Дивелэпмэнт» вручил Соинвестору ООО «ЕвроСтрой» уведомление об отказе от договора соинвестирования от 04.07.2006 № в связи с невыполнением последним условий договора.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 апреля 2012 года по делу № договор соинвестирования от 04.07.2006 № был оценен как договор простого товарищества и признан прекратившим свое действие 27.09.2011.

Из материалов дела следует, что после получения 27.06.2011 уведомления Инвестора о прекращении договора соинвестирования Соинвестор ООО «ЕвроСтрой» заключил с Участником (дольщиком) ФИО4 договор от 02.08.2011 о долевом участии в строительстве жилого комплекса по <адрес>, предметом которого является трехэтажная трехкомнатная квартира, условный №, общей площадью № кв.м, расположенная в Блоке №, коттедж №. По условиям договора Долевого участия в строительстве жилого комплекса от 02.08.2011 размер денежных средств, подлежащих уплате Дольщиком ФИО4 за строящийся объект, составляет № руб. Оплата цены договора производится любым не запрещенным законом способом. Под днем платежа при внесении Участником долевого строительства своих денежных средств понимается день поступления денежных средств на расчетный счет ООО «СтройИнвест». Согласно пункту 4.2. договора на момент его заключения участник долевого строительства ФИО4 произвел выплату указанных денежных средств в полном объеме.

Согласно пунктам 1.1., 3.1., 5.2.3. договора от 02.08.2011 ООО «ЕвроСтрой» приняло на себя обязательство после завершения строительства малоэтажного жилого комплекса и ввода его в эксплуатацию передать спорный объект участнику долевого строительства по акту приема-передачи в срок до 30.09.2011.

При разрешении дела судом установлено, что строительство малоэтажного жилищного комплекса на ул. Садовой в пос. Мурино с объектами недвижимости коттеджного типа с благоустроенной территорией и созданием инженерных коммуникаций с подключением к ним, в состав которого входит спорная квартира, до настоящего времени не завершено. Готовая к постоянной эксплуатации система инженерных сетей отсутствует. Выданные ЗАО «Санкт-Петербург дивелэпмэнт» Технические условия неоднократно продлевались в 2007 и в 2010 годах. Договоры на поставку ресурсов в коттеджный поселок на <адрес> не заключались. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не выдавалось.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что спорная квартира находится в объекте незавершенного строительства, а у соинвестора ООО «ЕвроСтрой», не выполнившего в полном объеме свои обязательства по договору соинвестирования от 04.07.2006 №, в соответствии с условиями указанного договора отсутствовало право распоряжения спорным объектом в пользу третьих лиц, в том числе путем заключения с ФИО4 договора от 02.08.2011 о долевом участии в строительстве жилого комплекса.

Решением Третейского Арбитражного суда по экономическим спорам Санкт-Петербурга при ООО «Альянс» от 05 февраля 2012 года по делу №, отмененным определением Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 17 марта 2016 года по делу №, удовлетворен иск ФИО4 к ООО «ЕвроСтрой»: за ФИО4 признано право собственности на спорную квартиру №, расположенную в объекте незавершенного строительства, находящегося по <адрес>.

Несмотря на то, что решение Третейского арбитражного суда в последующем было отменено определением Калининского районного суда Санкт-Петербурга, ФИО4 успел зарегистрировать право собственности на спорную квартиру №, получив свидетельство о регистрации права от 20.12.20122 серии №.

Из материалов дела следует, что определением Арбитражного суда Самарской области от 25 июня 2012 принято заявление ООО «ЕвроСтрой» о признании себя банкротом, возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) ООО «ЕвроСтрой». Определением того же Арбитражного суда от 31.10.2012 указанное дело передано на рассмотрение Арбитражного суда г.Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05 мая 2014 года ООО «ЕвроСтрой» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура банкротства – конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО10 Арбитражного суда от 09.12.2014 ФИО11 освобожден от исполнения обязанностей и 29.12.2014 конкурсным управляющим ООО «ЕвроСтрой» утверждена Т.М.

Определением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05 сентября 2013 года возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) ЗАО «Санкт-Петербург Дивелэпмэнт», в отношении указанного должника введена процедура банкротства наблюдение (дело №). Решением того же Арбитражного суда от 29 декабря 2014 года ЗАО «Санкт-Петербург Дивелэпмэнт» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура банкротства – конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден С.В.

Определением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05 февраля 2014 года по делу № ФИО4 отказано в удовлетворении заявления о включении в реестр требований кредиторов должника ООО «ЕвроСтрой» требования передачи квартир №, №, №, расположенных в объекте незавершенного строительства по <адрес>, на основании трех договоров о долевом участии в строительстве жилого комплекса от 02.08.2011.

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02 сентября 2016 года по делу № ФИО4 отказано в удовлетворении заявления о включении в реестр требований кредиторов ООО «ЕвроСтрой» в размере № руб., в том числе в размере №, уплаченных за квартиру № по договору о долевом участии в строительстве жилого комплекса в виде передачи по акту от 30.12.2011 на указанную сумму векселя, полученного от ООО «УК «Н».

Указанным определением Арбитражного суда установлено, что ФИО4 не произвел оплату выкупной стоимости приобретенного векселя, ООО «ЕвроСтрой» не получил за ранее выпущенные им векселя встречного предоставления, оплата денежных средств по трем договорам долевого участия в строительстве жилого комплекса от 02.08.2011 за квартиры №, №, № ФИО4 Обществу «ЕвроСтрой» не производилась (т. 2 л.д. 220-222).

В соответствии с частью 3 статьи 61 ГПК РФ при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

При рассмотрении настоящего дела третьи лица ФИО4 и ООО «ЕвроСтрой» не оспаривали того обстоятельства, что ФИО4 не исполнил обязательства по договору долевого участия в строительстве от 02.08.2011 по оплате квартиры №, расположенной в объекте незавершенного строительства.

При таких обстоятельствах, суд пришел к правильному выводу о том, что спорная квартира выбыла из владения ООО «Санкт-Петербург Дивелэпмент» помимо его воли по безвозмездной сделке от 02.08.2011, которая является недействительной на основании статьи 168 ГК РФ в редакции, действовавшей до 01.09.2013, так как совершена лицом – ООО «СтройИнвест», не являющимся собственником данного имущества и не уполномоченным на его отчуждение. Таким образом, в отсутствие правовых оснований ООО «ЕвроСтрой» самостоятельно распорядилось имуществом, ему не принадлежавшим.

Из материалов дела также следует, что по договору купли-продажи от 29.05.2014 ФИО4 произвел отчуждение спорной квартиры в пользу ФИО7 Право собственности ФИО7 на квартиру зарегистрировано 07.08.2014.

Согласно договору купли-продажи от 29.05.2014 квартира продана по цене № руб., расчет между сторонами производится любым не запрещенным способом, в том числе взаимозачетом встречных обязательств, в течение трех рабочих дней со дня государственной регистрации права собственности на квартиру.

При рассмотрении дела судом установлено, что на момент заключения договора купли-продажи спорной квартиры № от 29.05.2014 и соглашения о прекращении обязательства зачетом встречного однородного требования от 30.09.2014 ФИО7 достоверно было известно о том, что право требования квартиры № ей не принадлежит, так как апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 30 октября 2013 года ей было отказано в удовлетворении иска к ЗАО «Санкт-Петербург Дивелэпмэнт», ООО «ЕвроСтрой» о признании права собственности на квартиру №.

В своих объяснениях ФИО4, допрошенный ДД.ММ.ГГГГ в качестве свидетеля в рамках уголовного дела № следователем следственной части по расследованию организованной преступной деятельности ГСУ ГУ МВД России по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, сообщил, что денежных средств по трем договорам долевого участия в строительстве малоэтажного жилого комплекса от 02.08.2011, в том числе за спорную квартиру №, он никому не оплачивал, никаких векселей не приобретал и никому не передавал, все договоры от его имени оформлялись представителями, на которых он выдал доверенности, и которые регистрировали на него право собственности на объекты. При оформлении доверенностей он был предупрежден о том, что по поводу строительства данного малоэтажного жилого комплекса имеются споры, в результате чего могут возникнуть судебные разбирательства. С ФИО7 он не знаком, однако в августе 2015 года получил от своего представителя договор купли-продажи от 29.05.2014, согласно которому он, в лице своего представителя, продал ФИО7 спорную квартиру №; также он получил договор цессии, согласно которому ФИО7 уступила ему право требования квартиры №. Фактически никаких расчетов между ним и ФИО7 за квартиру № не осуществлялось, правом требования квартиры № он не воспользовался.

Достоверно зная о наличии в производстве суда настоящего дела, третьи лица ФИО4 и ФИО7 доказательств оплаты договора купли-продажи спорной квартиры № 16 от 29.05.2014 суду не представили.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что в данном случае третьими лицами ООО «ЕвроСтрой», ФИО4 и ФИО5 была совершена цепочка незаконных безвозмездных сделок, направленных на вывод имущества из законного владения застройщика ООО «Санкт-Петербург Дивелэпмэнт».

По договору купли-продажи от 27.07.2015 ФИО7 произвела отчуждение спорной квартиры № в пользу ФИО1

Согласно пункту 4 договора квартира продается по цене № руб. Расчет между сторонами производится любым не запрещенным способом, в том числе наличным расчетом, подтвержденным распиской в получении денежных средств, в течение трех дней после регистрации перехода права собственности на покупателя.

Право собственность ФИО1 на спорную квартиру зарегистрировано 05.10.2015.

Ответчицей ФИО1 представлена расписка от 28.07.2015, согласно которой продавцом ФИО7 получены денежные средства в размере № руб.

Решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28 апреля 2012 года по делу № Обществу «ЕвроСтрой» отказано в удовлетворении иска к ЗАО «Санкт-Петербург Дивелэпмэнт» о государственной регистрации перехода земельного участка площадью № кв.м с кадастровым № в общую долевую собственность в следующих долях: истцу - № долей и ответчику – № долей в связи с вкладом в простое товарищество, а также о государственной регистрации перехода прав по договору аренды земельного участка площадью № кв.м с кадастровым № в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора в следующих долях: истцу - № долей и ответчику – № долей в связи с вкладом в простое товарищество по договору соинвестирования от 04.07.2006 №.

Такое решение Арбитражным судом принято исходя из следующих обстоятельств.

Согласно разъяснениям, содержащимся в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.

В пункте 7 указанного Постановления разъяснено, что в случаях, когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества.

Заключенный ЗАО «Санкт-Петербург Дивелэпмэнт» и ООО «ЕвроСтрой» договор соинвестирования от 04.07.2006 № является договором простого товарищества, к правоотношениям сторон которого должны применяться нормы Главы 55 Гражданского кодекса РФ о простом товариществе.

Статьей 1041 ГК РФ предусмотрено, что по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.

Согласно пункту 1 статьи 1042 ГК РФ вкладом товарища признается все то, что он вносит в общее дело, в том числе деньги, иное имущество, профессиональные и иные знания, навыки и умения, а также деловая репутация и деловые связи.

В соответствии со статьей 1043 Гражданского кодекса РФ внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведенная в результате совместной деятельности продукция и полученные от такой деятельности плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью.

В отношении строительства правовым последствием осуществления инвестиционной деятельности является возникновение у инвесторов права общей долевой собственности на объект инвестиций, раздел объекта инвестиционной деятельности в натуре осуществляется только после ввода в эксплуатацию, при этом в силу требований статьи 1043 Гражданского кодекса РФ распределение результатов совместной деятельности осуществляется по соглашению между ее участниками.

В соответствии с пунктом 9.2 договора соинвестирования от 04.07.2006 № стороны утверждают протокол распределения имущественных прав Инвестора ЗАО «Санкт-Петербург Дивелэпмэнт» и Инвестора ООО «ЕвроСтрой» (товарищей) только после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Решением Арбитражного суда от 28 апреля 2012 года № установлено, что у ООО «ЕвроСтрой» не возникло прав на земельные участки, на которых создается малоэтажный жилой комплекс, поскольку договор соинвестирования от 04.07.2006 № указанным товарищем исполнен не был. Договор прекратил свое действие 27.09.2011, доказательств осуществления строительных работ и финансирования работ по созданию объекта, который так и не введен в эксплуатацию, Обществом «ЕвроСтрой» не представлено.

Не представлено таких доказательств и при рассмотрении настоящего дела.

Регистрация права общей долевой собственности на земельный участок и регистрация договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора не осуществлена.

В соответствии с пунктом 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 №, в том случае, если объект недвижимости возведен на земельном участке, не оформленном в общую долевую собственность товарищей (или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора), право собственности на вновь созданное недвижимое имущество на основании статьи 219 Гражданского кодекса РФ может возникнуть только у товарища, имеющего права на названный земельный участок.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия находит, что первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что на основании статьи 219 ГК РФ право собственности на квартиру №, находящуюся в объекте незавершенного строительства, возведенного на земельных участках, владельцем и застройщиком которых является ЗАО «Санкт-Петербург Дивелэпмеэнт», возникло только у данного юридического лица; спорное имущество входит в конкурсную массу указанного должника в соответствии с нормами Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».

В соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 54 Постановления Пленума Верховного суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Необращение лица к государственному регистратору с заявлением о регистрации права или обременения до предъявления в суд иска, направленного на оспаривание зарегистрированного права, не может расцениваться как несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора, связанного с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, поскольку законодательством не предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования таких споров (пункт 55 Постановления Пленума).

В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ (пункт 34 Постановления Пленума).

Если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ (Постановления Пленума).

Разрешая исковые требования, суд первой инстанции, верно определив обстоятельства, имеющие значение для дела, и установив, что спорная квартира приобретена ответчицей ФИО1 по договору купли-продажи от 27.07.2015 у лица, которое не имело права ее отчуждать, и спорное имущество выбыло из владения истца ЗАО «Санкт-Петербург Дивелэпмэнт» помимо его воли, путем совершения ООО «ЕвроСтрой» недействительной сделки – безвозмездного договора долевого участия в строительстве жилого комплекса от 02.08.2011 в пользу ФИО13, и последующего совершения ФИО4 недействительной сделки по безвозмездному отчуждению квартиры в пользу ФИО7 по договору купли-продажи от 10.08.2014, пришел к обоснованному выводу о том, что в данном случае подлежат применению положения гражданского законодательства о виндикации, в связи с чем принял правильное решение об истребовании спорного имущества из незаконного владения ответчицы на основании пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса РФ.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда в указанной части, поскольку они соответствуют установленным обстоятельствам и основаны на правильном применении норм материального права.

Доводы апелляционной жалобы о том, что в нарушение требований части третьей статьи 196 ГПК РФ суд первой инстанции вышел за пределы заявленных требований, поскольку истцом было заявлено требование о признании отсутствующими права собственности ответчицы на спорную квартиру, судебная коллегия находит ошибочными, так как в обоснование исковых требований о возврате спорного имущества истец ссылался именно на обстоятельства, свидетельствующие о том, что квартира выбыла из его владения помимо его воли путем совершения незаконных сделок ООО «ЕвроСтрой», ФИО4 и ФИО7, в результате которых ответчица приобрела квартиру у лица, которое не имело права на ее отчуждение.

Представитель ответчицы ФИО1 в ходе судебного разбирательства возражал против таких доводов истца, указывая на то, что ответчица является добросовестным приобретателем спорной квартиры, так как стоимость квартиры по договору купли-продажи от 27.07.2015 ею оплачена, квартира ей передана по акту приема-передачи, ответчица не знала и не имела возможности знать, что лицо, у которого она возмездно приобрела квартиру, не имело правомочий на его отчуждение; квартиры выбыла из владения истца ООО «Санкт-Петербург Дивелэпмэнт» по его же воле, о чем свидетельствуют действия истца по предоставлению земельного участка по договору соинвестирования Соинвестору ООО «ЕвроСтрой», а также предоставление истцом в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документов для регистрации перехода права собственности на квартиру(т. 2 л.д.223-224).

В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 24.06.2008 № 11 «О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству» при определении закона и иного нормативного правового акта, которым следует руководствоваться при разрешении дела, и установлении правоотношений сторон следует иметь в виду, что они должны определяться исходя из совокупности данных: предмета и основания иска, возражений ответчика относительно иска, иных обстоятельств, имеющих юридическое значение для правильного разрешения дела.

Поскольку основанием иска являются фактические обстоятельства, то указание истцом конкретной правовой нормы в обоснование иска не является определяющим при решении судьей вопроса о том, каким законом следует руководствоваться при разрешении дела.

Исходя из того, что при разрешении дела, суд сам определяет материальный закон, подлежащий применению к спорным правоотношениям (абз. 3 ст.148 ГПК РФ), судебная коллегия приходит к выводу о том, что суд первой инстанции, учитывая доводы истца и возражения ответчицы, обоснованно применил при разрешении настоящего спора правила статей 301, 302 Гражданского кодекса РФ, истребовав квартиру из незаконного владения ответчицы.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце 4 пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (в том числе, если право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами), оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права отсутствующими.

При разрешении дела суд пришел к правильному выводу о том, что применительно к настоящему спору отсутствуют обстоятельства, перечисленные в абз. 4 пункта 52 указанного Постановления Пленума, поэтому нарушенное право истца подлежит судебной защите исходя из обстоятельств, на которые он ссылается в обоснование иска о возврате имущества, то есть с применением положений статей 301, 302 Гражданского кодекса РФ.

Доводы апелляционной жалобы о том, что ответчица является добросовестным приобретателем имущества, не являются основанием для отмены решения суда в указанной части, поскольку по смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения помимо его воли.

В данном случае истец не выразил волю на выбытие спорного имущества из его владения.

В соответствии с пунктом 13.2 договора соинвестирования от 04.07.2006 № Соинвестор ООО «ЕвроСтрой» не вправе передавать третьим лицам свои права и обязанности по настоящему договору без письменного согласия ООО «Санкт-Петербург Дивелэпмэнт».

Доказательств, подтверждающих, что ООО «ЕвроСтрой» было получено письменное согласие от ЗАО «Санкт-Петербург дивелэпмэнт» на заключение договоров с третьими лицами, предметом которых являются квартиры в строящемся жилом комплексе, в материалах дела отсутствуют, и таких доказательств в ходе судебного разбирательства судом добыто не было.

С учетом приведенных положений договорасоинвестирования от 04.07.2006 №, а также принимая во внимание, что строительство малоэтажного жилищного комплекса коттеджного типа из 35-ти сблокированных коттеджей не завершено, доли участия ЗАО «Санкт-Петербург Дивелэпмент» и ООО «ЕвроСтрой» в создаваемом объекте недвижимости между сторонами не определялись, акт распределения имущественных прав по договору соинвестирования сторонами не составлялся, и кроме того, 27.06.2011 Соинвестором ООО «ЕвроСтрой» было получено уведомление о прекращении договора соинвестирования, следует признать, что у ООО «СтройИнвест» отсутствовали предусмотренные законом основания для отчуждения не принадлежащего ему чужого имущества в пользу ФИО14 по договору долевого участия в строительстве от 02.08.2011.

Указание представителя ответчицы о том, что истец предоставлял в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, документы для регистрации перехода права собственности на спорную квартиру, судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку таких доказательств суду представлено не было. Право собственности ФИО4 на спорную квартиру было зарегистрировано на основании решения Третейского Арбитражного суда по экономическим спорам ООО «Альянс», которое в последующим было отменено определением Калининского районного суда Санкт-Петербурга как незаконное.

Действия ЗАО «Санкт-Петербург Дивелэпмент» в рамках договора соинвестирования от 04.07.2006 № по предоставлению под строительство малоэтажного жилого комплекса принадлежащих ему земельных участков не свидетельствует о том, что истцом была выражена воля на отчуждение строящихся объектов в пользу третьих лиц.

Доводы апелляционной жалобы о том, что судом неверно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, судебная коллегия находит необоснованными. Разрешая спор в указанной части, суд первой инстанции правильно установил имеющие значение для дела обстоятельства, в соответствии с требованиями статьи 67 ГПК РФ дал надлежащую оценку всем представленным по делу доказательствам, и постановил решение в соответствии с нормами материального права, регулирующими спорные правоотношения, при точном соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.

Между тем, решение суда в указанной части подлежит изменению, так как в резолютивной части решения суда не указано лицо, в пользу которого следует истребовать спорную квартиру, которая подлежит возврату законному владельцу ООО «Санкт-Петербург Дивелэпмент».

Решение суда в части признания за истцом права собственности на спорную квартиру судебная коллегия находит подлежащим отмене, так как истец не лишен возможности зарегистрировать в установленном законом порядке право собственности на квартиру, законным владельцем которой он является на основании инвестиционного договора от 01.11.2004 № о строительстве малоэтажного жилого комплекса с объектами недвижимости коттеджного типа из 35-ти сблокированных коттеджей, договора аренды земельного участка площадью № кв.м, права собственности на земельный участок площадью № кв.м, разрешения на строительство.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 327, 327.1, 328, 329, пунктом 4 части первой статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

определила:

решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 11 января 2017 года в части истребования квартиры изменить, изложив его следующим образом.

Истребовать из незаконного владения ФИО1 в пользу ЗАО «Санкт-Петербург Дивелэпмэнт» квартиру № общей площадью № кв.м, кадастровый №, расположенную в объекте незавершенного строительства, по <адрес>.

Решение суда в части признания за ЗАО «Санкт-Петербург Дивелэпмэнт» права собственности на квартиру отменить.

Принять в отмененной части новое решение об отказе в удовлетворении иска.

Председательствующий:

Судьи:

Судья Э.В.