Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя Чистохваловой Н.Ф. – Неверова В.И., действующего по доверенности, на решение Кировского районного суда г. Самары от 23 декабря 2015 года, которым постановлено :

«В удовлетворении исковых требований Чистохваловой Н.Ф. к Наследовой Е.В. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры и применении последствий недействительности сделки отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований Наследовой Е.В. к Чистохваловой Н.Ф. о признании недействительным договора займа и применении последствий недействительности сделки отказать».

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Яковлевой В.В., объяснения представителя Чистохваловой Н.Ф. Неверова В.И. ( по доверенности), поддержавшеего доводы апелляционной жалобы, возражения на жалобу Наследовой Е.В., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Чистохвалова Н.Ф. обратилась в суд с иском к Наследовой Е.В. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры и применении последствий недействительности сделки. В исковом заявлении указала, что в ДД.ММ.ГГГГ она, нуждаясь в деньгах, обратилась к Наследовой Е.В. с просьбой предоставить ей денежные средства взаймы. Ответчик согласилась, но с условием обеспечения займа залогом 2-х комнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес> принадлежащей истцу. Таким образом, стороны намеривались заключить договор займа, однако между ними был заключен договор купли-продажи квартиры, согласно которому Наследова Е.В. якобы купил квартиру у истицы. Она (истица) по настоящее время проживает в данной квартире вместе с дочерью, оплачивает коммунальные услуги, не имела, не имеет намерений продавать данную квартиру, которая является ее единственным местом жительством. Указанная квартира фактически в собственность ответчика не передавалась. Ответчик не пользуется данным жилым помещением и не предъявляла претензий о вселении или выселении истца. Доказательством того, что стороны, заключая сделку, предполагали иные отношении, нежели купля-продажа недвижимости, являются договор займа заключенный между сторонами ДД.ММ.ГГГГ то есть, копия расписки о передаче денег ответчика истцу в соответствии с займом. У истца отсутствует экземпляр договора купли-продажи квартиры, поскольку, заключая сделку, ответчица забрала у неё расписку для получения документов для Управления Росреестра. О наличии такого договора суду предоставляется выписка о правообладателях квартиры из Росреестра.

Ссылаясь на то, что при заключении договора купли-продажи квартиры Наследова Е.В. воспользовалась её юридической неграмотностью, Чистохвалова Н.Ф. на основании ч.2 ст. 170 ГК РФ просила суд признать притворной, ничтожной и недействительной сделку, заключенную между Чистохваловой Н.Ф. и Наследовой Е.В. по купле - продаже квартиры расположенной по адресу: <адрес> применить последствия недействительности сделки : признать отсутствующим право собственности у Наследовой Е.В. на квартиру по адресу <адрес> аннулировать запись государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру от Чистохваловой Н.Ф. к Наследовой Е.В.; признать наличие договора займа денежных средств между Чистохваловой Н.Ф. и Наследовой Е.В.

Наследова Е.В. обратилась в суд со встречным исковым заявлением к Чистохваловой Н.Ф. о признании недействительным договора займа и применении последствий недействительности сделки, просила суд договор займа от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между Наследовой Е.В. и Чистохваловой Н.Ф., признать ничтожным ввиду его притворности на основании ч.2 ст. 170 ГК РФ, и считать заключенным как предварительный договор купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: <адрес> мотивируя свои требования тем, что в ДД.ММ.ГГГГ Чистохвалова Н.Ф. обратилась к ФИО с просьбой продать спорную квартиру принадлежащую ей на праве собственности. При этом ответчик просила найти покупателя, который дал бы согласие на ее проживание некоторое время в данной квартире после ее отчуждения, поскольку собирается из денег, вырученных от купли- продажи, вернуть долг третьим лицам, а часть денег использовать для приобретения другого жилья, Чистохвалова Н.Ф. обязалась в период ее проживания в данной квартире оплачивать все коммунальные услуги. С учетом указанных условий сделки Чистохвалова Н.Ф. продавала квартиру по цене чуть ниже рыночной стоимости. Наследова Е.В. согласилась приобрести спорную квартиру за 1 500 000 рублей, 750 000 рублей она должна была передать ответчику в качестве задатка до заключения договора купли-продажи, поскольку сумма задатка являлась большой и Наследова Е.В. не хотела передавать такую сумму до заключения основного договора купли - продажи, Чистохвалова Н.Ф. предложила оформить передачу данной суммы задатка договором займа, мотивировав тем, что договор займа будет предусматривать выплату процентов и это будет служить для Наследовой Е.В. гарантией того, что основной договор купли- продажи будет заключаться после снятия обременения. С этой целью Чистохвалова Н.Ф. обращалась в юридическую фирму для составления договора займа. ДД.ММ.ГГГГ стороны заключили договор займа денежных средств в сумме 750 000 рублей, при этом обе стороны понимали, что данной сделкой они подразумевают передачу указанной суммы в качестве задатка по предварительному договору купли - продажи. ДД.ММ.ГГГГ стороны заключили основной договор купли - продажи квартиры, находящейся по адресу: <адрес> При заключении основного договора купли-продажи, Наследова Е.В. передала Чистохваловой Н.Ф. еще денежные средства в сумме 750000 рублей, всего по договору купли-продажи были переданы 1500 000 рублей. После отчуждения квартиры, Чистохвалова Н.Ф. с согласия Наследовой Е.В. продолжала жить в данной квартире, так как занималась подбором квартиры для приобретения. Также Чистохвалова Н.Ф. поясняла, что она должна вступать в наследство и оформить ипотечный кредит для приобретения нового жилья. Однако с течением времени Чистохвалова Н.Ф. просила продлить срок ее проживания в связи с тем, что якобы существуют некоторые сложности с оформлением наследства и на данный момент ей негде жить. Летом ДД.ММ.ГГГГ Наследова Е.В. предъявила претензию к Чистохваловой Н.Ф. в устной форме, о том, что ранее оговоренные сроки проживания истекли и необходимо выселяться, а также сняться с регистрационного учета. Это также было обусловлено тем, что Чистохвалова Н.Ф. не оплачивала коммунальные услуги как обещала. Но Чистохвалова Н.Ф. отказалась выселиться и обратилась в суд.

Судом первой инстанции постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель по доверенности Чистохваловой Н.Ф. - Неверов В.И. просит решение суда отменить, как необоснованное, вынести новое решение об удовлетворении исковых требований Чистохваловой Н.Ф. в полном объеме.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Чистохваловой Н.Ф. по доверенности Неверов В.И. поддержал доводы апелляционной жалобы.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции Чистохвалова Н.Ф. не явилась, извещалась надлежащим образом, причину не явки не сообщила.

Наследова Е.В. в суде апелляционной инстанции возражала против доводов апелляционной жалобы, просила решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Судебная коллегия, заслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Согласно ст. 549 ГК РФ, по договору купли - продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с ч. 2 ст. 170 ГК РФ, притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Из материалов дела усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО и Чистохваловой Н.Ф. был заключен договор купли -продажи двухкомнатной квартиры, <адрес> (л.д. 70).

В указанном жилом помещении зарегистрированы : Чистохвалова Н.Ф. с ДД.ММ.ГГГГ Чистохвалова Л.В. с ДД.ММ.ГГГГ (л.д.27). Согласно представленным в материалы дела квитанциям, Чистохвалова Н.Ф. оплачивает за коммунальные услуги, электроэнергию, газоснабжение, несет бремя содержания спорного жилого помещения (л.д.92-102). ДД.ММ.ГГГГ на вышеуказанное жилое помещение было наложено обременение - ипотека, основание регистрации -договор залога недвижимого имущества (ипотека) от ДД.ММ.ГГГГ в пользу ФИО запись прекращена ДД.ММ.ГГГГ на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.168-169). ДД.ММ.ГГГГ между ФИО и Чистохваловой Н.Ф. был заключен договор займа на сумму 440 000 рублей на срок до ДД.ММ.ГГГГ В обеспечение исполнения обязательств по договору займа между сторонами ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор залога двухкомнатной квартиры, <адрес> (л.д.83-87). ДД.ММ.ГГГГ между Чистохваловой Н.Ф. (продавец) и Наследовой Е.В. (покупатель) был заключен договор купли - продажи квартиры, <адрес> Указанная квартира продана за 750 000 рублей, которые продавец получил с покупателя до подписания настоящего договора наличными, полностью. Подписанием настоящего договора продавец подтверждает получение денежных средств. Указанный договор зарегистрирован надлежащим образом (л.д.79-80). В соответствии с п. 5 договора купли-продажи, передача продавцом указанной квартиры и ее принятие покупателем осуществляется путем передачи правоустанавливающих документов на квартиру при подписании настоящего договора, который одновременно является актом приема-передачи. С этого момента обязательства считаются исполненными. В настоящее время лицевой счет на указанное жилое помещение оформлен на имя Наследовой Е.В. (л.д.84).

Судом первой инстанции установлено, что рыночная стоимость жилого помещения, двухкомнатной квартиры, по адресу: <адрес> составляет <данные изъяты> что подтверждается отчетом от ДД.ММ.ГГГГ № № об определении рыночной стоимости недвижимого имущества, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 104-150). Правообладателем квартиры, расположенной по адресу: <адрес> согласно выписке из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ № № является Наследова Е.В. (л.д.24). По договору займа от ДД.ММ.ГГГГ заключенному между Наследовой Е.В. (Заимодавец) и Чистохваловой Н.Ф. (Заемщик), Заимодавец передает на условиях настоящего договора в собственность Заемщику денежные средства в размере 750 000 рублей для использования на личные нужды, под залог жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> а Заемщик обязуется возвратить Заимодавцу такую же сумму денег (сумма займа), включая проценты. Указанная сумма займа предоставляется Заемщику на срок до ДД.ММ.ГГГГ Возврат полученной суммы займа осуществляется ежемесячно не позднее 12 числа каждого месяца, Заемщик оплачивает сумму процентов из расчета 3,34% в месяц (л.д.7-8). Из отчета о движении денежных средств по банковской карте ответчика, следует, что денежные средства от истца за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ не поступали (л.д. 164-166).

Установив, что ДД.ММ.ГГГГ между Чистохваловой Н.Ф. и Наследовой Е.В. был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> договор является одновременно актом приема-передачи квартиры, по условиям договора, обязательства сторон считаются исполненными, договор лично подписан Чистохваловой Н.Ф., из его содержания следует, что она совершает продажу своей квартиры, Чистохвалова Н.Ф. самостоятельно обратилась в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, каких-либо доказательств, свидетельствующих о наличии между сторонами залоговых обязательств, суду не представлено, суд пришел к правильному выводу о том, что Чистохвалова Н.Ф. понимала природу совершаемой сделки, осознавала, что совершает продажу своей недвижимости.

Установлено судом, что ДД.ММ.ГГГГ межу истцом и ответчиком был заключен договор займа, согласно которому Чистохвалова Н.Ф. получила в долг от Наследовой Е.В. денежные средства в размере 750 000 рублей. Из указанных денежных средств истцом был оплачен долг по предыдущему займу, и, ДД.ММ.ГГГГ было снято обременение со спорного жилого помещения по заявлению ФИО и Чистохваловой Н.Ф., что подтверждается материалами дела и не оспаривалось сторонами в судебном заседании. Указанные действия истца свидетельствуют о том, что ей знаком механизм наложения и снятия обременения на недвижимое имущество, ее действия были направлены на снятие обременения с квартиры для совершения последующей сделки.

Суд пришел к правильному выводу о том, что упоминание в договоре займа о залоге квартиры по адресу: <адрес> не свидетельствует о заключении договора залога недвижимого имущества, в связи с его несоответствия требованиям, предъявляемым к договорам залога недвижимого имущества.

Суд обоснованно не принял во внимание представленную Чистохваловой Н.Ф. копию расписки о получении от Наследовой Е.В. денежных средства в качестве задатка за снятие обременения с квартиры в размере 340 000 рублей (л.д. 5), так как в расписке отсутствует подпись дата ее составления, указанная расписка не имеет правового значения для рассматриваемого спора.

Из текста оспариваемого договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ следует, что стоимость квартиры была согласована сторонами и полностью оплачена покупателем, доказательств обратного Чистохвалова Н.Ф. суду не представила. Ссылку Чистохваловой Н.Ф. на заниженную стоимость суд обоснованно не принял в качестве основания для признания сделки притворной, недействительной. Из текста договора также видно, что стороны достигли соглашение по всем существенным условиям, предусмотренным для данного рода договоров, в том числе и по цене договора, которая в силу условий о свободе договора определяется сторонами, что свидетельствует о намерении сторон заключить именно договор купли - продажи квартиры.

Материалами дела установлено, что переход права собственности на квартиру к Наследовой Е.В. зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Росреестра по Самарской области.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований Чистохваловой Н.Ф. к Наследовой Е.В. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры и применении последствий недействительности сделки.

При рассмотрении встречных исковых требований Наследовой Е.В. к Чистохваловой Н.В. о признании недействительным договора займа и применении последствий недействительности сделки на основании ч.2 ст.170 ГК РФ, суд установил, что ДД.ММ.ГГГГ между Наследовой Е.В. (заимодавец) и Чистохваловой Н.Ф. (заемщик) был заключен договор займа денежных средств в размере 750 000 рублей из расчета 3,34% в месяц (25 000 рублей), под залог жилого помещения, <адрес> Срок возврата займа до ДД.ММ.ГГГГ (л.д.7-8).

Из пункта 2 данного договора займа следует, что заимодавец обязуется предоставить денежную сумму в размере 750 000 рублей заемщику в течение одного дня с момента подписания договора.

Суд пришел к правильному выводу о том, что юридически значимым и подлежащим доказыванию в пределах заявленного основания иска является установление действительной воли сторон, направленной на достижение определенного правового результата, который они имели в виду при заключении договора, наличие воли хотя бы одной из сторон на достижение правового результата, соответствующего совершенной сделке, исключает возможность признания сделки недействительной как притворной, в связи с чем, признание оспариваемой сделки притворной возможно при условии преследования прикрываемых целей обеими сторонами и наличие таких намерений должно быть подтверждено достаточными и допустимыми доказательствами. Из толкования договора займа, заключенного между сторонами, следует, что заемные средства были получены в долг Чистохваловой Н.Ф. по договору займа, в связи с чем, суд считает установленным факт передачи Наследовой Е.В. денежных средств Чистохваловой Н.Ф., кроме того, факт заключения договора займа и получения денежных средств Чистохваловой Н.Ф. в судебном заседании не оспаривался. Обязательств по заключению договора купли-продажи квартиры или иные условия, позволяющие определить относимость договора залога к предварительному договору купли-продажи квартиры, договор займа не содержит.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд первой инстанции обоснованно отказал Наследовой Е.В. в удовлетворении встречных исковых требований о признании договора займа от 11.08.2015 года ничтожным.

Доводы апелляционной жалобы представителя по доверенности Чистохваловой Н.Ф. Неверова В.И. направлены на переоценку доказательств, которым судом первой инстанции дана правовая оценка, в связи с чем не могут служить основанием ля отмены решения суда, постановленного с соблюдением норм материального и процессуального права.

На основании изложенного, руководствуясь ст.328 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

Решение Кировского районного суда г. Самары от 23 декабря 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Чистохваловой Н.Ф. – Неверова В.И., действующего по доверенности,- без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи