Гражданский кодекс часть 1

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе: председательствующего Толстиковой М.А., судей Выдриной Ю.Г., Ивановой Т.В., при секретаре Тотьмяниной Ю.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Перми 17 января 2018 года дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Свердловского районного суда г. Перми от 18 сентября 2017 года, которым постановлено –

Исковые требования ФИО2 удовлетворить частично.

Обязать ФИО1 заключить с ФИО2 Дополнительное соглашение №1 по Договору найма от 01.12.2011 г. №** об изменении пункта 1.2 (срок действия), пунктов 3.1, 3.2. (размер платы за найм) Договора найма № ** от 01.12.2001 г., устанавливающих:

«п. 1.2. срок договора найма помещения устанавливается на 11 месяцев с 01 апреля 2017 года по 01 марта 2018 года»;

«п. 3.1. плата за пользование жилым помещением устанавливается в размере 7 000 (семь тысяч) рублей в месяц, в которые включается плата за коммунальные услуги на основании квитанций управляющей компании и ресурсоснабжающих организаций»;

«п. 3.2. размер платы за пользование помещением и коммунальные услуги могут быть изменены Наймодателем в одностороннем порядке в связи с изменением средних рыночных цен по арендной плате по региону, ростом инфляции более чем на 10% в год, увеличением расходов на содержание помещения».

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 расходы по оплате госпошлины в размере 300 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО2 отказать.

Исследовав материалы дела, заслушав доклад судьи Выдриной Ю.Г., объяснения представителя истца ФИО3, действующего на основании доверенности, возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО1 об изменении пунктов 1.2, 3.1 и 3.2. договора найма № ** от 01.12.2011 г., изложив их следующим образом: «пункт 1.2. срок договора найма помещения устанавливается на 11 месяцев с 01 апреля 2017 года по 01 марта 2018 года»; «пункт 3.1. плата за пользование жилым помещением устанавливается в размере 8 000 руб. в месяц. Коммунальные услуги оплачиваются отдельно на основании квитанций управляющей компании и ресурсоснабжающих организаций»; «пункт 3.2. размер платы за пользование помещением и коммунальные услуги может быть изменен Наймодателем в одностороннем порядке в связи с изменением рыночных ставок арендной платы по региону, ростом инфляции более чем на 10% в год, увеличением расходов на содержание помещения».

Предъявленные требования мотивированы тем, что истец является собственником нежилого помещения № ** общей площадью 17,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. ****, на основании договора купли-продажи нежилого помещения от 09.03.2017 года, после заключения которого истцу стало известно о том, что в указанном помещении зарегистрирована и проживает ФИО1 на основании договора найма, заключенного с Обществом с ограниченной ответственностью /наименование 2/ от 01.12.2011 г. По условиям договора найма его срок установлен на период действия трудового контракта, заключенного между ФИО1 и Закрытым акционерным обществом /наименование 1/, размер платы за найм устанавливается приказом или распоряжением по Обществу с ограниченной ответственностью /наименование 2/. 30 мая 2017 года истец направил ответчику письмо с предложением подписать дополнительное соглашение и изменить договор найма в части, на которое ФИО1 ответила отказом. Общество с ограниченной ответственностью /наименование 2/ прекратило свою деятельность путем ликвидации и не принимает участия в формировании платы за найм. В последний раз плата за найм была установлена приказом в 2006 году, на сегодняшний день размер платы за найм в размере 957 руб. не актуален. На территории г. Перми размер платы за аренду помещения подобного типа составляет 7000-8000 руб. в месяц без учета оплаты коммунальных услуг. Договор долевого участия, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью /наименование 2/ и Закрытым акционерным обществом /наименование 1/, согласно которому Общество с ограниченной ответственностью /наименование 2/ предоставляет работникам Закрытого акционерного общества /наименование 1/ для проживания жилые помещения по адресу: г. Пермь, ул. ****, расторгнут в 2012 году.

Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого просит в апелляционной жалобе ответчик ФИО1, ссылаясь на то, что решение суда является необоснованным, поскольку обстоятельствам данного дела судом дана неправильная оценка, им неправильно применены нормы материального права. Ссылаясь на положения статьи 672 Гражданского кодекса Российской Федерации, апеллянт указывает, что при решении вопроса об установлении иного срока договора найма жилья, судом не дана оценка тому, что ей, ФИО1, жилое помещение в общежитии предоставлялось на период трудовых отношений с закрытым акционерным обществом /наименование 1/. Также считает, что при решении вопроса размера стоимости найма в общежитии должны применяться нормативы, установленные администрацией г. Перми для граждан, проживающих по договорам найма в муниципальных общежитиях.

Проверив законность принятого судом решения в пределах доводов апелляционной жалобы (ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия считает решение суда подлежащим отмене в части удовлетворения исковых требований ФИО2 об изменении пунктов 1.2 (срок действия) и 3.2. (размер платы) договора найма № ** от 01.12.2011 г.

Согласно положениям статьи 671 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу положений статьи 675 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Согласно положениям части 1, 2 статьи 682 Гражданского кодекса Российской Федерации, размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.

Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Из материалов дела судом установлено, что 01.12.2011 года между Обществом с ограниченной ответственностью /наименование 2/ (наймодатель) и ФИО1 (наниматель) заключен договор № ** найма жилого помещения в общежитии Общества с ограниченной ответственностью /наименование 2/, в соответствии с которым Общество с ограниченной ответственностью /наименование 2/ предоставил ответчику в срочное возмездное владение и пользование жилое помещение по адресу: г. Пермь, ул. ****, в комнате № ** для ее проживания с предоставлением права проживания членам ее семьи.

В соответствии с пунктами 1.2. и 3.1. договора срок найма установлен с 01.12.2011 года на период действия трудового контракта, заключенного с Закрытым акционерным обществом /наименование 1/, или по 31.10.2012 года, за указанное жилое помещение наниматель выплачивает наймодателю плату за пользование жилым помещением и коммунальные услуги ежемесячно в размере, установленном приказом или распоряжением Обществом с ограниченной ответственностью /наименование 2/.

Согласно пункту 3.2. договора размер платы за пользование помещением и коммунальные услуги могут быть изменены наймодателем в одностороннем порядке в связи с увеличением расходов на содержание помещения и увеличением тарифов на энергоносители.

09.03.2017 года между Обществом с ограниченной ответственностью «ПФК» (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли продажи нежилого помещения общей площадью 17,40 кв. м, этаж 2, номер на поэтажном плане 30,31, по адресу: г. Пермь, ул. ****.

Решением Свердловского районного суда г. Перми от 21.02.2017 года с ФИО1 в пользу Общества «Производственно-финансовая компания» взысканы 30 624 руб. в качестве платы за найм, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 3 114 руб. 74 коп., расходы по уплате госпошлины в сумме 1 081 руб. 15 коп. (л.д. 22-25). Указанным решением установлено, что плата за найм для ответчика была установлена наймодателем в размере 957 руб. в месяц.

30 мая 2017 года истец направил ответчику письмо с предложением подписать дополнительное соглашение и изменить договор найма в части предмета, срока действия и размера платы за найм, приложив проект дополнительного соглашения к договору от 01.04.2017 года (л.д. 16-19). Письмом ФИО1 ответила истцу отказом, указав, что плату за найм в размере 957 руб. обязуется вносить на расчетный счета истца (л.д. 20).

Согласно справке Пермской торгово-промышленной палаты от 23.12.2015 года, средняя рыночная стоимость аренды комнаты, площадью 18 кв. м, расположенной в жилом доме по адресу: г. Пермь, Свердловский район, ул. ****, за период с января 2014 года по декабрь 2015 года составляет, включая коммунальные расходы, округленно 7000-8000 руб. в месяц (л.д. 36).

Удовлетворяя исковые требования ФИО2 об изменении договора найма спорного помещения в части установления иного срока его действия и оснований для определения размера платы за найм (пункты 1.2. и 3.2.), суд первой инстанции исходил из того, что прежний собственник имущества (Общество с ограниченной ответственностью /наименование 2/) ликвидирован, новым собственником спорного жилого помещения является истец, при этом, договором устанавливалась возможность наймодателя установить новый размер платы за спорное помещение.

Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на неверном толковании норм материального права.

Из материалов дела судебной коллегией установлено, что ФИО1 вселена в указанное здание общежития в связи с трудовыми правоотношениями в 1994 году. Основанием вселения ФИО1 в общежитие по ул. **** г. Перми послужил ордер № ** от 06.04.1994 года. В последующем ответчик из комнаты № ** была переселена в комнату № **. Согласно сведениям паспорта ФИО1 зарегистрирована по месту жительства в комнате № ** с 22.12.2011 года.

В указанный период времени между Обществом с ограниченной ответственностью /наименование 2/ и ФИО1 заключались договоры найма жилого помещения в общежитии. Согласно договору найма жилого помещения в общежитии № ** от 01.09.2011 года, заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью /наименование 2/ и ФИО1 в отношении комнаты № **, срок найма жилого помещения установлен с 01.09.2011 года, сроком на период действия трудового контракта, заключенного с Закрытым акционерным обществом /наименование 1/. Договор найма жилого помещения в отношении комнаты № ** заключен между ФИО1 и Обществом с ограниченной ответственностью /наименование 2/ 01.12.2011 года. В тексте договора № **, представленного стороной ответчика, срок найма установлен с 01.12.2011 года на период действия трудового контракта, заключенного с Закрытым акционерным обществом /наименование 1/. До настоящего времени ответчик ФИО1 состоит в трудовых отношениях с Закрытым акционерным обществом /наименование 1/. Данный факт подтверждается и копией трудовой книжки ответчика. Как следует из приложения № 1 к договору купли-продажи, заключенному между Закрытым акционерным обществом /наименование 2/ и Обществом с ограниченной ответственностью «***» в качестве лиц, сохраняющих право пользования комнатой № ** по ул. **** г. Перми, в том числе, поименована ФИО1

Вышеуказанные обстоятельства установлены решением Свердловского районного суда г. Перми от 21.02.2017 года, вступившим в законную силу 29.05.2017 года. В силу положений части 2 статьи 61 Гражданского кодекса Российской Федерации они не подлежат доказыванию ФИО1 вновь, учитывая, что она являлась стороной данного спора. При рассмотрении настоящего дела вышепоименованные обстоятельства какими-либо объективными и неопровержимыми доказательствами ФИО2 не опровергнуты.

Таким образом, согласно условиям заключенного договора найма ФИО1 сохраняет право пользования жилым помещением на период трудовых отношений с Закрытым акционерным обществом /наименование 1/, которые продолжают свое действие независимо от смены собственника жилья.

Принимая во внимание, что при переходе права собственности на спорное жилое помещение к ФИО2 перешли права наймодателя на условиях ранее заключенного договора найма в силу положений статьи 675 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая основание вселения ФИО1 в спорное помещение, обусловленное трудовыми отношениями с Закрытым акционерным обществом /наименование 1/, волю сторон данной сделки, направленную на обеспечение ответчика жильем на период трудовых отношений, факт того, что трудовые отношения с Закрытым акционерным обществом /наименование 1/ не прекращены, а также учитывая условия пункта 1.2. договоров в части определения срока найм, то, вопреки позиции истца законные основания для установления иного срока найма (до 01.03.2018 года) в данном случае отсутствуют, решение суда в указанной части подлежит отмене.

Также судебная коллегия считает необоснованными требования ФИО2 об изменении условий договора, изложенных в пункте 3.2., устанавливающего основания для изменения размера платы за найм.

Отношения, возникшие между сторонами договора в связи с использованием жилого помещения на условиях коммерческого найма, не могут быть произвольно изменены по указываемым истцом основаниям лишь в связи с переходом права собственности на спорное имущество. Вышеуказанное условие, связанное с основаниями изменения размеры платы за найм, определено сторонами при заключении договора и признано ими существенным. При этом волеизъявление собственника жилого помещения было основано на реализации им своих правомочий по распоряжению своим имуществом, в данном случае передача в наем, в своих интересах (статья 9 Гражданского кодекса Российской Федерации). В связи с изложенным, оснований для удовлетворения требований ФИО2 об изменении пункта 3.2. договора коммерческого найма помещения, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. ****, судебная коллегия не усматривает, решение суда первой инстанции в данной части также подлежит отмене.

В остальной части решение суда первой инстанции изменению либо отмене не подлежит в силу следующего.

Удовлетворяя исковые требования ФИО2 об изменении условий пункта 3.1. договора и устанавливая плату за найм, равной 7000 рублей, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 450 и 682 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о том, что имеют место обстоятельства, установленные сторонами в качестве оснований для изменения сделки.

Судебная коллегия не находит оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции в указанной части.

Согласно статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора и могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. При этом условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Из содержания договора найма от 01.12.2011 года следует, что, при его заключении стороны сделки пришли к соглашению о том, что размер платы за пользование помещением и коммунальные услуги может быть изменен наймодателем в одностороннем порядке в связи с увеличением расходов на содержание помещение и увеличение тарифов на энергоносители (л.д. 13-15).

Обосновывая требования об увеличении размера платы, истец представил суду справку Пермской торгово-промышленной палаты о том, что средняя рыночная стоимость аренды комнаты, площадью 18 кв. м, расположенной в жилом доме по адресу: г. Пермь, Свердловский район, ул. ****, за период с января 2014 года по декабрь 2015 года составляет, включая коммунальные расходы, округленно 7000-8000 руб. в месяц (л.д. 36).

Также представителем истца в суд апелляционной инстанции представлены сведения об увеличении цен на отельные виды жилищно-коммунальных услуг за период с 2011 года по 2016 год (справка Пермьстата от 28.12.2017 года), а также увеличении расходов собственника на содержание спорной комнаты (квитанции на оплату жилищно-коммунальных услуг за апрель, октябрь, ноябрь 2017 года). Судебная коллегия сочла возможным приобщить к материалам дела и принять в качестве доказательств поименованные выше документы в соответствии с подпунктом 2 пункта 29 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции».

Проанализировав данные обстоятельства, судебная коллегия приходит к выводу о том, что условия, предусмотренные сторонами в качестве оснований для изменения договора от 01.12.2011года (размера платы за найм) наступили, поскольку расходы собственника на содержание помещения, а также размеры тарифов на энергоносители увеличились (пункт 3.2.). В связи с изложенным и в соответствии с положениями части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 2 статьи 682 Гражданского кодекса Российской Федерации у наймодателя возникло право изменить размер платы за пользование помещением по договору найма.

Определяя размер платы за найм в соответствии с измененными условиями договора, суд первой инстанции правомерно исходил из содержания справки Пермской торгово-промышленной палаты о рыночной стоимости аренды комнаты, поскольку доказательства иного размера стоимости пользования спорным имуществом ответчиком не представлены (статья 56 Гражданского процессуального кодекса российской Федерации). Суд обоснованно принял за основу расчета оплаты наименьшую рыночную цену, указанную в вышеуказанном документе (7000-8000 рублей за один месяц). Условие о включении в размер платы за пользование жилым помещением платы за коммунальные услуги на основании квитанций управляющей компании и ресурсоснабжающих организаций, закону не противоречит, соответствует справке Пермской торгово-промышленной палаты и права сторон договора не нарушает.

При таких обстоятельствах, оснований для отмены решения суда первой инстанции в части изменения условий пункта 3.1. договора найма от 01.12.2011 года судебная коллегия не усматривает.

Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что при решении вопроса размера стоимости найма в общежитии должны применяться нормативы, установленные администрацией г. Перми для граждан, проживающих по договорам найма в муниципальных общежитиях, не могут быть приняты во внимание. Из материалов дела следует, что спорное помещение, в котором проживает ФИО1, в муниципальной собственности не находится, право собственности ФИО2 на него не оспорено и не отменено, при том, что какие-либо доказательства того, что здание общежития не может находиться в индивидуальной собственности в материалах дела отсутствуют; суду первой и апелляционной инстанции в нарушение статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации такие доказательства не представлены, на невозможность предоставления каких-либо доказательств ответчиком не указывалось.

В части отказа в удовлетворении иска решение суда сторонами не оспаривается, в связи с чем его законность судебная коллегия не проверяет. Законность и обоснованность принятого судом решения проверена в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе (часть 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь ст.ст. 199 и 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Свердловского районного суда г. Перми от 18 сентября 2017 года в части удовлетворения исковых требований ФИО2 к ФИО1 об изменении пункта 1.2 и 3.2. договора найма № ** от 01.12.2001 г. – отменить.

Принять в данной части новое решение.

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО1 об изменении пункта 1.2 и пункта 3.2. договора найма № ** от 01.12.2011 г. – отказать.

В остальной части решение Свердловского районного суда г. Перми от 18 сентября 2017 года – оставить без изменения.

Председательствующий –

Судьи –