Гражданский кодекс часть 1

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого в составе: председательствующего: Змеевой Ю.А., судей: Варовой Л.Н., Панковой Т.В., при секретаре Бородкиной Ю.В.,

рассмотрев 25 марта 2013 года в открытом судебном заседании в г. Перми гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 и ФИО2 а на решение Кировского районного суда г. Перми от 22 ноября 2012 года, которым постановлено: ФИО1 в удовлетворении исковых требований к Обществу с ограниченной ответственностью «организация 1», Открытому акционерному обществу Сбербанк России о регистрации договора купли-продажи № 52 от 03.02.2011 года, признании права собственности на жилое помещение-квартиру по адресу: ****, и прекращении ипотеки (залога) на указанное жилое помещение -отказать.

Заслушав доклад судьи Панковой Т.В., пояснения представителя ОАО «Сбербанк России» - ФИО3, просившего оставить решение суда без изменения, изучив материалы дела, судебная коллегия

Установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «организация 1», Сбербанку России (ОАО) о вынесении решения о государственной регистрации договора купли-продажи от 3 февраля 2011 года, признании права собственности на жилое помещение и прекращении ипотеки (залога) на жилое помещение. В обоснование заявленных требований истец указала на то, что между ней и ООО «организация 1» 3 февраля 2011 года был заключен договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым ответчик принял на себя обязательства по передаче ей в собственность трехкомнатной квартиры №**, расположенной в многоэтажном доме №** по адресу: ****, а она обязалась принять и оплатить данное недвижимое имущество. 03.08.2011 года она выполнила свои обязательства по оплате квартиры. В свидетельстве о государственной регистрации права на данную квартиру указано, что квартира обременена ипотекой. Пунктом 6.1.4 договора предусмотрено, что ООО «организация 1» в течение 14 рабочих дней с момента выполнения обязательства по оплате обязан погасить регистрационную запись об обременении (ипотеке) на отчуждаемую квартиру путем обращения с заявлением о прекращении ипотеки в УФСГРКК по Пермскому краю для государственной регистрации договора, и перехода права собственности на квартиру. Однако, ООО «организация 1» обязательства по снятию обременения с квартиры не выполнил. В результате отсутствия необходимого согласия залогодержателя в документах на отчуждение квартиры, сданных на регистрацию, 22.09.2011 года УФСГРКК по Пермскому краю государственная регистрация была приостановлена. Представители ООО «организация 1» неоднократно уверяли, что в указанный срок все формальности с ОАО «Сбербанк России» будут улажены и вопрос государственной регистрации будет решен. Считает, что оплата стоимости квартиры в соответствии с договором купли-продажи является основанием для прекращения залога в соответствии с ч.1 ст.352 ГК РФ. Дальнейшее нахождение приобретенной ею квартиры в ипотеке незаконно, нарушает ее имущественные и жилищные права, т.к. должником по каким-либо обязательствам перед ОАО «Сбербанк России» она не является.

Судом постановлено вышеприведенное решение, об отмене которого просят ФИО4 и ФИО5, указывая в апелляционной жалобе на то, что суд не учел, что истцы обращались с требованиями исхода из факта уклонения ответчика от государственной регистрации перехода права собственности. В материалах дела имеется выписка по всем платежам, которая свидетельствует о том, что ООО «организация 1» намеренно уклоняется от выполнения финансовых обязательств перед ОАО «Сбербанк России». Невыполнение ООО «организация 1» финансовых обязательств перед Сбербанком необходимо расценивать как виновные действия, выражающиеся в уклонении от регистрации сделки и перехода права собственности. Определением Арбитражного суда Пермского края от 13 августа 2012г. констатирована ничтожность Договора перевода долга от 29 сентября 2009г., заключенного между ООО «организация 2» и ООО «организация 2». Следовательно, все последующие сделки, а также приобретение каких-либо прав, вытекающих из договоров поручительства, договоров ипотеки и договоров залога имущественных прав, также недействительны. Определение Арбитражного суда апелляционной инстанции от 15.10.2012г. об отмене Определения Арбитражного суда Пермского края от 13 августа 2012г. по делу № А50-8797/2011 в настоящее время оспаривается в кассационном порядке. ОАО «Сбербанк России» не является Залогодержателем недвижимого имущества, в отношении которого заключен договор купли-продажи, и его согласие на эту сделку не требуется.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель ОАО «Сбербанк России» возражает против доводов жалобы и просит оставить решение без изменения.

Проверив законность принятого судом решения в пределах доводов апелляционной жалобы (ч.1 ст.328 ГПК РФ), судебная коллегия не находит оснований для его отмены по указанным доводам.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 19.06.2012г. и свидетельству о государственной регистрации права собственности от 09.10.2009 года, трехкомнатная квартира 96, общей площадью 83 кв. м., расположенная в доме ** по ул. **** в г. Перми принадлежит на праве собственности ООО «организация 1». В отношении данного объекта недвижимости 09.09.2009г. зарегистрировано обременение в виде ипотеки в пользу ОАО «АК Сбербанк России» (л. <...>). 03 февраля 2011 года между ООО «организация 1» (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры. В соответствии с п. 1.1 договора, продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять и оплатить согласно условиям договора недвижимое имущество: трехкомнатную квартиру по адресу: <...> общей площадью 83 кв. м. на 7 этаже. Согласно п.п.2.1 -2.4 договора цена квартиры составляет *** рублей. Оплата осуществляется в следующем порядке: 1 000 000 покупатель вносит в кассу продавца при подписании настоящего договора, на оставшуюся сумму в размере *** рублей покупателю предоставляется беспроцентная рассрочка платежа с возможностью досрочного погашения сроком на 6 месяцев с момента подписания настоящего договора, т.е. до 03.08.2011 года включительно. Согласно п.6.1.4- -продавец обязуется в течение-14 рабочих дней - с момента выполнения обязательств по оплате полной стоимости договора, погасить регистрационную запись об обременении (ипотеке) на отчуждаемую квартиру путем обращения с заявлением о прекращении ипотеки в УФРС по Пермскому краю. Согласно представленным квитанциям к приходному кассовому ордеру истцом в кассу ООО «организация 1» внесены денежные средства в размере *** рублей. Из справки, выданной ООО «организация 1» 03.08.2011 года следует, что обязательства по оплате квартиры ФИО1 выполнены полностью (л. д. 17). Из расписки в получении документов на государственную регистрацию следует, что 23.08.2011 года в Межрайонный отдел №2 Управления Росреестра по Пермскому краю были представлены заявления представителя ООО «организация 1» и ФИО6 о государственной регистрации договора купли-продажи от 03.02.2011 года, перехода права и права собственности на спорную квартиру.

Отказывая в иске, суд исходил из того, что основания для вынесения решения о регистрации договора купли-продажи, переходе права собственности на спорную квартиру, погашении записи об ипотеке отсутствуют.

Данные выводы суда правомерны, они основаны на нормах права и установленных судом обстоятельствах дела.

Судом верно были применены нормы материального права.

Согласно ст.ст.37, 38 ФЗ «Об ипотеке» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

Согласно пункту 1 статьи 164 ГК РФ сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

В соответствии с ч. 3 ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В силу ч.1 ст.25 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

В соответствии со ст.352 ГК РФ залог прекращается: с прекращением обеспеченного залогом обязательства; по требованию залогодателя при наличии оснований, предусмотренных пунктом 3 статьи 343 настоящего Кодекса; в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса; в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной.

В соответствии со ст.353 ГК РФ в случае перехода права собственности на заложенное имущество либо права хозяйственного ведения или права оперативного управления им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев реализации этого имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом) либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу.

Судебная коллегия находит несостоятельными доводы апелляционной жалобы о том, что невыполнение ООО «организация 1» финансовых обязательств перед Сбербанком необходимо расценивать как виновные действия, выражающиеся в уклонении от регистрации сделки и перехода права собственности.

Оснований полагать, что ответчик уклоняется от внесения записи о погашении ипотеки, у суда не имелось.

При наличии неисполненного долгового обязательства у ОАО «Сбербанк России» отсутствует обязанность обращения с заявлением о погашении залога.

Не состоятельна ссылка истца на определение Арбитражного суда от 13.08.2012г.

То обстоятельство, что в рамках проводимой процедуры банкротства в отношении ООО «организация 2» было отказано определением арбитражного суда Пермского края от 13 августа 2012 года ОАО «Сбербанк России» о включении в реестр кредиторов и высказано суждение о ничтожности договора перевода долга, не имеет правового значения при разрешении данного спора по существу, и не порождает для истцов никаких правовых последствий. Более того, указанное определение отменено апелляционной инстанцией.

Не могут расцениваться как основание к отмене решения суда и доводы апелляционной жалобы о том, что ОАО «Сбербанк России» не является Залогодержателем недвижимого имущества, в отношении которого заключен договор купли-продажи, и его согласие на эту сделку не требуется.

В силу требований ст.37,38 ФЗ «Об ипотеке», при совершении сделки купли-продажи спорной квартиры между истцом и «организация 1» должно было быть получено согласие залогодержателя «Сбербанка России» ОАО на отчуждение, поскольку ОАО «Сбербанк России» является залогодержателем.

Поскольку основания прекращения ипотеки отсутствуют, обязательство, обеспеченное залогом не исполнено, требования закона о порядке погашения записи об ипотеке не соблюдены, оснований для удовлетворения иска не имеется.

Истцом не было представлено суду доказательств того, что ответчик ООО «организация 1» уклоняется от совершения регистрационных действий по заключенному договору купли-продажи. Напротив, в материалах дела имеется расписка в получении документов на государственную регистрацию, из которой следует, что в Межрайонный отдел №** Управления Росреестра по Пермскому краю были представлены заявления представителя ООО «организация 1» и ФИО6 о государственной регистрации договора купли-продажи от 03.02.2011 года, перехода права и права собственности на спорную квартиру.

Таким образом, апелляционная жалоба не содержит доводов, влекущих отмену решения суда.

Судом первой инстанции были верно определены и полно исследованы обстоятельства, имеющие значение для дела. Исследованы доводы сторон и представленные доказательства. Им дана надлежащая правовая оценка.

Нарушений норм материального и процессуального права судом допущено не было.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия пришла к выводу о том, что решение суда отмене не подлежит.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Кировского районного суда г. Перми от 22 ноября 2012 года по доводам, изложенным в апелляционной жалобе ФИО1 и ФИО2 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: