Гражданский кодекс часть 1

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия в составе председательствующего Пащенко Н.В. и судей коллегии Булгытовой С.В., Захарова Е.И., при секретаре Константиновой Т.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании 5 августа 2013г. дело по апелляционной жалобе Алхуновой С.Х. на решение Октябрьского районного суда г. Улан-Удэ от 24.05.2013г., которым постановлено:

Исковые требования Алхуновой С.Х. к Поляковой Л.А., Полякову С.А., Осинкину В.С., Осинкину А.С. о понуждении заключить договор купли-продажи квартиры оставить без удовлетворения, встречные исковые требования Осинкина В.С. к Алхуновой С.Х. о признании предварительного договора купли-продажи квартиры недействительным удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу : <...>, заключенный между Алхуновой С.Х. к Поляковой Л.А. недействительным.

Заслушав доклад судьи Пащенко, выслушав Алхунову и ее адвоката Эрдынеева С.П., ознакомившись с делом, коллегия

УСТАНОВИЛА:

Алхунова обратилась в суд с иском к Поляковым Л.А., С.А., Осокиным В.С., А.С. о понуждении к заключению договора купли-продажи двухкомнатной благоустроенной квартиры <...>.

Иск мотивирован тем, что 4.08.2011г. между истицей и ответчиками был заключен предварительный договор купли-продажи указанной квартиры, согласно которого цена квартиры была определена в ... руб., срок заключения основного договора был определен сторонами не позднее 31.08.2011г. Во исполнение условий указанного договора Алхунова заплатила ответчикам в день подписания предварительного договора ... руб. (... руб. - в качестве обеспечительного платежа, ... руб.- в качестве аванса за квартиру), однако ответчики после 31.08.2011г. отказались заключать основной договор.

В судебном заседании Алхунова поддержала заявленные требования, пояснила, что предварительный договор был подписан Поляковой, действовавшей на основании доверенности также от имени супруга Полякова и сыновей Осинкиных. Деньги были переданы Поляковой, однако в настоящее время Осинкин В.С., который был согласен на продажу квартиры, скрывает доверенность, которая была выдана им Поляковой.

Ответчики иск не признали, при этом Осинкин В.С. заявил встречный иск к Алхуновой, Поляковым и Осинкину А.С. о признании предварительного договора недействительным, который мотивировал тем, что не заключал предварительный договор и не подписывал его, не выдавал доверенности матери на совершение сделки.

Алхунова не признала встречное исковое требование.

Суд постановил указанное решение.

В апелляционной жалобе Алхунова просит его отменить и удовлетворить ее требования, не соглашаясь с выводом решения о недействительности предварительного договора в целом, а также не соглашаясь с доводом суда о том, что «не было согласия» одного из сособственников квартиры - Осинкина В.С..

При этом Алхунова ссылается на доказательства, имеющиеся в деле, которые, по ее мнению, свидетельствуют об одобрении Осинкиным действий своей матери, указывает, что полномочия Поляковой на совершение сделки «явствуют» из фактических действий, из факта родственных отношений, из факта получения Поляковой денег в интересах всей семьи, из факта передачи 8.08.2011г. спорной квартиры Алхуновой, а также подтверждаются соглашением о продлении срока действия предварительного договора, распиской-обязательством продать квартиру от 1.11.2011г., в которой указаны четыре лица, распиской Поляковой о получении денег, разрешением органа опеки и попечительства на продажу доли Осинкина А.С., подписью Осинкина в дополнительном соглашении от 8.09.2011г. о согласовании цены, показаниями директора агентства недвижимости, подтвердившего, что квартира передавалась через его агентство и в его присутствии передавались деньги.

Также Алхунова ссылается на показания Осинкина, данные в ходе рассмотрения дела о том, что он выдавал доверенность своей матери, не согласился на сделку из-за цены, согласился бы, если бы это было необходимо, если бы оставшаяся сумма была передана матери. По мнению автора жалобы, истец имеет право на понуждение к заключению договора о продаже 3/4 квартиры, у ответчиков нет денег для возврата ... руб., эти деньги они возвращать не собираются, так как использовали их для приобретения автомобиля, который был разбит в аварии.

Выслушав стороны, проверив материалы дела в пределах доводов жалобы и обсудив их, коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Как следует из материалов дела, спорная квартира находится в долевой собственности ответчиков Поляковых и Осинкиных и принадлежит им в равных долях, по 1/4 каждому.

Согласно ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению ее участников.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю или распорядиться ею иным образом с соблюдением при возмездном ее отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ (преимущественное право покупки).

В соответствии со ст. 209 ГК РФ право распоряжения принадлежащим ему имуществом, в том числе право отчуждать имущество в собственность иным лицам принадлежит собственнику имущества.

Удовлетворяя требования Осинкина В.С. о признании недействительным предварительного договора купли-продажи квартиры и отказывая в удовлетворении иска Алхуновой, суд обоснованно исходил из того, что оспариваемый договор в нарушение требований ст.ст. 209, 246 ГК РФ не был заключен одним из сособственников квартиры - Осинкиным В.С.

Указанный предварительный договор от 4.08.2011г. Осинкиным В.С. не подписан, доказательств того, что Полякова Л.А. имела полномочия заключать от имени Осинкина В.С. договор купли - продажи принадлежащей ему части квартиры суду не представлено. Сама Алхунова в ходе рассмотрения дела коллегией пояснила, что доверенность Осинкина была в агентстве недвижимости, но она ее не видела.

Указанные выводы решения о недействительности договора и примененные судом нормы права в жалобе фактически не оспариваются, так как не приводится доводов и доказательств, подтверждающих необоснованность вывода о ничтожности договора.

Доводы жалобы о том, что Осинкин В.С. в последующем одобрил предварительный договор и действия своей матери Поляковой, не могут быть приняты во внимание.

Согласно ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме договора влечет его ничтожность.

Как следует из дела, Осинкин В.С. фактически не заключал предварительный договор, который, согласно ст. 550 ГК РФ должен быть заключен в письменной форме, путем составления одного документа, подписанного сторонами, и, как указал суд, в связи не соблюдением письменной формы договора Осинкиным В.С. является ничтожным.

Исходя из положений ст. 167 ГК РФ о том, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, последующее одобрение ничтожной сделки не имеет юридического значения. В связи с этим не имеют значения доводы жалобы, касающиеся одобрения Осинкиным В.С. действий своей матери.

Ссылка жалобы на то, что недействительность предварительного договора в части продажи доли Осинкина В.С. не влечет недействительности договора в остальной части не основана на законе.

Согласно ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

В данном случае отсутствуют основания полагать, что предварительный договор на продажу квартиры, доли которой в натуре не определены, мог быть заключен без соблюдения требований ст. 250 ГК РФ, с намерением продать лишь доли Поляковых и Осинкина А.С. при возражении на это Осинкина В.С., поскольку Поляковы Л.А., С.А., Осинкин А.С. не заявляли и не заявляют о такой возможности.

Доводы жалобы об отсутствии у Поляковых и Осинкиных денежных средств для возврата Алхуновой ... руб. не свидетельствуют о необоснованности вынесенного решения, поскольку не свидетельствуют о действительности оспариваемой сделки и ошибочности выводов суда.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Октябрьского районного суда РБ от 24 мая 2013 г. оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи коллегии: