Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики гражданское дело по иску ПАО СК «Росгосстрах» к ФИО1 о расторжении договора найма жилого помещения, поступившее по апелляционной жалобе ПАО СК «Росгосстрах» на решение Новочебоксарского городского суда Чувашской Республики от 10 марта 2021 года.

Заслушав доклад председательствующего судьи Блиновой М.А., судебная коллегия

установила:

ПАО СК «Росгосстрах» обратилось в суд с иском к ФИО1 о расторжении договора найма жилого помещения – квартиры <адрес>.

Исковые требования мотивированы тем, что 28 октября 1997 года между САО «Росгосстрах - Чувашия» и ответчиком ФИО1 был заключен договор найма жилого помещения – квартиры <адрес>. САО «Росгосстрах - Чувашия» реорганизовано в форме присоединения к ООО «Росгоссрах-Поволжье», которое в последующем реорганизовано в форме присоединения к ООО «Росгосстрах». ООО «Росгосстрах» реорганизовано в форме присоединения к ПАО «Росгосстрах». После реорганизации истца 9 марта 2016 года изменено наименование ПАО «Росгосстрах» на ПАО СК «Росгосстрах». В настоящее время истец является собственником спорного жилого помещения, право собственности зарегистрировано 14 декабря 2018 года. Таким образом, ПАО СК «Росгосстрах» является правопреемником САО «Росгосстрах – Чувашия», ООО «Росгоссрах-Поволжье», ООО «Росгосстрах» по всем правам и обязанностям, вытекающим из договора найма.

Ответчик как наниматель по настоящее время фактически пользуется принадлежащим истцу жилым помещением, состоит на регистрационном учете по спорному адресу. Вместе с тем, в нарушение условий п.п. 2.1, 3.1 договора найма, а также положений ст.ст. 678, 682 ГК РФ ответчик не исполняет обязательства по внесению платы за найм жилого помещения в размере 1 МРОТ, установленного действующим законодательством, в связи с чем за период с 1 ноября 2002 года по 31 июля 2020 года за ним образовалась задолженность в размере ... руб., что в силу части 2 статьи 687 ГК РФ является основанием для расторжения договора найма. В адрес ФИО1 истцом направлено требование о расторжении договора найма жилого помещения, которое оставлено нанимателем без удовлетворения.

В судебном заседании представитель истца ПАО СК «Росгосстрах» ФИО2 исковые требования поддержал по изложенным основаниям.

Ответчик ФИО1 и его представитель ФИО3 в удовлетворении исковых требований просили отказать, указав на отсутствие оснований для расторжения договора найма жилого помещения, поскольку по договоренности ответчик вносил плату за найм жилья, коммунальные услуги, содержание жилья, а также взносы на капитальный ремонт в управляющую компанию ТСЖ «...», задолженности перед управляющей компанией нет. За все время действия договора найма истцу ответчик никаких выплат не производил. Вносимые ФИО1 платежи за содержание жилья, плтаежи за капремонт превышают базовую сумму МРОТ в сумме 100 руб. Также просили отказать в удовлетворении исковых требований в связи с пропуском истцом срока исковой давности.

Третьи лица ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Решением Новочебоксарского городского суда Чувашской Республики от 10 марта 2021 года постановлено в удовлетворении исковых требований ПАО СК «Росгосстрах» о расторжении с ФИО1 договора найма жилого помещения от 28 октября 1997 года – квартиры <адрес> отказать.

Указанное решение суда обжаловано истцом ПАО СК «Росгосстрах» по мотивам незаконности и необоснованности. В жалобе указывают на наличие оснований для расторжения договора найма жилого помещения по основанию неуплаты нанимателем платы за найм жилого помещения, поскольку в соответствии с пунктами 2.1. и 3.1. договора найма плата за найм составляет 1 МРОТ и вносится ежемесячно нанимателем на расчетный счет наймодателя. Перечисление нанимателем в УК МКД взносов на капитальный ремонт, ремонт и содержание общего имущества МКД не является погашением оплаты за найм жилого помещения, поскольку соответствующих соглашений между сторонами не заключалось. Кроме того, полагают, что суд установил не предусмотренные законом ограничения на реализацию права истца на досрочное расторжение договора найма жилого помещения, поскольку собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы они не были соединены с лишением владения. В частности, считают, что для разрешения вопроса о расторжении договора найма не имеют значения обстоятельства того, кем (нанимателем или наймодателем) и в каком размере вносилась плата за потребленные коммунальные услуги и другие платежи, а также была ли проведена наймодателем претензионная работа по истребованию от нанимателя задолженности по оплате жилого помещения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца ПАО СК «Росгосстрах» ФИО2 поддержал доводы апелляционной жалобы по изложенным основаниям.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции ответчик ФИО1, его представитель ФИО3 возражали против доводов апелляционной жалобы.

Остальные лица, участвующие в деле, извещенные в установленном порядке о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса, руководствуясь положениями статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения явившихся участников процесса, проверив решение суда в соответствии со ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации никто не может быть произвольно лишен жилища.

Согласно части 1 статьи 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (статья 674 ГК РФ).

Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет (п. 1 ст. 683 ГК РФ).

В соответствии со статьей 678 Гражданского кодекса Российской Федерации наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

В силу пункта 2 статьи 687 Гражданского кодекса Российской Федерации договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 28 октября 1997 года между дочерним страховым открытым акционерным обществом «Росгосстрах – Чувашия» (наймодатель) и ФИО1 (наниматель) заключен договор найма жилого помещения, по условиям которого наймодатель предоставил нанимателю жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, для проживания. Срок действия с 28 октября 1997 года до 27 октября 2002 года. (л.д. 6-7).

В дальнейшем договор найма жилого помещения в письменной форме не перезаключался, ответчик со своей семьей по настоящее время продолжает проживать в спорной квартире.

Согласно трудовой книжке ФИО1 на момент заключения договора найма работал в дочерним страховым открытым акционерным обществом «Росгосстрах – Чувашия», на момент судебного разбирательства продолжает работать в ПАО СК «Росгосстрах» в филиале в Чувашской Республике (л.д. 96-100).

Пунктом 2.1 договора найма предусмотрена обязанность нанимателя производить оплату за наем жилого помещения и коммунальные услуги.

Пунктом 3.1. договора найма предусмотрено, что плата за найм жилого помещения вносится ежемесячно нанимателем на расчетный счет наймодателя. Размер платы определен по соглашению сторон в размере однократного минимального размера оплаты труда, установленной действующим законодательством Российской Федерации (пункт 3.1). Наниматель обязуется своевременно вносить плату за найм жилого помещения и коммунальные услуги на расчетный счет наймодателя или по соглашению с домоуправлением, обслуживающим дом, на его расчетный счет по государственным тарифам, в соответствии с действующим законодательством (пункт 3.2 договора).

Основания досрочного расторжения договора найма предусмотрены в пункте 5.1 договора, в частности: по соглашению наймодателя с нанимателем; по инициативе наймодателя в случае разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или членами его семьи; нарушения нанимателем условий договора; невнесения нанимателем более шести месяцев подряд платы за найм жилого помещения и коммунальные услуги; по решению суда общей юрисдикции.

Ссылаясь на нарушение ФИО1 обязательств внесению платы за найм, установленных п.п. «е» п.2.1, п.3.1 договора найма от 28 октября 1997 года, истец ПАО СК «Росгосстрах» 31 июля 2020 года направил в адрес ответчика требование о расторжении договора найма с 1 августа 2020 года.

Поскольку требование ФИО1 не было удовлетворено в добровольном порядке, ПАО СК «Росгосстрах обратилось в суд с настоящими исковыми требованиями.

Разрешая спор, установив, что ответчик ФИО1, являясь нанимателем жилого помещения по договору найма от 28 октября 1997г., продленного в силу закона сроком до 28 октября 2022г., производил оплату за найм путем внесения платы за содержание и ремонт общего имущества, в том числе по общедомовым приборам учета, в управляющую компанию, а также оплачивал взносы на капитальный ремонт, обязанность по уплате которых лежит на собственнике жилого помещения, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований ПАО СК «Росгосстрах» о расторжении с ответчиком договора найма жилого помещения по заявленному основанию.

Судебная коллегия вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований полагает правильным ввиду следующего.

Из материалов дела следует, что Дочернее страховое открытое акционерное общество «Росгосстрах – Чувашия» приобрело право собственности на спорную квартиру по адресу: <адрес>, на основании договора мены от 20 октября 1997г., право собственности зарегистрировано 23.10.1997г. (л.д. 84-86). При этом переданное в порядке мены жилое помещение также было приобретено Дочернее страховое открытое акционерное общество «Росгосстрах – Чувашия».

Таким образом, заключенный между дочерним страховым открытым акционерным обществом «Росгосстрах – Чувашия» (наймодатель) и ФИО1 (наниматель) договор найма от 28 октября 1997 года является договором коммерческого найма жилого помещения.

На основании договора присоединения от 26 мая 2003 года осуществлена реорганизация путем присоединения ДСАО «Росгосстрах-Чувашия» к ООО «Росгосстрах-Поволжье» (л.д.22-25, т.1). На основании договора о присоединении от 26 октября 2009 года ООО «Росгосстрах-Поволжье» реорганизовано в форме присоединения в ООО «Росгосстрах» (л.д.26-32, т.1). ООО «Росгосстрах» реорганизовано в форме присоединения в ОАО «Росгосстрах» на основании договора присоединения от 28 сентября 2015 года, заключенного между ОАО «Росгосстрах» и ООО «Росгосстрах» (л.д.33-36, т.1). 31 декабря 2015 года ООО «Росгосстрах» реорганизовано в ПАО «Росгосстрах» (л.д.37, т.1).

На основании решения внеочередного общего собрания акционеров ПАО «Росгосстрах» от 9 марта 2016 года ПАО «Росгосстрах» переименовано в ПАО Страховая компания «Росгосстрах» (л.д.39, т.1).

В настоящее время собственником квартиры <адрес> является ПАО Страховая компания «Росгосстрах», право собственности зарегистрировано в ЕГРН 14 декабря 2018 года на основании передаточного акта ООО «Росгосстрах», реорганизуемого в форме присоединения к ОАО «Российская государственная страховая компания» от 25 сентября 2015 года и решения единственного участника ООО «Росгосстрах» № от 25 сентября 2015 года.

С учетом положений ст. 684 ГК РФ, в рассматриваемом случае договор найма от 28 октября 1997 года является продленным на тех же условиях и на тот же срок, т.е. по истечении каждого пятилетнего срока является продленным на пять лет.

Соответственно, договор найма от 28.10.1997г. является продленным на тех же условиях до 28 октября 2022г.

В рассматриваемом случае иск наймодателем о досрочном расторжении договора найма жилого помещения предъявлен по основанию неуплаты нанимателем платы за найм сроком свыше шести месяцев, ссылаясь на необходимость осуществления платы за найм в размере 1 МРОТ непосредственно на счет наймодателя. При этом, из искового заявления следует, что истцом расчет производится по минимальному размеру оплаты труда не из базовой суммы, равной 100 руб., а из размера, применяемого для регулирования оплаты труда.

Материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается, что с момента заключения договора найма от 28.10.1997г., ФИО1, являющийся работником организации - наймодателя, не производил перечисление в ПАО СК «Росгосстрах» (правопредшественникам) платы за найм в размере 1 (одного) МРОТ, так и наймодатель не выставлял счета, претензии к оплате платы за найм в сумме МРОТ за все время действия договора найма. При этом наниматель квартиры ФИО1 осуществлял плату за содержание и текущий ремонт жилого помещения, в том числе за содержание общедомовых нужд, коммунальных платежей, а также платы за капитальный ремонт многоквартирного жилого дома непосредственно в управляющую компанию.

Как установлено судебной коллегией, пунктом 3.1. договора найма от 28.10.1997г., размер платы за найм определен по соглашению сторон в размере однократного минимального размера оплаты труда, установленной действующим законодательством Российской Федерации.

При этом наниматель обязался вносить плату за найм жилого помещения и коммунальные услуги на расчетный счет наймодателя или по соглашению с домоуправлением, обслуживающим дом, на его расчетный счет по государственным тарифам, в соответствии с действующим законодательством.

Совокупное толкование условий договора найма от 28.10.1997г. свидетельствует, что на нанимателе лежала обязанность по несению платы за найм в размере 1МРОТ и оплате коммунальных услуг по государственным тарифам путем перечисления на счет наймодателя либо непосредственно на счет управляющей компании.

При этом в самом договоре не определено - какой размер минимального размера оплаты труда подлежит применению к рассматриваемым правоотношениям: базовая сумма МРОТ-83 руб. 49 коп., с 01.01.2001г. - 100 руб., либо размер МРОТ, применяемый для регулирования оплаты труда, только отсылается на действующее законодательство РФ.

Федеральный закон «О минимальном размере оплаты труда» от 19.06.2000 №82-ФЗ в статье 5 закрепляет, что исчисление платежей по гражданско-правовым обязательствам, установленных в зависимости от минимального размера оплаты труда, производится с 1 июля 2000 года по 31 декабря 2000 года исходя из базовой суммы, равной 83 рублям 49 копейкам, с 1 января 2001 года исходя из базовой суммы, равной 100 рублям.

Исходя из ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, абзаца 3 пункта 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", части 2 статьи 5 Федерального закона «О минимальном размере оплаты труда» от 19.06.2000 №82-ФЗ, толкование условий пунктов 2.1., 3.1. договора найма от 28.10.1997г. свидетельствует, что в качестве размера платы за найм жилого помещения определена базовая сумма МРОТ - 83 руб. 49 коп., с 01.01.2001г. - 100 руб., а также несение коммунальных платежей по тарифам, применяемым для социального найма жилья. Доводы стороны истца о необходимости применения в рассматриваемом случае минимального размера оплаты труда, применяемого для регулирования оплаты труда в соответствии с трудовым законодательством, являются несостоятельными.

Согласно части 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.

Плата за содержание жилого помещения включает в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее также - коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме). Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда (п.2 ч.1 ст. 154 ЖК РФ).

Как правильно указал в решении суд первой инстанции, в силу требований ст. 154 Жилищного кодекса РФ, разъяснений абзаца 3 пункта 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 N 22 "О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности" обязанность по внесению платы за содержание жилого помещения и взносов на капитальный ремонт несет только собственник жилого помещения (статьи 30, 158 ЖК РФ и статья 210 ГК РФ).

Поскольку ответчик ФИО1 все годы нес расходы за содержание жилья, включающее текущий ремонт общего имущества МКД, вносил взносы за капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, которые покрывают базовую сумму МРОТ, определенную действующим законодательством, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для расторжения договора найма жилого помещения по требованию наймодателя по мотивам невнесения нанимателем более шести месяцев подряд платы за найм жилого помещения и коммунальные услуги. Право внесения установленной договором платы за найм, коммунальных услуг непосредственно на счет управляющей организации прямо предусмотрено рассматриваемым договором найма. Кроме того, истец как собственник квартиры не вносил взносы на капитальный ремонт многоквартирного дома, что стороной истца не оспаривается. Фактически истцом были одобрены действия нанимателя по погашению взносов на капитальный ремонт жилого дома взамен собственника (наймодателя) в счет платы за найм жилья. Кроме того, в соответствии со ст. 410 ГК РФ для прекращения обязательства зачетом встречных требований достаточно заявления одной стороны.

Доводы апелляционной жалобы истца о наличии оснований для досрочного расторжения договора найма по основанию невнесения нанимателем более шести месяцев подряд платы за найм жилого помещения являются несостоятельными по изложенным выше основаниям. По иным основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом РФ, требования о досрочном расторжении договора найма жилого помещения, в рамках настоящего дела не заявлялись.

Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, по делу не установлено, в апелляционной жалобе таких доводов не приведено.

Учитывая вышеизложенное, судебная коллегия не усматривает оснований, влекущих удовлетворение апелляционной жалобы истца и отмену состоявшегося решения суда первой инстанции.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Новочебоксарского городского суда Чувашской Республики от 10 марта 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ПАО СК «Росгосстрах» - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (г.Самара) через суд первой инстанции в течение трех месяцев.

Председательствующий М.А. Блинова

Судьи: О.В. Агеев

И.А. Максимова

Определение15.07.2021