Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам представителя ФИО1 и представителя ООО»Апрель» на решение Нефтегорского районного суда Самарской области от 15 декабря 2015года, которым постановлено:» Иск ФИО2 удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, общей пл.27336000 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, в границах <адрес>», поля 17,18,19,20,30,31, 80, 82, южная часть поля №16, заключенный 20 декабря 2011года с ФИО1 в части аренды земельного участка, пл.14178000 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, поля 17,19,20,82, южная и северная часть поля №18, северная часть поля №30, северо-западная часть поля №80, принадлежащего на праве собственности ФИО2

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 расходы на оплату госпошлины в размере 300 рублей».

Заслушав доклад судьи Гороховика А.С., объяснения представителя ФИО1 по доверенности и представителя ООО»Апрель» по доверенности ФИО3, поддержавшей доводы жалоб, судебная коллегия

установила:

ФИО2 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО1, в котором просила расторгнуть договор аренды земельного участка от 20 декабря 2011 года, в части аренды земельного участка, площадью 14 178 000 кв.м, кадастровый номер: № расположенного по адресу: <адрес>, поля 17, 19, 20, 82, южная и северная часть поля № 18, северная часть поля № 30, северо-западная часть поля № 80.

В обоснование иска ФИО2 ссылалась на то, что 20 декабря 2011 года между собственниками (129 человек) земельного участка в лице ФИО4, действовавшего на основании доверенностей, и ФИО1 в лице ФИО5, действовавшего на основании доверенности, заключен договор аренды земельного участка общей площадью 27336 000 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, в границах <адрес>», поля 17, 18, 19, 20, 30, 31, 80, 82, южная часть поля № 16, сроком на 49 лет. 20 апреля 2012 года осуществлена государственная регистрация названного договора аренды земельного участка.

На основании решения общего собрания собственников земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером: №, от 14 августа 2012 года из земельного участка с кадастровым номером: № был осуществлен выдел земельного участка, площадью 14178000 кв.м, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, поля 17, 19, 20, 82, южная и северная часть поля № 18, северная часть поля № 30, северо-западная часть поля № 80, который в настоящее время принадлежит ей на праве собственности.

Истица полагает, что с момента заключения договора аренды земельного участка ответчик существенно нарушает его условия, поскольку за ним образовалась задолженность по арендной плате за 2013 и 2014 годы, арендованный земельный участок используется с нарушением агротехнических норм, что привело к существенному ухудшению земельного участка, значительная его часть вообще не используется ответчиком, участок зарастает сорняками. Для приведения земельного участка в прежнее состояние потребуются значительные денежные средства. В нарушение условий договора ФИО1 сдает часть земельного участка в субаренду без соответствующего уведомления арендодателей.

18 мая 2015 года и 26 июня 2015 года ею направлялись ответчику предупреждения о необходимости исполнения обязательств в разумный срок, на что он не отреагировал.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционных жалобах представитель ФИО1 и представитель ООО»Апрель» просят решение суда отменить как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в судебном заседании, изучив доводы жалоб, исследовав материалы дела, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене как постановленное с нарушением норм материального права и неправильного определения обстоятельств дела.

Согласно ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Пунктом 2 ст.22 ЗК РФ предусмотрено, что земельные участки, за исключением указанных в п.4 ст.27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно п.1 ч.3 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" одним из принципов, на которых основывается оборот земель сельскохозяйственного. назначения является сохранение целевого использования земельных участков.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель), которым может являться собственник имущества или управомоченное лицо (ст. 608 ГК РФ), обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

На основании ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Согласно ст. 9 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

В силу ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

при существенном нарушении договора другой стороной;

в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или
договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или
назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

существенно ухудшает имущество;

более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не
вносит арендную плату;

не производит капитального ремонта имущества в установленные договором
аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в
соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство
капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Судом установлено, что 20 декабря 2011 года между собственниками (129 человек) земельного участка в лице ФИО4, действовавшего на основании доверенностей, и ФИО1 в лице ФИО5, действовавшего на основании доверенности, заключен договор аренды земельного участка общей площадью 27 336 000 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, в границах <адрес>», поля 17, 18,, 19, 20, 30, 31, 80, 82, южная часть поля № 16, сроком на 49 лет.

Согласно п. 3.1 договора арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор в случае нарушения арендатором существенных условий договора, направив не менее чем за 60 дней уведомление арендатору о намерении расторгнуть договор с указанием причин расторжения, а также в случае, если использование участков приводит к значительному ухудшению качественных характеристик участков, экологической обстановки.

Пунктом 4.2 договора предусмотрено, что арендатор обязан, в том числе использовать участок в соответствии с целью и условиями предоставления «разрешенным использованием», не допускать действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик участка.

20 апреля 2012 года осуществлена государственная регистрация названного договора аренды земельного участка.

Из материалов дела следует, что на основании решения общего собрания собственников земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером: №, от 14 августа 2012 года об утверждении проекта межевания земельного участка, перечня собственников земельного, участка и размеров их долей в праве общей собственности на образуемый земельный участок, в счет земельных долей из земельного участка с кадастровым номером: №, был осуществлен выдел земельного участка, площадью 14178000 кв.м, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, поля 17, 19, 20, 82, южная и северная часть поля № 18, северная часть поля № 30, северо-западная часть поля №80.

Вновь образованный земельный участок поставлен на кадастровый учет 7 ноября 2012 года на основании решения филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области.

2 декабря 2012 года ФИО2 на основании договора купли-продажи приобрела в собственность у других участников общей долевой собственности

земельный участок с кадастровым номером: №, все не принадлежавшие ей земельные доли, в результате чего стала единоличным собственником целого земельного участка с кадастровым номером: №, на который сохранено право аренды ответчика ФИО1 на основании договора от 20 декабря 2011 года.

Судом также установлено, что 31 марта 2014 года между ФИО1 и ООО «Апрель» заключен договор субаренды земельного участка, зарегистрированный в ЕГРП 7 мая 2014 года, согласно которому ФИО1 передал ООО «Апрель» в субаренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, общей площадью 27 336 000 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, в границах <адрес>», поля 17, 18, 19, 20, 30, 31, 80, 82, южная часть поля № 16.

О том, что ответчиком заключен договор субаренды земельного участка им направлялось уведомление в адрес истицы, что подтверждается материалами дела.

Как следует из содержания искового заявления, в его основу истицей положены два обстоятельства: невыполнение арендатором обязанности по своевременному внесению арендной платы по договору и ухудшение предмета договора аренды- земельного участка, принадлежащего ей на праве собственности, ввиду его неиспользования ( необработки).

Также ссылалась в иске на то, что арендатор сдал земельный участок без уведомления арендодателей.

Суд удовлетворил исковые требования истицы, расторг договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, общей пл.27336000 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, в границах <адрес>», поля 17,18,19,20,31,80,82, южная часть поля №16, заключенный 20.12.2011года с ФИО1 в части аренды земельного участка, пл.14178000кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, поля 17,19,20,82, южная и северная часть поля №18, северная часть поля №30, северо-западная часть поля №80, принадлежащего на праве собственности ФИО2

При этом суд исходил из представленных истицей доказательств, подтверждающих, что принадлежащий ФИО2 земельный участок с кадастровым номером: №, а также его территория, входившая в состав земельного участка с кадастровым номером: №, с момента передачи в аренду не используется ответчиком и третьим лицом в соответствии с его назначением, то есть в целях сельскохозяйственного производства.

Суд принял в качестве доказательств технический проект на производство работ по введению в сельскохозяйственный оборот неиспользуемых пахотных земель, изготовленного ОАО «ВолгаНИИгипрозем» в 2015году по заявлению истицы. Из которого следует, что в ходе обследования земельного участка, площадью 14 178 000 кв.м (1 417,8 га), с кадастровым номером: №, принадлежащего ФИО2, состоящего в свою очередь из пяти участков (полей), установлено, что требуется провести улучшение пахотных земель на общей площади 1304, 312 га, земельный участок не используется для ведения сельскохозяйственного производства.

Для вовлечения земель в сельскохозяйственное использование необходимо выполнить улучшение неиспользуемых земель с вовлечением их в пашню. Капитальные затраты на улучшение определены в сводном сметном расчете и составляют 8715 400 рублей.

Также суд принял в качестве доказательства по заявленным истицей требованиям акт №1 от 5 ноября 2015 года, составленному по результатам проверки, проведенной комиссией по обследованию земельного участка с кадастровым номером: №, созданной на основании распоряжения главы сельского поселения <адрес><адрес> от 28 октября 2015 года № 17, в ходе осмотра земельного участка установлено, что растительный покров земельного участка представлен сорно-разнотравной растительностью, часть участка заросла кустарником и деревьями, из чего комиссией сделан вывод о том, что участок не используется по назначению, на нем не производится выращивание сельскохозяйственных культур.

Факт длительного неиспользования спорного земельного участка для сельскохозяйственного производства также подтверждается показаниями свидетелей ФИО6 и ФИО7, из которых следует, что они в составе комиссии 5 ноября 2015 года выезжали на осмотр земельного участка с кадастровым номером: №, и по его состоянию

определили, что он длительное время не используется в сельскохозяйственных целях, так как зарос сорняками, кустарником и деревьями. 11 декабря 2015 года они также выезжали на осмотр этого же земельного участка, часть которого была уже вспахана, однако качество вспашки было ненадлежащим, свидетельствующим о придании вида обработки полей.

Из заключения о состоянии земель сельскохозяйственного назначения, составленного ОАО «ВолгаНИИгипрозем» следует, что по состоянию на 11 декабря 2015 года на площади 755,21 га спорного земельного участка проведены первичные работы по обработке залежных земель и находятся в стадии мелиоративной подготовки. Оставшаяся площадь земельного участка, размером 549,1 га, находится в состоянии залежи.

В связи с чем суд пришел к выводу о том, что первичная обработка части земельного участка после длительного неиспользования (до состояния залежи) была осуществлена в период с 5 ноября 2015 года по 11 декабря 2015 года, то есть после обращения ФИО2 в суд с иском и направлено лишь на придание вида использования земельного участка в соответствии с его назначением с целью воспрепятствования расторжению договора аренды в судебном порядке. Обработка земельного участка после 5 ноября 2015 года, с учетом климатических условий в соответствующей местности, не соответствует агротехническим требованиям по срокам проведения таких работ.

Приведенные доказательства о неиспользовании спорного земельного участка суд также признал допустимыми и относимыми, так как они согласуются между собой, оснований считать их недостоверными не имеется.

Судебная коллегия находит данный вывод суда неправильным, сделанным без учета требований действующего законодательства и всех обстоятельств дела.

В силу п.9 ст.22 ЗК РФ, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 ст.22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Удовлетворяя иск истицы о расторжении договора аренды земельного участка в части, суд принял во внимание доказательства, представленные ею, доказательства ответчика судом во внимание приняты не были, что нельзя признать правильным.

Судебная коллегия находит доказательства ответчика заслуживающими их внимание при рассмотрении данного спора по следующим основаниям.

Представителем ответчика был представлен акт обследования объектов растениеводства, пострадавших в результате чрезвычайной ситуации от 17 июля 2013 года, согласно которому списаны посевы проса и подсолнечника ИП главы КФХ ФИО1 на площади 350 га и 2350 га соответственно.

Судом указанное обстоятельство во внимание не принято, так как, по «мнению» суда данный акт не отвечает требованиям относимости, поскольку из его содержания не следует, что были списаны посевы на земельном участке, принадлежащем истцу.

Между тем, доказательств того, что посевы были списаны на земельном участке, не переданном ответчику в аренду, в том числе и земельного участка с кадастровым номером 63:11:0000000:383, самой истицей не представлено.

Из объяснений представителя ответчика следует, что спорный земельный участок засевался ФИО1 в 2102-2013годах, однако из-за погодных условий посевы погибли. В связи с чем, органами местного самоуправления составлялись соответствующие акты в 2012-2013г.г.

На основании договора субаренды от 31.03.204года, земельный участок с кадастровым номером №, куда входит и участок, приобретенный истицей в собственность, был передан в субаренду ООО»Апрель».

О том, что ООО»Апрель» ведет сельскохозяйственное производство, подтверждает отчетная декларация общества, служебная записка главного специалиста по муниципальному земельному контролю ФИО8 от 30.11.2015года, ответ Управления Россельхознадзора по Самарской области от 30.11.2015года №1223.

Кроме того, согласно заключения о состоянии земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, выполненного по результатам осмотра работниками ОАО»ВолгаНИИгипрозем», качественное ухудшение земельного участка не подтверждено агрохимическими показателя, на момент обследования проводятся культуртехнические работы.

Указанным обстоятельствам судом не дана надлежащая оценка, что нельзя признать правильным.

Кроме того, из представленного ответчиком и третьим лицом в апелляционную инстанцию письма прокурора Алексеевского района Самарской области от 03.02.2016г.№9ж-2016 усматривается, что по результатам представления прокуратуры в адрес главы с<адрес> акт от 05.11.2015года признан недействительным, два лица привлечены к дисциплинарной ответственности, свидетели по данному делу- ФИО6 и ФИО7

Кроме того, обращаясь к ответчику с предложением о расторжении договора аренды земельного участка, истица ссылалась на акт осмотра земельного участка от 17 ноября 2014года, однако при подаче искового заявления в суд представлен не был и ему не давалась соответствующая оценка.

Все остальные доказательства, принятые судом во внимание, были получены истицей после принятия дела к производству суда.

Удовлетворяя исковые требования истицы суд также сослался на то, что арендатор недобросовестно исполнял обязанность по выплате арендной плате, оплата не производилась два года подряд- за 2013 и 2014годы.

Согласно п.2.4 договора аренды, арендная плата выплачивается арендатором не позднее 24.12.текущего года.

Действующее законодательство не содержит нормы об уведомлении ответчиком арендодателей о получении арендной платы и понуждении их к получению аренды в определенные сроки. Доказательств того, что истица обращалась к ответчику за получением арендной платы в 2013 и 2014года, в чем ей было отказано, представлено не было.

Из материалов дела усматривается, что ответчиком 21.08.2014года направлялось истице уведомление о получении арендной платы 01.12.2014г., 02.12.2014г., которое ею было получено, что подтверждается материалами дела.

Кроме того, согласно имеющейся в материалах дела расписки, представитель истицы получил от ответчика 11.12.2015года арендную плату за 2013-2014г.г.

Указанным обстоятельствам судом также не была дана надлежащая оценка, что нельзя признать правильным.

Суд также пришел к выводу, что досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный ч.2 ст. 452 и ст. 619 ГК РФ и договором аренды, ФИО2 соблюден, поскольку, как следует из почтовых конвертов, истец 19 мая 2015 года направляла ФИО1 предложение о расторжении договора аренды в части по адресу ответчика, указанному в договоре аренды (<...>), а также 26 июня 2015 года направила ФИО1 предупреждение о необходимости уплаты задолженности по договору аренды и использования земельного участка в соответствии с назначением и предложение о расторжении договора аренда в части по месту жительства ответчика, известному ей из уведомлений о прибытии для получения арендной платы <адрес>

Между тем судебная коллегия находит данный вывод суда сделанным без учета норм действующего законодательства.

По смыслу части третьей ст.619 ГК РФ предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предупреждением о необходимости расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть третья ст.619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 ст.452 ГК РФ.

В силу приведенных норм права процедура расторжения складывается из следующих этапов: направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок; предложение расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения; требование о расторжении договора в суде-после отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения названного предложения.

Судебная коллегия полагает, что предложение о расторжении договора аренды ответчику истицей в соответствии с вышеуказанными нормами права, не направлялось.

Предупреждение о расторжении договора от 19.05.2015года и 26.06.2015года в адрес ответчика сделано одновременно с предупреждением о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок, что является нарушением указанных выше норм права, которыми не предусмотрено направление извещения о расторжении договора аренды до истечения установленного в письменном предупреждении срока для устранения нарушений условий договора.

Что касается вывода суда о том, что согласно договору субаренды, заключенному между ФИО1 и ООО «Апрель», в субаренду передан земельный участок с кадастровым номером: № общей площадью 27 336 000 кв.м., земельный участок с кадастровым номером: №, в субаренду не передавался, то указанный довод нельзя признать обоснованным, так как в субаренду передавался участок общей пл.27336000кв.м., до регистрации за истицей права собственности на земельный участок пл.14178000кв.м., свидетельство о праве собственности на земельный участок с кадастровым номером № истицей получено в 2015году, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 27 января 2015 года, согласно которой обременение в виде аренды зарегистрировано.

При наличии указанных обстоятельств вывод суда о том, что ответчиком допущено использование земельного участка с существенным нарушением условий договора и назначения имущества, арендная плата ответчиком не выплачивалась подряд два года, а также допущено существенное ухудшение имущества, нельзя признать обоснованным и оно подлежит отмене как незаконное с вынесением нового об отказе в исковых требованиях ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка в части аренды земельного участка пл.14178000кв.м.с кадастровым номером №, расположенным по адресу: <адрес>, в границах <адрес>

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Нефтегорского районного суда Самарской области от 15 декабря 2015года отменить, по делу вынести новое.

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, общей площадью 27 336 000 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, в границах <адрес>», поля 17, 18, 19, 20, 30, 31, 80, 82, южная часть поля № 16, заключенный 20 декабря 2011 года с ФИО1 в части аренды земельного участка, площадью 14178000 кв.м, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, поля 17, 19, 20, 82, южная и северная часть поля № 18, северная часть поля № 30, северо-западная часть поля № 80, принадлежащего на праве собственности ФИО2- отказать.

Апелляционное определение вступает в законную силу в момент его принятия и может быть обжаловано в суд кассационной инстанции в течение шести месяцев.

Председательствующий-

Судьи-