Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ОАО «Смоленскотель» к ФИО1, ФИО2 о переводе прав и обязанностей покупателя на объекты недвижимого имущества и встречному иску ФИО1, ФИО2 к ОАО «Смоленскотель», Управлению Росреестра по Смоленской области, Департаменту имущественных и земельных отношений Смоленской области о признании отсутствующим права собственности на нежилые помещения, признании недействительной сделки купли-продажи, отмене регистрации,

по апелляционной жалобой представителя ответчиков ФИО1, ФИО2 – ФИО3 на решение Ленинского районного суда г. Смоленска от 14 мая 2015 года.

Заслушав доклад судьи Никоненко Т.П., объяснения представителя ответчиков ФИО3 поддержавшей доводы апелляционной жалобы, представителя администрации г. Смоленска ФИО4, полагавшей доводы жалобы обоснованными, возражения представителя ОАО «Смоленскотель» ФИО5 и представителя Управления Росреестра по Смоленской области ФИО6, судебная коллегия

установила:

ОАО «Смоленскотель» обратилось в суд с иском к ФИО1, ФИО2 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от (дата) . Иск мотивирован тем, что истцу принадлежит <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м, и ряд помещений, расположенных по адресу: .... Сособственниками земельного участка и общих помещений являлись ФИО1 (ранее ЗАО магазин»Березка»), муниципальное образование город Смоленск и ФИО7. В (дата) истцу стало известно, что ЗАО магазин «Березка» продало свое помещение, доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и общие помещения ФИО1, в (дата) при получении выписки узнали, что ФИО1 продала принадлежавшее ей нежилое помещение и указанные доли в праве общей долевой собственности ФИО2.

Истец указывает, что ответчиками нарушено его преимущественное право на приобретение долей в праве общей долевой собственности и на нежилое помещение, поскольку ФИО1 не уведомила их о продаже (том 1 л.д. 3-5).

Неоднократно уточняя предмет спора, ОАО «Смоленекотель» в окончательной редакции просило перевести права и обязанности покупателя следующего недвижимого имущества: нежилого помещения площадью <данные изъяты> кв.м кадастровый номер №, расположенное по адресу: ... 1 этаж, на поэтажном плане <данные изъяты> и <данные изъяты>, с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в указанном здании и <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м кадастровый номер № разрешенное использование: под гостиницей «Центральная» и нежилыми помещениями, по заключенному между ФИО1 и ФИО2 договору купли-продажи (том 1 л.д. 70-71, том 2 л.д. 138-139).

ФИО1, ФИО2, не признавая иск, предъявил встречные требования о признании отсутствующим права собственности ОАО «Смоленскотель» т.ч. зарегистрированного, на нежилые помещения в здании по адресу: ... и признать договор купли-продажи № № от (дата) с Соглашением о внесении изменений от (дата) . на <данные изъяты> долей в земельном участке под вышеуказанным зданием (нежилыми помещениями), в части ОАО «Смоленскотель» недействительной и отменить регистрацию в ЕГРП (том 1 л.д. 118-120). Требования мотивированы тем, что общество не является легитимным собственником каких-либо нежилых помещений в вышеуказанном здании, т.к. отсутствуют правоустанавливающие документы подтверждающие данное право. Полагают, что ОАО «Смоленскотель» обманным путем приобрело у Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области <данные изъяты> долей в праве собственности на земельный участок под нежилыми помещениями в здании по вышеуказанному адресу, представив фальшивую справку Смоленского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» о якобы принадлежащих обществу нежилых помещениях в здании площадью <данные изъяты> кв.м, в которую необоснованно включена площадь технического подвала.

В судебном заседании представитель ОАО «Смоленекотель» ФИО8 уточненные требования поддержал в полном объеме, встречный иск не признал, пояснил, что право собственности общества на нежилые помещения возникло до 1993 года на основании Типового плана приватизации МУП «Гостиничное хозяйство», правопреемником которого является ОАО «Смоленскотель», в связи с чем его регистрация в ЕГРП не производилась.

Представитель ответчиков ФИО3 исковые требования не признала, настаивала на удовлетворении встречного иска. Считала, что на спорное имущество преимущественное право не распространяется.

Представитель соответчика Управления Росреестра по Смоленской области ФИО6 требования ФИО1 и ФИО2 не признала.

Представитель третьего лица МО г.Смоленск ФИО9 указала на необоснованность иска ОАО «Смоленскотель», а встречный иск - подлежащим удовлетворению.

Дело рассмотрено в отсутствие представителя Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области, надлежащим образом уведомленного о времени и месте рассмотрения дела.

Решением Ленинского районного суда г. Смоленска от 14 мая 2015 года исковые требования ОАО «Смоленскотель» удовлетворены; на ОАО «Смоленскотель» переведены права и обязанности покупателя по договору купли-продажи недвижимого имущества: нежилого помещения № № и № на поэтажном плане, кадастровый номер №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного на 1 этаже, в доме ..., с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в указанном здании и <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый номер №, под гостиницей «Центральная» и нежилыми помещениями, заключенному (дата) года между ФИО1 и
ФИО2.

С ОАО «Смоленскотель» в пользу ФИО1 взыскано <данные изъяты> руб., внесенных на счет Управления Судебного департамента в Смоленской области по платежному поручению № № от (дата) в счет оплаты по договору купли-продажи от (дата) .

С ФИО1 и ФИО2 в пользу ОАО «Смоленскотель» в равных долях взыскано <данные изъяты> руб. в возврат госпошлины.

В удовлетворении встречных требований отказано.

В апелляционной жалобе представитель ответчиков ФИО3 просила решение суда отменить как незаконное и необоснованное, вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права.

В судебное заседание Судебной коллегии не явились ответчики ФИО1, ФИО2, Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области, о времени и месте разбирательства дела извещены надлежаще судом апелляционной инстанции, в соответствии с положениями ст. 167 и ст. 327 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражений, судебная коллегия судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, ОАО «Смоленскотель», как правообладатель помещений площадью <данные изъяты> в здании гостиницы «Центральная», на основании договора купли-продажи от № и соглашения от (дата) об определении долей в праве общей долевой собственности является собственником <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером № расположенным по адресу: ... с разрешенным использованием: под гостиницей «Центральная» и нежилыми помещениями (том 1 л.д.7-10, 13-15).

ЗАО магазин «Березка» как собственник нежилого помещения площадью <данные изъяты>, находящегося на первом этаже дома ... (здание гостиницы «Центральная»), являлось собственником <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на вышеуказанный земельный участок и долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в указанном здании (пропорционально площади принадлежащего помещения) (том 1 л.д.7-10, 13-15, 19-26, 121). Сособственниками в праве общей долевой собственности на земельный участок и общее имущество в здании являются муниципальное образование город Смоленск (<данные изъяты>) и ФИО7(64 доли).

На основании договоров купли-продажи от (дата) и (дата) право собственности на нежилое помещение площадью <данные изъяты>м и на <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № перешло к ФИО1, которая впоследствии (дата) продала спорные объекты недвижимости ФИО2 (том 1 л.д. 128-129).

Разрешая спор и удовлетворяя требования ОАО «Смоленскотель» о переводе прав покупателя, суд первой инстанции исходил из того, что предусмотренный ст. 250 ГК РФ (в ред. действующей до 01.03.2015) порядок отчуждения недвижимого имущества с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество и <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на земельный участок ФИО1 не был соблюден.

Надлежаще установив по делу обстоятельства, суд пришел к обоснованному выводу, что преимущественное право покупки было нарушено.

В дополнение к выводам суда первой инстанции судебная коллегия принимает во внимание следующее.

Согласно абзацу 1 пункта 1 статьи 250 ГК РФ (в редакции, действующей на момент возникновения спорных отношений) при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

В силу пунктов 2 и 3 данной статьи продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Указанные нормы ГК РФ предусматривают правовые гарантии для участников общей долевой собственности при продаже другим участником своей доли в общем праве собственности.

По смыслу данных правовых предписаний, обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать выполненным с момента доставки адресатам соответствующего сообщения. При этом бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности в силу положений ч. 1 ст. 56 ГПК РФ должно быть возложено на продавца.

Тем самым, истец, не получив уведомления о продаже нежилого помещения наряду с долями в праве общей собственности на земельный участок и на общее имущество, принадлежащего изначально ЗАО магазин «Березка» и позднее ФИО1, был лишен возможности заявить о согласии либо об отказе приобрести недвижимость на условиях, предложенных ответчиком. Поскольку истец не мог воспользоваться правом преимущественной покупки спорного имущества, оснований для отказа в удовлетворении его требований не имелось.

Судебная коллегия полагает необходимым отметить, что исходя из смысла ст. 250 ГК РФ, нарушенное право преимущественной покупки защищается судом только в том случае, когда собственник не только желал, но имел реальную возможность приобрести имущество на тех же условиях, а именно: на момент продажи имущества другому лицу имел денежную сумму, указанную в договоре. Следовательно, закон наделяет участника долевой собственности преимущественным правом приобрести продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество, а не ограничиться выражением желания на ее покупку. Реальность заявленного требования должна быть подтверждена истцом надлежащими доказательствами, в том числе путем внесения необходимой суммы на банковский счет управления Судебного департамента, что позволяет защитить интересы продавцов и обеспечить возможность исполнения решения суда в случае удовлетворения иска о переводе прав и обязанностей покупателя.

Учитывая представленное истцом подтверждение наличия у него требуемой суммы для заключения сделки купли-продажи (платежное поручение №№ от (дата) ), суд первой инстанции обоснованно счел, что ОАО «Смоленскотель» выполнены требования обязывающего истца при предъявлении такого иска внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке необходимых расходов.

Суд обоснованно не принял во внимание доводы представителя ответчиков ФИО3 о том, что нежилое помещения площадью <данные изъяты>.м является самостоятельным объектом права, поскольку отчуждение данного помещения влечет за собой отчуждение и переход права собственности на долю в праве собственности на земельный участок, и долю в праве собственности на общее имущество, размер которой пропорционален площади отчуждаемого нежилого помещения.

Ссылки в жалобе на нарушение судом процессуального права в связи с неполучением уточненного искового заявления от (дата) отмену решения суда не влекут, поскольку в данном уточненном иске истцом был конкретизирован предмет спора в соответствии с условиями договора от (дата) .

При таких обстоятельствах оснований к отмене решения суда в части удовлетворения требований ОАО «Смоленскотель» по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает.

Разрешая требования встречного иска и отказывая в удовлетворении требования о признании права ОАО «Смоленскотель» отсутствующим, суд первой инстанции руководствовался положениями ФЗ от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним», Постановления Пленума Верховного суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 и исходил из обстоятельств принятия Арбитражным судом Смоленской области решений в 1995-1996г.г. о признании недействительной сделки приватизации АООТ ОГХ «Смоленскотель» лишь в части отдельных нежилых помещений (площадью <данные изъяты>.м, <данные изъяты>.м<данные изъяты>.м) и установленного решениями 2007-2011г.г. факта принадлежности ОАО «Смоленскотель» нежилых помещений площадью <данные изъяты>.м.

Так, в соответствии с п.2.4 Устава АООТ «Объединение гостиничного хозяйства «Смоленскотель» общество являлось правопреемником МП «Гостиничное хозяйство» в правовом и финансовом отношении (том 2 л.д.1-14).

Поскольку здание гостиницы «Центральная» было включено в акт оценки при приватизации имущества МУП «Гостиничное хозяйство», то созданное в результате реорганизации АООТ «Объединение гостиничного хозяйства «Смоленскотель», правопреемником которого является общество ОАО «Смоленскотель», с момента окончания реорганизации предприятия стало собственником данного объекта.

Учитывая, что право собственности истца на вышеуказанные объекты недвижимости возникло до момента вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ, данные права признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей (ст. 6 указанного Закона).

Следовательно, отсутствие в ЕГРП сведений о зарегистрированном праве собственности, на отсутствие такого права указывать не может.

Разрешая встречные требования о признании недействительными сделки купли-продажи - договора от (дата) и соглашения об определении долей в праве общей долевой собственности на земельный участок от (дата) в части ОАО «Смоленскотель» и отказывая в их удовлетворении, суд первой инстанции исходил из отсутствия в материалах дела доказательств совершения сделки под влиянием обмана.

Оснований не согласиться с данным выводом суда судебная коллегия не усматривает.

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, они согласуются с позицией изложенной представителем ответчиков в суде первой инстанции и фактически сводятся к несогласию с той оценкой, которую исследованным по делу доказательствам дал суд первой инстанции, в связи с чем, не могут повлечь его отмену.

Руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила :

решение Ленинского районного суда г. Смоленска от 14 мая 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ФИО1, ФИО2 – ФИО3 - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: