Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании 17 февраля 2016 года апелляционную жалобу Подгородецкого В. А. на решение Луховицкого районного суда Московской области от 13 октября 2015 года по гражданскому делу по иску ООО «Фермерская лавка» к Подгородецкому В. А. о расторжении договора аренды и возмещении убытков,

заслушав доклад судьи Кумачевой И.А.

объяснения Степановой Л.А. – представителя Подгородецкого В.А., Сидорова Е.Е. –адвоката Подгородецкого В.А., Галкиной Е.С. – представителя ООО «Фермерская лавка»

УСТАНОВИЛА:

ООО «Фермерская лавка» обратилось в суд с иском к Подгородецкому В.А. и с учётом уточненных исковых требований просит расторгнуть долгосрочный договор аренды нежилого объекта недвижимости № 12/09/14 от 12 сентября 2014 г., взыскать убытки : затраты на строительно-монтажные работы, в связи с утратой имущества в размере 1 881 038 руб. 01 коп., затраты на охранные услуги за период с 20 мая 2015 г. по 11 июля 2015 г. в сумме 244 800 руб., сумму обеспечительного депозита - 315 000 руб. и расходы по уплате государственной пошлины в размере 20 553 руб.

В обоснование иска истец указал на то, что 12 сентября 2014 г. между сторонами был заключен долгосрочный договор № 12/09/14 аренды нежилого объекта недвижимости, в соответствии с которым ответчик предоставил истцу во временное возмездное владение и пользование объект, общей площадью 95,6 кв.м., расположенный по адресу: <данные изъяты>, вблизи <данные изъяты>, для использования в качестве магазина розничной торговли. Срок договора аренды - 5 лет с даты государственной регистрации договора. Истец во исполнение условий договора принял объект аренды и исправно оплачивал арендную плату.

Ответчик в нарушение условий договора письмом от 25 мая 2015 г. сообщил, что объект изъят в связи с проведением работ по модернизации здания. Проведение работ по модернизации нежилого помещения с истцом не согласовывалось.

Претензией от 08 июня 2015 г. истец просил возместить ему убытки, причиненные изъятием объекта, которая осталась без удовлетворения.

Письмом от 30 июня 2015 г. ответчик уведомил истца об окончании работ по модернизации здания и об уменьшении площади помещения на 53,2 кв.м., т.е. измененная площадь объекта составляет 42,4 кв.м., вместо согласованной сторонами в договоре - 95,6 кв.м.

По согласованию с арендодателем арендатор, рассчитывая на долгосрочное владение и пользование объектом аренды, произвёл строительно-монтажные работы на объекте, что подтверждается согласованным сторонами перечнем работ и дизайн-макетом, а также первичными бухгалтерскими документами истца. В результате неправомерного изъятия объекта аренды, проведения работ по его модернизации, уменьшения площади помещения, истцу нанесен ущерб в размере 1 881 038 руб. 01 коп., который вызван утратой отремонтированного арендатором имущества и складывается из следующих расходов: 1) расходы в виде стоимости рекламного оформления (вывески, банеры и наклейки), которые утрачены в связи с их демонтажем арендодателем и невозможностью их повторного использования, а также расходы на дорожно-транспортные расходы по рекламному оформлению объекта, в размере 612 826 руб. рублей, что подтверждается договором поставки № 01-09 от сентября 2014 г., заключенным между истцом и ООО «АКСуС»; приложением № 1 к договору поставки № 01-09 от 1 сентября 2014 г.; ТН № 183 от 23 октября 2014 г.; актом № 00000183 от 23 октября 2014 г.; счетом-фактурой № 00000234 от 23 октября 2014 г.; платежными поручениями № 1379 от 23 сентября 2014 г. и №1459 от 27 октября 2014 года; 2) расходы в виде стоимости расходных материалов, утраченных в связи с их демонтажем и не пригодных для повторного использования, а также расходы на монтажные и пусконаладочные работы сплит-систем кондиционирования на объекте, в размере 69 870 руб., что подтверждается договором № 2409/14-МОК от 24 сентября 2014 г., заключенным между истцом и ООО «Климат-контроль»; приложением № 1 к договору № 2409/14-МОК от 24 сентября 2014 г.; ТН № 45 от 7 октября 2014 г.; актом № 45 от 7 октября 2014 г.; платежными поручениями № 1386 от 29 сентября 2014 г. и № 1431 от 14 октября 2014 г.; 3) расходы по ремонту объекта аренды в размере 1 198 342 руб. 01 коп., что подтверждается договором подряда на текущий ремонт помещения № 11/09/09/2014 от 9сентября 2014 г.; приложением № 1 договору № 11/09/09/2014 от 9 сентября 2014 г. (локальная смета № 1 от 9 сентября 2014 г.); справкой № 1 от 21 октября 2014 г. о стоимости выполненных работ и затрат; Актом № 1 от 21 сентября 2014 г. о приемке выполненных работ; счетом-фактурой № 14 от 21 октября 2014 г.; платежными поручениями № 1458 от 27 октября 2014 г. и № 1353 от 10 сентября 2014 г.

Итого размер ущерба в виде стоимости строительно-монтажных работ на объекте и утраченных расходных материалов, не пригодных к повторному использованию, составляет: 612 826,00 + 69 870,00 + I 198 342,01 = 1 881 038 руб. 01 коп.

Также, в связи с тем, что согласно п.5.1.13 договора арендатор обязан самостоятельно отвечать за сохранность своего имущества и учитывая, что объект неправомерно был изъят из владения и пользования арендатора и на объекте находились посторонние лица (работники арендодателя), истец был вынужден заключить договор на охранные услуги с охранной организацией с целью обеспечения сохранности его имущества, что также повлекло вынужденные расходы в размере 244 800 руб., которые подтверждаются договором № 30-15 ЧОО от 20 мая 2015 г. на охранные услуги, заключенным между истцом и ООО «Частная охранная организация «АПК- Гарант»; приложением № 1 к договору № 30-15 ЧОО от 20 мая 2015 г.; соглашением о расторжении договора № 30-15 ЧОО от 20 мая 2015 г. от 1 июля 2015 г.; актом № 98 от 31 мая 2015 г.; актом № 120 от 30 июня 2015 г. актом № 121 от 11 июля 2015 г.; платежными поручениями № 385 от 15 июня 2015, № 501 от 15 июля 2015 г., № 502 от 15 июля 2015 г.

Также, в соответствии с п.8.1. договора арендатором уплачен арендодателю обеспечительный депозит в размере постоянной части арендной платы за один месяц - 315 000, руб., что подтверждается платежным поручением № 1361 от 16 сентября 2014 г.

30 июля 2015 г. истец направил ответчику предложение расторгнуть договор и возместить истцу причиненные убытки. Предложение истца о расторжении договора и возмещении причиненных убытков ответчик оставил без ответа.

В судебном заседании представитель истца Галкина Е.С. заявленные уточнённые исковые требования поддержала, пояснив, что рекламное оформление (внешние вывески, баннеры и наклейки) были утрачены истцом, в связи с их демонтажем ответчиком. Полагала, что к требованиям о взыскании расходов по ремонту объекта не может быть применена амортизация, поскольку произведённые ремонтные работы не повлекли за собой создания объекта амортизируемого имущества в виде капитальных вложений в арендованный объект основных средств при ремонте арендуемых помещений, поскольку осуществленные ремонтные работы не изменили несущих конструкций помещения, в результате выполненных работ общая площадь объекта осталась неизменной, работы были направлены на замену и восстановление изношенных конструкций и частей объекта с целью сохранения его работоспособности и выполнения им своих функций, что не относится к неотделимым улучшениям при ремонте арендованного помещения.

Ответчик Подгородецкий В.А. в судебное заседание не явился, просит рассмотреть дело в его отсутствие (т.1, л.д.139). Представитель ответчика - Нестеркин В.В. в судебном заседании уточнённые исковые требования признал частично: а именно не возражал против расторжения долгосрочного договора аренды. Требования в части компенсации затрат на строительно-монтажные работы признал в сумме 650 908 руб. 59 коп., в виде затрат на охранные услуги в размере 80 000 руб., сумму обеспечительного депозита в размере 315 000 руб. признал в полном объёме. В остальной части заявленные требования не признал и показал, что реконструкция принадлежащего истцу здания (в том числе помещения, которое арендовал истец) была проведена по требованию главы города Химки, о чём истец был уведомлен 15 марта 2015 г.

До начала реконструкции истец полностью демонтировал и вывез рекламное оборудование, в связи с чем, полагает необоснованными требования о взыскании 612 826 руб. Также истцом были вывезены все подвитринные светильники, стоимостью 32 000 руб.; бойлер, стоимостью 10 000 руб. и подвесные потолки, стоимостью 138 715 руб. 60 коп., а итого на сумму 180 715 руб. 60 коп. Кроме того, требования о возмещении затрат на ремонт объекта аренды не могут быть удовлетворены в полном объёме, поскольку по истечении срока действия договора аренды все затраты, произведённые арендатором на неотделимые улучшения не компенсируются арендодателем. Представленная истцом локальная смета завышена, а именно завышена стоимость работ по установке светильников с люминесцентными лампами, их фактически не 33, а 18, то есть в локальной смете завышен объём работ по их установке на 25 468 руб. 31 коп. Более того, улучшения, произведённые арендатором, подверглись амортизации, размер которой составляет 130 181 руб. 72 коп., а в случае с сплит-системами - 13 974 руб., что также не было учтено истцом. Ряд работ по ремонту объекта аренды не был согласован с арендодателем, а именно: устройство перегородок с установкой элементов каркаса и облицовкой поверхностей декоративными отделочными материалами; установка смесителя и раковины в туалете; наружная облицовка по бетонной поверхности керамическими отдельными плитками на цементном растворе стен; устройство мелких покрытий (брандмауэры, парапет, свесы); установка декоративного фриза; замена унитаза с бачком, а итого на сумму 24 673 руб. 92 коп.

Кроме того, считает, что истцом необоснованно применён коэффициент зимнего удорожания.

Ответчик возражает против полной компенсации затрат на оплату услуг одного поста охранного предприятия из расчёта 144 000 руб. в месяц. Из распространённой практики по г. Москве и Московской области стоимость услуг охранного предприятия с одним постом в месяц составляет от 60 до 80 тысяч руб.

Решением Луховицкого районного суда Московской области от 13 октября 2015 года исковые требования удовлетворены.

Судом расторгнут долгосрочный договор № 12/09/14 аренды нежилого объекта недвижимости от 12 сентября 2014 г., заключенный между Подгородецким В. А. и ООО «Фермерская лавка».

Судом взысканы с Подгородецкого В. А. в пользу ООО «Фермерская лавка» затраты на строительно-монтажные работы в размере 1 881 038 руб. 01 коп., затраты на охранные услуги за период с 20 мая 2015 г. по 11 июля 2015 г. - 244 800 руб., сумма обеспечительного депозита - 315 руб. и расходы по уплате государственной пошлины в размере 20 404 руб. 19 коп., итого 2 461 242 руб. 20 коп. (два миллиона четыреста шестьдесят одна тысяча двести сорок два руб. 20 коп.).

В апелляционной жалобе Подгородецкий В.А. просит отменить решение суда как незаконное и необоснованное.

Проверив материалы дела в соответствии с ст. 327.1 ГПК РФ, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, судебная коллегия приходит к выводу о необходимости изменить решение суда в части размера взысканного ущерба.

Материалами дела подтверждается и установлено судом, что 12 сентября 2014 г. между Подгородецким В.А. (арендодателем) и ООО «Фермерская лавка» (арендатором) заключен долгосрочный договор № 12/09/14 аренды нежилого объекта недвижимости: нежилого помещения, расположенного по адресу: <данные изъяты>, вблизи <данные изъяты>, общей площадью 95,6 кв.м., кадастровый номер 50:10:0010205:416 (т.1, л.д.8-20). Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области и по акту приёма-передачи от 15 сентября 2014 г. объект передан истцу (т.1, л.д.21).

В соответствии с п. 5.2.3 договора арендатор (ООО «Фермерская лавка») имеет право проводить ремонтные работы, перепланировку и реконструкцию на Объекте при условии письменного согласования с Арендодателем (ответчиком) (л.д. 13).

Истцом и ответчиком согласованы позиции наименования работ (т. 1 л.д. 55), дизайн-макет (т. 1 л.д. 56-57), в связи с чем истцом были заключены: договор поставки рекламно-полиграфической продукции, договор по монтажу сплит-сисем кондиционеров на объекте, договор на текущий ремонт помещения.

Суд первой инстанции применяя положения ст. ст. 15, 309, 310, 393 ГК РФ, согласился с доводами истца, что им понесены затраты на строительно-монтажные работы в размере 1 881 038 руб. 01 коп., из которых 612 826 руб. - расходы по рекламному оформлению объекта; 69 870 руб. - расходы на монтажные и пусконаладочные работы сплит-систем кондиционирования и 1 198 342 руб. 01 коп. - расходы по ремонту объекта, 244800 руб. - на охранные услуги, взыскав с ответчика требуемую сумму в полном объеме.

Указанный вывод суда в части взыскания сумм на охранные услуги и определения суммы расходов по рекламному оформлению объекта противоречит материалам дела и не соответствует указанному выше законодательству.

Судебная коллегия полагает, что при определении суммы ущерба, причиненного досрочным расторжением договора аренды, суд не учел, что истцом самостоятельно вывезены с объекта аренды все внешние вывески (т. 1 л.д. 148), а именно внешняя вывеска левая «Молоко» стоимостью 40294 руб., внешняя вывеска центральная ЛОГО ДП фигурный стоимостью 110346 руб., внешняя вывеска правая «Молоко» стоимостью 40294 руб. (т. 1 л.д. 61), т.е. указанное оборудование является отделимым улучшением, однако его стоимость была включена в сумму ущерба и взыскана с ответчика.

Поскольку данные обстоятельства судом не были учтены, то решение суда в части взыскания расходов на строительно-монтажные работы в размере 1 881 038 руб. 01 коп. подлежит изменению в части исключения из указанных расходов затрат на изготовление рекламной продукции в сумме 190 934 рублей.

С учетом изложенного судебная коллегия считает, что с ответчика Подгородецкого В.А. подлежат взысканию в пользу ООО «Фермерская лавка» затраты на строительно-монтажные работы в сумме 1690104 рублей 01 копейка.

Судебная коллегия находит обоснованным довод апелляционной жалобы о незаконности взыскания расходов, связанных с охраной здания в сумме 244800 руб.

В соответствии со ст.15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а так же неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии со ст.453 п.4,п.5 стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Если основанием расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

ООО «Фермерская лавка» утверждает, что в связи с досрочным расторжением договора аренды понесло убытки в сумме 244800 руб., которые были оплачены по договору охраны арендованного объекта.

Ответчик возражал против взыскания, указанной суммы, указывая на ее недоказанность.

Из материалов дела усматривается, что истец, как арендатор нежилого помещения, заключил договор на охранные услуги 20.05.2015г. с ООО «ЧОО «АПК-Гарант» с оплатой 144000 руб. в месяц. 1.07.2015г. указанный договор был расторгнут. ( л.д.105-108 т.1)

Претензий по исполнению договора у истца не имелось, услуги оказаны охранной организацией в полном объеме.

Учитывая, что охрана арендованного объекта является обязанностью арендатора, охранные услуги оказаны в период действия договора аренды, то расходы по оплате охранных услуг не является убытком стороны и не может быть взысканы с другой стороны при досрочном расторжении договора.

Вывод суда о взыскании с Подгородецкого В. А. в пользу ООО «Фермерская лавка» расходов на охранные услуги в сумме 244800 руб. судебная коллегия находит ошибочным и исключает эту сумму из заявленного истцом ущерба.

Представитель ответчика Нестеркин В.В. в судебном заседании, требования в части взыскания суммы обеспечительного депозита в размере 315 000 руб. признал в полном объёме.

Признание иска представителем ответчика не противоречит закону, не нарушает права и законные интересы других лиц, а поэтому в силу ст. 39 ГПК было принято судом первой инстанции, требования истца в части взыскания суммы обеспечительного депозита в размере 315 000руб. подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 199, 328 ГПК РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Луховицкого районного суда Московской области от 13 октября 2015 года изменить в части суммы взысканного ущерба.

Взыскать с Подгородецкого В. А. в пользу ООО «Фермерская лавка» затраты на строительно-монтажные работы в сумме 1690104 рублей 01 копейку и 315 000 рублей в счет обеспечительного депозита, итого 1925104 рулей 01 копейка.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Председательствующий

Судьи