Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Кургане 20 августа 2015 года гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Уралхлебопродукт» к главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1, Администрации Майского сельсовета Каргапольского района Курганской области о признании незаконным постановления, договора купли - продажи земельных долей, признании недействительными постановки на кадастровый учет земельного участка и зарегистрированного права собственности, прекращении права собственности, исключении записи из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним,

по апелляционным жалобам главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1, Администрации Майского сельсовета Каргапольского района Курганской области на решение Каргапольского районного суда Курганской области от 24 июня 2015 года, которым постановлено:

«Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Уралхлебопродукт» к Главе Крестьянского хозяйства ФИО1, администрации Майского сельсовета о признании незаконным постановления, недействительным договора купли-продажи, недействительной постановку на кадастровый учет земельного участка, признании недействительным зарегистрированного права, прекращении зарегистрированного права, исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации, удовлетворить.

Признать незаконным постановление администрации Майского сельсовета Каргапольского района от 20.11.2014. № 102 о предоставлении земельной доли, находящейся по адресу: <адрес> за плату в собственность Главе Крестьянского хозяйства ФИО1.

Признать недействительным договор купли-продажи от 22.11.2014. между администрацией Майского сельсовета Каргапольского района и Главой Крестьянского хозяйства ФИО1 о продаже земельных долей, находящихся в границах земельного участка с кадастровым номером №, из земель сельскохозяйственного назначения, площадью <...> кв.м, находящегося по адресу: <адрес>

Признать недействительной постановку на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером №, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, площадью <...> кв.м, находящегося по адресу: <адрес>».

Признать недействительным зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности и прекратить право собственности Главы Крестьянского хозяйства ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, площадью <...> кв.м, находящегося по адресу: <адрес>».

Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации № от 24.02.2015.».

Заслушав доклад судьи областного суда Коуровой В.Е. об обстоятельствах дела, пояснения представителя истца ООО «Уралхлебопродукт» - ФИО2, ответчика Главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1, представителя ответчика Администрации Майского сельсовета Каргапольского района Курганской области - ФИО3, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

общество с ограниченной ответственностью «Уралхлебопродукт» (далее - ООО «Уралхлебопродукт») обратилось в суд с иском к главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (далее - глава КФХ ФИО1), Администрации Майского сельсовета Каргапольского района Курганской области о признании незаконным постановления, договора купли – продажи земельных долей, признании недействительными постановки на кадастровый учет земельного участка и зарегистрированного права собственности, прекращении права собственности, исключении записи из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В обоснование исковых требований указывало, что 17.12.2007 между Администрацией Каргапольского района Курганской области (арендодатель) и ЗАО «Хлебопродукт» (арендатор) был заключен договор аренды, по условиям которого арендатор принял от арендодателя в аренду на срок до 17.12.2056 за плату, в том числе часть земельного участка с кадастровым номером №, площадью <...> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Земельный участок был принят арендодателем по акту. 23.04.2010 ЗАО «Хлебопродукт» (арендатор) заключил с ООО «Уралхлебопродукт» (субарендатор) договор субаренды, в соответствии с которым указанный земельный участок был передан в субаренду ООО «Уралхлебопродукт». Обязательства по уплате арендной платы исполнялись. Поскольку данный земельный участок с 2007 года находился в аренде ЗАО «Хлебопродукт», с 2010 года – в субаренде ООО «Уралхлебопродукт», то указанные организации на законных основаниях обрабатывали спорный земельный участок, производили посевы зерновых культур, несли в связи с этим затраты. 13.04.2015 в адрес ООО «Уралхлебопродукт» поступило извещение от главы КФХ ФИО1 о том, что спорный земельный участок находится в его частной собственности. К извещению были приложены копии следующих документов: постановления главы Майского сельсовета от 20.11.2014 № 102, договора купли-продажи от 22.11.2014, проект межевания земельных участков, свидетельство о государственной регистрации права от 24.02.2015. Из содержания указанных документов следует, что глава Майского сельсовета продал главе КФХ ФИО1 земельный участок с кадастровым номером №, находящийся в субаренде и используемый ООО «Уралхлебопродукт», площадью <...> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>». Считало, что указанное постановление и договор купли-продажи от 22.11.2014 в отношении спорного земельного участка являются незаконными, а постановка на кадастровый учет и зарегистрированное право собственности недействительными по следующим основаниям.

Так, 25.06.2014 в адрес Администрации Майского сельсовета от ООО «Уралхлебопродукт» было направлено заявление о продаже в собственность земельного участка, площадью <...> га, расположенного по адресу: <адрес>», с кадастровым номером №, заявление получено, но ответ до настоящего времени отсутствует. Вместе с тем, эти же земельные доли были проданы Администрацией Майского сельсовета главе КФХ ФИО1 по договору купли-продажи от 22.11.2014. Указывало, что на основании решения Каргапольского районного суда Курганской области от 23.12.2013, вступившего в законную силу 29.01.2014, право собственности у Администрации Майского сельсовета на земельные доли возникло 29.01.2014. Договор купли-продажи в нарушение п. 4 ст. 12 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» заключен 22.11.2014, то есть по истечении 6-ти месяцев со дня возникновения права муниципальной собственности. Кроме того, из договора купли-продажи не следует, что не позднее чем в течение одного месяца со дня возникновения права муниципальной собственности на земельную долю, орган местного самоуправления опубликовал или разместил в установленном порядке информацию о возможности приобретения земельных долей, что также предусмотрено п. 4 ст. 12 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Полагало, что все перечисленные нарушения требований Федерального закона при совершении оспариваемой сделки являются существенными, влекущими незаконность постановления от 20.11.2014 № 102 и договора купли-продажи от 22.11.2014, а также недействительность постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности главы КФХ ФИО1 на спорный земельный участок.

В судебном заседании представитель истца ООО «Уралхлебопродукт» - ФИО2 исковые требования поддерживал, дал пояснения по доводам искового заявления. Дополнительно пояснял, что право собственности у Администрации Майского сельсовета на земельные доли возникло 18.06.2014. В нарушение п. 4 ст. 12 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» Администрация опубликовала объявление о продаже земельных долей до возникновения у нее права собственности. Считал данное нарушение существенным, влекущим незаконность оспариваемого постановления и недействительность договора купли-продажи, постановки на кадастровый учет земельного участка и регистрации права собственности.

Представители ответчика Администрации Майского сельсовета - ФИО3, ФИО4, она же представитель третьего лица Администрации Каргапольского района Курганской области в судебном заседании с иском не соглашались. Поясняли, что объявление было опубликовано одновременно со сдачей документов в регистрационные органы. Считали, что существенных нарушений законодательства со стороны Администрации Майского сельсовета допущено не было.

Ответчик глава КФХ ФИО1 в судебном заседании с иском не согласился.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Курганской области в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Судом постановлено изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе глава КФХ ФИО1 просит отменить решение суда, в иске ООО «Уралхлебопродукт» отказать. В обоснование жалобы указывает, что спорный земельный участок он обрабатывает с 2002 года на основании постановления Администрации Каргапольского района Курганской области от 22.03.2002 «О передаче части невостребованных земель ТОО «совхоз Каргапольский» в аренду крестьянскому хозяйству ФИО1». Считает, что процедура по приобретению им у Администрации Майского сельсовета земельных долей в количестве 106,7 га не нарушена. Сделка произведена в течении шести месяцев со дня возникновения права муниципальной собственности на земельную долю, что соответствует требованиям п.4 ст. 12 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Право муниципальной собственности возникло 18.06.2014, договор купли-продажи был подписан 22.11.2014. Также полагает, что опубликование объявления 06.06.2014 о продаже земельных долей, то есть до даты возникновения права собственности у Майского сельсовета – 18.06.2014, с учетом того, что документы на дату опубликования были сданы на регистрацию, не является существенным нарушением, влекущим удовлетворение требований истца. При этом, увидев данное объявление, в Администрацию обратились как он, так и истец. По запрашиваемой сторонами площади земельных долей было достаточно для выкупа, как в его собственность, так и в собственность ООО «Уралхлебопродукт». Кроме того, требования закона при выделе уже принадлежащих ему земельных долей в натуре были соблюдены полностью, кадастровый инженер опубликовал объявление в районной газете 12.12.2014, в течение месяца претензий и возражений от третьих лиц относительно размеров и местоположения выделяемого земельного участка не поступало.

В апелляционной жалобе Администрация Майского сельсовета Каргапольского района Курганской области просит решение суда отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении требований. В обоснование жалобы указывает, что при принятии обжалуемого решения суд не применил нормы материального права, которые подлежали применению, а именно положения ст. 166, п. 2 ст. 168, ст. 609, п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации. Не принял во внимание, что договор субаренды земельного участка от 23.04.2010, на который ссылается истец, не прошел обязательной государственной регистрации, в связи с чем, у ООО «Уралхлебопродукт» не возникло по нему прав и обязанностей. Более того, на момент заключения этого договора арендодатель- Администрация Каргапольского района по договору аренды утратила право муниципальной собственности на земельный участок на основании судебных актов, доказательств получения письменного разрешения от арендодателя на заключение договора субаренды истец не представил. Таким образом, договор субаренды является недействительным с момента его заключения, в силу его ничтожности. Кроме этого, считает, что с учетом указанных обстоятельств истец не представил доказательств нарушения его прав оспариваемым постановлением и договором. Также обращает внимание на то, что на момент публикации о продаже земельных долей свидетельство о праве собственности Администрацией Майского сельсовета получено не было, в связи с длительной процедурой государственной регистрации права собственности, но на тот момент документы в регистрационную палату уже были сданы и отказа в государственной регистрации права не было. В связи с чем, считает, что указанное в обжалуемом решении нарушение является несущественным и не может быть положено в основу принятого решения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции ответчик глава КФХ ФИО1, представитель ответчика Администрации Майского сельсовета Каргапольского района Курганской области - ФИО3 доводы апелляционных жалоб поддержали, просили решение суда отменить и принять новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ООО «Уралхлебопродукт» отказать.

Представитель истца ООО «Уралхлебопродукт» - ФИО2 в судебном заседании суда апелляционной инстанции с доводами жалобы не согласился, считал решение суда законным и обоснованным.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о причине неявки суд не уведомили, в связи с чем, на основании ст.ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия находит возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Судебная коллегия областного суда, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, приходит к выводу об отмене решения суда в связи с неправильным применением судом норм материального права (п. 4 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 4 ст. 12 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в течение шести месяцев со дня возникновения права муниципальной собственности на земельную долю орган местного самоуправления вправе продать эту земельную долю сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Указанные сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство вправе приобрести земельную долю, находящуюся в муниципальной собственности, по цене, определяемой как произведение 15 процентов кадастровой стоимости одного квадратного метра такого земельного участка и площади, соответствующей размеру этой земельной доли.

Не позднее чем в течение одного месяца со дня возникновения права муниципальной собственности на земельную долю орган местного самоуправления муниципального образования, в собственности которого находится данная земельная доля, обязан опубликовать в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, и разместить на своем официальном сайте в сети "Интернет" (при его наличии) информацию о возможности приобретения земельной доли на условиях, предусмотренных настоящим пунктом. Указанная информация размещается также на информационных щитах, расположенных на территории этого муниципального образования.

В случае, если никто из указанных в настоящем пункте лиц не заключил договор купли-продажи земельной доли, орган местного самоуправления в течение года с момента возникновения права муниципальной собственности на нее обязан выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей при условии ненарушения при этом требований к образуемым земельным участкам.

Из материалов дела усматривается, что муниципальное образование Майский сельсовет Каргапольского района Курганской области являлось собственником земельных долей в количестве <...> гектаров в праве общей долевой собственности на земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, площадью <...> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>», с кадастровым номером №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № (л.д. 113).

Регистрация права собственности муниципального образования Майский сельсовет Каргапольского района Курганской области на указанные доли в количестве <...> гектаров осуществлена 18.06.2014 на основании заявления об отказе от права собственности на земельную долю от ФИО5 от 05.02.2011 (в количестве <...>7 гектаров), решения Каргапольского районного суда Курганской области от 23.12.2013 (в количестве <...> гектаров), решения Каргапольского районного суда Курганской области от 31.03.2014 (в количестве <...> гектаров) (л.д. 66-68, 111, 112, 113).

После публикации информации о продаже земельных долей в Администрацию Майского сельсовета Каргапольского района Курганской области было подано два заявления: 23.06.2014 от главы КФХ ФИО1 - о продаже в собственность земельного участка, площадью <...> гектаров; 25.06.2014 от ООО «Уралхлебопродукт» - о продаже в собственность земельного участка, площадью <...> гектаров (л.д. 104, 69).

Таким образом, общая площадь испрашиваемых данными лицами земельных долей составляет <...> гектаров и совпадает с предлагаемой к продаже, что свидетельствует об отсутствии конкурентного характера заявлений Главы КФХ ФИО1 и ООО «Уралхлебопродукт».

На основании постановления Администрации Майского сельсовета Каргапольского района Курганской области от 20.11.2014 № 102 «О предоставлении земельной доли, находящейся по адресу: <адрес>, за плату в собственность главе Крестьянского хозяйства ФИО1», 22.11.2014 между Администрацией Майского сельсовета Каргапольского района Курганской области (Продавец) и Главой Крестьянского хозяйства ФИО1 (Покупатель) заключен договор купли-продажи, согласно которому Продавец продал в собственность, а Покупатель купил по цене <...>. земельные доли, площадью <...> кв.м., находящиеся в границах земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием - для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: <адрес> ( л.д. 72, 73-74).

Впоследствии, реализуя полномочия собственника по пользованию и владению принадлежащими ему земельными долями, ФИО1 обратился к кадастровому инженеру с заявлением о выделе данных долей и составлении проекта межевания.

Напротив, ООО «Уралхлебопродукт» так и не выкупило земельные доли в количестве <...> гектаров, в связи с чем, до настоящего времени они находятся в собственности муниципального образования Майского сельсовета Каргапольского района Курганской области (л.д. 110, 114-121).

Обращаясь в суд с иском об оспаривании вышеуказанного договора купли-продажи от 22.11.2014, заключенного между Администрацией Майского сельсовета Каргапольского района Курганской области и Главой Крестьянского хозяйства ФИО1, ООО «Уралхлебопродукт» указывало, что продажа Администрацией Майского сельсовета земельных долей осуществлена в нарушение требований п. 4 ст. 12 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а именно объявление о продаже земельных долей опубликовано 06.06.2014, то есть до возникновения права муниципальной собственности - 18.06.2014. При этом истец полагал, что данное нарушение является существенным, влекущим незаконность оспариваемого постановления и недействительность договора купли-продажи.

Принимая решение о признании незаконным постановления Администрации Майского сельсовета Каргапольского района Курганской области от 20.11.2014 № 102 «О предоставлении земельной доли, находящейся по адресу: Курганская область, Каргапольский район, в границах ТОО «совхоз Каргапольский», за плату в собственность главе Крестьянского хозяйства ФИО1», недействительными договора купли – продажи земельных долей от 22.11.2014, постановки на кадастровый учет земельного участка и зарегистрированного права собственности, прекращении права собственности, исключении записи из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, суд первой инстанции согласился с доводами истца и пришел к выводу о том, что нарушена процедура продажи земельных долей, предусмотренная Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», объявление о продаже земельных долей опубликовано ранее возникновения права собственности муниципального образования Майского сельсовета, поэтому посчитал исковые требования ООО «Уралхлебопродукт» обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Судебная коллегия находит указанный вывод суда ошибочным, не соответствующим нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.

Согласно п.1 ст. 12 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Исходя из разъяснений, содержащихся в п. 73 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).

В соответствии с абз. 1 п. 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц (абз. 2 и 3 п. 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, абз. 1 п. 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации определены лица, имеющие право предъявить требование о признании оспоримой сделки недействительной - это сторона сделки или иное лицо, указанное в законе. При этом положениями абзацев 2 и 3 данного пункта установлены ограничения признания оспоримой сделки недействительной: оспоримая сделка может быть признана недействительной только при условии, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия; в случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной только при условии, если сделка нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Вместе с тем, из материалов дела следует, что ООО «Уралхлебопродукт» не является стороной договора купли-продажи земельных долей от 22.11.2014, его права и законные интересы в силу приведенных выше обстоятельств оспариваемым договором не нарушаются, доказательств обратного в соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации истцом не представлено, следовательно, ООО «Уралхлебопродукт» не обладает правом на оспаривание данной сделки.

Ссылка истца на то, что Администрация Майского сельсовета продала в собственность главе КФХ ФИО1 часть земельного участка с кадастровым номером №, площадь которого составляет <...> кв.м., находящейся у общества в субаренде по договору от 23.04.2010, заключенному с арендатором ЗАО «Хлебопродукт», и обрабатываемой им в течение нескольких лет, является несостоятельной, поскольку предметом оспариваемого договора купли-продажи от 22.11.2014 являются земельные доли, а не конкретный земельный участок с установленными границами.

Кроме того, подписанный сторонами договор субаренды, заключенный на срок с 23.04.2010 по 23.03.2012, то есть на срок более года, в силу п. 2 ст. 609, абз. 3 п.2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», подлежал обязательной государственной регистрации, между тем государственная регистрация указанного договора отсутствует, в связи с чем, в силу п.3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор субаренды является незаключенным, право субаренды у ООО «Уралхлебопродукт» не возникло. В условиях признания незаключенным договора субаренды земельного участка, который не порождает для сторон, подписавших его, каких-либо прав и обязанностей, невозможно утверждать о нарушении прав истца в отношении данного земельного участка. Более того, на момент подачи иска срок по договору истек.

При таких обстоятельствах правовых оснований для удовлетворения исковых требований ООО «Уралхлебопродукт» к главе КФХ ФИО1, Администрации Майского сельсовета Каргапольского района Курганской области о признании незаконным постановления, недействительным договора купли - продажи земельных долей и производных требований о признании недействительными постановки на кадастровый учет земельного участка и зарегистрированного права собственности, прекращении права собственности, исключении записи из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним у суда первой инстанции не имелось.

Поскольку неправильное применение норм материального права привело к вынесению незаконного и необоснованного решения, оно подлежит отмене в апелляционном порядке с принятием нового решения об отказе истцу в удовлетворении иска.

Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Каргапольского районного суда Курганской области от 24 июня 2015 года отменить.

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Уралхлебопродукт» к Главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 о признании незаконным постановления Администрации Майского сельсовета Каргапольского района Курганской области от 20.11.2014 № 102, недействительными договора купли - продажи земельных долей от 22.11.2014, постановки на кадастровый учет земельного участка и зарегистрированного права собственности, прекращении права собственности, исключении записи из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним отказать.

Судья-председательствующий

Судьи: