Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Кирове гражданское дело по апелляционным жалобам ФИО1 и ФИО2 на решение Первомайского районного суда города Кирова от 8 мая 2014 года, которым постановлено:

Обязать ФИО2 передать ФИО1 квартиру № в доме № по <адрес> по акту приема-передачи.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 задолженность по арендной плате в размере <данные изъяты>. за пользование жилым помещением за период с марта по октябрь <дата> года включительно, расходы на оплату государственной пошлины в размере <данные изъяты>.

В остальной части исковых требований отказать.

Заслушав доклад судьи Баталовой С.В., судебная коллегия по гражданским делам Кировского областного суда,

УСТАНОВИЛА: ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, указывая, что <дата> между ним и ответчиком был заключен договор аренды жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. По условиям договора размер арендной платы составляет <данные изъяты> руб. в месяц. В период с марта по октябрь <дата> года ответчик обязательства по оплате не исполняет. От передачи объекта по акту приема-передачи уклоняется. Просил обязать ФИО2 передать квартиру по акту приема-передачи; взыскать с ФИО2 арендную плату за пользование жилым помещением за период с марта по октябрь <дата> года включительно в размере <данные изъяты>. и пени за просрочку платежа в размере <данные изъяты> руб., а всего <данные изъяты> руб.

Судом постановлено решение, резолютивная часть которого приведена выше.

С решением не согласен ФИО2, в апелляционной жалобе ставит вопрос об отмене решения. Указывает, что не представлено доказательств использования им жилого помещения после истечения срока договора и уклонения от передачи помещения собственнику. Судом не учтено, что составление акта приема передачи является обязанностью как арендатора, так и арендодателя. Не дана оценка уведомлению о дате и времени подписания акта приема-передачи от <дата>, переданному представителю истца.

В дополнениях к жалобе ФИО2 указывает, что судом необоснованно применены положения главы 34 Гражданского кодекса РФ, поскольку наем жилых помещений регулируется специальными нормами главы 35 ГК РФ. Полагает, что в марте <дата> года, истец, написав ему претензию о расторжении договора с требованием о незамедлительном выселении из квартиры, а затем, освободив квартиру от его вещей, реализовал свое право на расторжение договора, и осуществил одностороннюю приемку квартиры, фактически выселив его из жилого помещения. Истцу было направлено письмо о передаче квартиры, но в указанный срок он для приемки квартиры не явился, что подтверждается актом от <дата>. Судом не учтено, что нарушение истцом своих обязательств по приему квартиры, которая не использовалась ответчиком с <дата>, повлекло взыскание арендных платежей. Поскольку истцом допущено злоупотребление правом, в удовлетворении его требований должно быть отказано. Учитывая, что после истечения срока договора жилое помещение ответчиком фактически не использовалось, основания для взыскания арендной платы отсутствуют.

С решением суда в части отказа в удовлетворении требований о взыскании пени не согласен ФИО1 В апелляционной жалобе указывает, что отказывая во взыскании пени за несвоевременное внесение платы за жилое помещение, суд указал, что договор аренды прекращен <дата>, что влечет невозможность применения арендодателем установленной договором неустойки в виде пени как одного из видов обеспечения денежных обязательств. При этом суд необоснованно не взыскал пени за период действия договора аренды - с <дата> по <дата> в размере <данные изъяты> рублей. Просил решение изменить, взыскав с ответчика указанную сумму.

ФИО2 в возражениях на апелляционную жалобу ФИО1 указывает на ее необоснованность, просит оставить жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании ФИО1, представитель ФИО2 - ФИО3 поддержали требования и доводы жалоб.

ФИО1 уточнил требования в части взыскания пени, снизив ее размер до <данные изъяты> рублей.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб и возражений, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что <дата> между ФИО1 и ФИО2 заключен договор аренды жилого помещения по адресу: <адрес>, арендная плата составляет <данные изъяты> рублей в месяц.

Срок найма с <дата> по <дата> (п. 3.1 договора).

В соответствии с п.10.1 договор по истечении указанного в п.3.1 срока считается автоматически пролонгированным сроком на 6 месяцев при условии, что договаривающиеся стороны письменно не уведомили друг друга о намерении расторжения договора.

По условиям договора по окончанию срока аренды, арендатор обязан передать собственнику жилое помещение в течение 1 календарного дня с момента окончания договора. Жилое помещение считается переданным собственнику с момента подписания акта сдачи-приемки (п.7.1, 7.2).

Проанализировав положения заключенного между ФИО1 и ФИО2 договора от <дата> г., судебная коллегия приходит к выводу о том, что фактически между сторонами сложились отношения по найму жилого помещения, которые регулируются главой 35 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии со статьей 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома) (статья 673).

В силу статьи 678, 688 ГК РФ наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Установив, что обязательства по внесению платы за жилое помещение за период с марта по май <дата> года ответчиком не исполнены, суд обоснованно пришел к выводу о взыскании образовавшей за этот период задолженности.

Вместе с тем, вывод об удовлетворении требований истца о взыскании платы за жилое помещение за последующий период, а именно с июня по октябрь <данные изъяты> года не может быть признан обоснованным.

Судом установлено, что в отсутствие взаимных намерений сторон пролонгировать договор в соответствии с п.10.1, заключенный между ними договор прекратил свое действие <дата>. Доказательств, подтверждающих пользование ФИО2 жилым помещением после истечения срока действия договора, не представлено.

По мнению судебной коллегии отсутствие акта приема-передачи квартиры не является основанием для возложения на нанимателя обязанности по внесению платы за жилое помещение после истечения срока договора. Составление акта приема-передачи подразумевает обоюдные обязанности сторон: нанимателя - по передаче имущества, истца - по его приему. Однако, после истечения срока договора, ФИО1, который не желал его продления и знал об отказе ФИО2 от дальнейшего пользования квартирой, также не принято никаких мер по приему своего имущества при отсутствии к этому препятствий. При таких обстоятельствах, учитывая, что после истечения срока договора жилое помещение в пользовании ФИО2 не находилось, требования истца о взыскании с ответчика платы за жилое помещение в период с июня по октябрь <дата> года удовлетворению не подлежат.

Положения статьи 622 ГК РФ, предусматривающей последствия несвоевременного возврата арендодателю арендованного имущества, не подлежат применению к правоотношениям сторон, вытекающим из договора найма.

В соответствии с п. 4.3 договора в случае несвоевременной оплаты по договору арендатор оплачивает собственнику пеню в размере 1% от месячной платы за каждый день просрочки платежа.

Поскольку судом установлено, что плата за жилое помещение за период с марта <дата> года по май <дата> года ФИО2 не вносилась, судебная коллегия находит обоснованным требование ФИО1 о взыскании с ответчика неустойки за указанный период в пределах заявленных исковых требований в сумме <данные изъяты> рублей.

Выводы суда об отсутствии оснований для взыскания неустойки в связи с прекращением действий договора, судебная коллегия находит ошибочными, поскольку предметом заявленных истцом требований в части неустойки является просрочка платежей в период до <дата>, то есть до истечения срока действия договора.

При таких обстоятельствах, решение суда подлежит изменению в части, с ответчика ФИО2 подлежит взысканию задолженность по арендной плате за период с марта по май <дата> года в сумме <данные изъяты> рублей, пени за этот же период в сумме <данные изъяты> рублей.

Учитывая, что необходимость составления сторонами, предусмотренного договором акта приема-передачи жилого помещения ответчиком не оспаривается, решение суда в остальной части изменению не подлежит.

На основании ст. 98 ГПК РФ с ответчика подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины пропорционально удовлетворенным требованиям в сумме <данные изъяты> рублей.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Первомайского районного суда города Кирова от 08 мая 2014 года изменить.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 задолженность по арендной плате в размере <данные изъяты> рублей, пени в размере <данные изъяты> рублей, расходы на оплату государственной пошлины в размере <данные изъяты> руб.

В остальной части решение оставить без изменения.

Председательствующий: Судьи: