Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Ленинского районного суда г. Омска от 20 февраля 2019 года, которым постановлено:

«В удовлетворении исковый требований ФИО1 о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки на ? доли объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Омск, <...>, отказать».

Заслушав доклад судьи Осадчей Е.А., судебная коллегия

У с т а н о в и л а:

ФИО1 обратился в суд иском к АО «Омский речной порт» о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки. В обоснование заявленных требований указал, что 05.06.2015 ОАО «Омский речной порт» и его бывшая супруга ФИО2 заключили договор купли-продажи, в соответствии с которым ФИО2 приобрела в собственность квартиру, находящуюся по адресу: г. Омск, <...>. В связи с тем, что договором была предусмотрена оплата квартиры в рассрочку, на неё была установлена ипотека в силу закона, о чем сделана соответствующая запись в ЕГРН. Решением Ленинского районного суда г. Омска от 17.10.2018 между супругами был произведен раздел общего долгового обязательства по данному договору. Поскольку остаток долга перед продавцом составлял 538 440 руб., у каждого из бывших супругов по решению суда образовались самостоятельные долговые обязательства перед АО «Омский речной порт» в размере 269 220 руб. Ранее по решению суда между супругами также был произведён раздел данной квартиры, за каждым из них было признано право собственности на её ? долю.

27.11.2018 АО «Омский речной порт» выдало ФИО1 справку о том, что обязательство исполнено им в полном объеме в размере 269 220 руб. После этого истец обратился в Росреестр с заявлением о погашении записи об ипотеке, зарегистрированной 31.10.2017 под номером № <...>, однако получил отказ. ФИО1 считает, что поскольку его долг перед АО «Речной порт» погашен полностью, наличие записи об ипотеке в Едином государственном реестре недвижимости потеряло свое значение, нарушает права истца и подлежит погашению.

На основании изложенного с учётом уточнения исковых требований истец просил признать отсутствующим обременение в виде ипотеки на принадлежащую ему ? долю квартиры, расположенной по адресу: г. Омск, <...>.

Истец ФИО1 в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель истца по устному ходатайству ФИО3 в судебном заседании поддержал доводы истца. Указал, что обязательство прекращается его надлежащим исполнением (ст. 408 ГК РФ). Запись об ипотеке должна быть погашена, поскольку ФИО1 своё единоличное обязательство перед АО «Омский речной порт» исполнил в полном объёме. В настоящее время истец не имеет возможности распорядиться принадлежащей ему долей в жилом помещении, так как имеется обременение в виде ипотеки на данную квартиру.

Представитель ответчика АО «Омский речной порт» ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признал, поддержал доводы письменного отзыва, в котором указал, что ипотекой обеспечено само обязательство по оплате стоимости приобретённой квартиры, вытекающее из договора купли-продажи. Задолженность по данному договору в настоящее время составляет 235 220 руб. В ЕГРН внесена одна запись об ипотеке. Ипотека установлена на всю квартиру в целом, а не доли в праве собственности на неё. Ввиду указанных обстоятельств погашение регистрационной записи об ипотеке на квартиру по адресу: г. Омск, <...> не может быть произведено.

ФИО2, привлеченная судом к участию в деле в качестве третьего лица, в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований. Дополнительно пояснила, что в полном объеме сумма задолженности по договору купли-продажи кредитору АО «Омский речной порт» не выплачена. В настоящее время из ее заработной платы производятся ежемесячные удержания.

Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управления Росреестра по Омской области, ФГБУ ФКП Росреестра по Омской области - в судебное заседание не явились, о дате и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Судом постановлено изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе ФИО1 выражает несогласие с решением суда, просит его отменить. Указывает, что им были представлены доказательства, подтверждающие факт раздела общего долгового обязательства между ним и ФИО2, а также факт исполнения им обязательства в своей части. Полагает, что в такой ситуации основания сохранения ипотеки на принадлежащую ему долю квартиры отпали, поскольку согласно п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. Отмечает, что снятие ипотеки в указанной им части не нарушит права кредитора АО «Омский речной порт», поскольку он возложенные на него обязательства по оплате за приобретённую квартиру исполнил. При этом залог на принадлежащую ФИО2 долю в праве собственности на квартиру сохранится до момента исполнению ею своих обязательств, что позволит обеспечить соблюдение интересов кредитора.

В возражениях на апелляционную жалобу ФИО2 просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Изучив материалы дела, заслушав истца ФИО1, его представителей по устному ходатайству ФИО5 и Готвальд К.А., поддержавших апелляционную жалобу, представителя ответчика АО «Омский речной порт» ФИО4, третье лицо ФИО2, ее представителя по устному ходатайству ФИО6, просивших оставить решение суда без изменения, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда.

Как следует из материалов дела, 05.06.2015 между ОАО «Омский речной порт» (продавцом) и ФИО2 (покупателем) был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Омск, <...>, общей площадью 71,2 кв. м.

В соответствии с п. 3 данного договора цена квартиры по договоренности сторон составляет 2 728 440 руб.

Согласно п. 3.1 договора сумма в размере 2 100 000 руб. уплачивается покупателем не позднее 15 мая 2015 года; а оставшаяся сумма в размере 628 440 руб. - в срок до <...>.

Решением Ленинского районного суда г. Омска от 16.06.2017 по гражданскому делу № <...> установлено, что денежные суммы в счёт оплаты за данную квартиру вносились покупателем ещё до даты подписания договора купли-продажи (с 2012 года), в связи с чем на момент его подписания продавцу уже была перечислена денежная сумма в размере 2 100 000 руб.

Поскольку для оплаты оставшейся части стоимости квартиры договором купли-продажи была предусмотрена отсрочка, к правоотношениям сторон применялась норма, предусмотренная п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса РФ, согласно которой с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В этой связи на квартиру, расположенную по адресу: г. Омск, <...>, была установлена ипотека в силу закона, о чём в ЕГРП <...> была сделана запись регистрации № <...>.

Вышеуказанным решением Ленинского районного суда г. Омска от 16.06.2017 по гражданскому делу № 2-1874/2017 с учётом изменений, внесенных в него апелляционным определением судебной коллегией по гражданским делам Омским областного суда от 28.09.2017, были удовлетворены исковые требования бывшего супруга ФИО2 – ФИО1 о разделе общего имущества супругов. Совместно нажитым в браке имуществом была признана квартира, расположенная по адресу: г. Омск, <...>, и за каждым из супругов было признано право собственности на ? долю данной квартиры.

31.10.2017 было зарегистрировано право собственности ФИО1 на ? долю в праве на указанную квартиру, а 30.11.2017 было зарегистрировано право собственности ФИО2

В выписке из ЕГРН указано, что в отношении квартиры установлена ипотека в силу закона в пользу АО «Омский речной порт» с одинаковым номером государственной регистрации – <...>.

В дальнейшем ФИО2 обратилась в суд иском к ФИО1 о разделе общих долговых обязательств, возникших из договора купли-продажи 05.06.2015, заключённого с ОАО «Омский речной порт».

Решением Ленинского районного суда г. Омска от 17.10.2018 данные требования были удовлетворены. Установив, что по состоянию на момент вынесения решения суда задолженность по договору купли-продажи составляет 538 440 руб., суд произвёл раздел данного обязательства между бывшими супругами и возложил на них обязанность по уплате данной суммы в равных долях, признав единоличным обязательством каждого из них долговое обязательство в размере 269 220 руб.

Данное решение суда вступило в законную силу 23.11.2018.

В материалы дела представлена справка АО «Омский речной порт», подтверждающая, что ФИО1 в полном объёме исполнил обязательство по уплате указанной суммы.

После погашения своего обязательства ФИО1 обратился в Управление Росреестра по Омской области с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке.

Однако осуществление государственной регистрации погашения записи об ипотеке было приостановлено, поскольку залогодержатель АО «Омский речной порт» и второй участник общей долевой собственности ФИО2 с аналогичными заявлениями не обращались, в то время как согласно п. 1 ст. 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в случае, если не выдана закладная, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя.

Обращаясь в суд с настоящими исковыми требованиями о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки на принадлежащую ему долю в праве собственности на квартиру, ФИО1 указал, что оснований для сохранения ипотеки не имеется, поскольку обязательство по договору купли-продажи, обеспеченное ипотекой, было разделено и после раздела исполнено им в своей части.

В ходе рассмотрения спора представитель АО «Омский речной порт» возражал против удовлетворения данного требования ФИО1, указывал, что обязательства по договору купли-продажи обеспечены залогом всей квартиры, а не её долей и что до настоящего времени оплата за квартиру в полном объёме не произведена.

Из представленного акта сверки взаимных расчётов усматривается, что ФИО2 погашает свою задолженность в размере 269 220 руб. ежемесячными платежами и что по состоянию на 04.02.2019 размер оставшейся задолженности составляет 235 220 руб.

Отказывая в удовлетворении исковых требований ФИО1, суд первой инстанции, правильно применив нормы материального права, пришёл к обоснованному выводу о том, что раздел общего имущества супругов, в том числе их совместного обязательства по оплате цены находящейся в залоге у продавца квартиры, на судьбу установленной в отношении данной квартиры ипотеки не влияет и основанием для её прекращения не является.

Оснований не согласиться с данными выводами суда коллегией не усматривает.

Согласно п. 1 ст. 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное (п. 2 данной статьи).

В силу п. 1 ст. 3 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

В соответствии с п. 2 данной статьи если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

В силу пп. 3 п. 1 ст. 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе, жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

Согласно п. 1 ст. 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии с п. 1 ст. 38 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем. Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем.

Аналогичные правила приведены в ст. 353 Гражданского кодекса РФ, согласно которой в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется. Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем (п. 1).

Согласно п. 2 данной статьи если имущество залогодателя, являющееся предметом залога, перешло в порядке правопреемства к нескольким лицам, каждый из правопреемников (приобретателей имущества) несет вытекающие из залога последствия неисполнения обеспеченного залогом обязательства соразмерно перешедшей к нему части указанного имущества. Однако если предмет залога неделим или по иным основаниям остается в общей собственности правопреемников, они становятся солидарными залогодателями.

Приведённые нормы гражданского законодательства позволяют сделать вывод о том, что раздел между супругами имущества, на которое установлена ипотека, и определение долей в праве собственности на него не влияют на установленные договором ипотеки правоотношения. В этом случае супруги становятся солидарными залогодателями.

Таким образом, в настоящем случае раздел между ФИО2 и ФИО1 заложенной квартиры не повлиял на установленное в отношении данной квартиры обременение и на права залогодержателя.

Коллегия обращает внимание на то, что исполнение обязательств покупателя по договору купли-продажи перед продавцом было обеспечено залогом квартиры как единого объекта недвижимости и что после произведённого раздела квартиры предмет ипотеки остался прежним, поскольку соглашение об изменении предмета ипотеки и её установлении на отдельные доли супругов в праве собственности на квартиру с кредитором достигнуто не было. Своего согласия на такое изменение предмета ипотеки АО «Омский речной порт» не давало.

При таких обстоятельствах последующий раздел между супругами самого долгового обязательства по оплате стоимости квартиры с установлением их долевой ответственности сам по себе также не мог привести к изменению ответственности ФИО2 и ФИО1 как залогодателей.

Коллегия отмечает, что в решении суда об установлении долевой ответственности бывших супругов не содержится выводов о том, что такой раздел одновременно приведёт к изменению условий ипотеки. В ходе рассмотрения данного спора АО «Омский речной порт» дал своё согласие лишь на раздел общего долгового обязательства ФИО2 и ФИО1, однако не выражал согласия на изменение условий ответственности залогодателей и предмета ипотеки, которая в силу закона должна полностью обеспечивать исполнение обязательства по оплате проданного в кредит (в рассрочку) объекта недвижимости.

В такой ситуации факт погашения ФИО1 обязательства в своей части не может являться основанием для прекращения ипотеки, поскольку обязательства по оплате цены квартиры, обеспеченные её залогом, до настоящего времени в полном объёме не исполнены. При этом снять обременение только с принадлежащей истцу доли не представляется возможным, поскольку в залоге у продавца находятся не доли ФИО2 и ФИО1, а квартира в целом.

Коллегия обращает внимание на то, что согласно п. 1 ст. 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Таким образом, то обстоятельство, что ФИО1 больше не имеет денежного обязательства перед АО «Омский речной порт», не означает, что с него в этой связи должны быть сняты и обязанности залогодателя.

Коллегия считает необходимым отметить, что залогом квартиры было обеспечено общее обязательство супругов Б-вых по оплате полной стоимости квартиры, приобретённой ими в общую собственность. В этой ситуации изменение ответственности супругов по основному обязательству с солидарной на долевую не влечёт аналогичного изменения в отношении их обязательств как залогодателей.

Доводы ФИО1 о том, что суду первой инстанции следовало применить положения пп. 1 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса РФ о прекращении залога с прекращением обеспеченного залогом обязательства судебной коллегией отклоняются, поскольку в рассматриваемом случае залогом обеспечено обязательство по оплате стоимости квартиры в целом (вне зависимости от последующего распределения долей в данном обязательстве), которое в настоящее время полностью не исполнено.

Таким образом, по изложенным выше основаниям судебной коллегией проверены и отклонены доводы апелляционной жалобы ФИО1 о наличии оснований для признания обременения в виде ипотеки отсутствующим, которые в целом повторяют доводы, изложенные им в обоснование своей позиции в суде первой инстанции.

Таким образом, поскольку нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного судебного акта, допущено не было, решение суда следует признать законным, оснований к его отмене по доводам апелляционной жалобы не имеется.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

О п р е д е л и л а:

решение Ленинского районного суда г. Омска от 20 февраля 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Председательствующий: Яковлев К.А. № 33-2538/2019