Гражданский кодекс часть 1

(ФИО)2 к Департаменту по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа-Югры о возложении обязанности заключить договор купли-продажи жилого помещения,

по апелляционной жалобе (ФИО)2

на решение Ханты-Мансийского районного суда ХМАО-Югры от 13 января 2022 года, которым в удовлетворении исковых требований отказано.

Заслушав доклад судьи Ивановой И.Е.,

объяснения представителя истца (ФИО)6, третьего лица (ФИО)7, поддержавших доводы апелляционной жалобы,

представителей Департамента по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа-Югры и ФГБОУВО «Югорский государственный университет», полагавших решение суда законным, жалобу несостоятельной,

судебная коллегия

установила:

(ФИО)2 (истец) обратился к ответчику с иском о возложении обязанности заключить договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: (адрес)

Требования мотивировал тем, что с (дата) состоял в трудовых отношениях с ФГБОУВО «Югорский государственный университет» (далее- ФГБОУВО «ЮГУ», Университет). Являлся приглашенным специалистом, переехал из другой местности при создании Университета в г.Ханты-Мансийске, профессор. В соответствии с условиями контракта подлежал обеспечению жильём.

(дата). между ФГБОУВО «Югорский государственный университет» и Департаментом по управлению государственным имуществом ХМАО-Югры был заключен договор аренды, согласно которому спорное жилое помещение, находящееся в собственности ХМАО-Югры, было передано Университету во временное владение и пользование, для проживания сотрудников в период трудовых отношений.

(дата). в рамках названных правоотношений между (ФИО)8 и Университетом был заключен договор найма названного жилого помещения. Пунктом 21 установлен срок действия – до (дата). Совместно с истцом в жилое помещение вселились и проживают: супруга (ФИО)4, дочь (ФИО)13

(дата) было заключено дополнительное соглашение к договору. В соответствии с п.22 оно вступает в силу с момента подписания и действует до (дата), но не более срока трудовых отношений нанимателя с наймодателем и срока действия договора аренды (номер)-ЮГУ от (дата).

(дата), т.е. до момента окончания срока действия договора найма, указал истец, в период трудовых отношений (уволен (дата)) обратился к ответчику с заявлением о заключении с ним договора купли-продажи спорной квартиры. Документы, подтверждающие наличие права на выкуп представил. Одобрение получил и стороны приступили к согласованию его условий. Ему были определены цена квартиры и срок рассрочки - на 2 года, с которыми согласился. Готовился текст договора купли-продажи, который проходил согласование.

Однако, в этот период возникли разногласия с работодателем. Университет предъявил требования о выселении семьи из квартиры, мотивируя тем, что закончился срок договора найма. Поскольку договор долгосрочный, и он как наниматель имел преимущественное право на продолжение договора найма на новый срок, с требованиями работодателя арендатора не согласился. Спор по названным правоотношениям разрешался судом.

Тем не менее, названная информация была предоставлена Университетом ответчику, который приостановил оформление договора купли-продажи, а затем отказал в выкупе. Отказ мотивировал тем, что по состоянию на (дата) истец не является сотрудником Университета и нанимателем жилого помещения.

При этом, указал (ФИО)2, в Университет с заявлением о продлении срока действия трудового и договора найма жилого помещения обращался, но ему в этом было необоснованно отказано. Все заявления подавались им в период трудовых отношений и в период действия договора найма жилого помещения (до его окончания).

Спор по договору найма был разрешен в суде в его пользу. В выселении отказано. Поскольку правоотношения по пользованию продолжились на следующие 5 лет, в соответствии с общими правилами, регулирующими правоотношения по договору коммерческого найма, считает, имеет право на выкуп, однако ответчик в этом продолжает отказывать по тем же мотивам.

Впоследствии трудовые отношения были прекращены. При этом, право на выкуп занимаемого жилого помещения, имеющееся по смыслу Постановления Правительства ХМАО-Югры, регулирующего порядок отчуждения жилья, полагает, не было реализовано по независящим от него обстоятельствам. В том числе, в результате неправильных действий Университета, который предоставлял ответчику сомнительную информацию. По этой причине оформление договора купли-продажи было первично приостановлено, а затем прекращено. Несмотря на то, что правоотношения по найму продолжаются, в реализации права отказывают.

Возникшая ситуация, полагал истец, нарушает права, имеются основания для их принудительного восстановления заявленным в иске способом.

С учетом указанного, просил возложить на ответчика обязанность по заключению с ним договора купли-продажи жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования – квартиры (адрес) по цене, определенной независимым оценщиком, с рассрочкой оплаты на 2 года, то есть на условиях, которые согласовали ранее.

Истец (ФИО)2, третье лицо (ФИО)4 в судебное заседание не явились, были извещены о месте и времени рассмотрении данного спора надлежащим образом.

Представитель истца (ФИО)13, действуя за истца и как 3-е лицо, исковые требования поддержала в полном объеме, дала пояснения согласно поданному заявлению. Настаивала на иске.

Ответчик иск не признал, представил письменные возражения относительно заявленных истцом требований. Представитель (ФИО)9 в судебном заседании доводы ответчика поддержал. Ссылался на то, что продавать или не продавать жилое помещение является правом, а не обязанностью истца. Поскольку квартира находится в аренде у Университета, предназначена для проживания его сотрудников, то, несмотря на то, что действие договора найма по решению суда у истца имеется, собственник решил квартиру не продавать. В связи с чем, полагал, отказ в заключении договора купли-продажи является обоснованным. Прав истца не нарушает, требования, считает, несостоятельные. Просил в иске отказать.

Представитель ФГБОУВО «Югорский государственный университет» (ФИО)10 исковые требования не признала по тем же основаниям, выразила согласие с позицией представителя ответчика.

Суд рассмотрел дело в соответствии с правилами ст. 167 ГПК РФ в отсутствии неявившихся лиц. Проверил доводы сторон, представленные доказательства, постановил вышеуказанное решение, об отмене которого в апелляционной жалобе просит (ФИО)2 В обоснование ссылается на обстоятельства, установленные при рассмотрении дела. Полагает, суд дал им неправильную оценку.

Указывает на то, что договор найма от (дата) являлся действующим, продолжился на новый срок на прежних условиях. В связи с чем, полагает, на момент обращения с заявлением и в дальнейшем у него было право ставить вопрос о выкупе квартиры, в которой длительное время проживает с семьей. Отказ Администрации по мотивам, на которые указывает ответчик, нарушает его права, имеются основания для их принудительного восстановления заявленным в иске способом.

Право на выкуп занимаемой квартиры, считает, является не только правом лица, проживающего по договору коммерческого найма, но и возлагает обязанность на ответчика, по смыслу Постановления, регулирующего порядок и условия отчуждения жилья, приступить к процедуре выкупа и заключению договора купли-продажи. Просит решение суда отменить, постановить по делу новое решение удовлетворить исковые требования.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель третьего лица ЮГУ указывает на несостоятельность доводов истца, просит оставить жалобу без удовлетворения, решение суда – без изменения. В обоснование ссылается на обстоятельства, изложенные при рассмотрении дела.

Истец в суд апелляционной инстанции не явился, о дате рассмотрения дела был извещен надлежаще. Судебная коллегия, выслушав мнение участников процесса, пришла к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствии истца в соответствии с правилами ст. 167 ГПК РФ.

Суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов изложенных в апелляционных жалобе, возражениях относительно жалобы (п. 1 ст. 327.1 ГПК РФ).

Проверив материалы дела, выслушав мнение сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на неё, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что спор возник о наличии у истца права на выкуп квартиры, которую занимает по договору коммерческого найма. Законности отказа ответчика заключить с ним договор купли-продажи по мотиву нахождения ее в аренде у Университета и отсутствии решения собственника о продаже. Наличии оснований для понуждения ответчика заключить с истцом договор купли-продажи по основаниям, указанным в нормативном акте, регулирующем правоотношения по продаже коммерческого жилья в ХМАО-Югре.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать обстоятельства, на которые ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суд 1 инстанции проверил доводы сторон и представленные ими сведения. Установил, что согласно Распоряжению Правительства Ханты-Мансийского автономного округа-Югры от 16.07.2007 года № 292-рп « Об отнесении жилых помещений к жилищному фонду коммерческого использования автономного округа и распределении жилых помещений» Департаменту государственной собственности Ханты-Мансийского автономного округа-Югры было поручено передать на условиях договора аренды Государственному образовательному учреждению высшего профессионального образования «Югорский государственный университет» жилое помещение – квартиру (адрес) в аренду.

Во исполнение указанного распоряжения (дата) между Департаментом государственной собственности Ханты-Мансийского автономного округа-Югры и ФГБОУВО «ЮГУ» был заключен договор аренды (номер). Двухкомнатная квартира (номер), общей площадью 46,6 кв.м., в том числе жилой 27,8 кв.м., расположенная по адресу: (адрес), передана во временное владение и пользование с целью предоставления сотрудникам для проживания по договорам найма (на период трудовых отношений с Государственным образовательным учреждением высшего профессионального образования «Югорский государственный университет»).

В рамках названных правоотношений (дата) был заключен договор найма жилого помещения (номер)-а между ФГБОУВО «ЮГУ» (наймодатель) и (ФИО)2 (наниматель). Согласно условий договора наймодатель передает нанимателю и членам его семьи за плату во временное владение и пользование, но не более чем на срок трудовых отношений, изолированное жилое помещение, находящееся в собственности Ханты-Мансийского автономного округа-Югры, в квартире (номер), расположенной по адресу: (адрес)

Совместно с нанимателем, в спорное жилое помещение в качестве членов семьи были вселены: (ФИО)4 – жена, (ФИО)13-дочь. Срок действия договора определен до (дата).

(дата) в адрес (ФИО)2 было направлено уведомление (номер), согласно которому ответчик уведомил об истечении срока договора найма спорного жилого помещения (дата) и необходимости выселиться из квартиры. Предложено освободить жилое помещение в срок до (дата) в связи с принятым решением о передаче спорного жилого помещения иному работнику университета с (дата).

На указанный момент трудовые отношения (ФИО)2 с Университетом продолжались. Представитель (ФИО)2 – (ФИО)13(ФИО)15) Н.А. обратилась к наймодателю с заявлением о продлении договора найма жилого помещения, ссылаясь на то, что оснований для освобождения жилья не имеется, истец продолжает работать, но получила отказ.

Не согласившись с отказом и полагая, что имеет право на выкуп занимаемого жилого помещения в рассрочку, (ФИО)13 в интересах (ФИО)2 обратилась в Департамент по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа-Югры с соответствующим заявлением. Просила заключить договор купли-продажи спорной квартиры.

В рамках возложенных полномочий Департаментом был проведен комплекс мероприятий, направленный на сбор и обобщение информации для выяснения и установления всех обстоятельств в рамках поступившего заявления, в том числе направлен запрос в ФГБОУВО «ЮГУ» о возможности выкупа истцом спорного жилого помещения.

Как видно из ответа ФГБОУВО «ЮГУ» от (дата)(номер), полученного Департаментом (дата), стало известно, что Университет выражает несогласие на отчуждение спорного жилого помещения в связи с тем, что трудовые отношения с (ФИО)8 заканчиваются и продлеваться не будут. Заключенный договор найма, полагал Университет, подлежит расторжению, а спорная квартира необходима для предоставления другим нуждающимся в жилье высококвалифицированным научно-педагогическим работникам Университета.

В связи с чем, (дата) Департаментом было принято решение об отказе в предоставлении государственной услуги по заключению договора купли-продажи жилого помещения без торгов (ФИО)2, по мотиву: продажа спорного имущества не будет отвечать интересам субъекта Российской Федерации в сфере образования.

В дальнейшем, с (дата) Приказом ФГБОУВО «ЮГУ» (номер) от (дата)(ФИО)2 уволен из Университета в связи с истечением срока трудового договора. За разрешением возникших споров стороны обратились в суд.

Одновременно в суде рассматривалось 2 гражданских дела: настоящее и возбужденное по спору о сроке договора найма и выселении истца. Спор по выселению разрешен судом 1 инстанции (дата). В иске отказано в связи с нарушением процедуры, установленной ст. 684 ГК РФ. Названное решение суда вступило в законную силу (дата) после апелляционного рассмотрения.

В период до вступления в законную силу указанного решения суда, суд (дата) рассмотрел настоящий спор.

Разрешая заявленный спор, суд исходил из того, что собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением (п. 1 ст. 288 ГК РФ).

В пункте 1 статьи 454 ГК РФ закреплено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 ГК РФ физические и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пунктам 1 и 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Направленный на обеспечение свободы договора и баланса интересов его сторон принцип свободы договора относится к основным началам гражданского законодательства (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).

Отказывая в удовлетворении исковых требований истцу, суд первой инстанции указал, что Постановление и приказ, на которых основаны исковые требования (ФИО)2, в силу закона не могут ограничить право собственника на распоряжение имуществом против его воли, и не возлагают на него обязанность совершить в обязательном порядке сделку по продаже помещения жилищного фонда коммерческого использования, принадлежащего Ханты-Мансийскому автономному округу-Югре в случае поступления соответствующего заявления.

Судебная коллегия с названными выводами суда первой инстанции согласиться не может по следующим основаниям.

Согласно пункту 2 Закона ХМАО-Югры от 06.07.2005 N 57-оз (ред. от 25.11.2021) «О регулировании отдельных жилищных отношений в Ханты-Мансийском автономном округе – Югре» категории граждан, которым могут быть предоставлены жилые помещения из жилищного фонда коммерческого использования автономного округа, и порядок предоставления указанных жилых помещений определяются Правительством автономного округа.

В соответствии со ст. 13.1 названного Закона жилые помещения из жилищного фонда коммерческого использования автономного округа могут быть отчуждены, переданы в аренду или вовлечены в иные сделки. Порядок принятия решений по распоряжению жилыми помещениями из жилищного фонда коммерческого использования автономного округа, в том числе порядок принятия решений о возмездном отчуждении таких жилых помещений, определяется Правительством автономного округа.

Условия отчуждения жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, за исключением жилых помещений, находящихся в хозяйственном ведении определяются установленным Порядком (Приложение к постановлению Правительства ХМАО-Югры от 22.03.2012 № 110-п).

Согласно пунктам 2, 5 Порядка возмездное отчуждение жилых помещений осуществляется по решению Департамента по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа – Югры.

Отчуждение жилых помещений может осуществляться не на торгах в случае совершения сделки купли-продажи жилых помещений гражданами, занимающими эти жилые помещения по договорам найма жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования автономного округа, в том числе заключенным на основании договоров аренды.

Исключение составляют только комнаты в коммунальных квартирах, собственником которых является автономный округ единолично, при условии истечения пятилетнего срока с даты ввода жилого дома, в котором находится жилое помещение, в эксплуатацию (п.п. «г» п. 5 Порядка).

Обстоятельств, исключающих возможность заключения договора купли продажи, установленного п. «г», в отношении (ФИО)2 не имеется.

В связи с чем, занимая спорное жилое помещение на основании действующего договора коммерческого найма от (дата), у (ФИО)2 на момент обращения с заявлением, в котором выразил волю выкупить занимаемого жильё, возникло право на выкуп жилого помещения путем совершения сделки по договору купли-продажи, согласно положениям названного выше Порядка. Имеющиеся в нем исключения на истца не распространяются.

Ответчик в силу п.9.1 Порядка обязан был принять решение о продаже или отказе по основаниям, установленным в названном нормативном акте. Расширительному толкованию основания для отказа не подлежат. Несмотря на это, ответчик указал, что не принял решение о продаже по тому основанию, что решил не продавать спорное жилье нанимателю. То есть действовал без учета правил, установленных в пп. «г» п.5.

При таких обстоятельства, судебная коллегия считает, доводы ответчика о том, что отсутствует волеизъявление собственника на отчуждение жилого помещения, положены в основу судебного решения без законных оснований. Названные им обстоятельства не могли препятствовать истцу воспользоваться правом на выкуп жилого помещение, так как иное противоречило бы смыслу Порядка, в соответствии с которым регулируются правила и условия отчуждения жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования Ханты-Мансийского автономного округа – Югры, утвержденного Постановлением Правительства ХМАО-Югры от 22.03.2012 № 110-п для лиц, проживающих в квартирах по коммерческому найму. На момент обращения с заявлением к ответчику истец работал в ЮГУ, уволился позднее, после отказа, но в период действия договора коммерческого найма. В суд за разрешением возникшего спора обратился (дата) года, также в период действия договора найма.

Иных оснований, установленных Порядком, для отказа истцу в выкупе жилого помещения, не установлено. При наличии указанных обстоятельств отказ Департамента по управлению государственным имуществом ХМАО-Югры от (дата) не отвечает требованиям законности, нарушает права истца, в связи с чем, имеются основания для принудительного восстановления прав заявленным в иске способом.

Несмотря на это судом первой инстанции принял решение об отказе в удовлетворении исковых требований (ФИО)2 к Департаменту по управлению государственным имуществом ХМАО-Югры о возложении обязанности заключить договор купли-продажи жилого помещения.

В соответствии с п.6 Порядка начальная цена жилого помещения, подлежащего отчуждению гражданином, занимающим жилое помещение по договору найма, устанавливается в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность (ст.6 Положения).

Спора по цене договора между сторонами, исходя из их пояснений о том, что первично цену и срок рассрочки оговаривали обоюдно, и согласовывали предварительные условия договора, не имеется.

В соответствии с п.13 пп. «в» Порядка, при заключении договора возможна рассрочка оплаты на срок до 10 лет, ежемесячными платежами в равных долях при подаче заявления о приобретении жилого помещения не позднее (дата).

Учитывая, что (ФИО)2 обратился с заявлением (дата), в пределах установленного Порядком срока, но в окончательном оформлении правоотношений было отказано ответчиком по основаниям, не предусмотренным Порядком, это нарушило его права. В связи с чем, основания для принудительного восстановления прав и удовлетворения заявленного иска имеются.

Истец ссылался на то, что изначально ему было предложено заключить договор купли-продажи с рассрочкой платежа на 2 года, с чем согласился, в том числе по цене, определенной собственником. Поскольку спора по условиям договора купли-продажи сторонами не заявлено. Оснований входить в обсуждение условий договора в рамках рассматриваемого спора о праве на выкуп не имеется.

Выявленные недостатки свидетельствуют о том, что судом были неверно определены значимые обстоятельства и неправильно применены и не применены нормы права, подлежащие применению, что в силу правил ст. 330 ГПК РФ является основанием для отмены судебного решения.

В дополнительной проверке обстоятельства спора не нуждаются. Стороны давали по ним свои пояснения и представили доказательства. Поскольку суд неправильно определил значимые обстоятельства, это привело к ошибочным выводам и является основанием для отмены судебного решения в соответствии с правилами ст. 330 ГПК РФ, принятия нового решения об удовлетворении иска.

Руководствуясь статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Ханты-Мансийского районного суда ХМАО-Югры от 13 января 2022 года отменить.

Постановить по делу новое решение.

Исковые требования (ФИО)2 к Департаменту по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа-Югры о возложении обязанности заключить договор купли-продажи жилого помещения, удовлетворить.

Признать за (ФИО)2 право на приобретение в собственность занимаемой по договору коммерческого найма квартиры, расположенной по адресу: (адрес). Возложить на Департамент по управление государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа-Югры обязанность заключить с (ФИО)2 договор купли-продажи по цене и на условиях, установленных п.6 и 9.1 Порядка отчуждения жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования ХМАО-Югры, утвержденном Постановлением Правительства ХМАО-Югры от 22.03.2012 г. №110-п.

Мотивированное апелляционное определение составлено 27 апреля 2022 года.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в кассационном порядке в 7-ой кассационной суд общей юрисдикции в г. Челябинске в течение 3-х месяцев через суд первой инстанции.

Председательствующий: Иванова И.Е.

Судьи: Решетникова О.В.

Солонина Е.А.