Гражданский кодекс часть 1

слушала в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам Ивакина < Ф.И.О. >11 и администрации г. Сочи на решение Центрального районного суда г. Сочи от 28 августа 2013 года.

Заслушав доклад, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

ЗАО «Ремстройтрест» обратился в суд с иском к администрации Центрального района г. Сочи, Ивакину < Ф.И.О. >12 с иском о признании договора аренды земельного участка, предоставляемого для строительства (договор аренды) от 15.07.2008г., площадью 680 кв.м., с кадастровым номером <номер обезличен> - ничтожной сделкой, применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде погашения регистрационной записи о праве в ЕГРП, обосновав требования тем, что 07.05.2012 г., из определения Центрального районного суда г.Сочи, истцу стало известно о том, что между Администрацией МО г.Сочи и Ивакиным < Ф.И.О. >13 15.07.2008 г., был заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды для строительства. При этом, администрация МО г.Сочи, утвердила проект границ земельного участка, частично расположенного на существующем проезде (дороге), и не обеспечивающего соблюдение требований СНиП, что является незаконным и нарушает права не только ЗАО «Ремстройтрест» на реализацию инвестиционного проекта, но и неопределенного круга лиц.

Представитель администрации г. Сочи Медведева < Ф.И.О. >14. иск не признала, указав, что администрация города в пределах делегированных ей полномочий распорядилась принадлежащим ей на праве собственности земельным участком предоставив его в аренду Ивакину < Ф.И.О. >15 Считает, что истец самовольно забетонировал часть участка Ивакина < Ф.И.О. >16., используя его под дорогу общего пользования, установив на нем металлические конструкции, создав тем самым существенные препятствия в его использования под ИЖС.

Представитель Ивакина < Ф.И.О. >17 также иск не признал, просил отказать в удовлетворении иска в связи с пропуском истцом срока исковой давности. Кроме того отметил, что истец намерен выполнять работы по благоустройству прилегающей территории, обустройству пандусов и кругового противопожарного проезда за границами предоставленного ему в аренду земельного участка, а поэтому должен осознавать все возможные негативные последствия. Также считает надуманным довод истца в части касающейся того, что его действия основаны на утверждённой проектной документации, так как схема генерального плана развития территории не отражает точные границы и место размещение объектов истца. А к предмету государственной экспертизы не относится определение статуса земельных участков.

Представитель третьего лица ЖСК «Мечта-2» требования истца поддержали.

Обжалуемым решением суда иск удовлетворен.

В апелляционной жалобе Ивакин < Ф.И.О. >18 просит отменить указанное решение суда как незаконное и необоснованное принять новое решение об отказе в иске, ссылаясь на то, что истцом пропущен срок исковой давности, а также на то, что выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и противоречат нормам права.

В апелляционной жалобе администрация г. Сочи также просит отменить указанное решение суда, принять новое об отказе в иске, ссылаясь на то, что судом допущены грубые нарушения норм материального и процессуального права, что повлекло принятие неправильного по существу решения.

В судебном заседании апелляционной инстанции представители ЗАО «Ремстройтрест» Минутка < Ф.И.О. >20 и Вершинина < Ф.И.О. >21., представитель третьего лица – ЖСК «Мечта-2» Бакулин < Ф.И.О. >19 просили решение суда оставить без изменения, а жалобу – без удовлетворения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в жалобах, в возражениях на них, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Анализ материалов дела показал, что на основании постановления главы города Сочи от 15.03.2005 г. между Администрацией г. Сочи и ЖСК "Мечта-2" <дата обезличена> был заключен договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес обезличен>, для разработки проектной документации и строительства многоквартирного жилого комплекса. Указанный договор зарегистрирован в установленном порядке. <дата обезличена> между ЖСК "Мечта-2" и ЗАО "Ремстройтрест" заключен договор аренды от <дата обезличена> г., в соответствии с которым ЗАО "Ремстройтрест" приняло права и обязанности арендатора ЖСК "Мечта-2". Указанный договор также зарегистрирован в установленном порядке.

В 2006 году комитетом архитектуры и градостроительства г.Сочи, по заявке ЗАО «Ремстройтрест», был выдан Градостроительный план земельного участка. 07.10.2006 г. Комитетом архитектуры и градостроительства Администрации г.Сочи, было выдано Заключение по размещению многоквартирного жилого комплекса, при этом, в п.8 заключения, в характеристике земельного участка указано, что земельный участок ЗАО «Ремстройтрест» состоит из двух обособленных участков, разделенных дорогой. В п. 13 того же документа предусмотрено выполнение мероприятий, предусмотренных генеральным планом: въезд и подход к домам с <адрес обезличен>, а также обеспечение кругового проезда шириной 5,5 м, с обустройством прилегающей территории и гостевых автостоянок.

На основе Градостроительного плана земельного участка и выданного заключения, была разработана соответствующая проектная документация, которая получила положительное заключение государственной экспертизы.

04.12.2007 года ЗАО «Ремстройтрест» получило разрешение на строительство первой очереди.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 03.06.2009 по делу N А32- 5951 2009 признано недействительным распоряжение главы города Сочи от 05.12.2008 N 1142-р "Об утверждении границ малоэтажной жилой застройки по <адрес обезличен>". Суд обязал администрацию выдать обществу разрешение на строительство второй очереди строительства жилого комплекса по <адрес обезличен>.

27.08.2009 года обществу выдано разрешение на строительство второй очереди строительства многоквартирного жилого комплекса.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.08.2012. требования общества удовлетворены, при этом судом установлено, что заявление о продлении срока действия разрешения на строительство подано обществом в установленном порядке, в период его действия производились строительные работы, основания отказа, приведенные администрацией, не соответствуют положениям статьи 51 Градостроительного кодекса РФ.

04.12.2012 года срок действия разрешения NRU 23309 - 845 на строительство второй очереди строительства многоквартирного жилого комплекса продлен до 31.12.2013 года.

04.12.2007 года между Администрацией г.Сочи и ЗАО «Ремстройтрест» заключен Договор инвестирования в строительство многоквартирного жилого комплекса по <адрес обезличен>, в условиях которого Администрацией г.Сочи включены пункты о договоре аренды земельного участка, с договором о передаче прав и обязанностей арендатора, в терминах и определениях которого указано: «Строительная площадка» - земельный участок для ведения строительных работ по возведению зданий и сооружений объекта или его частей, отведенный в установленном порядке на весь период строительства: пункт п. 1.1.13. - «земельный участок» - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке, обшей площадью - 5718 кв.м., расположенный по вышеуказанному адресу. Земельный участок принадлежит Инвестору (ЗАО «Ремстройтрест») на праве аренды в соответствии с договором о передаче прав и обязанностей по Договору аренды земельного участка от 29.07.2005.

Согласно Договору инвестирования от 04.12.2007 г. Администрация г.Сочи приняла на себя обязательства по оказанию содействия инвестору - ЗАО «Ремстройтрест» в пределах своей компетенции, в том числе в обеспечении подготовки и принятия распорядительных документов, необходимых для реализации Инвестиционного проекта, включая обязательство не действовать в ущерб друг другу и оказывать содействие во взаимоотношениях с третьими сторонами.

Однако, в нарушение взятых на себя обязательств администрация города Сочи предоставила ответчику ФИО1 < Ф.И.О. >22 на основании постановления главы города Сочи № 474 от 24.04.2008 года в аренду сроком на 10 лет земельный участок с кадастровым номером 23:49:0202003:617 площадью 680 кв.м. для ИЖС, расположенный прямо на автомобильной дороге по <адрес обезличен>, служащий единственным проездом к участкам истца. На основании указанного постановления между ФИО1 < Ф.И.О. >23 и департаментом имущественных отношений администрации города Сочи был заключен договор аренды земельного участка, зарегистрированный в УФРС по КК.

О существовании постановления главы города Сочи № 474 от 24.04.2008 года и договора аренды № 4900004708 от 15.07.2008 года, истцу стало известно после получения определения Центрального районного суда г.Сочи от 07 мая 2012 года о подготовке по гражданскому делу по иску ФИО1 < Ф.И.О. >24 к ЗАО «Ремстройтрест» об устранении препятствий в пользовании имуществом и признании объекта самовольной постройкой.

Таким образом, суд первой инстанции правильно посчитал, что срок исковой давности по заявленным требованиям истцом не пропущен. Доказательств обратного не представлено.

Судом первой инстанции достоверно установлено, что земельный участок истца, состоящий из двух участков один из которых с кадастровым № <номер обезличен> и земельный участок ответчика ФИО1 < Ф.И.О. >25 с кадастровым № 23:49:0202003:617 являются смежными. Таким образом, предоставление земельного участка в аренду для строительства ИЖС ФИО1 < Ф.И.О. >26., было осуществлено Администрацией МО <адрес обезличен> с существенным нарушением градостроительных норм и правил, за счет части территории общего пользования (единственной дороги).

Из заключения эксперта от 17.07.2013 года следует, что имеется «наложение» границ оспариваемого земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202003:617, с границами территории общего пользования, которой беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе улицы, проезды). Размер площади «наложения» составляет 138 кв.м.

На основании технических характеристик и габаритов, приведенной крупногабаритной техники, необходимой для обеспечения жизнедеятельности населения, эксперт сделал вывод, что с учетом наличия оспариваемого участка с кадастровым номером 23:49:0202003:617 беспрепятственный проезд по <адрес обезличен> крупногабаритной автомобильной техники, в том числе противопожарной не может быть обеспечен. Для данной крупногабаритной техники, наименьшая высота которой составляет не менее 3,42 м, создано препятствие в виде газопровода между опорами №15 и №16 высотой 2,3+0,2 м. Кроме этого, экспертом сделан вывод, что в данном районе иной проезд, как к многоквартирным, так и к индивидуальным домам, отсутствует.

Кроме того, эксперт пришел к выводу, что при соблюдении регламентов СНиП и СП организовать проезд по <адрес обезличен> в <адрес обезличен> не нарушая границ земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202003:617 с подъемом организуемого проезда в нижней точке, находящейся на площадке многоквартирных домов на 3.58 метра, невозможно, в связи с тем, что невозможно обеспечить подъезд любой автотранспортной техники, в том числе и крупногабаритной, к многоквартирным домам.

При соблюдении регламентов СНиП и СП организовать проезд по <адрес обезличен> в <адрес обезличен> не нарушая границ земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202003:617 с углублением организуемого проезда в верхней точке на величину 3,58 м, не представляется возможным в связи с тем, что в материалах дела отсутствуют данные инженерно-геологических изысканий по <адрес обезличен>, необходимые для проектирования автодороги в выемке, которая должна быть укреплена вертикальными подпорными стенками с обеих сторон, либо откосы выемки должны будут выполнены иным способом.

Кроме этого, при организации автодороги (проезда), в этом случае, необходимо будет выполнить детальный проект, как самой автодороги, так и переустройства инженерных коммуникаций, в том числе газопровода, водоснабжения, водоотведения, находящихся в зоне организуемого проезда и установить возможность организации проезда по <адрес обезличен> в <адрес обезличен> не нарушая границ земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202003:617.

Оснований не доверять заключению экспертов не имеется, т.к. выводы согласуются с другими доказательствами.

Таким образом судом первой инстанции достоверно установлено, что земельный участок, предоставленный на праве аренды с правом строительства ИЖС ФИО1 < Ф.И.О. >27 был сформирован органом местного самоуправления из земельного участка, являющегося единственным проездом по <адрес обезличен>, используемого для проезда неопределенного круга лиц, и по существу является единственным подъездным путем не только к строящемуся многоквартирному жилому комплексу ЗАО «Ремстройтрест», но и к иным жилым домам, расположенным вдоль <адрес обезличен>, и используется неограниченным кругом лиц.

Кроме того, действия Администрации МО г.Сочи, по формированию и предоставлению на праве аренды ФИО1 < Ф.И.О. >28 земельного участка, осуществлялись после того, как Администрация МО г.Сочи, приняла решение о строительстве многоквартирного жилого комплекса, осуществляемого ЗАО «Ремстройтрест».

Таким образом, принимая 15.03.2005г. Постановление № 925 «О предоставлении жилищно-строительному кооперативу «Мечта-2» земельного участка, Администрация МО г.Сочи, уже распорядилась дальнейшей судьбой земельного участка, равно как и прилегающей к нему территории (с учетом согласованного благоустройства), впоследствии частично отведенной гр.ФИО1 < Ф.И.О. >29 Расположение земельного участка на территории общего пользования препятствует его предоставлению в аренду, поскольку передача такого объекта во временное владение и пользование исключает возможность реализации гражданами права на свободное нахождение на таком участке.

Таким образом, поскольку оспариваемый земельный участок, предоставленный на праве аренды ФИО1 < Ф.И.О. >30, был сформирован на единственном существующем проезде (дороге) по <адрес обезличен>, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что устранение препятствий в данном случае возможно только путем признания договора аренды ничтожной сделкой, с применением последствий недействительности сделки, в виде погашения записи о праве в ЕГРП, в связи с чем обоснованно удовлетворил заявленные исковые требования.

Исходя из изложенного, решение суда первой инстанции является законным, т.к. оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального правка и в полном соответствии с нормами материального права, и обоснованным, т.к. в нем отражены имеющие значение для данного дела фактические обстоятельства, подтвержденные проверенными апелляционным судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, а также то, что оно содержит исчерпывающие выводы, вытекающие из установленных судом обстоятельств.

Руководствуясь ст.ст. 328-329 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Решение Центрального районного суда г. Сочи от 28 августа 2013 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу– без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: