Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации по исковому заявлению ИП М.С.. М.А. к ООО «Консалт- Сервис» о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества.

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Индивидуальный предприниматель ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к ООО «Консалт- Сервис» о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, указывая в обоснование заявленных требований, что 03 июня 2019 г. между истцами ФИО2, ИП ФИО1 (Продавцы), с одной стороны, и ответчиком ООО «Консалт- Сервис», ИНН: <***> (Покупатель) в лице генерального директора (учредителя) С.Т., с другой стороны, был заключен договор купли- продажи, во исполнение условий которого (п.1) истцы передали в собственность ответчика, принадлежащее им на праве собственности, указанное в п.п.1.1, 1.2. данного договора следующее недвижимое имущество:

Блок № 3 здания пансионата, по адресу: РФ, Краснодарский край, <Адрес...>, общей площадью 767,7 кв.м., назначение: нежилое здание, кадастровый <№...>, расположенный на земельном участке, площадью 1000 кв.м, с кадастровым номером <№...> (п.п. 1.1,2);

Квартиру, по адресу: РФ. Краснодарский край, <Адрес...>, общей площадью 44,0 кв.м., назначение: жилое помещение, кадастровый <№...> (п.1.1.);

Квартиру, по адресу: РФ, Краснодарский край, <Адрес...>, общей площадью 38,8 кв.м., назначение: жилое помещение, кадастровый <№...> (п.1.1.);

Земельный участок, расположенный по адресу: РФ, Краснодарский край, <Адрес...>, общей площадью 500 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, кадастровый <№...> (п.1.2.); 5)Объект незавершенного строительства, по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, площадь 250 кв.м., степень готовности 94%, проектируемое назначение: жилое, кадастровый <№...>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0304006:18 (п.1.2.).

Из вышеперечисленного недвижимого имущества ФИО1 передала ответчику объекты под номерами 1-3, т.е. блок № 3 здания пансионата и две квартиры, а ФИО2 - объекты под номерами 4-5, т.е. земельный участок и объект незавершенного строительства.

В п.п.3, 3.1, 3.2 договора стороны определили, как общую стоимость всего продаваемого вышеуказанного недвижимого имущества, составляющую 70 000 000,00 (семьдесят миллионов) рублей, так и стоимость каждого отдельного объекта, принадлежащего Продавцам.

Стоимость принадлежащего М.С. имущества оценена сторонами в 31 800 000,00 (тридцать один миллион восемьсот тысяч) рублей (п.3.1.), в т.ч. по объектам: Блок № 3 здания пансионата — 26 900 000,00 рублей; квартира № 3 — 2 600 000,00 рублей; квартира № 4 — 2 300 000,00 рублей;

Стоимость принадлежащего М.А. имущества оценена в 38 200 000,00 (тридцать восемь миллионов двести) рублей (п.3.1.), в т.ч. по объектам: земельный участок — 37 150 000,00 рублей; объект незавершенного строительства— 1 050 000,00 рублей.

В обеспечение надлежащего исполнения обязательства по оплате недвижимого имущества Покупатель в день подписания настоящего договора оплатил каждому Продавцу денежную сумму в размере 2 500 000,00 (два миллиона пятьсот тысяч) рублей в качестве задатка.

Согласно п.3.3 данного договора Покупатель обязан был произвести полный расчет с Продавцами, в размере указанном в п.п.3.1, и 3.2. договора, в срок до 01 сентября 2019 г.

В п.4 договора купли-продажи установлено условие, в соответствии с которым с момента государственной регистрации права собственности на Покупателя и до момента полной оплаты стоимости недвижимого имущества, указанной в п.3 настоящего Договора недвижимое имущество, являющееся предметом настоящего договора согласно п.п. 1.1. и 1.2., находится в залоге у Продавцов, в т.ч. и в случае наличия задолженности по оплате перед одним из Продавцов. Покупатель не имеет права отчуждать недвижимое имущество или его часть без письменного согласия Продавца, обременять его, заключать сделки продажи, мены, аренды, дарения, жертвования, залога, передачи в уставный капитал, доверительное управление и т.п.. Покупатель не имеет права производить раздел, перепланировку, ремонт и осуществлять иную эксплуатацию указанного недвижимого имущества, изменяющую первоначальное состояние имущества, до момента его полной оплаты.

В соответствии с п.5 договора залог прекращается на основании соответствующего заявления Продавцов, которое последние обязаны подать в

орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество в течение 5 рабочих дней с момента полной оплаты недвижимого имущества.

Совершенный на основании договора-купли продажи от 03.06.2019 г. переход права собственности на проданные объекты недвижимости от Продавцов на покупателя зарегистрирован в установленном законом порядке 14.06.2019 г. Хостинским отделом Управления Росреестра по Краснодарскому краю, что тс утверждают соответствующие регистрационные записи на договоре и приложенные к настоящему иску выписки из ЕГРН, полученные ответчиком 18.06.2019 г. и переданные истцам в подтверждение регистрации ипотеки (залоге недвижимости) в отношении каждого проданного объекта недвижимости.

Таким образом, в настоящее время титульным собственником указанного выше недвижимого имущества является ответчик, что свидетельствует о добросовестном выполнении истцами договорных обязательств.

Решением Хостинского районного суда г.Сочи Краснодарского края от 11 декабря 2019 года, исковые требования ИП М.С., М.А. к ООО «Консалт-Сервис» о расторжении договора купли- продажи недвижимого имущества удовлетворены. Суд постановил:

расторгнуть договор купли-продажи от 03 июня 2019 г., заключенный между индивидуальным предпринимателем М.С., М.А. и обществом с ограниченной ответственностью «Консалт- Сервис», ИНН: <№...>, ОГРН <№...>, КПП <№...>.

Аннулировать записи о регистрации перехода права собственности на переданное ООО «Консалт-Сервис» по договору купли-продажи от 03 июня 2019 г. недвижимое имущество.

Прекратить право собственности обществом с ограниченной ответственностью «Консалт- Сервис», ИНН: <№...>, ОГРН <№...>, КПП <№...> на объекты недвижимости и обязать общество возвратить ФИО2 ИП ФИО1 полученное по Договору от 03.06.2019 г. недвижимое имущество, в том числе:

ИП М.С. следующее имущество: Блок № 3 здания пансионата, общей площадью 767.7 кв.м., назначение: нежилое здание, кадастровый <№...>. расположенный по адресу: РФ.

Краснодарский край, <Адрес...>,

квартиру, общей площадью 44,0 кв.м., назначение: жилое помещение, кадастровый <№...>, расположенную по адресу: РФ.

Краснодарский край, <Адрес...>;

квартиру, общей площадью 38,8 кв.м., назначение: жилое помещение, кадастровый <№...>. расположенную по адресу: РФ.

Краснодарский край, <Адрес...>. Признать право ИП ФИО1 на указанное имущество.

М.А. возвратить следующее имущество:

земельный участок, общей площадью 500 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, кадастровый <№...>, расположенный по адресу: РФ, Краснодарский край, <Адрес...>; объект незавершенного строительства, площадью 250 кв.м., степень готовности 94%, проектируемое назначение: жилое, кадастровый <№...>. расположенный по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>.

Отменил обеспечительные меры в виде ареста на указанное недвижимое имущество по исполнению решения суда.

Указал, что настоящее решение является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя ООО «Консалт- Сервис» и государственной регистрации права собственности на указанные объекты недвижимости продавцов ИП М.С. и М.А..

ФИО3 и ФИО4, обратились в суд с апелляционными жалобами на это решение суда, указав, что судом неверно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, нарушены нормы материального и процессуального права. Указывают, что данным решением нарушаются их права и законные интересы, поскольку заявители являются взыскателями по решению Адлерского районного суда г.Сочи от 02.12.2019 года, которым удовлетворены исковые требования ФИО3 к ООО «Консалт-Сервис» о защите прав потребителя, взыскании денежных средств. В рамках данного дела определением Адлерского районного суда г.Сочи от 13.11.2019 года в обеспечение исковых требований ФИО3 наложен арест на помещения ООО «Консалт- Сервис» по адресу: <Адрес...>. Также согласно доводам ФИО4, он, является правопреемником ФИО3 в рамках данного дела согласно договора цессии от <Дата ...>.

В соответствии с пунктом 2 части 4 статьи 330 ГПК РФ основанием для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является рассмотрение дела в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле и не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Согласно части 5 статьи 330 ГПК РФ при наличии оснований, предусмотренных частью четвертой настоящей статьи, суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных настоящей главой. О переходе к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции выносится определение с указанием действий, которые надлежит совершить лицам, участвующим в деле, и сроков их совершения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 03 декабря 2020 года, судебная коллегия перешла к рассмотрению гражданского дела по иску ИП М.С.. М.А. к ООО «Консалт- Сервис» о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса РФ с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц не заявляющих самостоятельных требований ФИО3 и ФИО4

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 03.11.2020 года решение Хостинского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 11.12.2019 - отменено, судом постановлено:

Исковые требования ИП ФИО1, ФИО2 к ООО «Консалт-Сервис» о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества - удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи от 03.06.2019, заключенный между ИП ФИО1, ФИО2 и ООО «Консалт-Сервис».

Аннулировать записи о регистрации перехода права собственности на

переданное ООО «Консалт-Сервис» по договору купли-продажи от 03 июня 2019 г. недвижимое имущество.

Прекратить право собственности обществом с ограниченной ответственностью «Консалт-Сервис» на объекты недвижимости и обязать общество возвратить ФИО2 ИП ФИО1 полученное по Договору от 03.06.2019 г. недвижимое имущество, в том числе:

ИП ФИО1 следующее имущество: Блок № 3 здания пансионата, общей площадью 767.7 кв.м., назначение: нежилое здание, кадастровый <№...>, расположенное по адресу: РФ, Краснодарский край, <Адрес...> квартиру, общей площадью 44,0 кв.м., расположенную по адресу: РФ, Краснодарский край, <Адрес...>; квартиру, общей площадью 38,8 кв.м., расположенную по адресу: РФ. Краснодарский край, <Адрес...>. Признать право ИП ФИО1 на указанное имущество.

ФИО2 возвратить следующее имущество:

земельный участок, общей площадью 500 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, - кадастровый <№...>, расположенный по адресу: РФ, Краснодарский край. <Адрес...>, уд. Шоссейная; объект незавершенного строительства, площадью 250 кв.м,, степень готовности 94%, проектируемое назначение: жилое, кадастровый <№...>, расположенный по адресу: Краснодарский край. <Адрес...>.

Определением Четвертого Кассационного суда общей юрисдикции от 01 апреля 2021 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 03.11.2020 - отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ФИО2 и ИП ФИО1 – ФИО5 на исковых требованиях настаивал.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте разбирательства извещены надлежащим образом посредством направления судебных извещений, что подтверждается материалами дела. Данное извещение судебная коллегия считает заблаговременным. О причинах своей неявки стороны не сообщили, ходатайств об отложении дела не направляли, в связи с чем, судебная коллегия считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы заявления, выслушав позицию истца, заключение прокурора, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела,, 03 июня 2019 г. между истцами ФИО2, ИП ФИО1 (Продавцы), с одной стороны, и ответчиком ООО «Консалт-Сервис», ИНН: <***> (Покупатель) в лице генерального директора (учредителя) С.Т., с другой стороны, был заключен договор купли-продажи.

Согласно п.1 Истцы передали в собственность ответчика, принадлежащее им на праве собственности, указанное в п.п. 1.1, 1.2. данного договора следующее недвижимое имущество:

Квартиру, по адресу: РФ, Краснодарский край, <Адрес...>, дом 4в, квартира <№...>, общей площадью 44.0 кв.м., назначение: жилое помещение, кадастровый <№...> (п.1.1.);

Квартиру, по адресу: РФ, Краснодарский край, <Адрес...>, и.Хоста, <Адрес...>, дом 4в, квартира <№...>, общей площадью 38,8 кв.м., назначение: жилое помещение, кадастровый <№...> (п.1.1.);

Объект незавершенного строительства, по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, площадь 250 кв.м., степень готовности 94%, проектируемое назначение: жилое, кадастровый <№...>, расположенный на земельном участке с кадастровым <№...> (п.1.2.).

При этом из указанного недвижимого имущества истец ИП ФИО1 передала ответчику следующие объекты - блок № 3 здания пансионата (1) и две квартиры ( 2-3), а истец ФИО2 - объекты под номерами 4-5, т.е. земельный участок и объект незавершенного строительства.

Как следует из определения Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 01 апреля 2021 года отменяя апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 03 ноября 2020 года суд кассационной инстанции указал, что суд апелляционной инстанции оставил без внимания и должной оценки довод третьих лиц о том, что истец М.С. зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя с основным видом деятельности - аренда и управление собственным и арендованным недвижимым имуществом, ответчик ООО «Консалт-Сервис» является юридическим лицом, которому ИП М.С. по договор купли-продажи от 03.06.2019 года продала нежилое здание пансионата Блок 3. расположенное по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, общ.пл. 767,7 кв.м, данный объект предназначен для осуществления предпринимательской деятельности, с целью извлечения прибыли от его использования, в связи, с чем спор в данной части между юридическим лицом и индивидуальным предпринимателем является экономическим, поэтому подсуден арбитражному суду

В силу ч.4 ст. 390 ГПК РФ указания вышестоящего суда о толковании закона являются обязательными для суда, вновь рассматривающего дело.

Как следует из заключения кадастрового инженера К.Н. (номер квалификационного аттестата 23-16-1512), с прилагающейся к заключению схемой геодезической съёмки здания с инвентарным номером 14793, также подтверждается тот факт, что единое строение с инвентарным номером 14793, включающее в себя блок № 3 здания пансионата, квартиры № 3 и № 4, располагается одновременно на земельном участке <№...>, и на земельном участке <№...>, принадлежащем М.А. и занятом объектом незавершенного строительства.

В частности, кадастровым инженером было выявлено, что на частях земельных участков с кадастровыми номерами <№...> и <№...> расположены части 4-х этажного здания (цокольный, первый и второй эталон, а так же эксплуатируемая крыша) с капитальной лестницей которая используется для доступа на первый и второй этажи данного здания, а так же на крышу исследуемого здания, где расположена открытая терраса. По имеющемуся на руках заказчика кадастровых работ технического паспорта от 2005 г. на здание <Адрес...>, выявлено что данное здание имеет литер А3, а капитальная лестница является доступом в кв. 4 данного здания.

В соответствии с ч 4 ст.22 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при обращении в суд с заявлением, содержащим несколько связанных между собой требований, из которых одни подсудны суду общей юрисдикции, другие - арбитражному суду, если разделение требований невозможно, дело подлежит рассмотрению и разрешению в суде общей юрисдикции.

Если разделение требований возможно, судья выносит определение о принятии требований, подсудных суду общей юрисдикции, и о возвращении заявления в части требований, подсудных арбитражному суду.

В соответствии с частью 3 статьи 22 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суды рассматривают и разрешают дела, предусмотренные частью 1 указанной статьи, за исключением экономических споров и других дел, отнесенных федеральным конституционным законом и федеральным законом к ведению арбитражных судов.

Согласно ч. 2.1 ст. 33 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, если при рассмотрении дела в суде выявилось, что оно подлежит рассмотрению арбитражным судом, суд передает дело в арбитражный суд, к подсудности которого оно отнесено законом.

На основании ч. 1 ст. 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд рассматривает дела по экономическим спорам и. другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности.

Арбитражные суды разрешают экономические споры и рассматривают иные дела с участием организаций, являющихся юридическими лицами, граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном законом порядке, а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными федеральными законами, с участием Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, образований, не имеющих статуса юридического лица, и граждан, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя (ч. 2 ст. 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 28 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражные суды рассматривают в порядке искового производства возникающие из гражданских правоотношений экономические споры и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными федеральными законами, другими организациями и гражданами, за исключением дел, рассматриваемых Московским городским судом в соответствии с частью третьей статьи 26 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, с учетом выводов заключения кадастрового инженера судебная коллегия приходит к выводу о том, что разделение исковых требований невозможно.

При этом в силу указаний Четвертого кассационного суда общей юрисдикции судебная коллегия приходит к выводу о том, что указанное гражданское дела подлежит передаче по подсудности в Абитражный суд Краснодарского края.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 328 – 330, ст. 33 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Хостинского районного суда г.Сочи Краснодарского края от 11 декабря 2019 года - отменить.

Гражданское дело по исковому заявлению ИП М.С.. М.А. к ООО «Консалт- Сервис» о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества – передать по подсудности в Арбитражный суд Краснодарского края.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано в течение трех месяцев в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 26.08.2021 года.

Председательствующий: Попова Е.И.

Судьи: Бендюк А.К.

Кузьмина А.В.