Гражданский кодекс часть 1

«Прекратить обременение права в виде ипотеки, зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении трёхкомнатной квартиры общей площадью ПЛОЩАДЬ, с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>, в пользу ФИО1 на основании договора ипотеки квартиры от 16 марта 2010 года, регистрационная запись 69-69-13/008/2010-741 от 2 августа 2010 года.

Исковые требования ФИО2 к ФИО1 о прекращении обременения в виде залога (ипотеки) квартиры, погашении регистрационной записи об ипотеке и применении последствий недействительности ничтожной сделки, а также исковые требования ФИО4, ФИО3 к ФИО1 о погашении регистрационной записи об ипотеке и применении последствий недействительности ничтожной сделки оставить без удовлетворения.

Судебная коллегия

у с т а н о в и л а :

ФИО4, ФИО3, ФИО2, действуя через представителя ФИО5, обратились в суд с иском к ФИО1 о прекращении обременения в виде залога (ипотеки) трёхкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, с погашением регистрационной записи об ипотеке, внесённой в ЕГРП.

Уточнив исковое заявление, помимо названного требования, просили применить последствия недействительности ничтожной сделки - договора об ипотеке от 16 марта 2010 года в виде исключения данной квартиры как муниципального имущества из предмета ипотеки путём признания обременения отсутствующим.

В обоснование заявленных требований ссылались на то, что 28 января 1993 года <данные изъяты> ФИО2 на основании договора на передачу и продажу квартир (домов) в собственность граждан передана указанная квартира. 28 апреля 2005 года ФИО2 получено свидетельство о государственной регистрации на указанную квартиру.

16 марта 2010 года между ФИО2 и ФИО1 заключен договор ипотеки квартиры, который 2 апреля 2010 года зарегистрирован.

Апелляционным определением Тверского областного суда от 12 августа 2014 года отменено решение Кимрского городского суда Тверской области от 14 февраля 2014 года и постановлено новое решение, которым договор от 28 января 1993 года признан недействительным, применены последствия недействительности ничтожной сделки, на ФИО2 возложена обязанность передать квартиру в собственность муниципального образования - г. Кимры Тверской области.

ФИО3 и ФИО4 решили приватизировать занимаемую ими по договору социального найма квартиру и 26 марта 2015 года обратились в Кимрский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области с заявлением о государственной регистрации права общей долевой собственности на нее, но 17 ноября 2015 года им было отказано в государственной регистрации права общей долевой собственности на спорное недвижимое имущество.

Полагали, что передача жилого помещения в залог (ипотеку) противоречит п. 2 ст. 6 Закона об ипотеке, в связи с чем сделка в силу положений ст. 168 ГК РФ является ничтожной.

На основании п. 1 ст. 352 ГК РФ, п. 4 ст. 29 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», п. 1 ст. 25 Закона об ипотеке, с учетом разъяснений п. 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» от 29 апреля 2010 года № 10/22, считали, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.

Определением суда от 8 февраля 2016 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечён Комитет по управлению имуществом г. Кимры Тверской области.

В судебном заседании истец ФИО2 и представитель истцов ФИО5 исковое заявление поддержали и просили удовлетворить. ФИО2 не отрицал, что, поскольку он участие в приватизации квартиры не принимает, наличие в отношении данной квартиры обременения в виде залога (ипотеки) его права не нарушает.

Представитель ответчика ФИО1 адвокат Зиновьев Е. В. иск не признал, пояснив суду, что истцами по существу не представлено доказательства того, что они обладают вещными или обязательственными правами в отношении спорной квартиры и существование регистрационной записи о её залоге эти права ограничивает.

Договор ипотеки от 16 марта 2010 года по форме и содержанию соответствует требованиям законодательства и не признан недействительным в установленном порядке. При рассмотрении гражданского дела по иску А-ных о признании недействительным договора приватизации требование о признании недействительным договора залога ими не заявлялось и судами не разрешалось. В исковом заявлении не приведено ни одно из указанных в ст. 352 ГК РФ оснований прекращения залога. До настоящего времени обязательство, обеспеченное залогом квартиры, ФИО2 не исполнено и не прекращено. В подтверждение довода о ничтожности договора залога истцами не приведено норм закона, которым он не соответствует, а также предусматривающая такое последствие недействительности ничтожной сделки как исключение из предмета ипотеки муниципального имущества или признания обременения отсутствующим.

Истцы не наделены правами по защите прав муниципального образования, не являются надлежащими, так как с заявлением о признании права отсутствующим может обращаться собственник имущества, чьи права нарушает регистрационная запись, а этом орган местного самоуправления каких-либо требований относительно записи об ипотеке не предъявил.

Просил применить правило об исковой давности в споре, поскольку с момента начала исполнения договора и регистрации записи об ипотеке прошло более трёх лет, и в иске отказать.

Истцы ФИО4, ФИО3, ответчик ФИО1, представители третьих лиц Администрации г. Кимры Тверской области, Комитета по управлению имуществом г. Кимры Тверской области, Управления Росреестра Тверской области при надлежащем извещении о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Судом постановлено приведенное выше решение.

ФИО2, ФИО3 и ФИО4 в лице представителя ФИО5 подана апелляционная жалоба, в которой выражено несогласие истцов с решением по основаниям, приводившимся в иске, в части отказа в удовлетворении их требований о погашении регистрационной записи об ипотеке и применении последствий недействительности ничтожной сделки, исключив квартиру из предмета ипотеки путем признания обременения отсутствующим, в данной части решение просят отменить, приняв новое об удовлетворении исковых требований.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда в части удовлетворения требования о прекращении обременения в виде залога (ипотеки) квартиры с погашением регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу <адрес>, отменить, так как судом не приведены нормы материального права, послужившие основанием для принятия решения, неправильно истолкованы нормы материального права, а установленным фактическим обстоятельствам дана неверная оценка, приняв в данной части новое, которым в удовлетворении исковых требований А-ных отказать.

Поскольку отказ в регистрации перехода права собственности на квартиру в порядке приватизации обусловлен отсутствием в тексте договора указания на наличие обременения в виде залога, данное положение подлежит включению в договор.

Судом не сделан вывод о ничтожности договора ипотеки, который по форме и содержанию соответствует требованиям закона.

Не согласен с выводом суда о том, что квартира, подлежащая передаче в муниципальную собственность в порядке исполнения судебного акта, не может являться предметом залога, а сохранение обременения нарушает права не только собственника, но и истцов с которыми был заключен договор приватизации помещения.

Судом не учтены разъяснения, содержащиеся в абз. 4 п. 52 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВС РФ № 22 от 29.04.2010, с учетом которого и по смыслу закона надлежащим истцом по иску о признании обременения отсутствующим является лицо, обладающее вещным правом на спорное имущество, для которого наличие указанного обременения создают какие-либо препятствия во владении, пользовании или распоряжении им, а Администрация г. Кимры, за кем не зарегистрировано в установленном порядке право муниципальной собственности на квартиру, таких требований не заявила.

Положения ст. ст. 334-341 ГК РФ не содержат запрета на использование муниципального имущества, в том числе квартиры, в качестве предмета залога. Квартира не изъята из оборота, не включена в список имущества, на который не может обращено взыскание, а также не может быть отнесена к имуществу, в отношении которого федеральным законом установлена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.

Судом не принято во внимание, что залог квартиры не предусмотрен законодательством о приватизации жилищного фонда в качестве основания для отказа в передаче в собственность граждан в порядке приватизации занимаемого ими жилого помещения.

Закон не исключают возможности обеспечения им исполнения обязательства со стороны лица, которое не является стороной обеспечиваемого обязательства.

Решение суда о прекращении обременения по существу противоречит решению об отказе в части исковых требований.

Полномочия суда апелляционной инстанции при рассмотрении апелляционных жалобы, представления закреплены в статье 328 ГПК РФ.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, заслушав докладчика по делу, пояснения ФИО2 и ФИО4, поддержавших жалобу, подписанную их представителем, возражавших по доводам жалобы ответчика, судебная коллегия пришла к следующим выводам.

В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе. В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Судом первой инстанции установлено, что 28 января 1993 года между <данные изъяты> и ФИО2 заключен договор на передачу и продажу квартир (домов) в собственность граждан в отношении трёхкомнатной квартиры, общей площадью ПЛОЩАДЬ, в том числе жилой - ПЛОЩАДЬ, по адресу: <адрес>.

Договор зарегистрирован в БТИ г. Кимры 19 ноября 1993 года, а 28 апреля 2005 года право собственности ФИО2 на квартиру зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

16 марта 2010 года между ФИО1 и ФИО2 с целью обеспечения договора займа от той же даты заключен договор ипотеки названной квартиры, который 02 августа 2010 года зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области, регистрационная запись 69-69-13/008/2010-741.

Решением Кимрского городского суда Тверской области от 14 февраля 2014 года в удовлетворении исковых требований ФИО4, ФИО3, ФИО6 к ФИО2, Администрации г. Кимры Тверской области о признании договора приватизации жилого помещения, свидетельства о праве собственности частично недействительными и определении долей в праве собственности на жилое помещение отказано.

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от 12 августа 2014 года решение Кимрского городского суда от 14 февраля 2014 года отменено и постановлено новое, которым договор на передачу и продажу квартир (домов) в собственность граждан, заключенный 28 января 1993 года <данные изъяты> и ФИО2, признан недействительным, применены последствия недействительности ничтожной сделки, на ФИО2 возложена обязанность по передаче квартиры в собственность муниципального образования - г. Кимры Тверской области, в удовлетворении исковых требований о признании участниками общей совместной собственности на квартиру в порядке приватизации, признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права 69-АА № 657277 от 28 апреля 2005 года ФИО4, ФИО3, ФИО6 отказано.

14 января 2015 года между Муниципальным образованием «Город Кимры Тверской области», с одной стороны, и ФИО4, ФИО3, с другой стороны, заключен договор на передачу квартир (домов) в собственность граждан, по условиям которого им передана в собственность спорная квартира.

17 ноября 2015 года Управлением Росреестра по Тверской области на основании абз. 7 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации ФИО4 и ФИО3 отказано в государственной регистрации права собственности, перехода права, права общей долевой собственности на данную квартиру по тем основаниям, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеются сведения о регистрации в отношении нее ограничения в виде ипотеки: залогодатель - ФИО2, залогодержатель - ФИО1, а в договоре на передачу квартир (домов) в собственность граждан от 14 января 2015 года отсутствуют сведения об ограничении. Заявлений на прекращение регистрационной записи об ипотеке в отношении указанного объекта недвижимого имущества в Кимрский отдел не поступало, в связи с чем зарегистрировать право собственности МО «Город Кимры Тверской области», равно как и переход права, право общей долевой собственности ФИО3, ФИО4 на квартиру не представляется возможным.

Считая свои права на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения нарушенными имеющимся обременением в виде залога квартиры А-ны обратились в суд с настоящим иском.

Проанализировав положения п. 2 ст. 334, п. 2 ст. 335, ст. 352 ГК РФ, п. 2 ст. 6 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», установив, что квартира <адрес> передана в собственность муниципального образования - г. Кимры Тверской области, обременение права в виде ипотеки, зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в отношении данного объекта недвижимого имущества в пользу ФИО1, которое нарушает права и муниципального образования как собственника имущества, и истцов ФИО4 и ФИО3, с которыми заключен договор приватизации квартиры, подлежит прекращению.

Судебная коллегия полагает решение суда в данной части законным и обоснованным.

Ссылки ФИО1 на то, что включение в договор приватизации с А-ными условия об обременении права собственности на квартиру в виде залога допускается законом, основаны на неверном толковании норм материального права и оценке обстоятельств, имеющих значение для дела.

Доводы подателя жалобы о ненадлежащем характере А-ных как истцов являлись предметом оценки суда первой инстанции, оснований не согласиться с которой судебная коллегия не усматривает, и верно им отклонены.

Доводы апелляционной жалобы ФИО2, ФИО3 и ФИО4 о необоснованности отказа в удовлетворении их требований о погашении регистрационной записи об ипотеке основаны на неверном толковании норм материального права, поскольку, как верно указано нижестоящим судом, в силу п. 1 ст. 25 Закона об ипотеке оснований для погашения регистрационной записи об ипотеке, внесённой в ЕГРП, не имеется, поскольку данная обязанность при наличии вступившего в законную силу решения суда о прекращении ипотеки лежит на органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в силу закона.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводом суда об отсутствии оснований для применения последствий недействительности ничтожной сделки - договора об ипотеке в виде исключения муниципального имущества – квартиры из предмета ипотеки путём признания обременения отсутствующим, сделанного судом на том основании, что истцами не приведены нормы закона, которыми предусмотрено такое последствие недействительности ничтожной сделки. Данный вывод суда противоречит сделанному им выводу о прекращении ипотеки.

Поскольку договор передачи квартиры в собственность ФИО2 признан решением суда недействительным, квартира признана собственностью муниципального образования, ФИО2 в отношении нее был заключен договор залога без законных на то оснований (в отсутствие у залогодателя права собственности на предмет залога), то есть квартира не могла быть предметом договора залога.

В силу п.1 ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридический последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительная с момента ее совершения.

Следовательно, договор залога является недействительным и подлежали применению последствия его недействительности в виде прекращения обременения права (ипотеки) на квартиру.

Судебная коллегия отменяет обжалуемое решение в части отказа в удовлетворении исковых требований о прекращении обременения в виде залога (ипотеки) квартиры и применяет последствия недействительности договора ипотеки, прекратив данное обременение права в отношении квартиры.

Требование истцов о признании обременения отсутствующим не подлежит удовлетворению как излишне заявленное.

В остальной части обжалуемое судебное решение вынесено в соответствии с требованиями закона, оснований для его отмены, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, не усматривается.

В соответствии со ст. 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Кимрского городского суда Тверской области от 17 февраля 2016 года в части отказа в удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО1 о прекращении обременения в виде залога (ипотеки) квартиры, о погашении регистрационной записи об ипотеке и применении последствий недействительности ничтожной сделки отменить, приняв новое решение о частичном удовлетворении исковых требований.

Решение Кимрского городского суда Тверской области от 17 февраля 2016 года в части отказа в удовлетворении исковых требований ФИО4, ФИО3 к ФИО1 о применении последствий недействительности ничтожной сделки отменить, постановив в данной части новое решение об удовлетворении заявленных требований.

Изложить первый абзац резолютивной части решения в следующей редакции:

Применить последствия недействительности (ничтожной) сделки договора ипотеки от 16 марта 2010 года, прекратив обременение права в виде ипотеки, зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении трёхкомнатной квартиры общей площадью ПЛОЩАДЬ, с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>, в пользу ФИО1 на основании договора ипотеки квартиры от 16 марта 2010 года, регистрационная запись 69-69-13/008/2010-741 от 2 августа 2010 года.

В остальной части решение Кимрского городского суда Тверской области от 17 февраля 2016 года оставить без изменения, апелляционные жалобы ФИО2, ФИО3, ФИО4, поданной представителем ФИО5, и ФИО1 - без удовлетворения.

Председательствующий Е.В. Козлова

Судьи А.В. Кулаков

Н.В. Лозовая