Гражданский кодекс часть 1

дело по апелляционной жалобе ТСЖ «Дом со шпилем» на решение Куйбышевского районного суда г. Омска от 18 июля 2019 года по гражданскому делу по иску ТСЖ «Дом со шпилем» к Маевской В.И. об установлении сервитута.

Заслушав доклад судьи областного суда Леневой Ю.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ТСЖ «Дом со шпилем» обратилось в суд с иском к Маевской В.И. об установлении сервитута, мотивируя требования тем, что осуществляет управление многоквартирным жилым домом по адресу: <...>, в котором находится нежилое помещение № <...>П общей площадью № <...>., принадлежащее на праве собственности ответчику.

На шестом этаже второго подъезда расположен выход на чердак и помещения коммунально-бытового назначения (лестничная площадка и лестница, ведущая на мансардное помещение и на чердак). В помещении Маевской В.И. находится эвакуационный (запасной) выход, а также шпиль, требующий специального обслуживания, принадлежащие жильцам на праве общей долевой собственности, однако свободного доступа к ним для содержания и ремонта не имеется, поскольку проход возможен только через помещение ответчика, доступ в которое Маевская В.И. не предоставляет.

В этой связи с учетом уточнения исковых требований просили установить бессрочный сервитут на нежилое помещение № <...> по адресу: <...> для осуществления беспрепятственного доступа к общему имуществу собственников многоквартирного дома: кровельному покрытию, кровельному ограждению, ограждающим несущим конструкциям многоквартирного дома (несущие стены, плиты перекрытий, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции (ротонда, шпиль)), инженерным коммуникациям, расположенным на поверхности кровли (наружная система водоотведения с кровли, электрические сети, информационно-телекоммуникационные сети, в том числе, сети проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линиям телефонной связи и другим подобным сетям), вентиляционным шахтам, световым сигнальным огням, расположенным на верхней части шпиля, следующим образом:

- для их плановой технической эксплуатации, обслуживания, текущего и капитального ремонта, профилактических работ, реконструкции и др. с момента письменного уведомления собственника или его уполномоченного лица по указанному собственником адресу, не менее чем за сутки до планируемых работ на срок, необходимый для их проведения, указанный в письменном уведомлении;

- для их внеплановой технической эксплуатации, обслуживания, ремонта, обеспечения эвакуационного выхода с крыши МКД, проходящего через помещение № <...>, вызванных аварийной ситуацией, выходом из строя сигнальных огней или иных инженерных коммуникаций и др., с момента уведомления собственника или его уполномоченного лица посредством телефонной связи (по указанному собственником номеру телефона) не менее чем за два часа до выполнения внеплановых работ;

Установить плату за сервитут в размере <...> рублей в день с ее внесением только в случае фактического использования помещения.

Обязать Маевскую В.И. не чинить препятствий ТСЖ «Дом со шпилем» в проведении плановых и внеплановых работ, для осуществления которых необходим доступ (проход) через помещение, своевременно сообщать о смене адреса для отправки корреспонденции и номера телефона для уведомлений о проведении плановых и внеплановых работ, взыскать с ответчика расходы по оплате госпошлины в размере <...> рублей.

В судебном заседании председатель ТСЖ Степанова Н.П., представитель истца по доверенности Захарова Н.В. заявленные требования поддержали.

Ответчик Маевская В.И., ее представитель Маевский С.В. исковые требования не признали, настаивали на том, что доступ к спорным объектам возможен без прохода через помещение № <...>, указали, что готовы заключить с истцом мировое соглашение, условиями которого установить сервитут на срок 6 месяцев по цене, определенной экспертным заключением.

Решением Куйбышевского районного суда г. Омска от 18 июля 2019 года постановлено:

«Установить право ограниченного пользования (частный сервитут) ТСЖ «Дом со шпилем» нежилым помещением № <...> общей площадью <...>. (кадастровый номер № <...>), расположенным по адресу: <...> для прохода к общему имуществу: кровельное покрытие, кровельное ограждение, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома –несущие стены, плиты перекрытий, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции (ротонда, шпиль), в том числе, архитектурные облик многоквартирного дома (штукатурный фасад, декоративные элементы-в верхней части), инженерные коммуникации, расположенные на поверхности кровли (наружная система водоотведения с кровли, электрические сети, информационно-телекоммуникационные сети, в том числе, сети проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), вентиляционные шахты, световые сигнальные огни, расположенные на верхней части шпиля, а также подводящие кабели в чердачном помещении над ротондой-доступ снаружи) на срок – до <...>

Установить ТСЖ «Дом со шпилем» плату за право ограниченного пользования (частный сервитут) нежилым помещением № <...> общей площадью <...>. (кадастровый номер № <...>), расположенным по адресу: <...>, исходя из расчета: за день -<...> рубля, за месяц-<...> рублей, за год-<...> рублей.

Для проведения плановых работ по обслуживанию общего имущества, ТСЖ «Дом со шпилем» письменно уведомляет собственника или его уполномоченное лицо по указанному собственником адресу, не менее чем за сутки до планируемых работ на срок, необходимый для их проведения, указанный в письменном уведомлении.

Для проведения внеплановых работ по обслуживанию общего имущества, вызванных аварийными ситуациями, выходом из строя сигнальных огней и т.д., ТСЖ «Дом со шпилем» письменно уведомляет собственника или его уполномоченное лицо по средствам телефонной связи (по указанному собственником номеру телефона) не менее чем за два часа до выполнения внеплановых работ.

Взыскать с Маевской В. И. в пользу ТСЖ «Дом со шпилем» расходы по оплате госпошлины в размере 6000 рублей.

В удовлетворении оставшейся части требований отказать».

В апелляционной жалобе представитель ТСЖ «Дом со шпилем» просит вынесенное решение отменить, принять по делу новый судебный акт. Не соглашается с выводами суда о том, что проход через нежилое помещение № <...> не является единственным выходом, обеспечивающим доступ для обслуживания общего имущества, поскольку проектом строительства жилого дома предусмотрены размеры слуховых окон, не позволяющие устройство выходов в соответствии с действующими нормативными требованиями; организация иного выхода на крышу многоквартирного дома невозможна. Указывает, что устройство выходов на кровлю не относится к текущему ремонту многоквартирного дома, в связи с чем в сложившейся ситуации сервитут надлежало установить бессрочно, а не до момента приведения в соответствие слуховых окон. Полагает, что установленная судом плата за право ограниченного пользования нежилым помещением не является разумной и соразмерной, в основу решения положен расчет эксперта, который не соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность. Считает заключение ООО «<...>» недопустимым доказательством по делу. Ссылается на то, что судом не принято во внимание, что ТСЖ не преследует цели получения выгоды от установления сервитута. Не соглашается с отказом в удовлетворении требований истца об обязании Маевской В.И. не чинить препятствий ТСЖ «Дом со шпилем» в проведении работ, для осуществления которых необходим доступ через нежилое помещение 13П, а также своевременно сообщать о смене адреса и номера телефона, поскольку в противном случае решение не будет исполнимым, соглашения с ответчиком о порядке получения доступа к помещению не достигнуто.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 09.10.2019 года решение районного суда изменено, за ТСЖ «Дом со шпилем» установлен бессрочный бесплатный частный сервитут в отношении нежилого помещения № <...> общей площадью <...>. по адресу: <...> для прохода к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от <...> апелляционное определение отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, исходя из доводов апелляционной жалобы, оценив в совокупности собранные по делу доказательства, выслушав представителя истца по доверенности Кузнецову Ю.С., председателя ТСЖ «Дом со шпилем» Степанову Н.П., действующую на основании протокола № <...> заседания членов правления ТСЖ от <...>, поддержавших доводы жалобы, представителя ответчика по доверенности Санькова В.Н., который полагал, что основания для апелляционного вмешательства отсутствуют, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГПК РФ) основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: 1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; 2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; 3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; 4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения при рассмотрении данного дела были допущены.

Как установлено судом и следует из материалов дела, с <...> Маевской В.И. на праве собственности принадлежит нежилое помещение № <...> площадью <...>., расположенное в многоквартирном доме по адресу: <...>. Управление многоквартирным домом осуществляет ТСЖ «Дом со шпилем».

Ссылаясь на заключение ООО «<...>», согласно которому фактически единственным безопасным доступом к общему имуществу (чердаку, лестнице, ведущей на мансардное помещение, эвакуационному выходу, шпилю, светоотражающим маякам, которыми с целью обеспечения безопасности воздушных судов оборудован дом, расположенный на траектории посадочной полосы самолетов) является проход через нежилое помещение № <...> который Маевская В.И. не обеспечивает, ТСЖ «Дом со шпилем» обратилось с требованиями об установлении сервитута.

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции признал за истцом право ограниченного пользования нежилым помещением, установил сервитут на условиях срочности и платности, при этом исходил из необходимости прохода через помещение для обслуживания общего имущества, поскольку иные пути доступа безопасными не являются. Однако, принимая во внимание возможность приведения слуховых окон, через которые возможна организация выхода на кровлю, а также существующих ограждений и лестниц в соответствие с требованиями безопасности, определил срок сервитута до <...>, что, по мнению суда, будет достаточным для выполнения соответствующих работ.

Плата за сервитут установлена на основании заключения ООО «<...>», с учетом арендной платы в сумме <...> в месяц по ранее заключенному договору аренды от <...> и составила <...>. в день, <...>. в месяц, <...>.

Между тем с позицией суда первой инстанции в полной мере согласиться нельзя по следующим основаниям.

В силу положений п.п. 1, 3 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных названным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (ч. 2 указанной статьи).

На основании части 2 ст. 161 ЖК РФ одним из способов управления многоквартирным домом является управление товариществом собственников жилья.

В соответствии с пунктом 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491), в состав общего имущества включаются: помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); крыши; ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции); механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенное для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов в помещения многоквартирного дома, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры); иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома.

В пункте 10 названных Правил указано, что общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем, в том числе, соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц; поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома.

Содержание общего имущества включает в себя, в том числе, осмотр общего имущества, обеспечение готовности внутридомовых инженерных систем, поддержание помещений, входящих в состав общего имущества, в состоянии, обеспечивающем установленные законодательством Российской Федерации температуру и влажность в таких помещениях; уборку и санитарно-гигиеническую очистку; меры пожарной безопасности; текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества (пункт 11 Правил).

В целях определения необходимости предоставления ТСЖ «Дом со шпилем» частного сервитута, определения состава имущества, к которому требуется обеспечить доступ, установления иного способа прохода к общему имуществу, расчета стоимости сервитута судом была назначена комплексная экспертиза, производство которой поручено ООО «<...>».

Согласно заключению экспертов № <...>.СЭ от <...> многоквартирный дом <...> переменной этажности: 1, 3, 4 подъезды – 5-этажные, 2-й угловой подъезд – 6 этажный, конструкция стропильной кровли – деревянная двухскатная (угол основных скатов 29 градусов). Во втором угловом подъезде над шестым жилым этажом выполнено устройство плоской кровли с бетонным ограждением по периметру, по центру указанного участка расположена ротонда со шпилем. Год постройки дома – 1950.

Из второго подъезда дома возможен доступ на кровлю путем прохода через нежилое помещение № <...> общей площадью <...> м. в помещении 1 – ротонда, где установлена ПВХ дверь размерами в высоту <...> ширину <...>

Нежилое помещение <...> является многоуровневым и состоит из ротонды площадью <...>. (помещение 1 в техническом паспорте), чердака - <...>. (помещение 2), лестничной клетки - <...>. (помещение 3) и башни- <...>. (помещение 4).

В уровне размещения помещения № <...> (верхняя часть здания, кровля) необходимо обслуживание следующего общего имущества: кровельное покрытие (участок плоской кровли), кровельное ограждение, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома - несущие стены, плиты перекрытий, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции (ротонда, шпиль), в т.ч. архитектурные облик многоквартирного дома (штукатурный фасад, декоративные элементы – в верхней части), инженерные коммуникации, расположенные на поверхности кровли (наружная система водоотведения с кровли, электрические сети, информационно-телекоммуникационные сети (в том числе сети проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линии телефонной связи и других подобные сети), вентиляционные шахты, световые сигнальные огни, расположенные на верхней части шпиля), а также подводящие кабели в чердачном помещении над ротондой.

Доступ к вышеуказанному общему имуществу возможен как из помещения № <...>, так и через чердачные помещения и слуховые окна над подъездами № <...>, 3. Доступ на участок плоской кровли вокруг ротонды (над помещением 2 (чердак)), помимо доступа из помещения 13П, возможен путем прохода через слуховое окно подъезда № <...>, дальнейшего перемещения по деревянным трапам и вертикальным металлическим лестницам шириной 0,7 м. Площадка кровли ограждена бетонными ограждениями по периметру, на одном участке выполнен проем в бетонном ограждении для сообщения с двухскатной кровлей через металлическую вертикальную лестницу.

Между тем, экспертами установлено, что имеющиеся слуховые окна не отвечают требованиям нормативных документов, что и приводит к затруднению (необеспечению) выхода на кровлю через существующие окна для обслуживания общего имущества.

Ввиду несоответствия фактического размера слуховых окон, расположенных в ограждающих конструкциях (кровельном покрытии) скатной части кровли (в силу пункта 5.3.7.1 СТО НОСТРОЙ 2.13.81-2012 выход на кровлю допускается при наличии слуховых окон размером не менее 600х800 мм), а также необеспечения соблюдения требований безопасности, доступ для обслуживания общего имущества путем прохода через нежилое помещение № <...>П необходим до момента приведения слуховых окон, а также существующих ограждений и лестниц в соответствие с требованиями действующих норм.

Экспертами произведен расчет платы за установление сервитута на нежилое помещение: за день – <...> руб., за месяц – <...> руб., за год – <...> руб. (<...>).

Из заключения следует, что для определения размера платы применен сравнительный подход (метод прямого сравнения продаж), использована информация по предложениям о сдаче в аренду объектов, аналогичных оцениваемому, а также метод косвенного сравнения продаж, с помощью которого учтены ценообразующие характеристики объекта (особенности качества самого объекта недвижимости – местоположение, этаж, качество ремонта).

В соответствии с пунктом 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Пунктом 3 статьи 274 ГК РФ предусмотрено, что сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Установление частного сервитута обусловлено необходимостью внесения правовой определенности в отношения собственников в тех случаях, когда потребности одного из них, связанные с использованием принадлежащего ему имущества, не могут быть удовлетворены иным образом.

Применительно к правилам, предусмотренным статьями 274 - 276 названного Кодекса, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком (ст. 277 ГК РФ).

Исходя из правовой позиции, изложенной в пункте 7 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2017 года, сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом).

Поскольку ООО «<...>» вопрос о возможности переустройства слуховых окон с соблюдением требований безопасности, исходя из технического состояния конструкций многоквартирного дома и перечня работ, которые следует выполнить, фактически не исследовался, мотивы, по которым, по мнению эксперта, допрошенного судом первой инстанции, эти работы возможно осуществить в рамках проведения текущего ремонта, не приведены, судебной коллегией была назначена дополнительная судебная строительно-техническая и оценочная экспертиза, производство которой поручено ФБУ <...>

Из заключения № <...> от <...> следует, что экспертом выделено два способа доступа к общедомовому имуществу многоквартирного дома, расположенному в непосредственной близости от помещения № <...> (вокруг и над ним):

- проход через чердачное помещение и слуховые окна, расположенные в уровне скатной части кровли подъездов № <...> и № <...> и далее по поверхности кровли до площадки вокруг ротонды;

- проход через помещение № <...> и выход через дверной проем непосредственно на площадку вокруг ротонды.

При этом отмечено, что при исследовании возможности доступа к общедомовому имуществу для его обслуживания основным вопросом являлся способ доступа на огороженную горизонтальную площадку вокруг ротонды, поскольку работы по ремонту всех конструкций и элементов, расположенных на уровне площадки (ограждение) и выше отметки площадки (ротонда, шпиль) выполняются либо с ее поверхности (с установкой лесов и подмостей), либо через площадку обеспечивается доступ к ним; площадка является наиболее удобным местом временного складирования строительных материалов и вспомогательных средств, выполнения вспомогательных работ.

По результатам исследования установлено, что слуховые окна имеют полукруглую форму и размеры меньше 600х800 мм, то есть в текущем состоянии в соответствии с пунктом 5.3.7.1. СТО НООСТРОЙ 2.13.81-2012, пунктом 7.5 СП 4.13130.2013 не могут использоваться в качестве выхода на кровлю, следовательно, организация доступа к общедомовому имуществу через слуховые окна невозможна.

Организация доступа к общему имуществу через помещение № <...> возможна из подъезда по части лестницы, далее через дверь в спорное помещение, с промежуточной площадки через дверь наружу на кровлю 6-ти этажной части дома (площадка вокруг ротонды), являющейся общедомовым имуществом.

В подъезде № <...> имеется техническая возможность приведения слуховых окон, расположенных в уровне скатной части кровли, и существующих ограждений и лестниц в соответствии с требованиями действующих норм, конструктивных и противопожарных требований путем изменения конструкции слухового окна для приведения проема к прямоугольной форме с размерами 600х800 мм и увеличения высоты существующих ограждений.

Для этого требуется разработка проектно-сметной и организационно-технологической документации на работы, получение разрешения, так как затрагивается общедомовое имущество. Нормативные сроки данных работ – 54 рабочих дня.

В данном случае изменение конструкции или замена слухового окна для организации в нем выхода на кровлю, соответствующего нормативным требованиям, будет отнесена к капитальному ремонту общего имущества (пункт 3.14 ГОСТ Р 51929-2014).

В результате приведения слуховых окон и существующих ограждений и лестниц в соответствии с требованиями действующих норм требования безопасности будут обеспечены только для работ по техническому обслуживанию, уходу и ремонту элементов крыши, находящихся на ее поверхности.

Для ремонта других элементов общего имущества, не находящихся на поверхности крыши и к крыше не относящихся (стены, колонны, перекрытия ротонды, площадка вокруг нее, шпиль и т.п.) для обеспечения требований безопасности недостаточно только приведения слуховых окон, существующих ограждений и лестниц в соответствии с нормативными требованиями, требуется также разработка организационно-технологической документации (ПОС, ППР и др.) на проведение конкретных ремонтно-строительных работ.

В подъезде № <...> техническая возможность приведения слухового окна, существующих ограждений и лестниц в соответствии с нормативными требованиями для организации доступа к общему имуществу с целью его обслуживания отсутствует.

В материалах дела имеется копия решения Куйбышевского районного суда г. Омска от <...> по гражданскому делу № <...> по иску <...> к Маевской В.И. о признании права общей долевой собственности и истребовании имущества из чужого незаконного владения и копия апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от <...>.

При рассмотрении указанного спора судебными инстанциями установлено, что с <...> нежилые встроенные помещения общей площадью <...>, находящиеся в башне шестиэтажного кирпичного строения литера А по адресу: г. Омск, <...>, на основании распоряжения мэра г. Омска от <...>№ <...>-р на праве хозяйственного ведения принадлежали МУП города Омска «Город».

По договору купли-продажи № <...> от <...> между МУП <...> и ООО «<...>» помещения приобретены последним в собственность.

На основании договора купли-продажи б/н от <...> право собственности перешло к ООО «<...>», в соответствии с договором купли-продажи недвижимости от <...> собственником объекта стал <...> Е.В., который <...> продал его <...> С.В. (супругу ответчика), по договору дарения от <...><...> С.В. нежилое помещение передано Маевской В.И.

Оценив представленные доказательства, районный суд, с которым согласилась и апелляционная инстанция, пришел к выводу, что спорное нежилое помещение № <...> относится к общему имуществу многоквартирного дома и неправомерно выбыло из владения собственников помещений помимо их воли, поскольку первая квартира в жилом доме была приватизирована в № <...>, с указанного момента в соответствии с положениями Закона РСФСР от 4 июля 1991 года № 1541-I «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» жилой дом утратил статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной либо государственной собственности, и возникло право общей долевой собственности на общее имущество в данном доме.

Помещение № <...> площадью <...>. на момент первой приватизации являлось неотъемлемой частью многоквартирного дома, было включено в его общую площадь (<...>), не имело самостоятельного назначения, не подлежало отдельному учету, в качестве самостоятельного нежилого помещения в муниципальную собственность не передавалось и использовалось для обслуживания всех помещений в многоквартирном доме, в силу чего являлось его общим имуществом.

Доступ на крышу для технической эксплуатации и обслуживания шпиля должен был осуществляться через выход на кровлю, расположенный именно в спорном нежилом помещении, иных выходов на кровлю в доме не имеется.

Вместе с тем судом апелляционной инстанции в удовлетворении исковых требований было отказано по мотиву пропуска срока исковой давности.

С учетом изложенного, судебная коллегия полагает, что в рассматриваемом случае не существует иной законной, разумной, справедливой и целесообразной возможности обеспечения доступа к общему имуществу, кроме установления бессрочного сервитута в отношении нежилого помещения <...>, которое изначально являлось общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома и выбыло из их обладания помимо их воли.

Правовых оснований для возложения на ТСЖ обязанности по реконструкции слуховых окон, что относится к капитальному ремонту, требует соблюдения, в том числе, процедуры, предусмотренной жилищным законодательством РФ, не имеется.

Решением внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме <...> от <...> выбран способ формирования фонда капитального ремонта путем перечисления взносов на специальный счет ТСЖ, размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт на <...> и последующие годы установлен в размере минимального взноса, определенного Правительством Омской области на соответствующий год с одного квадратного метра помещения.

Таким образом, по правилу пункта 4.1 ст. 170 Жилищного кодекса Российской Федерации перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме и сроки проведения капитального ремонта общего имущества должен определяться в соответствии с региональной программой капитального ремонта.

Между тем, работы по изменению конструкции слухового окна в многоквартирном доме <...> региональной программой капитального ремонта не предусмотрены.

Не может быть принята во внимание и позиция представителя Маевской В.И. об отсутствии оснований для установления сервитута со ссылкой на то, что существующий в настоящее время дверной проем, через который предлагается организовать выход на кровлю, является самовольно организованным.

В суде апелляционной инстанции председатель ТСЖ «Дом со шпилем» пояснила, что помещение № <...> относилось к общедомовому имуществу и выход с него на кровлю существовал с момента ввода дома в эксплуатацию. В настоящее время установить местонахождение проектной документации не представляется возможным, в архивных фондах она отсутствует.

Как видно из копии решения Куйбышевского районного суда г. Омска от <...> по гражданскому делу № <...> по иску <...> С.В. к Администрации г. Омска, Администрации ЦАО г. Омска, департаменту архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии, нежилое помещение № <...> Маевским С.В. было изменено, частично выполнены работы по его объединению с квартирой.

Экспертом ООО «<...>» в заключении от <...> также отмечено, что техническая документация на нежилое помещение от <...> и от <...> имеет отличия как в плане, так и по площади: помещение № <...> в <...><...> в <...> – <...>., помещение № <...> в <...><...>., в <...> – <...>., помещение № <...> в <...><...>., в <...> – <...>. Фактически помещение <...> соответствует документам технического учета <...><...>).

Таким образом, факт изменения <...> С.В. нежилого помещения по сравнению с первоначально построенным, организация выхода на кровлю в ином месте не исключает право ТСЖ «Дом со шпилем» на установление сервитута, поскольку, во всяком случае, по убеждению коллегии, с момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию нежилое помещение № <...> являлось единственным способом доступа к общему имуществу, расположенному в его пределах, что следует из совокупности собранных по делу доказательств, включая и экспертные заключения, согласно которым в настоящее время этот способ технически продолжает безальтернативно существовать.

В силу п. 5 ст. 274 ГК РФ собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

В пункте 12 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации <...>, указано, что плата за сервитут определяется судом исходя из принципов разумности и соразмерности с учетом характера деятельности сторон, площади и срока установления сервитута и может иметь как форму единовременного платежа, так и периодических платежей.

Размер платы за сервитут должен быть соразмерен той материальной выгоде, которую приобретает собственник в результате установления сервитута, компенсируя те ограничения, которые претерпевает собственник объекта, обремененного сервитутом.

В размер платы включаются разумные затраты, возникающие у собственника объекта недвижимости в связи с ограничением его права собственности или созданием условий для реализации собственником объекта недвижимости, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

При этом необходимо, в том числе, учитывать долю земельного участка, ограниченную сервитутом, в общей площади земельного участка; срок установления сервитута; объем ограничения пользования земельным участком и интенсивность его предполагаемого использования; характер неудобств, испытываемых собственником недвижимого имущества, обремененного сервитутом; степень влияния сервитута на возможность распоряжения земельным участком.

Определяя размер платы за сервитут, которая принята районным судом в качестве достоверной, эксперт ООО «<...>» исходил из рыночной стоимости арендной платы за все нежилое помещение № <...>, в то время как ТСЖ «Дом со шпилем» преследует цель обременения объекта исключительно для прохода через него к общему имуществу. Однако, минимально необходимые геометрические параметры сервитута, являющиеся исходными данными для расчета платы за сервитут, напрямую влияющие на его стоимость, экспертом не определены, что нельзя признать правильным.

По результатам проведения дополнительной экспертизы ФБУ Омская ЛСЭ Минюста России выполнены расчеты платы за сервитут с учетом объемно-планировочного решения помещения <...>, минимальных требований, обеспечивающих возможность открывания дверей и примыкания перегородок. <...> зоны прохода через помещение методом графического моделирования на основании технического плана и натурных обмеров, которая составила <...>.м.

При определении доли помещения, предлагаемой для ограничения сервитутом, соблюдалась минимизация степени влияния сервитута на возможность распоряжения помещением, предлагаемая для прохода часть помещения является вспомогательной и состоит из следующих помещений: помещение № <...> – <...> (два лестничных пролета и две площадки); далее через дверной проем в часть помещения № <...> площадью <...>. (от входа до проема в помещение № <...>), часть помещения № <...> – <...>. (полоса шириной 1,0 м вдоль стены направо до начала лестницы, далее по лестнице до выхода на площадку вокруг ротонды).

Плата за сервитут рассчитана на различные временные интервалы, принята во внимание необходимость плановых и периодических осмотров общего имущества, выполнение противоаварийных мероприятий, работ по капитальному ремонту и составила: <...> в день, <...> в месяц, <...> в год. При этом учитывались наиболее вероятные варианты использования помещения собственником по критериям правомочного, физически возможного, финансово осуществимого и максимально эффективного способа – для размещения мастерских художников и архитекторов, подсобных (складских) помещений (<...>).

Оценив заключения экспертов на предмет достоверности, при определении площади помещения, в отношении которой следует установить сервитут, размера платы за сервитут, коллегия исходит из заключения эксперта ФБУ Омская ЛСЭ Минюста России, содержащего наиболее подробные и полные расчеты. Заключение эксперта полностью соответствует требованиям законодательства о государственной судебной экспертной деятельности, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, каких-либо объективных сведений о его заинтересованности в исходе разрешения спора не имеется. Исследование проведено государственным судебным экспертом, имеющим высшее техническое образование, квалификацию инженера-строителя по специальности «Промышленное и гражданское строительство», квалификацию судебного эксперта по специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью определения их стоимости», стаж экспертной работы с <...>. Ответы на поставленные вопросы однозначны и обоснованы, непротиворечивы, основания сомневаться в их объективности отсутствуют.

Учитывая, что установление сервитута истцу требуется для выполнения возложенных на него законом обязанностей по обслуживанию общего имущества, на текущий момент помещение № <...> Маевской В.И. не эксплуатируется, его использование ТСЖ необходимо только для периодических выходов к общему имуществу, коллегия приходит к выводу о том, что оснований для обременения сервитутом всей площади помещения (<...> кв.м.) и, соответственно, установления, исходя из этого, его стоимости, у суда первой инстанции не имелось.

Доводы представителя ответной стороны о том, что в случае предоставления ТСЖ «Дом со шпилем» право пользования помещением сервитутом будет ограничена вся его площадь, являются ошибочными, на объективных данных не основаны и состоятельными не признаются.

Вместе с тем, в случае изменения в дальнейшем технических характеристик помещения, позволяющих его использовать по назначению, собственник помещения вправе обратиться за изменением платы за сервитут, что следует из правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в п.13 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утв. Президиумом Верховного Суда РФ <...>.

Таким образом, постановленное по делу решение в части установления срока сервитута, платы за сервитут и площади обременения сервитутом нежилого помещения не может быть признано законным и обоснованным и подлежит изменению по пункту 3 части 1 статьи 330 ГПК РФ в связи с несоответствием выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела.

Оснований для отмены решения в части отказа в удовлетворении исковых требований о возложении на Маевскую В.И. обязанности не чинить препятствий ТСЖ «Дом со шпилем» в проведении работ, для осуществления которых необходим доступ через нежилое помещение № <...>, а также своевременно сообщать о смене адреса и номера телефона, коллегия не усматривает, поскольку эти вопросы связаны с исполнением судебного постановления об установлении сервитута, которым установлен порядок уведомления собственника помещения о планируемом проведении работ, что само по себе обязывает Маевскую В.И. не чинить истцу препятствий для прохода через нежилое помещение.

Руководствуясь статьями 328, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

апелляционную жалобу ТСЖ «Дом со шпилем» удовлетворить частично, решение Куйбышевского районного суда г. Омска от 18 июля 2019 года изменить в части установления срока сервитута, платы за сервитут и площади обременения сервитутом нежилого помещения.

Установить за ТСЖ «Дом со шпилем» право ограниченного бессрочного пользования (частный сервитут) нежилым помещением № <...> (кадастровый номер № <...>), расположенным по адресу: <...> для прохода к общему имуществу многоквартирного дома: кровельному покрытию, кровельному ограждению, ограждающим несущим конструкциям дома – несущим стенам, плитам перекрытий, несущим колоннам и иным ограждающим несущим конструкциям (ротонде, шпилю), архитектурным элементам (штукатурному фасаду, декоративным элементам в верхней части), инженерным коммуникациям, расположенным на поверхности кровли (наружной системе водоотведения с кровли, электрическим сетям, информационно-телекоммуникационным сетям, в том числе, сетям проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и другим подобным сетям), вентиляционным шахтам, световым сигнальным огням, расположенным на верхней части шпиля, а также подводящим кабелям в чердачном помещении над ротондой.

Определить площадь зоны прохода через нежилое помещение, обремененную сервитутом, <...>., включая помещение № <...> по техническому паспорту (два лестничных пролета и две площадки) площадью <...> далее через дверной проем в часть помещения № <...> площадью № <...> (от входа до проема в помещение № <...>), часть помещения № <...> – № <...> (полоса шириной <...> вдоль стены направо до начала лестницы, далее по лестнице до выхода на площадку вокруг ротонды).

Установить плату за сервитут в следующем размере: <...>, подлежащую внесению за фактическое использование помещения в целях прохода к общему имуществу в зависимости от продолжительности выполнения работ по его техническому обслуживанию и ремонту.

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу ТСЖ «Дом со шпилем» – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи