Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истца ЗАО «Стройимпульс» в лице представителя Мишарина С.Н. на решение Ленинского районного суда города Тюмени от <.......>, которым постановлено:

«В иске ЗАО «Стройимпульс» к Суслову О.Г. о расторжении договора долевого строительства, взыскании неустойки, отказать.

Признать договор № <.......> участия в долевом строительстве от <.......> года заключенным между ЗАО «Стройимпульс» и Сусловым О.Г. и исполненным Сусловым О.Г. в полном объеме».

Заслушав доклад судьи Тюменского областного суда Кучинской Е.Н., представителя истца ЗАО «Стройимпульс» - Мишарина С.Н., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения ответчика Суслова О.Г. и его представителя Иванова С.А., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

ЗАО «Стройимпульс» обратилось в суд с иском к Суслову О.Г., с учетом заявления об изменения предмета иска просило расторгнуть договор участия в долевом строительстве, взыскать неустойку в размере <.......> рублей.

Требования мотивированы тем, что <.......> между сторонами было заключен договор участия в долевом строительстве № <.......> Стоимость доли участника определена в размере <.......> руб., которая в соответствии с пунктом 3.1 договора должна была быть уплачена в срок до <.......>, но до настоящего времени оплата не произведена.

Ответчик Суслов О.Г. предъявил к ЗАО «Стройимпульс» встречный иск о признании договора участия в долевом строительстве заключенным и исполненным с его стороны в полном объеме.

В обоснование встречных исковых требований указал, что полностью оплатил ЗАО «Стройимпульс» стоимость приобретаемой доли, требований о расторжении договора участия в долевом строительстве от ЗАО «Стройимпульст» в его адрес не поступало.

Судом постановлено указанное выше решение, с которым не согласен истец (ответчик по встречному иску) ЗАО «Стройимпульс» в лице представителя Мишарина С.Н.

В апелляционной жалобе, ссылаясь на неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение норм процессуального и материального права, просит решение отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении иска ЗАО «Стройимпульс» и отказе во встречном иске. Считает не основанным на законе, противоречащим материалам дела вывод суда о выполнении Сусловым О.Г. своих обязательств по договору. Отмечает, что при проведении правовой экспертизы рассматривается только соответствие условий заключенного договора законам и нормативно-правовым актам Российской Федерации, и не проверяется фактическое исполнение сторонами условий договора. Указывает, что доказательств оплаты по договору участия в долевом строительстве Сусловым О.Г. представлено не было, в договоре и дополнительном соглашении <.......> от <.......>. нет никаких сведений о выполнении Сусловым О.Г. своих обязательств по договору в части оплаты доли, в решении не дана оценка представленным доказательствам и доводам истца относительно заявления ответчика о передаче наличных денежных средств истцу. Считает, что суд необоснованно сослался на Закон Российской Федерации «О защите прав потребителя», указав, что истец не подтвердил просрочку исполнения обязательства по оплате доли ответчиком и наличие оснований для расторжения договора. Обязанность представления доказательств оплаты доли по договору, по его мнению, должна быть возложена на ответчика. Указывает, что истец выполнил все требования, которые являются обязательными для досудебного урегулирования спора путем направления претензии ответчику об уплате цены договора и предупреждением о расторжении договора.

Проверив материалы дела в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, как предусмотрено ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом первой инстанции установлено, что <.......> между ЗАО «Стройимпульс» и Сусловым О.Г. заключен договор №<.......> участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в районе <.......> (<.......>) в г. Тюмени, в соответствии с которым объектом долевого участия являлась двухкомнатная квартира общей оплачиваемой площадью <.......> кв.м, в том числе, площадь квартиры <.......> кв.м, расположенная на <.......> этаже, в осях <.......>.

Пунктом 1.2. договора определена стоимость доли участника в размере <.......> руб., которая согласно пункту 3.1. договора должна быть уплачена в срок до <.......> путем перечисления денежных средств на расчётный счёт либо внесением в кассу застройщика. Подтверждающим документом является приходно-кассовый ордер или платежное поручение (т.<.......>, л.д.<.......>).

Регистрация договора произведена <.......>. (т.<.......>, л.д. <.......>).

<.......> сторонами подписано дополнительное соглашение № <.......> к Договору № <.......> участия в долевом строительстве от <.......>., которое зарегистрировано Управлением Росреестра по Тюменской области <.......>. (т<.......>, л.д. <.......>)

Отказывая в удовлетворении первоначального иска и удовлетворяя встречный иск, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор №<.......> участия в долевом строительстве от <.......> г. является заключенным и исполнен дольщиком Сусловым О.Г. в полном объеме.

При этом суд исходил из тех обстоятельств, что договор и дополнительное соглашение №<.......> к данному договору прошли государственную регистрацию, каких-либо ограничений или обременений органом государственной регистрации не зарегистрировано, претензий сторонами друг к другу не предъявлялось, просрочку исполнения обязательства по оплате доли ответчиком истец не подтвердил, что, по мнению суда, свидетельствует о том, что обязательство по Договору № <.......> участия в долевом строительстве от <.......> г., в том числе по оплате доли, исполнены ответчиком в полном объеме.

Согласно ч.1 ст.195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

В соответствии с ч.4 ст.198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; доводы по которым суд отвергает те или иные доказательства.

Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59-61, 67 ГПК Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (пункты 2 и 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении").

Указанным требованиям обжалуемое решение не отвечает.

В соответствии с п.1 ст.408 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Согласно п.п.1 п.1 ст.161 Гражданского кодекса Российской Федерации должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения, сделки юридических лиц между собой и с гражданами.

Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (п.1 ст.162 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд не учел, что надлежащее исполнение обязательства представляет собой сделку, к которой применяются нормы ст.161 Гражданского кодекса Российской Федерации о письменной форме.

Вопреки выводам суда обязанность по доказыванию факта платежа возлагается на лицо, обязанное произвести оплату. Никаких допустимых доказательств, подтверждающих исполнение Сусловым О.Г. обязательств по договору № <.......> участия в долевом строительстве от <.......> (приходных ордеров, кассовых чеков, справок, расписок или иных документов), материалы дела не содержат.

Указанные во встречном исковом заявлении доводы ответчика о том, что по устному соглашению с генеральным директором ЗАО «Стройимпульс» Санниковым А.Ю. он произвел оплату доли в июне <.......> года за счет денежных средств, поступивших на счет супруги после продажи коттеджа, передав лично Санникову А.Ю. сначала <.......> руб., затем <.......> руб. (т<.......>, л.д.<.......>), как и выписки по лицевому счету Сусловой Н.И. о частичной выдаче денежных средств <.......> года (т.<.......>, л.д.<.......>), не являются допустимыми доказательствами уплаты указанных сумм истцу.

Причем, копией приходного кассового ордера №<.......> от <.......> подтверждается внесение Сусловой Н.И. денежных средств в сумме <.......> руб. в кассу ЗАО «Тюменский строитель» по договору участия в долевом строительстве №<.......> от <.......> (т<.......>, л.д.<.......>).

Доказательств наличия иных денежных средств и передачи их Санникову А.Ю. по договору № <.......> от <.......> не представлено.

Учитывая нарушение срока строительства, тот факт, что при регистрации договора и дополнительного соглашения к нему застройщик не предъявлял к Суслову О.Г. требований по оплате доли, об исполнении последним своих обязательств не свидетельствует.

В силу пункта 1 статьи 13 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», пункта 3 Приказа Министерства юстиции Российской Федерации от 1 июля 2002 года № 184 «Об утверждении Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», на которые сослался суд в решении, государственная регистрация предусматривает, в частности, проведение правовой экспертизы документов и проверку законности сделки, юридической силы представленных на государственную регистрацию правоустанавливающих документов, в ходе которой, в том числе, устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверка действительности поданных заявителем документов и наличия прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации.

Вместе с тем проверка исполнения участником долевого строительства обязательств по оплате объекта долевого строительства при правовой экспертизе договора ни Законом, ни иными нормативными актами не предусмотрена.

При этом регистрация договора №<.......> участия в долевом строительстве от <.......> произведена до наступления предусмотренного договором срока оплаты, а дополнительным соглашением лишь изменен срок окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию, сведений о выполнении ответчиком своих обязательств по договору в данном соглашении не отражено.

В соответствии с п.2 ст.20 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. При государственной регистрации ипотеки в силу закона внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о залогодержателе осуществляется на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство.

Следовательно, обременение в виде ипотеки в силу закона регистрируется при регистрации прав на переданный в собственность, но не оплаченный объект.

На основании же договора участия в долевом строительстве у участника долевого строительства возникает право требования передачи ему объекта долевого строительства после ввода дома в эксплуатацию, но не вещное право на объект недвижимого имущества.

С учетом изложенного, проведение правовой экспертизы при регистрации договора и дополнительного соглашения, как и отсутствие зарегистрированных обременений, факт исполнения обязательств участником долевого строительства также не подтверждают.

Таким образом, установленные судом обстоятельства об исполнении Сусловым О.Г. обязательств по договору не доказаны, выводы суда в этой части не соответствуют обстоятельствам дела, неправильно применены нормы материального права.

В соответствии с ч.4, 6 ст.5 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ (в редакции на момент заключения договора и действующей редакции) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Частью 4 статьи 9 упомянутого Федерального закона предусмотрено, что в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Из материалов дела следует, что истец в установленном законом порядке неоднократно – <.......>, <.......> и <.......> направлял Суслову О.Г. по месту регистрации уведомления о необходимости погашения задолженности по договору № <.......> от <.......> в размере <.......> руб. с предупреждением о расторжении договора (т.<.......>, л.д. <.......>).

Доводы о том, что по месту регистрации ответчик не проживает, не могут быть приняты во внимание, поскольку доказательств надлежащего уведомления застройщика об изменении места жительства, не представлено.

Кроме того, ответчик имел возможность оплатить задолженность с момента предъявления иска <.......> и изменения предмета иска <.......> до принятия судом решения.

Поскольку обязательства по договору участия в долевом строительстве № <.......> от <.......> года Сусловым О.Г. не исполнены, ЗАО «Стройимпульс» вправе требовать расторжения данного договора.

На основании п.2.3,4 ч.1 ст.330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда в части отказа в удовлетворении первоначального иска о расторжении договора и встречного иска о признании договора исполненным подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в иске.

Оснований для отмены решения в остальной части не имеется, в связи с расторжением договора неустойка начислению и взысканию не подлежит.

Руководствуясь статьями 328 – 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда города Тюмени от <.......> года в части отказа в удовлетворении иска ЗАО «Стройимпульс» к Суслову О.Г. о расторжении договора и удовлетворения встречного иска о признании договора исполненным отменить, принять в этой части новое решение.

Расторгнуть договор № <.......> участия в долевом строительстве, заключенный <.......> года между ЗАО «Стройимпульс» и Сусловым О.Г..

Суслову О.Г. в удовлетворении встречного иска к ЗАО «Стройимпульс» о признании договора исполненным отказать.

В остальной части решение оставить без изменения.

Апелляционную жалобу ЗАО «Стройимпульс» в лице представителя Мишарина С.Н. удовлетворить частично.

Председательствующий:

Судьи коллегии: