Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика ФИО4 в лице представителя ФИО5 на решение Калининского районного суда г. Тюмени от 13 марта 2013 года, которым постановлено:

«Исковое заявление ФИО6 удовлетворить.

Признать договор купли-продажи жилого помещения (квартиры) от <.......> года, заключенный между ЗАО «РСУ «Сибстройкомп» и ФИО4, недействительным.

В удовлетворении встречного иска ФИО4 отказать».

Заслушав доклад судьи Тюменского областного суда Кучинской Е.Н., пояснения ответчика ФИО4, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения истца ФИО6, представителя истца и третьего лица ООО «Альта» ФИО7, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

ФИО6 обратился в суд с иском к ЗАО «РСУ «Сибстройкомп», ФИО4 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: <.......>

В обоснование иска указал, что <.......> года между ООО <.......> и ООО «<.......>» был заключен договор долевого строительства жилья № <.......>, по условиям которого дольщик финансирует строительство многоквартирного жилого дома в <.......>» по <.......> в части строительства двухкомнатной квартиры на <.......> этаже первая слева от лестничной площадки, общей проектной площадью <.......>, жилой площадью <.......> кв.м. Стоимость доли составила <.......> рублей, оплата которой производится дольщиком путем поставки стройматериалов. Моментом исполнения Застройщиком своих обязательств по Договору является передача доли Дольщику путем подписания акта приема - передачи доли. <.......> года между ООО <.......> ООО «<.......>» и ФИО6 заключен договор № <.......> об уступке прав требования, по условиям которого дольщик с согласия застройщика уступил права и обязанности по договору долевого строительства от <.......> года истцу. ФИО6 обязательства по оплате спорной квартиры исполнены в полном объеме, в настоящее время квартира фактически находится в его пользовании, объекту присвоен адрес: <.......>. Однако указанные договоры не были зарегистрированы в Управлении Росреестра по Тюменской области, в связи с чем, ООО «<.......>» обратилось в суд с соответствующим требованием. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от 13 июня 2012 года по гражданскому делу № 33-2510/2012 требования ООО «<.......>» удовлетворены частично: в договор № <.......> от <.......> включено условие о гарантийном сроке на объект долевого строительства 5 лет; на Управление Росреестра по Тюменской области возложена обязанность зарегистрировать договор долевого участия в строительстве № <.......> от <.......> года с учетом внесенных судом изменений и зарегистрировать договор уступки прав требования от <.......>; ООО <.......> и ЗАО «РСУ «Сибстройкомп» обязали передать ООО «<.......>» по акту приема - передачи объект недвижимого имущества, являющегося предметом договора долевого участия в строительстве жилья № <.......> от <.......>. <.......> ЗАО «РСУ «Сибстройкомп», действуя недобросовестно, заведомо зная о нарушении прав истца, зарегистрировало право собственности на спорный объект за собой (запись регистрации № <.......>). Полагает, что оспариваемый им договор купли-продажи жилого помещения от <.......>. является недействительным, т.к. спорная квартира ФИО4 от ЗАО РСУ «Сибстройкомп» не передавалась, фактически ответчики не владели и не пользовались данной квартирой. Сделка по купле - продаже квартиры от <.......> не прошла государственную регистрацию. Также отсутствуют доказательства оплаты ФИО4 по сделке. Договор от имени ЗАО «РСУ «Сибстройкомп» подписан ФИО1 по доверенности, которая не приложена к делу.

ФИО4 предъявил встречный иск к ФИО6, ООО «Альта», ООО ПКФ «Поддержка-К», ЗАО "РСУ "Сибстройкомп" о признании договора на долевое строительство жилья № <.......> от <.......>. и договора уступки прав требования №<.......> от <.......>. незаключенными в части возникновения прав и обязанностей в отношении ООО ПКФ «Поддержка-К» и ЗАО «РСУ «Сибстройкомп».

Требования мотивированы тем, что <.......>. ФИО4 заключил с ЗАО «РСУ Сибстройкомп» договор купли-продажи жилого помещения (квартиры) № <.......> в доме №<.......> корпус <.......> по <.......>. Обязательства по оплате исполнены полностью. При подписании договора представитель продавца передал покупателю копию доверенности с соответствующими его полномочиями и копию свидетельства на право собственности № <.......> ЗАО «РСУ Сибстройкомп» на вышеуказанную квартиру. <.......> ФИО4 обратился в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области в целях регистрации своего права собственности на приобретенную квартиру, но регистрация перехода права собственности была приостановлена и <.......>. Управление уведомило ФИО4 о наличии ареста, наложенного на квартиру. Так ему стало известно о наличии притязаний иных лиц и о договоре на долевое строительство жилья № <.......> от <.......>., подписанного ООО ПКФ «Поддержка-К» в лице ФИО2 и ООО «Альта» в лице ФИО3 договоре уступки прав требования №<.......> от <.......>., подписанного ООО ГЖФ «Поддержка-К» в лице ФИО2 ООО «Альта» в лице ФИО3. и ФИО6 Поскольку к участию по всем ранее рассмотренные споры (дело № А70-12672/2009 в Арбитражном суде Тюменской области; дело № 2-2447-11 в Калининском районном суде г.Тюмени; дело № 2-1043/2012 в Ленинском районном суде г.Тюмени) ФИО4 не привлекался, то принятые по ним судебные акты безусловной (преюдициальной) силы в отношении истца по встречному иску не имеют, и все обстоятельства подлежат повторному доказыванию в общем порядке. Представленные истцом по первоначальному иску ФИО6 документы подписаны от имени ФИО8, при том, что подпись у последнего иная. В материалах дела отсутствует доказательство, что руководитель ООО «ПКФ Поддержка-К» ФИО8 впоследствии прямо одобрил сделки: договор на долевое строительство жилья № <.......> от <.......>., договор уступки прав требования <.......> от <.......>. При этом доверенность на лицо, подписавшее указанные договоры, истцом не представлена. Данные обстоятельства означают, что в отношении ООО ПКФ «Поддержка-К», а значит и ЗАО «РСУ «Сибстройкомп» данные сделки являются незаключенными (договорных обязательств у сторон не возникло). О незаключенности договора на долевое строительство жилья № <.......> от <.......>. и договора уступки прав требования <.......> от <.......> свидетельствуют также те обстоятельства, что ни один из данных договоров не прошел государственную регистрацию. В договоре на долевое строительство жилья № 34 от 07.11.2005г. не содержится условия о гарантийном сроке на объект долевого строительства. Предмет договоров не индивидуализирован - не совпадает с характеристиками объекта, на который претендует истец по первоначальному иску. Согласно п. 1.2 договора на долевое строительство жилья № 34 от 07.11.2005г. общая проектная площадь объекта: двухкомнатной квартиры первой слева на площадке составляет 88,81 кв.м., в т.ч. жилая - 39,47 кв.м. При этом ФИО6 заявлен иск о признании недействительным договора от 01.03.2012г. купли-продажи жилого помещения (квартиры) № 49 в отношении объекта общей площадью 84,9 кв.м., жилой 38,5 кв.м., находящегося в корпусе № 2 жилого дома по улице Московский тракт дом 179 в г. Тюмени. В каждом из корпусов жилого дома имеется квартира № 49, а каждый корпус - отдельный объект, а не части одного объекта с одним адресом. Таким образом, объекты, поименованные в договоре на долевое строительство жилья № 34 от 07.11.2005г. и договоре купли-продажи жилого помещения (квартиры) от 01.03.2012г. - разные объекты и на них претендуют разные лица. В квитанциях к приходным кассовым ордерам от 21.03.2006г. и от 31.03.2006г. о внесении ФИО6 в кассу ООО «Альта» денежных средств в графах «главный бухгалтер Кошелев А.С.» и «кассир Разумных О.В.» от имени указанных лиц другими лицами проставлены совсем разные подписи. Из данных квитанций не усматривается, за что произведена оплата и по какому договору. Квитанции выписаны раньше, чем составлен договор уступки № 2 от 03.04.2006г. В самом договоре указывается, что предметом уступки являются права и обязанности ООО «Альта» по договору займа № 34 от 07.11.2005г. (л.д. 128-130).

В судебном заседании истец по первоначальному иску — ответчик по встречному иску ФИО6, его представитель ФИО9, являющийся одновременно представителем третьего лица ООО «Альта», исковые требования поддержали в полном объеме по основаниям, изложенным в заявлении, в удовлетворении встречного иска просили отказать.

Представитель ответчика по первоначальному иску - истца по встречному иску ФИО4 - ФИО5 в судебном заседании иск не признала, на встречном иске настаивала в полном объеме по основаниям, изложенным в заявлении.

Ответчик по первоначальному иску - истец по встречному иску ФИО4, представители ответчиков ЗАО РСУ «Сибстройкомп», ООО ПКФ «Поддержка-К», третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела были извещены надлежащим образом.

Судом постановлено указанное выше решение, с которым не согласен ответчик ФИО4 в лице представителя ФИО5

В апелляционной жалобе, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права, просит решение суда отменить и принять по делу новое решение. Полагает необоснованным вывод суда об обязательности Апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от 13.06.2012 г. по делу №33-2510/2012, указав, что в данном деле, равно как и во всех ранее имевших место иных спорах в отношении спорной квартиры ФИО4 не участвовал, не все значимые для настоящего дела обстоятельства в рамках ранее рассмотренных дел исследовались и были установлены. Суд не дал оценки доводам стороны истца по первоначальному иску о причинах невозможности предоставления оригиналов договора на долевое строительство жилья № 34 от 07.11.2005 г. и договора уступки прав требования № 2 от 03.04.2006 г., не учел недобросовестное бездействие по получению оригиналов документов в Управлении Росреестра в течение всего периода рассмотрения спора. Также надлежащим образом не оценены оригиналы договора участия в долевом строительстве № 21 от 12.08.2005 г., договора участия в долевом строительстве № 57 от 01.06.2006 г., акту передачи жилого помещения под чистовую отделку от 30.10.2006 г., заявлению ФИО10, копиям заверенных ООО «ПКФ Поддержка-К» договора участия в долевом строительстве № 30 от 03.11.2005 г., договора участия в долевом строительстве № 35 от 08.11.2005 г., которые содержат образцы подлинной подписи ФИО8 и подписи ФИО10 – лица, которое проставило подпись от имени ФИО8 без соответствующих полномочий. В решении не указано, почему были отвергнуты доводы и доказательства о незаключенности договора на долевое строительство жилья № 34 от 07.11.2005 г. и договора уступки прав требования № 2 от 03.04.2006 г., без проведения соответствующей экспертизы суд сделал вывод, что договор на долевое строительство жилья № 34 от 07.11.2005 г. и договор уступки права требования № 2 от 03.04.2006 г. подписал сам ФИО8 Суд не учел положения п.60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», разъясняющие, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. Указывает на то, что законодательством РФ предварительной регистрации договора купли-продажи не требуется. Регистрация такой сделки производится одновременно с регистрацией перехода права собственности на объект недвижимости. В регистрации договора купли-продажи жилого помещения от 01.03.2012 г. и переходе права собственности от ЗАО «РСУ Сибстройкомп» к ФИО4 было отказано только в связи с наличием обеспечительных мер (арест). При снятии обеспечительных мер он вправе зарегистрировать и договор и переход права собственности.

Согласно части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Судом первой инстанции установлено, что 07 ноября 2005 года между ООО «Производственно - коммерческая фирма «Поддержка-К» и ООО «Альта» заключен договор №34 на долевое строительство жилья - многоквартирного жилого дома в квартале «Б» по ул.Московский тракт в г.Тюмени, предусматривающий финансирование дольщиком ООО «Альта» строительства своей доли в виде двухкомнатной квартиры на 8 этаже, первая слева на площадке, общей проектной площадью 88,81 кв.м, жилой площадью 39,47 кв.м (т.1, л.д.9-10).

03 апреля 2006 года между ООО ГЖФ «Поддержка-К», ООО «Альта» и ФИО6. заключен договор № 2 об уступке прав требования, по условиям которого дольщик с согласия застройщика уступает правопреемнику ФИО6 права и обязанности в отношении двухкомнатной квартиры на 8 этаже, 1 слева на площадке, общей проектной площадью 88,81 кв.м. (т.1, л.д. 13).

Стоимость уступки права требования по договору в сумме 1500000,00 рублей ФИО6 оплачена в полном объеме (л.д.14).

29.02.2012г. право собственности на квартиру по адресу: <...> зарегистрирована за ЗАО РСУ «Сибстройкомп», определением Ленинского районного суда г.Тюмени от 14.03.2012 г. установлен запрет на совершение сделок с указанной квартирой (т.1, л.д.78).

01.03.2012 г. между ЗАО РСУ «Сибстройкомп» и ФИО4 заключен договор купли-продажи спорной квартиры (т.1, л.д. 90-91).

Решением Ленинского районного суда города Тюмени Тюменской области от 04 апреля 2012 года в иске ООО «Альта» к ООО ГЖФ «Поддержка-К», ЗАО «РСУ «Сибстройкомп» и ФИО6 о понуждении зарегистрировать сделку договор на строительство жилья от 07 ноября 2005 года, заключении дополнительного соглашения, понуждении зарегистрировать сделку договор уступки прав требования от 03 апреля 2006 года отказано (т.1, л.д.222-227).

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от 13 июня 2012 года по гражданскому делу № 33-2510/2012 постановлено: «Решение Ленинского районного суда города Тюмени Тюменской области от 04 апреля 2012 года отменить в части, принять по делу новое решение. Включить в договор долевого строительства <.......> от <.......> года условие о гарантийном сроке на объект долевого строительства 5 лет. Зарегистрировать в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области договор долевого участия в строительстве № <.......> от <.......> в виде одной двухкомнатной квартиры на <.......>, <.......> на площадке, общая проектная площадь составляет <.......> кв.м., в т.ч. жилой площади <.......> кв.м. с учетом внесенных судом изменений. Зарегистрировать в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области договор уступки прав требования от <.......> года. Обязать ООО ПКФ «Поддержка - К» и ЗАО РСУ «Сибстройкомп» передать ООО «АЛЬТА» по акту приема-передачи объект недвижимого имущества, являющегося предметом договора долевого строительства жилья № <.......> от <.......> - квартиру № <.......> в доме № <.......>, В остальной части требований отказать» (т.1, л.д. 15-24).

Удовлетворяя первоначальный иск и отказывая во встречных требованиях, суд привел положения ст.ст. 164, 165 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходил из тех обстоятельств, что договор купли - продажи жилого помещения от <.......> г., заключенный между ЗАО «РСУ Сибстройкомп» и ФИО4, не прошел государственной регистрации. При этом суд, сославшись на ст. 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не принял во внимание заявление о подложности доказательств и доводы представителя ответчика ФИО4 – ФИО5 относительно обстоятельств, установленных апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от 13 июня 2012 года.

В силу ч.2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Между тем суд положил в основу решения не обстоятельства, установленные при рассмотрении другого дела, а принятое судебной коллегией решение.

Согласно ч.2, 4 ст. 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации. Обязательность судебных постановлений не лишает права заинтересованных лиц, не участвовавших в деле, обратиться в суд, если принятым судебным постановлением нарушаются их права и законные интересы.

Таким образом, апелляционное определение является обязательным и подлежит исполнению независимо от участия какого-либо лица в данном деле.

Лица, не привлеченные к участию в деле, вправе обжаловать в апелляционном порядке решение суда первой инстанции в случае, если данным решением разрешен вопрос об их правах и обязанностях, то есть они лишаются прав, ограничиваются в правах, наделяются правами и (или) на них возлагаются обязанности (абз.4 п.3 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 19.06.2012 г. № 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции".

Следовательно, доводы апелляционной жалобы о том, что апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от <.......> по гражданскому делу № 33-2510/2012 не имеет преюдициального значения по настоящему делу, подлежат отклонению.

В соответствии с п.1 ст. 164 Гражданского кодекса Российской сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной (п.1 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п.2 ст.558 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, в связи с чем, ссылка на п.60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», разъясняющий, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом, является несостоятельной.

Установление судом запрета на совершение сделок с имуществом влечет недействительность (ничтожность) сделок по отчуждению данного имущества, совершенных после наложения запрета, как не соответствующих требованиям закона (ст.168 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Оспариваемый договор купли-продажи квартиры от <.......> года в установленном законом порядке не зарегистрирован, на момент сдачи на регистрацию (то есть на момент заключения договора в силу п.2 ст.558 Гражданского кодекса Российской Федерации) в Едином государственном реестре зарегистрировано обременение права: запрещение на совершение сделок с данным имуществом и регистрацию перехода права собственности, следовательно, договор не подлежит регистрации.

При изложенных обстоятельствах суд пришел к обоснованному выводу о недействительности сделки, совершенной ЗАО РСУ «Сибстройкомп» и ФИО4

Судебная коллегия полагает, что суд правильно установил фактические обстоятельства дела, выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам, решение постановлено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению.

Доводы апелляционной жалобы правильность выводов по существу требований не опровергают, отражают позицию стороны ответчика (истца по встречному иску) в суде первой инстанции, ссылок на какие-либо факты, которые остались без внимания суда, не содержат.

Оснований для отмены решения суда, предусмотренных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, по доводам, изложенным в апелляционной жалобе, не имеется.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Калининского районного суда г. Тюмени от 13 марта 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика ФИО4 в лице представителя ФИО5 – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи коллегии: