Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФИО4 на решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 18 сентября 2018 года по гражданскому делу № 2-3483/2018 по иску ФИО4 к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга об обязании заключить договор аренды земельного участка.

Заслушав доклад судьи Савельевой Т.Ю., объяснения представителя истца адвоката Станкевича А.А., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика ФИО5, возражавшего относительно отмены решения суда, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

УСТАНОВИЛА:

ФИО4 обратился в Московский районный суд Санкт-Петербурга с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, после уточнения исковых требований в порядке, предусмотренном статьей 39 Гражданского процессуального Российской Федерации, просил обязать ответчика заключить с ним договор аренды земельного участка <адрес>, с кадастровым №... на 49 лет.

Требования мотивированы тем, что в 1983 году в соответствии с распоряжением Исполнительного комитета Московского районного Совета народных депутатов г. Ленинграда им был приобретен гараж, построенный на внутридворовой территории дома <адрес>. В последующем между истцом и ГУЖА Московского района заключались и продлевались краткосрочные договоры аренды земельного участка площадью 24,6 кв.м. под гараж. В апреле 2017 года ФИО4 обратился к ответчику с заявлением о предоставлении земельного участка для размещения гаража, однако в предоставлении участка ему было отказано.

Решением Московского районного суда Санкт-Петербурга от 18 сентября 2018 года исковые требования ФИО4 к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга об обязании заключить договор аренды земельного участка на 49 лет оставлены без удовлетворения.

С данным решением истец ФИО4 не согласился и в апелляционной жалобе просит его отменить как незаконное и необоснованное, принять по делу новое решение, удовлетворив исковые требования. В апелляционной жалобе ФИО4 указал, что не согласен с выводами суда первой инстанции относительно отсутствия документов об оформлении землеотвода, получении разрешения на строительство и архитектурно-планировочного задания, а также приемки в эксплуатацию законченного строительством объекта, поскольку, по мнению истца, указанные выводы суда носят предположительный характер, достоверно установить наличие либо отсутствие указанных актов можно было путем направления соответствующих запросов в компетентные органы, хранящие архивные данные об отводе земельного участка, чего не было сделано в ходе производства по делу. Также истец не согласился с выводом суда о том, что имеющиеся в материалах дела договоры аренды в силу ст. 609 ГК РФ являются не заключенными в связи с отсутствием государственной регистрации, так как данный вывод выходит за рамки рассматриваемого спора (л.д. 97-98).

На рассмотрение дела в суд апелляционной инстанции истец ФИО4, представитель третьего лица Администрации Московского района Санкт-Петербурга не явились, о времени и месте судебного заседания извещались с соблюдением требований ст. 113 ГПК РФ - путем направления судебных извещений заказными письмами с уведомлениями о вручении (л.д. 103-106); ходатайств или заявлений об отложении слушания дела в адрес суда не поступало.

В связи с изложенным руководствуясь положениями ст.ст. 167, 327 ГПК РФ, судебная коллегия, полагает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся лиц.

Ознакомившись с материалами дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что при разрешении спора суд первой инстанции принял предусмотренные законом меры для всестороннего и объективного исследования обстоятельств дела, исходя из положений закона, регулирующего спорные правоотношения, проверил доводы, положенные в обоснование исковых требований, возражений ответчика.

Как усматривается из материалов дела, в 1983 году с разрешения Исполнительного комитета Московского районного Совета народных депутатов г. Ленинграда ФИО4 приобрел у ФИО6 гараж для хранения автомобиля, расположенный у дома <адрес> (л.д. 5-6).

Согласно удостоверению на гараж его площадь составляет 24,6 кв.м, стены кирпичные, фундамент ленточный из бетона, перекрытия железобетонные, кровля рубероид, ворота металлические.

В 1987 году Исполкомом Московского райсовета народных депутатов было выдано разрешение на продление договора аренды земельного участка под гаражом на срок 2 года.

В соответствии с представленными в материалы дела договорами аренды от 21 апреля 1999 года (л.д. 16-17) и от 01 июня 2001 года (л.д. 14-15), заключенными истцом с ГУ ЖА Московского района земельный участок, располагающийся под гаражом, предоставлялся истцу во временное владение и пользование сроком на 2 года, по истечении которых арендатор был обязан вернуть арендодателю предмет аренды (земельный участок).

Согласно пункту 2 договоров земельный участок предоставлялся истцу под строительство временного гаража - стоянки или установку металлического разборного гаража для хранения легкового автомобиля или мотоцикла индивидуального пользования (л.д. 14-17).

Отказывая истцу в удовлетворении иска, суд первой инстанции принял во внимание то обстоятельство, что доказательств, свидетельствующих о том, что земельный участок, на котором расположен гараж, был отведен в пользование для строительства гаража на срок более 10 лет или передан в собственность, в суд не представлено, договоры аренды не прошли
государственную регистрацию, в связи с чем в силу ст.
609 ГК РФ являются незаключенными, кроме того, принадлежащий истцу гараж не является объектом недвижимости. С учетом изложенного суд пришел к выводу о том, что обязанность по заключению с ФИО4 договора аренды спорного земельного участка сроком на 49 лет у Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга отсутствует.

Доводы истца о несении бремени содержания принадлежащего ему гаража, а также о том, что на протяжении длительного времени (более 15 лет) администрация не обращалась с требованиями относительно освобождения истцом спорного земельного участка суд первой инстанции отклонил.

Судебная коллегия соглашается с данным выводом суда первой инстанции исходя из следующего.

В силу ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Порядок проектирования и строительства в Санкт-Петербурге в период создания гаража регламентировался Правилами застройки Ленинграда, утвержденными решением Исполкома Ленгорсовета от 20.11.1959 Ка 49-20п,

согласно которым все виды строительства допускались лишь при наличии отвода земельного участка под капитальное строительство на праве бессрочного пользования и при наличии разрешения Архитектурно-планировочного управления исполкома Ленгорсовета. При этом все виды строительства, независимо от их назначения и ведомственной подчиненности застройщиков, должны разрабатываться на основании архитектурно-планировочных заданий, выдаваемых Главленархитектурой. В соответствии с п. 6 Правил районными Советами депутатов трудящихся разрешаются строительство трансформаторных помещений, деревянных дровяных сараев и детских дворовых площадок, а равно установка сборно-разборных металлических индивидуальных гаражей на участках, не подлежащих капитальной застройке и не выходящих на городские проезды.

В соответствии с постановлением Совмина СССР от 15.09.1962 № 949 «О порядке приемки в эксплуатацию законченных строительством предприятий, зданий и сооружений» все вновь построенные или реконструированные предприятия, здания и сооружения подлежат обязательной приемке в эксплуатацию государственными приемочными комиссиями.

Следовательно, в соответствии с законодательством, действовавшим в период создания гаража, для проведения капитального строительства требовалось оформление землеотвода, получение разрешения на строительство и архитектурно-планировочного задания, а также приёмка в эксплуатацию законченного строительством объекта. Поскольку вышеуказанные акты соответствующих органов государственной власти в данном случае отсутствуют, суд пришел к выводу о том, гараж не создавался как объект капитального строительства.

В соответствии с распоряжением мэра Санкт-Петербурга от 29.12.1994 № 1329-р капитальные и иные (некапитальные) гаражи подлежали государственному учету.

Государственный учет завершался присвоением объекту уникального учетного (кадастрового) номера и внесением его в технический паспорт для капитальных гаражей и в удостоверение о государственном учете для иных (некапитальных) гаражей.

Между тем, государственный кадастровый учёт гаража не проводился, в соответствии с удостоверением № 14/6604 от 30.04.2004 гараж учтён как временный объект, сведения о ним не внесены в государственный кадастр недвижимости.

Согласно пункту 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под объектом капитального строительства понимаются здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Объекты, не подпадающие под понятие недвижимого имущества по своим техническим характеристикам, относятся к временным сооружениям.

В соответствии с частью 1 статьи 51 Градостроительного кодекса
Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой
документ, подтверждающий соответствие проектной документации
требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту
планировки территории и проекту межевания территории (в случае
строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику
право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального
строительства, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации.

Согласно пункту 1 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

При этом в силу положений ст. 9 ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ» № 191-ФЗ положения части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации применяются также в отношении указанных в ней объектов, которые были построены, реконструированы или изменены до введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

В соответствии с частью 10 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.

Из системного толкования положений градостроительного законодательства следует, что выдача разрешений на строительство гаража и, соответственно, на ввод его в эксплуатацию не требуется в случае строительства на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей осуществления строительства гаража, как объекта капитального строительства.

Согласно действовавшему в период возникновения спорных правоотношений в Санкт-Петербурге правовому регулированию земельные участки для гаражного строительства предоставлялись после 1991 года (в связи с принятием Земельного кодекса (25 апреля 1991 года № 1103-1): - на условиях долгосрочной аренды (до 49 лет) для строительства гаражей (преимущественно многоярусных) на инвестиционных условиях -распоряжением губернатора (распоряжение мэра от 03.06.1994 № 585-р); на условиях аренды на срок свыше 3 лет под цели, не связанные с капитальным строительством - распоряжением КУГИ (распоряжение КУГИ от 22 августа 1996 года № 511-р); на условиях аренды на срок до 3 лет - распоряжением районной администрации (распоряжение мэра от 3 июня 1994 года № 585-р); на праве собственности на основании действующего земельного законодательства.

Поскольку права собственности или иные права на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации подлежат государственной регистрации, то основными условиями для государственной регистрации капитальных гаражей, кроме того, являются: соблюдение разрешительного порядка возведения гаражей, установленного строительным законодательством и Правилами застройки Ленинграда, в частности, наличие согласованного и утвержденного проекта, разрешения на производство работ, наличие акта приемки объекта в эксплуатацию, свидетельствующего о соблюдении градостроительных и строительных норм и правил (пункт 1.6 Рекомендаций)

Согласно пункту 1.7 Рекомендаций, иные (некапитальные) гаражи с учетом временного характера пользования земельным участком и возможностью их «перемещения» по окончании срока пользования земельным участком, что оговаривалось договором, позволяет отнести их к движимому имуществу. Строительство иных (некапитальных) гаражей также должно быть осуществлено в соответствии с градостроительными и строительными нормами и правилами. Государственная регистрация права собственности или иных прав на некапитальные гаражи законодательством не предусмотрена.

Пользование земельным участком, расположенным на внутриквартальной территории и относящимся к государственной собственности Санкт-Петербурга, имеет ограниченный характер вне зависимости от срока, на который заключался договор аренды этого земельного участка, поскольку в соответствии с положениями статьи 610 ГК РФ в случае заключения договора аренды недвижимого имущества (земельного участка) на неопределенный срок арендодатель вправе отказаться от договора, предупредив арендатора за три месяца. При этом арендатор обязан освободить земельный участок от временной постройки.

Объекты, по своим техническим характеристикам не подпадающие под понятие недвижимого имущества, относятся к временным сооружениям.

Согласно Рекомендациям Нотариальной Палаты Санкт-Петербурга и Городского управления инвентаризации и оценки недвижимости Санкт-Петербурга от 13.08.1998 "По вопросу оформления сделок и государственного учета гаражей на территории Санкт-Петербурга" под гаражами понимаются строения (помещения), предназначенные для хранения и ремонта автомобилей.

В соответствии с п. 1.3 Рекомендаций, с точки зрения отнесения гаражей к недвижимому имуществу, право собственности или иные права, на которые подлежат государственной регистрации, различают капитальные и иные (некапитальные) гаражи. К капитальным относятся гаражи, строительство которых осуществлено на земельном участке, отведенном для этих целей в бессрочное (постоянное) пользование, в пользование на срок более 10 лет или в собственность. К иным (некапитальным) относятся строения, отвод земельного участка для строительства которых осуществлялся на временной основе, то есть на срок до 10 лет.

В обоснование иска об обязании КИО заключить договор аренды на земельный участок по адресу: <адрес>, кадастровый №..., истец ссылался на п.п. 17.п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ.

Однако указанная норма права не позволяет возложить на КИО обязанность по заключению с истцом договора аренды на 49 лет, поскольку положения данной нормы права регулируют порядок заключения договора аренды с собственником здания, строения или сооружения, расположенного на земельном участке, то есть объекта недвижимости, право на заключение которого предусмотрено ст. 39.20 ЗК РФ. Между тем, гараж истца не является объектом недвижимости, в связи с чем у истца отсутствует право требовать заключения договора аренды на 49 лет.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции были направлены запросы в СПб ГКУ «Жилищное агентство Московского района» (л.д. 39), Администрацию Московского района (л.д. 74) об истребовании документов, послуживших основанием для предоставления ФИО4 в аренду земельного участка под гараж, в распоряжении указанных органов запрашиваемых документов не оказалось.

Соглашаясь с выводом суда первой инстанции, судебная коллегия также принимает во внимание, что данный земельный участок в настоящее время на государственном кадастровом учете не состоит.

Отклоняя доводы истца, суд также учел, что в соответствии со ст. 609 ГК РФ (в ред. от 17.12.1999) и ст. 26 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в первоначальной редакции) договор аренды земельного участка подлежал государственной регистрации. В силу ст. 433 ГК РФ такой договор считается заключенным с момента государственной регистрации.

Следовательно, договоры аренды от 21 апреля 1999 г., от 01 июня 2001 г. сроком на 2 года, на которые ссылается ФИО4, подлежали государственной регистрации, однако их государственная регистрация произведена не была.

Доводы апелляционной жалобы о выходе суда первой инстанции за рамки предмета спора в части вывода о том, что договоры аренды являются незаключенными, несостоятельны, поскольку факт действия договоров подлежал обязательному установлению судом исходя из основания и предмета иска.

В соответствии с ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" договор аренды подлежал регистрации в соответствующих органах.

В силу ст. 609 ГК РФ договор считается заключенным с момента государственной регистрации, которая произведена не была, незнание истцом закона не освобождало его от обязанности регистрации договора.

Судебная коллегия учитывает, что истцом не представлено доказательств невозможности регистрации данного договора в установленном законом порядке в течение двухлетнего срока, на который был предоставлен земельный участок. При этом судебная коллегия учитывает, что в силу ст. 26 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ, в редакции, действовавшей на момент заключения первого договора аренды, с заявлением о государственной регистрации права аренды недвижимого имущества могла обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества, между тем, ни ГУ ЖА Московского района, ни истец за такой регистрацией не обращались.

Факт внесения истцом арендной платы за пользование земельным участком не свидетельствует о заключении и регистрации договора аренды в установленном законом порядке, поскольку в соответствии с действующим законодательством, пользование землей в Российской Федерации осуществляется за плату.

Судебная коллегия в полной мере соглашается с указанными выводами, поскольку они основаны на правильном применении норм материального и процессуального права и соответствуют обстоятельствам дела.

Тот факт, что суд первой инстанции не согласился с доводами ФИО4, иным образом оценил представленные в материалы дела доказательства и пришел к иным выводам, не свидетельствует о неправильности постановленного по делу решения и не может служить основанием для его отмены.

Вопреки доводам апелляционной жалобы суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, выводы, изложенные в обжалуемом решении, основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в материалах дела доказательств, судом были приняты во внимание доводы всех участвующих в деле лиц, доказательства были получены и исследованы в таком объеме, который позволил ему разрешить спор по существу.

В нарушение положений ст. 56 ГПК РФ истец не ходатайствовал о направлении каких-либо запросов в органы, хранящие архивные данные об отводе спорного земельного участка, в связи с чем довод апелляционной жалобы о том, что указанные действия не были произведены судом первой инстанции подлежат отклонению судебной коллегией.

При таком положении судебная коллегия приходит к выводу о том, что правоотношения сторон и закон, подлежащий применению, определены судом правильно. Обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании представленных в материалы дела доказательств, оценка которым дана судом первой инстанции с соблюдением требований, предъявляемым гражданским процессуальным законодательством (ст.ст. 12, 56, 67 ГПК РФ) и подробно изложена в мотивировочной части решения суда. Оснований не согласиться с такой оценкой у судебной коллегии не имеется.

Доводы апелляционной жалобы по существу рассмотренного спора не подрывают правильности выводов суда и не могут влиять на правильность определения прав и обязанностей сторон в рамках спорных правоотношений, сводятся к несогласию с выводами суда, их переоценке и иному толкованию законодательства, не содержат указаний на наличие оснований для отмены или изменения решения суда, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ.

Нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, судебной коллегией не установлено.

В связи с изложенным, руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 18 сентября 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО4 - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: