Гражданский кодекс часть 1

слушала в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Арефьевой М.В. на решение Тихорецкого городского суда от 03 октября 2013 года.

Заслушав доклад судьи Гончаровой С.Ю., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Тихорецкий межрайонный прокурор в интересах неопределенного круга лиц обратился в суд с иском к Арефьевой М.В. о признании договора купли-продажи незаконным и приведении сторон в первоначальное положение, ссылаясь на то, что Тихорецкой межрайонной прокуратурой проведена проверка соблюдения земельного и градостроительного законодательства. Земельный участок, площадью 393 кв.м., расположенный в 10,6 метрах в северо-восточном направлении от нежилого здания <номер обезличен> по <адрес обезличен>, принадлежит на праве собственности Арефьевой М.В. на основании договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности от <дата обезличена> <номер обезличен>. Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке. Согласно кадастровому паспорту земельного участка <номер обезличен>, общей площадью 393+/-7 кв.м., кадастровая стоимость его составляет <данные обезличены> рубль. Согласно сведениям, имеющимся в регистрационном деле, до заключения договора купли-продажи земельного участка по инициативе управления муниципальных ресурсов администрации МО Тихорецкий район, проведена оценка данного имущества, согласно которой стоимость вышеуказанного земельного участка составляет <данные обезличены> рублей. При этом, в результате проверки установить местонахождения отчета об определении оценочной стоимости не представилось возможным (в регистрационном деле и в управлении муниципальных ресурсов администрации МО Тихорецкий район отсутствует копия отчета), что позволяет сделать вывод о том, что реальная оценка не проводилась и цена земельного участка явно занижена. Вместе с тем, рыночная стоимость вышеуказанного земельного участка значительно выше стоимости, определенной оценщиком и взятой управлением муниципальных ресурсов администрации МО Тихорецкий район за основную цену по договору купли-продажи. Кроме того, предоставление Арефьевой М.В. спорного земельного участка без проведения торгов также является нарушением требований Земельного законодательства.

Просил суд признать недействительной сделку по договору <номер обезличен> от <дата обезличена>, заключенному между Управлением муниципальных ресурсов администрации муниципального образования <адрес обезличен> и Арефьевой М.В., купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес обезличен> - земельного участка, площадью 393 кв.м., кадастровый номер <номер обезличен>. Применить последствия недействительности ничтожной сделки купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес обезличен>, площадью 393,0 кв. м., кадастровый номер <номер обезличен>, обязав Арефьеву М.В. передать Управлению муниципальных ресурсов администрации муниципального образования <адрес обезличен> указанное недвижимое имущество в первоначальном состоянии, и обязав Управление муниципальных ресурсов администрации муниципального образования Тихорецкий район перечислить Арефьевой М.В. 335 300 рублей. Признать недействительной государственную регистрацию права собственности Арефьевой М.В. на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес обезличен>, площадью 393 кв. м., кадастровый номер <номер обезличен>, осуществленной записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от <дата обезличена> <номер обезличен>.

Представитель Арефьевой М.В. в суде иск не признал.

Представителя третьего лица - администрации муниципального образования Тихорецкий район в судебном заседании пояснил, что процедура предоставления земельного участка Арефьевой М.В. был соблюден и предоставлен в соответствии законом.

Решением Тихорецкого городского суда от 03 октября 2013 года исковые требования Тихорецкого межрайонного прокурора в интересах неопределенного круга лиц к Арефьевой М.В. о признании договора купли-продажи незаконным и приведении сторон в первоначальное положение удовлетворены. Признана недействительной сделка по договору <номер обезличен> от <дата обезличена>, заключенная между Управлением муниципальных ресурсов администрации муниципального образования Тихорецкий район и Арефьевой М.В., купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес обезличен> - земельного участка, площадью 393 кв.м., кадастровый номер <номер обезличен>. Применены последствия недействительности ничтожной сделки купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес обезличен> площадью 393 кв. м., кадастровый номер <номер обезличен>, обязав Арефьеву М.В. передать Управлению муниципальных ресурсов администрации муниципального образования Тихорецкий район указанное недвижимое имущество в первоначальном состоянии, и обязав Управление муниципальных ресурсов администрации муниципального образования Тихорецкий район перечислить Арефьевой М.В. <данные обезличены> рублей. Погашена в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации права собственности от <дата обезличена> <номер обезличен> Арефьевой М.В. на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес обезличен>, площадью 393 кв. м., кадастровый номер <номер обезличен>. Взыскана с Арефьевой М.В. государственная пошлина в доход Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района в размере <данные обезличены> рубля.

В апелляционной жалобе Арефьева М.В. просит отменить решение суда, ссылаясь на то, что спорный земельный участок предоставлен Арефьевой М.В. администрацией <адрес обезличен> в соответствии с действующим законом. Порядок предоставления земельных участков в соответствии со ст. 34 ЗК РФ не предусматривает проведение торгов, процедура предоставления земельного участка была соблюдена. Прокурором пропущен срок для подачи иска о признании сделки незаконной, вопроса о восстановление пропущенного срока прокурором не поставлено, соответственно срок не восстановлен.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражения относительно неё, заслушав пояснения представителя Арефьевой М.В., заключение прокурора Шаповаловой О.Ю., полагавшей, что решение суда следует оставить без изменения, судебная коллегия находит, что решение суда подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении иска.

Имеющимися в деле доказательствами подтверждено, что Тихорецкой межрайонной прокуратурой проведена проверка соблюдения земельного и градостроительного законодательства.

Земельный участок, площадью 393 кв.м., расположенный в 10,6 метрах в северо-восточном направлении от нежилого здания <номер обезличен> по <адрес обезличен>, принадлежит на праве собственности Арефьевой М.В. на основании договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности от <дата обезличена> <номер обезличен>.

Указанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю <дата обезличена>, о чем сделана запись регистрации <номер обезличен> в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Суд, посчитав, что данный договор является незаконным и подлежит отмене, исходил из ст. 168 ГК РФ, согласно которой сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна. Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. Согласно кадастровому паспорту земельного участка <номер обезличен>, общей площадью 393+/-7 кв.м., кадастровая стоимость его составляет <данные обезличены> рубль. Согласно сведениям, имеющимся в регистрационном деле, до заключения договора купли-продажи земельного участка по инициативе управления муниципальных ресурсов администрации МО Тихорецкий район, проведена оценка данного имущества, согласно которой стоимость вышеуказанного земельного участка составляет <данные обезличены> рублей. Вместе с тем, рыночная стоимость вышеуказанного земельного участка значительно выше стоимости, определенной оценщиком и взятой управлением муниципальных ресурсов администрации МО <адрес обезличен> за основную цену по договору купли-продажи. Анализируя отчеты оценщика, суд усмотрел нарушения ст.20 Федерального закона РФ от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности». Суд пришел к выводу, что продажная цена имущества не могла быть ниже оценочной, но могла быть выше, однако фактически продажа осуществлена не в целях получения прибыли органом местного самоуправления, а в целях отчуждения конкретному лицу. Кроме того, предоставление Арефьевой М.В. спорного земельного участка без проведения торгов также является нарушением требований Земельного законодательства. Следовательно, договор купли-продажи спорного имущества влечет переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального недвижимого имущества, поэтому должен заключаться по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этого договора. В нарушение норм земельного законодательства торги по продаже земельного участка для размещения временного объекта «Магазин» в собственность или по продаже права на заключение договора аренды земельного участка не проводились. Допущенные нарушения закона создали условия для приобретения Арефьевой М.В. земельного участка в собственность по правилам ст. 34 ЗК РФ в обход установленного законом порядка предоставления земельного участка для строительства. Земельный участок, предоставленный Арефьевой М.В. являлся участком общего пользования, так как ранее на нем располагались клумбы, деревья, статуя «медведь», которые посещались жителями города Тихорецка и использовались ими как объектом общего пользования для отдыха. Таким образом, данный земельный участок не подлежал передаче в собственность физическому лицу.

Из материалов дела усматривается, что в марте месяце 2010 года Арефьева М.В. подала заявление в Администрацию МО Тихорецкий район о предоставлении ей земельного участка для установки временного объекта «Магазин». На основании заявления межведомственная комиссия при Администрации МО Тихорецкий район <дата обезличена> рассмотрела возможность формирования земельного участка для размещения магазина (движимое имущество), площадью 400 кв.м., по <адрес обезличен>. Комиссия решила: «Учитывая имеющуюся возможность формирования земельного участка, поручить автономному учреждению «Управления архитектуры и градостроительства МО Тихорецкий район» подготовку заключения и технических условий на подключение объекта к инженерным сетям и подготовить схему размещения земельного участка на кадастровой карте (плане) территории; поручить управлению муниципальных ресурсов опубликовать сообщение о приёме заявлений о предоставлении в собственность земельного участка, площадью 400 кв.м., по <адрес обезличен>.

Во исполнение решения комиссии, в соответствии со ст. 34 ЗК РФ, извещение было опубликовано в газете «Тихорецкий вести» 17 апреля 2010 года № 40. Срок приёма заявок был установлен в 30 дней (л.д. 24). По окончанию срока приёма заявок, поданная Арефьевой М.В. заявка оказалась единственной.

В соответствии с п. 1.5 и 3.1 Порядка предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством, на территории Краснодарского края, утверждённого Постановлением Главы Администрации (Губернатора) Краснодарского края от 28.04.2009г. № 331, предоставление земельных участков в собственность для целей, не связанных со строительством гражданам осуществляется без проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка, в случае, если в течении 30 дней с даты публикации, сообщения о земельных участках, подана единственная заявка.

Для определения стоимости земельного участка Управление муниципальных ресурсов Администрации МО Тихорецкий район была заказана оценка рыночной стоимости земельного участка. Такой отчёт имеется, копия его находится в материалах дела (л.д. 117-130).

В связи с тем, что Арефьевой М.В. была подана единственная заявка, 24 июня 210 года Глава МО Тихорецкий район вынес Постановление за №1101 «О предоставлении Арефьевой М.В. земельного участка за оплату в собственность», для размещения временного объекта «Магазин» (л.д. 106). На основании этого Постановления был заключен договор купли-продажи земельного участка <номер обезличен> от <дата обезличена>, зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю <дата обезличена> (л.д. 104).

Таким образом, суд не принял во внимание, что земельный участок приобретался Арефьевой М.В. в апреле 2010 года для размещения временно объекта, её заявление оказалось единственным и порядок приобретения земли, установленный законом, был полностью соблюден.

<дата обезличена> на основании заявления Арефьевой М.В., Глава Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района вынес Постановление за № 23, которым уточнил вид разрешенного использования земельного участка - «считать его для размещения «Магазина».

Статьи 11 и 16 Земельного кодекса РФ предоставляет право органам местного самоуправления муниципального образования осуществлять распоряжение земельными участками из не разграниченной государственной собственности и спорный земельный участок, принадлежащий Арефьевой М.В., не является собственностью муниципального образования.

Нормы ч. 1 ст. 17.1 не могут распространяться на данные правоотношения, в связи с тем, что частью 2 статьи 17.1 установлено, что распоряжение земельными участками осуществляется соответственно с нормами Земельного кодекса Российской федерации, и поэтому нормы Закона «О защите конкуренции» не применимы.

Судом применены ни те пункты Постановления Главы Администрации (Губернатора) Краснодарского края от 28.04.2009г. № 331 «Об утверждении Порядка предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством, на территории Краснодарского края», об обязательности проведения торгов в порядке предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством. Так как п. 1.2 этого Постановления устанавливает, что данный порядок регулирует отношения по предоставлению для целей, не связанных со строительством, земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а так же находящихся в государственной собственности, распоряжение которыми до её разграничения в соответствии с законодательством осуществляется исполнительными органами государственной власти Краснодарского края.

Пункт 1.5 указанного Постановления предусматривает, что предоставление земельных участков в собственность, не связанных со строительством, осуществляется без проведения торгов, если в течении 30 дней со дня публикации сообщения о земельных участках подана единственная заявка.

Пункт 3.1 этого же Постановления предусматривает, что департамент принимает решение о предоставлении земельного участка для целей, не связанных со строительством, без проведения торгов на основании заявления гражданина в случае, если имеется только одно заявление заинтересованного лица о предоставлении земельного участка, не связанного со строительством.. Публикация о продаже спорного земельного участка была проведена и кроме моего заявления, других заявок не поступило.

Суд необоснованно указал в решении, что предоставленный Арефьевой М.В. земельный участок является участком общего пользования, так как до предоставления Арефьевой М.В. спорного земельного участка на основании Градостроительного кодекса и Градостроительного регламента, в целях регулирования системы землепользования и застройки на территории Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района, решением Совета Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района от 27 сентября 2007 года №598 (Протокол № 28) утверждены Правила землепользования и застройки муниципального образования город Тихорецк. В соответствии с территориальным зонированием, спорный земельный участок имеет статус общественной деловой зоны, что подтверждается Градостроительным планом (л.д. 11), где прямо указано: Информация о разрешенном использовании земельного участка - Общественно-деловая зона (Административно-деловая и торгово-бытовая). Суд не имел право изменять или определять статус земельного участка.

Анализируя доказательства по делу, суд неправильно применил нормы ст. 30 ЗК РФ, которая предусматривает предоставление передачу земельных участков для строительства. В данном случае передача земельного участка произошла не для строительства. Арефьевой М.В. предоставлен земельный участок в собственность на основании ст. 34 ЗК РФ «Порядок предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством».

Порядок предоставления земельных участков в соответствии со ст. 34 ЗК РФ не предусматривает проведение торгов, процедура предоставления земельного участка была соблюдена.

Также, в решении суда указано, что анализируя отчет оценщика, суд усмотрел отсутствие ряда характеристик, информации влияющей на стоимость объекта, ряда документов, используемых оценщиком. Суд необоснованно указал в решении, что в отчете оценщика усматриваются нарушения ст. 20 ФЗ РФ от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», так как в статье Показанного закона приводится перечень не обходимых требований к содержанию отчёта. В материалах дела на листах 117-130 имеется копия полного текста отчёта оценки, из которого видно, что все необходимые требования, указанные в ст. 11- имеются.

В ст. 12 этого же закона указано: «Итоговая величина рыночной стоимости объекта, указанная в отчёте, признаётся достоверной и рекомендуемой для цели совершения сделки с объектом оценки».

Из отчёта оценки следует, что рыночная стоимость земельного участка составляет 335 300 рублей. Данная оценка не обжалована третьими лицами, ни одной из сторон контрсчёт суммы стоимости земельного участка не предоставлялся.

Неверен вывод суда о необходимости применении кадастровой стоимости при составлении отчета, так как кадастровая стоимость имеет первоначальное значение при составлении отчёта. Оценщик с применением коэффициентов указанных в Федеральном законе от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», географического и экономического положения земельного участка делает вывод о рыночной стоимости участка. При предоставлении органами местного самоуправления земельного участка, суммы оценки является основной. Данная оценка не может быть подвергнута сомнению органом местного самоуправления, а так же не может быть самостоятельно уменьшена или увеличена. Этот довод подтверждается пунктом 1 ст. 66 Земельного Кодекса Российской Федерации - рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.

Также, представителем в судебном заседании заявлено ходатайство о применении срока исковой давности. Для данной категории дела, по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий её недействительности установлен срок 1 год ст. 181 ГК РФ. Истцом пропущен срок для подачи иска о признании сделки не законной и вопроса о восстановлении пропущенного срока, истец не ставил, соответственно срок не восстановлен.

Вывод суда о том, что заключенная Арефьевой М.В. сделка является ничтожной, неверен, так как процедура отчуждения земельного участка соблюдена в соответствии с законом, следовательно сделка является оспоримой и применяются нормы ст. 181 ГК РФ.

Данным обстоятельствам судом надлежащей оценки не дано, в связи с чем постановлено незаконное решение.

В связи с этим судебная коллегия считает правильным, отменив решение, вынести новое решение об отказе в удовлетворении иска Тихорецкого межрайонного прокурора в интересах неопределенного круга лиц к Арефьевой М.В. о признании договора купли-продажи незаконным и приведении сторон в первоначальное положение.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Тихорецкого городского суда от 03 октября 2013 года отменить.

В удовлетворении иска Тихорецкого межрайонного прокурора в интересах неопределенного круга лиц к Арефьевой М.В. о признании договора купли-продажи незаконным и приведении сторон в первоначальное положение отказать.

Председательствующий

Судьи