Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании от <данные изъяты> апелляционную жалобу ФИО1 на решение Клинского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> по делу по иску ФИО1 к Администрации Клинского муниципального района о признании незаконным отказа в заключении договора купли-продажи земельного участка и обязании заключить договор купли-продажи земельного участка,

заслушав доклад судьи Мадатовой Н.А.,

объяснения представителя ФИО1 – ФИО2,

УСТАНОВИЛА:

Истица ФИО1 обратилась в суд с исковыми требованиями к Администрации Клинского муниципального района о признании незаконным отказа в заключении договора купли-продажи земельного участка, и обязании заключить договор купли-продажи земельного участка.

Свои требования истица мотивировала тем, что <данные изъяты> между ней и Администрацией Клинского муниципального района был заключен договор аренды земельного участка, общей площадью 10 000 кв.м., кадастровый номер 50:03:0040218:8, категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <данные изъяты>, 82 км автомобильной дороги «Россия» (левая сторона), разрешенное использование: для проектно-изыскательских работ.

Ежегодно данный договор перезаключался сроком на 11 месяцев, а в 2011 году был изменен вид разрешенного использования на «строительство отеля» и он был заключен сроком на 2 года и зарегистрирован.

<данные изъяты> был перезаключен очередной договор аренды сроком на 11 месяцев до <данные изъяты>.

После заключения договора аренды в соответствии с условиями договора было начато строительство мотеля.

<данные изъяты> истица оформила право собственности на строение, площадью 511, 4 кв.м., расположенное по адресу: <данные изъяты>, 82 км автомобильной дороги «Россия» (левая сторона), и получено свидетельство о государственной регистрации права серии 50-АГ № 045005.

<данные изъяты> построенное здание мотеля было проинвентаризировано и получен технический паспорт БТИ.

В процессе строительства мотеля истица неоднократно, а именно: <данные изъяты> года, <данные изъяты> и <данные изъяты> обращалась к ответчику с заявлением о продаже ей данного земельного участка, однако, на все её обращения ей было отказано в продаже, последний раз <данные изъяты> с указанием на то, что на земельном участке имеется объект незавершенного строительства.

Истица просила:

- признать отказ Администрации Клинского муниципального района в заключении с ней договора купли-продажи земельного участка общей площадью 10 000 кв.м., кадастровый номер 50:03:0040218:8, категория земель, земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <данные изъяты>, 82 км автомобильной дороги «Россия» (левая сторона), разрешенное использование: «размещение мотеля» - незаконным;

- обязать Администрацию Клинского муниципального района заключить с истицей договор купли-продажи вышеуказанного земельного участка по цене не более 2,5 % его кадастровой стоимости.

Представитель истца ФИО2 поддержала исковые требования своего доверителя в полном объеме.

Представитель ответчика в заседание суда первой инстанции не явился, против заявленных исковых требований возражал.

Суд постановил решение, которым в удовлетворении исковых требований истицы отказал.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит об отмене указанного решения, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.

Выслушав объяснения явившихся лиц, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения суда.

Согласно ст. 3 Федерального закона от <данные изъяты> «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на которого зарегистрировано до <данные изъяты> года, имеет право приобрести земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений.

В соответствии с п.2 ст. 36 ЗК РФ площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования определяется в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК РФ.

Истица обращалась к Главе Клинского муниципального района <данные изъяты> по вопросу выкупа земельного участка, на котором находится объект незавершенного строительства с площадью застройки 511, 4 кв.м., но не обосновала площадью истребуемого земельного участка, превышающего площадью здания почти в 20 раз.

На основании п. 3 ст. 35 ЗК РФ собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные п. 1 ст. 36 настоящего Кодекса.

Исходя из п. 1 ст. 36 ЗК РФ, если иное не установлено федеральными законами, собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых расположены такие объекты недвижимости.

Вместе с тем, применение ст. 36 ЗК РФ к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличии от здания, строения или сооружения они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию, а как следствие не дают преимущества права на приобретение прав на земельный участок под таким объектом.

Понятие недвижимого имущества содержится в п. 1 ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связанно с землей, т.е. объекты перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. По смыслу указанной нормы вещи, обладающие таким признаком, как физическая связь с землей, могут быть признаны недвижимостью, если они созданы как объекты недвижимости в установленном законом и иными правовыми актами порядке, с получением необходимых разрешений и соблюдением градостроительных норм и правил.

Так, в силу п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ здание, строение и сооружение являются объектами капитального строительства. Право использования такого объекта возникает после его ввода в эксплуатацию (ст. 55 Градостроительного кодекса РФ). Объект незавершенного строительства не может быть использован в качестве здания, строения или сооружения, поскольку не введен в эксплуатацию и находится на этапе строительства.

Несмотря на то, что в ст. 36 ЗК РФ не поименованы, объекты незавершенного строительства, применять порядок выкупа земельных участков под названным объектом можно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу п. 1 ст. 28 Федерального закона от <данные изъяты> N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в соответствии с п. 2 ст. 3 Федерального закона от <данные изъяты> N 137-ФЗ. Между тем к данной ситуации эта норма не применима. Особенность объекта незавершенного строительства в том, что он находится на этапе строительства, до завершения которого не может быть введен в эксплуатацию и использован в качестве здания, строения, сооружения. В этой связи оформление права собственности на земельный участок в соответствии со ст. 36 ЗК РФ для эксплуатации здания противоречит совокупному толкованию приведенных норм земельного законодательства.

В соответствии с разъяснительными письмами Министерства экономического развития РФ от <данные изъяты> № <данные изъяты> от <данные изъяты> <данные изъяты> право на использование объектов капитального строительства возникает после ввода объекта в эксплуатацию в порядке, установленном ст. 55 Градостроительного кодекса РФ. В отличие от здания, строения, сооружений объекты незавершенного строительства не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию. Следовательно, объект незавершенного строительства не является зданием, строением или сооружением.

Таким образом, находящийся на земельном участке не завершенный строительством объект не относится к тем объектам, собственники которых имеют право на приватизацию земельных участков на основании ст. 36 ЗК РФ. Применение порядка выкупа земельных участков собственниками находящимися на этих земельных участках объектов незавершенного строительства, установленного п. 1 ст. 36 ЗК РФ, возможно в случаях, только прямо указанных в законе. При этом земельные участки, занятые объектами незавершенного строительства, могут быть предоставлены без торгов собственниками данного объекта в аренду в соответствии со ст. 28 Федерального закона N 178-ФЗ.

Судом установлено и материалами дела подтверждено, что <данные изъяты> Администрация Клинского муниципального района выдала застройщику ООО «Спецкров» разрешение на строительство № RU 50506000 – 799 объекта капитального строительства (придорожного мотеля «Чайка»), расположенного по адресу: <данные изъяты>, Клинский муниципальный район, городское поселение Клин, автодорога Москва - С. Петербург (лево) ПК 81 + 980 км (кадастровый номер земельного участка 50:03:0040218:8). Действие Разрешения на строительство было продлено до <данные изъяты>.

<данные изъяты> между арендодателем (Администрацией Клинского муниципального района) и арендатором (ООО «Спецкров») был заключен договор аренды земельного участка № 308, общей площадью 10 000 кв.м., кадастровый номер 50:03:0040218:8. Указанный участок относится к категории земель - земли населенных пунктов, в границах, указанных в кадастровой карте (плане), с разрешенным использованием на размещение мотеля.

Срок аренды участка был установлен с <данные изъяты> по <данные изъяты>, договор был надлежащим образом зарегистрирован в Управлении Росреестра по <данные изъяты>.

<данные изъяты> между ООО «Спецкров» и ФИО1 был заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка <данные изъяты> от <данные изъяты> от ООО «Спецкров» к ФИО1

<данные изъяты> на основании указанных договоров аренды от <данные изъяты> и договора передачи прав от <данные изъяты>, а также кадастрового паспорта объекта недвижимости от <данные изъяты> была произведена государственная регистрация права собственности истицы ФИО1 на нежилое здание, имеющее назначение: объект незавершенного строительства, площадь застройки 511, 4 кв.м., степень готовности 12 %, находящееся по адресу: <данные изъяты>, городское поселение Клин, 82 км автодороги «Россия».

<данные изъяты> постановлением Администрации Клинского муниципального района <данные изъяты> истице ФИО1 в аренду сроком на 11 месяцев был предоставлен указанный земельный участок с разрешенным видом использования на «размещение мотеля», как собственнику объекта незавершенного строительства.

<данные изъяты> между арендодателем Администрацией Клинского муниципального района и арендатором ФИО1 заключен новый договор аренды указанного земельного участка с разрешенным использованием «размещение мотеля» сроком с <данные изъяты> по <данные изъяты>.

Решением постоянно действующей комиссии по выбору и предоставлению земельных участков под строительство, реконструкцию и другую хозяйственную деятельность при Администрации Клинского муниципального района от <данные изъяты> было отказано истице ФИО1 в выкупе указанного земельного участка для размещения и обслуживания отеля «Чайка» ввиду того, что на участке располагается объект незавершенного строительства и имеется задолженность по арендной плате.

Отказывая в удовлетворении требований истицы, суд первой инстанции исходил из того, что на спорном земельном участке расположен объект незавершенного строительства, с чем судебная коллегия соглашается.

Довод апелляционной жалобы о том, что в соответствии с положениями ст. 199 ГК РФ требования о защите нарушенного права принимаются к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности, принимается судебной коллегией.

В связи с чем из мотивированной части решения суда подлежит исключению вывод о пропуске истицей трехмесячного срока исковой давности для обжалования отказа Администрации в заключении договора купли-продажи земельного участка.

Другие доводы апелляционной жалобы были предметом изучения судебной коллегии, они аналогичны позиции истца, изложенной в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции, где им была дана надлежащая правовая оценка, с которой судебная коллегия соглашается.

При указанных обстоятельствах оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Клинского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи