Гражданский кодекс часть 1

слушала в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ЗАО БАНК «Первомайский» по доверенности Гречка Н.Ю. на решение Кропокинского городского суда от 24 сентября 2013 года.

У С Т А Н О В И Л А:

Акционерный банк «Первомайский» (закрытое акционерное общество) обратилось в суд с иском к ФИО1, ФИО2 о взыскании задолженности по кредитному договору.

В судебном заседании представитель истца по доверенности поддержал уточненные исковые требования в полном объеме.

ФИО1, ФИО2 в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены надлежащим образом.

Представитель ответчиков по доверенности ФИО3 иск признал частично.

Обжалуемым решением Кропокинского городского суда от 24 сентября 2013 года иск Банка «Первомайский» (ЗАО) к ФИО1, ФИО2 о взыскании задолженности по кредитному договору удовлетворен частично.

Взыскана солидарно с ФИО1 и ФИО2 в пользу Банка «Первомайский» (ЗАО) задолженность по кредитному договору <***> от 19.12.2011 года в размере 4 563 348 рублей 27 копеек., путем обращения взыскания на заложенное имущество: жилой дом литер В.В1,В2, общей площадью 478 кв.м., жилой площадью 130,2 кв.м., этажность два этажа, инвентарный номер находящийся по адресу: <...>, принадлежащий ФИО2 право аренды земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью 867 кв.м., расположенный по адресу: <...> принадлежащий ФИО2.

Определена начальная продажная цена заложенного имущества в сумме 9120 000 рублей.

Расторгнут кредитный договор <***> от 19.12.2011 года, датой расторжения договора определено 11.06.2013 года.

С ФИО1 и ФИО2 в пользу Банка «Первомайский» (ЗАО) взыскана государственная пошлина в размере 31016 рублей 74 копейки.

В удовлетворении остальной части заявленных требований отказаноь.

В апелляционной жалобе представитель ЗАО БАНК «Первомайский» по доверенности Гречка Н.Ю. ставит вопрос об отмене решения суда в части отказа в удовлетворении требований банка об установлении начальной продажной цены на заложенное недвижимое имущество по рыночной стоимости, указанной в отчете оценщика.

Проверив материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя ЗАО Банк «Первомайский» по доверенности Гречка Н.С., судебная коллегия приходит к выводу об отмене обжалуемого решения суда в части последующим основаниям.

19.12.2011 года между Банком «Первомайский» (ЗАО) и ФИО1 заключен кредитный договор <***>, залогодателем по которому является ФИО2.

19.12.2011 года в обеспечение своевременного исполнения обязательств по кредитному договору между ЗАО Банком «Первомайский» (залогодержатель и кредитор), ФИО2 (залогодатель и поручитель) и ФИО1 (заемщик) заключен смешанный договор залога недвижимости (ипотеки) с элементами поручительства № 4206.

26.12.2011 года Банком «Первомайский» (ЗАО) ФИО1 в соответствии с кредитным договором предоставлен кредит в размере 5 000 000 руб., что подтверждается банковским ордером № 753656.

25.02.2013 года между Банком «Первомайский» (ЗАО) и ФИО1 заключено дополнительное соглашение № 1 к кредитному договору.

22.04.2013 года Банком «Первомайский» (ЗАО), ФИО1 и ФИО2 подписано соглашение об изменении условий смешанного договора залога недвижимости (ипотеки) с элементами поручительства № 4206 от 19.12.2011 года.

В соответствии с условиями кредитного договора Банком «Первомайский» (ЗАО) ФИО1 процентная ставка по кредиту составила 21% годовых, а срок возврата кредита 16.12.2013 года.

Как следует из представленных доказательств ФИО2 передала в залог Банку «Первомайский» (ЗАО) недвижимое имущество: жилой дом, литер В, Bl, B2, общей площадью 478 кв.м., жилой площадью: 130,2 кв.м., находящийся по адресу: <...>, принадлежащий ей на праве собственности, а также право аренды земельного участка по этому же адресу, с кадастровым номером , площадью 867 кв.м..

В соответствии с условиями смешанного договора залога недвижимости (ипотеки) с элементами поручительства № 4206 от 19.12.2011 года ФИО2 приняла на себя обязательства заемщика по возникшей задолженности по кредитному договору, а в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком своих обязательств, она обязалась произвести погашение задолженности в полном объеме.

В соответствии со ст.ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, одностороннего отказа от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается.

Согласно п.7.2.3. кредитному договору, при нарушении заемщиком срока, установленного графиком погашения, банк вправе потребовать досрочного возврата кредита.

С 21.01.2013 года ФИО1 не выполняет условия кредитного договора.

Согласно расчету, предоставленному истцом по состоянию на 10.06.2013 года задолженность ФИО1 по кредитному договору составляет 4 563 348 руб. 27 коп..

Представитель ответчиков данную сумму задолженности не оспаривал.

В судебном заседании установлено, что истец предпринимал меры по взысканию с ответчиков задолженности по кредитному договору путем направления претензии о погашении задолженности, но до настоящего времени своих обязательств ответчики не выполнили, погашение задолженности не произвели.

В соответствии со ст. 363 ГК РФ при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя. Поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником, если иное не предусмотрено договором поручительства.

При таких обстоятельствах суд пришел к правомерному выводу о взыскании солидарно с ФИО1 и ФИО2 в пользу Банка «Первомайский» (ЗАО) задолженности по кредитному договору <***> от 19.12.2011 года в размере 4 563 348 рублей 27 копеек путем обращения взыскания на заложенное имущество - жилой дом литер В.В1,В2, общей площадью 478 кв.м., жилой площадью 130,2 кв.м., этажность два этажа, расположенный по адресу: <...>, принадлежащий ФИО2; право аренды земельного участка с кадастровым номером площадью 867 кв.м., расположенного по адресу: <...>, принадлежащее ФИО2.

В судебном заседании истцом был поставлен вопрос об установлении начальной продажной цены заложенного имущества в сумме 5 600 000 руб., ссылаясь при этом на отчет ООО «Кубанское агентство оценки» от 06.06.2013 года за № А-13-114 «Об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, расположенного по адресу: город Кропоткин, пер. Лесной, 4», согласно которому общая стоимость заложенного имущества по смешанному договору залога недвижимости (ипотеки) с элементами поручительства № 4206 от 19.12.2011 года недвижимого имущества и права аренды земельного участка составила 7 000 000 рублей.

Согласно п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.1998 года № 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге» при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества.

Смешанный договор залога недвижимости (ипотеки) с элементами поручительства №4206 заключен между истцом и ФИО2 19.12.2011 года, стоимость закладываемого недвижимого имущества определялась на дату подписания договора сторонами договора.

По отчету оценщика № Л-13-114 «Об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, расположенных по адресу: <...> рыночная стоимость жилого дома литер В, В1, В2 общей площадью 478 кв.м. установлена в размере 6 580 000 руб., рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером площадью 867 кв.м. установлена в размере 420 000руб., что существенно отличается от стоимости, установленной сторонами в смешанном договоре залога недвижимости (ипотеки) с элементами поручительства №4206, а именно жилого дома в размере 10 856 000руб., земельного участка в сумме - 544 000 руб.

Кроме того, при определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке реально.

Согласно ст. 2 ГПК РФ задачами судопроизводства в судах общей юрисдикции является, прежде всего, защита нарушенного права. Факт того, что право Банка «Первомайский» (ЗАО), вытекающее из кредитного договора <***> от 19.12.2011г., со стороны ответчиков было нарушено, подтверждено самими ответчиками и материалами дела. Поэтому судом должен быть учтен баланс интересов сторон данного спора.

В Положении N 254-П "Положение о порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности", регулирующем ряд существенных условий применения залога в банковской практике, вводит понятие "справедливая стоимость", которое по своему определению близко к понятию "рыночная стоимость", которое дается в ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Срок экспозиции при определении справедливой стоимости определено в размере 180 дней и не более 2 лет, по иску Банка к ответчикам.

Согласно п. 4 ст. 54 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

По состоянию на 06.06.2013 года, согласно отчету №А-13-114 «Об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>», общая стоимость заложенного по смешанному договору залога недвижимости (ипотеки) с элементами поручительства № 4206 от 19.12.2011г. недвижимого имущества и права аренды земельного участка составляет 7 000 000 рублей.

В соответствии с п. 4 ст. 54 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» 80% рыночной стоимости заложенного по смешанному договору залога недвижимости (ипотеки) с элементами поручительства № 4206 от 19.12.2011 года недвижимого имущества составляет 5 600 000 рублей, в том числе: жилого дома, литер В, Bl, B2, общей площадью: 478 кв.м. в размере 5 264 000 рублей; право аренды земельного участка с кадастровым номером площадью 867 кв.м. в размере 336 000 рублей.

Таким образом, вывод суда в части определены начальной продажной стоимости имущества не соответствует требованиям, предъявляемым ст. 198 ГПК РФ.

Отменяя обжалуемое решение суда в части, судебная коллегия приходит к выводу о вынесении нового судебного акта по делу в отмененной части – об удовлетворении искового заявления Банка «Первомайский» (ЗАО) к ФИО1, ФИО2 в части установления начальной продажной цены на заложенное недвижимое имущество.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Апелляционную жалобу представителя ЗАО БАНК «Первомайский» по доверенности Гречка Н.Ю. удовлетворить.

Решение Кропокинского городского суда от 24 сентября 2013 года отменить в части установления начальной продажной цены на заложенное недвижимое имущество по рыночной стоимости, указанной в отчете оценщика.

Принять по делу новое решение в указанной части.

Иск Банка «Первомайский» (ЗАО) к ФИО1, ФИО2 об установлении начальной продажной цены на заложенное недвижимое имущество удовлетворить.

Определить начальную продажную цену заложенного имущества в размере 5 600 000 рублей, из которых:

- жилой дом, литер В, B1, B2, общей площадью 478 кем., жилой площадью: 130,2 кв.м., этажность: 2, инвентарный номер: расположенный по адресу: <...> в размере 5 264 000 рублей;

Право аренды земельного участка с кадастровым номером площадью 867 кв.м., расположенного по адресу: <...> в размере 336 000 рублей.

В удовлетворении остальной части решение Кропоткинского городского суда от 24.09.2013 года оставить без изменения

Председательствующий:

Судьи краевого суда: