Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный банк» на решение Стерлитамакского городского суда Республики Башкортостан от 27 сентября 2016 года, которым постановлено:

исковые требования ФИО2 удовлетворить частично.

Признать недействительными и применить последствия недействительности сделок по отчуждению квартиры адрес, заключенный между ООО ЕТЗК и ООО СК МегаСтрой:

признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от дата№..., заключенный между ООО «Единая торгово - закупочная компания» и ООО «Строительная компания МегаСтрой» в части квартиры, площадью 36,5 кв.м., расположенной по адресу адрес.

признать недействительным договор об ипотеке (залоге недвижимости) от дата№....1/1, заключенный между ООО «Строительная компания МегаСтрой» и ПАО «Российский Сельскохозяйственный банк» в части квартиры площадью 36,8 кв.м., расположенной по адресу адрес, кадастровый №....

Исключить из Единого государственного реестра прав и сделок с ним соответствующую запись №... от дата и запись №... от дата.

Признать сделку об участии ФИО2 в долевом строительстве многоквартирного дома по квартире, расположенной по адресу РБ, адрес - состоявшейся.

Признать за ФИО2 право собственности на квартиру, расположенную по адресу: адрес.

Данное решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, запись о регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу: РБ, адрес на имя ФИО2.

Взыскать с ООО «Единая торгово - закупочная компания», ООО «Строительная компания МегаСтрой», АО «Российский Сельскохозяйственный банк» госпошлину в доход местного бюджета городского округа города Стерлитамак в размере 12229, 11 рублей солидарно.

Встречные исковые требования АО «Российский Сельскохозяйственный банк» к ФИО2 о признании предварительного договора №... от дата между ООО Единая торгово-закупочная компания» и ФИО2 - незаключенным, об обязании ФИО2 освободить квартиру по адресу адрес - оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования ООО «Строительная компания МегаСтрой» к ФИО2 о признании предварительного договора №... от дата между ООО Единая торгово-закупочная компания» и ФИО2 ничтожным, истребовании из незаконного владения ФИО2 квартиры по адресу адрес - оставить без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Милютина В.Н., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ООО «Единая торгово-закупочная компания», ООО «Строительная компания МегаСтрой», АО «Российский Сельскохозяйственный банк», уточнив его в ходе рассмотрения спора, о признании недействительными сделок и применении последствий их недействительности.

Исковые требования ФИО2 мотивированы тем, что дата, между нею и ООО «Единая торгово-закупочная компания» был заключен предварительный договор №..., по условиям которого истец обязалась оплатить ООО «Единая торгово-закупочная компания» сумму в размере 900 510 руб. за квартиру в строящемся многоквартирном доме со строительным адресом адресА, адрес (в настоящее время после ввода в эксплуатацию – адрес), а ответчик ООО «Единая торгово-закупочная компания» приняло данную сумму, обязалось возвести указанный дом и заключить с истцом основной договор купли-продажи, в соответствии с которым передать квартиру в собственность истцу. ФИО2 в соответствии с условиями договора внесла в кассу ООО «Единая торгово-закупочная компания» в счет оплаты стоимости квартиры 900 510 руб. дата, истец получила от ООО «Единая торгово-закупочная компания» уведомление о том, что при окончательном обмере квартиры при сдаче дома в эксплуатацию установлено превышение площади квартиры, в связи с чем необходимо произвести доплату. дата истец внесла требуемую сумм доплаты в размере 2 401, 36 руб. в кассу ООО «Единая торгово-закупочная компания», тем самым полностью и в срок исполнила все взятые на себя обязательства. В связи с тем, что в разумные сроки основной договор купли-продажи заключен не был, в адрес ООО «Единая торгово-закупочная компания» была направлена телеграмма от дата с требованием заключить основной договор купли-продажи не позднее трех дней с получения телеграммы. В указанный срок требования выполнены не были. Согласно выписки из ЕГРП, спорная квартира находится в собственности ООО «Строительная Компания «Мегастрой» и в залоге у АО «Российский Сельскохозяйственный банк», а также под арестом судебного пристава-исполнителя Стерлитамакского ГОСП УФССП по РБ. Поскольку ФИО2 оплатила стоимость квартиры в 2012 года, а дата приняла данную квартиру по акту приема-передачи от застройщика ООО «Единая торгово-закупочная компания», вселилась в неё, фактически проживает в спорной квартире, зарегистрирована по месту постоянного проживания, оплачивает коммунальные и иные расходы, то право ее на спорную квартиру возникло именно в 2012 году, а значит, все последующие сделки с ООО «Строительная Компания «Мегастрой» и АО «Российский Сельскохозяйственный банк» являются ничтожными. Исходя из того, что ООО «Единая торгово-закупочная компания» привлекло денежные средства истца на том этапе, когда многоквартирный дом еще не был введен в эксплуатацию, т.е. на этапе строительства, истец считает, что в данном случае между нею и ООО «Единая торгово-закупочная компания» фактически сложились правоотношения, регулируемые ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Ссылаясь на данные обстоятельства ФИО2 просила суд признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества №... от дата в части продажи квартиры адрес, заключенный между ООО «Единая торгово-закупочная компания» и ООО «Строительная Компания «МегаСтрой» и применить последствия недействительности сделки; признать недействительным договор об ипотеке (залоге недвижимости) №....1/1 от дата в части залога квартиры № адрес, заключенный между ООО «Строительная Компания «МегаСтрой» и АО «Российский Сельскохозяйственный банк»; исключить из ЕГРП соответствующие записи №... от дата, №... от дата; признать сделку, заключенную между ФИО2 и ООО «Единая торгово-закупочная компания», договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома по квартире, расположенной по адресу: РБ, адрес; признать за ФИО2 право собственности на квартиру, расположенную по адресу: адрес; внести в ЕГРП запись о регистрации права собственности на квартиру по адресу: адрес, на имя ФИО2

АО «Российский Сельскохозяйственный банк» обратилось в суд со встречным иском, с учетом его уточнений, к ФИО2 о признании предварительного договора №... от дата между ООО «ЕТЗК» и ФИО2 незаключенным, обязании ответчика освободить квартиру адрес, мотивируя требования тем, что предварительный договор №... от дата не является договором, влекущим возникновение права собственности ФИО2 на спорную квартиру и не может являться договором долевого участия в строительстве, так как не прошел регистрацию. Условия о передаче квартиры в собственность предварительный договор не содержит, следовательно, не может признаваться договором купли – продажи в будущем недвижимости, так как не согласовано существенное условие о его предмете.

ООО «СК МегаСтрой» обратилось со встречным иском к ФИО2 о признании предварительного договора №... от дата, заключенного между ООО «ЕТЗК» и ФИО2 ничтожным, истребовании из незаконного владения ФИО2 спорой квартиры адрес, указывая на то, что предварительный договор №... от дата не является договором, влекущим возникновение права собственности ФИО2 на спорную квартиру. Условия о передаче квартиры в собственность предварительный договор не содержит, следовательно он не может признаваться договором купли-продажи будущей недвижимости, так как не согласовано существенное условие о его предмете. Кроме того, ФИО2 пропущен срок исковой давности на подачу данного иска. ООО «СК МегаСтрой» является добросовестным покупателем.

Судом вынесено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе АО «Россельхозбанк» просит отменить решение суда, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, указывает, что судом при вынесении решения не полностью и неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, а установленные по делу обстоятельства не доказаны надлежащими доказательствами. Выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, неправильно применены нормы материального и процессуального права.

Принимая во внимание, что лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, судебная коллегия находит возможным рассмотреть дело в порядке, предусмотренном статьями 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя АО «Россельхозбанк» ФИО3, поддержавшего доводы жалобы, ФИО2, полагавшую решение суда законным, судебная коллегия приходит к следующему.

Удовлетворяя исковые требования ФИО2, суд первой инстанции исходил из того, что в силу ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Участие граждан в долевом строительстве является одним из способов приобретения гражданами в собственность жилых помещений.

Согласно ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только названными в нем способами: на основании договора участия в долевом строительстве.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Верховный Суд РФ в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации дата (далее - Обзор от 04.12.2013), указал, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон.

В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в том числе меры ответственности им предусмотренные.

В соответствии с п. 13 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) нарушение застройщиком положений Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» о заключении с гражданами договоров участия в долевом строительстве не является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на квартиру (долю в праве собственности на многоквартирный дом).

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Исходя из содержания приведенных норм материального права и ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к данному спору, юридически значимыми и подлежащими истцом доказыванию обстоятельствами, являются обстоятельства, что ООО «Единая торгово-закупочная компания», как застройщик привлекло для строительства многоквартирного жилого дома денежные средства ФИО2 и при этом обязательства ООО «Единая торгово-закупочная компания», в части возврата им этих денежных средств прекращаются передачей им в собственность истца ФИО2 жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства.

Из материалов дела следует, что дата, между ФИО2 и ООО «Единая торгово-закупочная компания» заключен предварительный договор №..., предметом которого является заключение в будущем договора купли - продажи квартиры в строящемся многоэтажном жилом, расположенном на земельном участке по адрес, со следующими характеристиками: номер квартиры №..., количество комнат 1, этаж 4, проектная площадь 37,50 кв.м, стоимость квартиры на момент подписания основного договора будет составлять 900 510 руб., в целях обеспечения обязательств сумму в размере 882 500 руб. ФИО2 оплачивает в момент подписания настоящего договора, 18 010 руб. в срок до окончания строительства (том 1 л.д. 10-11).

Согласно пункту 4.1 указанного предварительного договора стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи в течение 90 дней с момента регистрации права собственности ООО «Единая торгово-закупочная компания».

дата, ФИО2 уплачены в ООО «Единая торгово-закупочная компания» денежные средства во исполнение указанного договора в размере 882 500 руб., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру №.... дата, ФИО2 была внесена в кассу ООО «Единая торгово-закупочная компания» оставшаяся сумма 18 010 руб. (том 1 л.д. 13).

дата, истец ФИО2 направила в адрес ООО «Единая торгово-закупочная компания» телеграмму с требованием заключить основной договор купли-продажи квартиры согласно п. 1.1, 3.1 предварительного договора №... от дата (том 1 л.д. 14).

Генеральным директором ООО «Единая торгово-закупочная компания» Е. истцу было выдано гарантийное письмо №...дата, согласно которому ООО «Единая торгово-закупочная компания» гарантировало оформление документов на право собственности на имя истца в срок до дата (том 1 л.д. 31).

Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию №... дом по адресу: адрес (строительный адрес) введен в эксплуатацию дата, присвоен почтовый адрес: адрес.

дата, спорная квартира была по акту приема – передачи ООО «Единая торгово-закупочная компания» передана ФИО2, и истец проживает в ней по настоящее время, что подтверждается актом о проживании (том 1 л.д. 16).

Представленными суду счетами - извещениями, договорами газоснабжения, а также платежными квитанциями подтверждается, что истец ФИО2 полностью несет расходы по содержанию и коммунальным услугам переданного ей застройщиком жилого помещения.

Кроме того, истцом ФИО2 произведена доплата застройщику ООО «Единая торгово-закупочная компания» в сумме 2 401, 36 руб., так как фактическая площадь квартиры оказалась больше, чем проектная, что подтверждено квитанцией к приходному кассовому ордеру №... от дата (том 1 л.д. 13).

В соответствии с п. 1 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

По смыслу указанной нормы для признания сделки мнимой необходимо установить, что при ее совершении воля обеих сторон не была направлена на достижение правовых последствий, характерных для сделок данного вида. Мнимые сделки представляют собой действия, совершаемые для того, чтобы обмануть или ввести в заблуждение определенных лиц, не участвующих в этой сделке, создав у них ложное представление о намерениях участников сделки. Мнимость сделки также предполагает понимание обеими сторонами того, что эта сделка их не связывает, и они не имеют намерений исполнять ее, либо требовать ее исполнения.

Согласно п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации документом, подтверждающим факт создания объекта и основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Злоупотребление правом при совершении сделки является нарушением запрета, установленного в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем такая сделка должна быть признана недействительной в соответствии со статьей 10 и пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Так же судом было установлено и подтверждается материалами дела, что дата, в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ по г. Стерлитамак с заявлением о регистрации права собственности на спорную квартиру обратилось ООО «Строительная компания МегаСтрой» на основании договора купли - продажи от дата№..., предоставив справку №... от дата, в соответствии с которыми ООО «Единая торгово-закупочная компания» подтверждает, что спорная квартира никому не продана, в споре и под арестом не состоит, правами третьих лиц не обременена и не является предметом залога.

Право собственности ООО «Строительная компания МегаСтрой» на спорную квартиру, было зарегистрировано в ЕГРП.

В соответствии с договором ипотеки №....1/1 от дата, спорная квартира передана ООО «Строительная компания МегаСтрой» в залог АО «Российский Сельскохозяйственный банк» в обеспечение исполнения обязательств заемщика по кредитному договору.

Таким образом, несмотря на то, что строительство спорной квартиры ответчиком ООО «Единая торгово-закупочная компания» произведено за счет финансирования ФИО2 и спорная квартира фактически по акту дата передана ответчиком в её пользование, ООО «Единая торгово-закупочная компания» зарегистрировало право собственности на названную квартиру на свое имя и реализовало её ООО «Строительная компания МегаСтрой», которое в свою очередь заложило эту квартиру АО «Российский Сельскохозяйственный банк» в обеспечение своих обязательств по кредитному договору.

При таких обстоятельствах, с учетом существа сделки и фактически сложившихся между сторонами спора отношений, то есть уклонения ответчика от надлежащего оформления договорных отношений с участником долевого строительства, а также надлежащего исполнения своих обязательств истцом, ввода дома в эксплуатацию, фактического создания спорного объекта за счет средств, инвестированных истцом ФИО2, передаче квартиры ей и её проживания в ней, по мнению судебной коллегии, судом первой инстанции правомерно ФИО2 признана участником долевого строительства указанного в иске многоквартирного жилого дома, признан в силу мнимости недействительным договор купли – продажи от дата, признан недействительным в силу ч. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации оспариваемый договор ипотеки от дата, признано право собственности за истцом на спорную квартиру и применены последствий недействительности названных договоров.

Таким образом, вывод суда об удовлетворении заявленных ФИО2 исковых требований является правомерным.

По приведенным основаниям не подлежали удовлетворению встречные исковые требования АО «Российский Сельскохозяйственный банк» к ФИО2 о признании предварительного договора №... от дата между ООО «ЕТЗК» и ФИО2 незаключенным, обязании ответчика освободить квартиру адрес, и ООО «СК МегаСтрой» к ФИО2 о признании предварительного договора №... от дата, заключенного между ООО «ЕТЗК» и ФИО2 ничтожным, истребовании из незаконного владения ФИО2 спорой квартиры адрес

Доводы жалобы о том, что судом неверно квалифицирован предварительный договор купли – продажи как договор долевого участия и неверно установил направленность воли ООО «Единая торгово-закупочная компания» при его заключении, так как в предварительном договоре купли – продажи не имеется всех существенных условий договора долевого участия в строительстве жилья и он не был зарегистрирован в ЕГРП, а так же о том, что суд необоснованно пришел к выводу о мнимости договора купли продажи от дата не влекут отмены решения, поскольку основаны на неверном толковании приведенных норм материального права, регулирующих спорные правоотношения и приведенных разъяснений Верховного Суда Российской Федерации по их применению.

Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат обстоятельств, свидетельствующих о нарушении судом норм материального и процессуального права, а сводятся фактически к несогласию с той оценкой, которую исследованным по делу доказательствам дал суд первой инстанции, в связи с чем, не могут повлечь его отмену.

Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан,

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Стерлитамакского городского суда Республики Башкортостан от 27 сентября 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный банк» - без удовлетворения.

Председательствующий В.Н. Милютин

Судьи Г.Д. Вахитова

ФИО1

Справка: судья А.