Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Свердловского районного суда г. Костромы от 16 октября 2018 года по делу по иску ФИО1 к Администрации г. Костромы о взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование денежными средствами, по встречному исковому заявлению Администрации г. Костромы к ФИО1 о взыскании задолженности, пени, процентов за пользование денежными средствами, которым в удовлетворении исковых требований ФИО1 к Администрации г. Костромы отказано. Встречное исковое заявление Администрации г. Костромы удовлетворено частично. С ФИО1 в пользу Администрации г. Костромы взыскана задолженность по арендной плате и плате за пользование земельным участком в сумме 45 000 руб., пени в размере 45 000 руб., проценты за пользование денежными средствами в размере 991 руб. 54 коп. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. С ФИО1 в доход бюджета муниципального образования городской округ г. Кострома взыскана государственная пошлина в размере 2 929 руб. 75 коп.

Заслушав доклад судьи Никулинской Н.Ф., объяснения ФИО1 и его представителя ФИО2, представителя Администрации г.Костромы ФИО3, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

ФИО1 обратился в суд с иском к Администрации г. Костромы о взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование денежными средствами, указав в обоснование, что 26 мая 2005 года между ним и Комитетом по управлению городскими землями и муниципальным имуществом Администрации г. Костромы заключен договор аренды земельного участка № по адресу: <адрес> для эксплуатации объекта некапитального характера - временного торгового павильона № для торговли продовольственными товарами с кафетерием общей площадью <данные изъяты> кв.м. без права возведения объектов недвижимости. Размер арендной платы по п.3.3 дополнительного соглашения к договору от 18 июня 2009 года устанавливается на основании действующих нормативных актов Костромской области и может изменяться арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с изменениями законодательства. Дополнительным соглашением от 13 апреля 2015 г. наименование арендодателя изменено на Администрацию г.Костромы. Расчет арендной платы по договору аренды с 18 июля 2015 года должен производиться ответчиком в соответствии с постановлением Администрации Костромской области от 7 июля 2015 года № 251-а «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, а также условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области». Администрация ежегодно в соответствии с п. 3.3 договора должна была направлять расчет арендной платы путем направления дополнительного соглашения. При проверке данных расчетов в 2016 году прокуратурой г. Костромы по коллективному заявлению владельцев временных торговых объектов было выявлено, что с 18 июля 2015 года в расчете арендной платы незаконно использовалось значение коэффициента вида разрешенного использования Кв 0,0972, отсутствующее в приложении №2 действующего Порядка расчета арендной платы. В дальнейшем апелляционными определениями Костромского областного суда от 21 июня 2017 года по делу №33-1128 и от 02 марта 2018 года по делу № 33-460 было установлено, что значение коэффициента Кв в расчете аренды под нестационарные торговые объекты должно совпадать со значением коэффициента Кв под стационарные торговые объекты (магазины) по причине одинакового вида деятельности торговли на земельных участках и должно применятся в расчете со значением 0,01736. С 18 июля 2015 года в расчете арендной платы используется корректирующий коэффициент Кк со значением более 1 и увеличивающий размер арендной платы без необходимого на то экономического обоснования. С 01 января 2016 года значение корректирующего коэффициента Кк было установлено решением Думы г.Костромы №270, которое по причине отсутствия экономического обоснования значения коэффициента Кк впоследствии было признано недействующим решением Костромского областного суда от 19 августа 2016 года, вступившим в законную силу 26 января 2017 года. С 26 января 2017 года значение корректирующего коэффициента Кк установлено постановлением Администрации г.Костромы №35 от 12 января 2017 года, однако экономическое обоснование для земельных участков с разрешенным использованием под временные торговые объекты либо под объекты мелкорозничной нестационарной сети не определялось, в связи с чем значение Кк должно определяться по п.1 постановления №35 и быть равно 1.

В результате оплаты по выставленным ответчиком расчетам с применением незаконных значений коэффициентов расчета у истца образовалась значительная переплата по договору аренды, которая по п.3.5 при отсутствии задолженности перешла в авансовый платеж по договору. На основании этого истец перестал производить оплату по расчетам ответчика до исчерпания авансового платежа. Письмом от 26 мая 2017 года исх. № истец уведомлен об одностороннем отказе от исполнения договора со стороны Администрации г.Костромы (арендодателя) с 6 июня 2017 года на основании задолженности по оплате арендной платы. На заявление от 23 июня 2017 года об отсутствии задолженности истец получил отказ. Земельный участок ФИО1 освободил 15 мая 2018 года по акту приема - передачи, до этого времени ответчик должен был ежеквартально списывать плату за пользование земельным участком из ранее переплаченных денежных средств. Поскольку на момент расторжения договора (06 июня 2017 года) у истца осталась переплата по нему, которую ответчик добровольно не вернул, то на основании ст. 395 ГК РФ истец вправе требовать от Администрации г. Костромы уплаты процентов на неправомерно удерживаемые денежные средства. Общая сумма задолженности ответчика перед истцом на 15 июня 2018 года составляет 74 716,47 руб.

С учетом заявленных в ходе рассмотрения дела уточнений исковых требований ФИО1 в окончательном варианте просил взыскать с Администрации г. Костромы излишне уплаченную денежную сумму по договору аренды в размере 72 017,96 руб., проценты за пользование денежными средствами за период с 06 июня 2017 года по 27 сентября 2018 года в размере 9 629 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 441 руб., расходы по оплате услуг представителя в размере 8 000 руб.

Администрация г. Костромы обратилась к ФИО1 со встречным исковым заявлением о взыскании с него задолженности по арендным платежам в размере 181 605,59 руб., задолженности за пользование земельным участком в размере 245 608,79 руб., пени в размере 1 408 013,19 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 5 940,04 руб. В обоснование требований представитель Администрации г.Костромы указал, что ответчиком нарушались сроки внесения арендной платы, в связи с чем в его адрес было направлено письменное требование об оплате задолженности (письмо от 12 декабря 2016 года №). 6 июня 2017 года ответчик получил уведомление от 26 мая 2017 года № об одностороннем отказе арендодателя от исполнения договора. Также в уведомлении ответчику предлагалось прибыть в Администрацию г. Костромы для согласования времени и даты передачи земельного участка. Участок возвращен арендодателю по акту только 15 мая 2018 года.

На основании изложенного с учетом уточнений исковых требований в окончательном варианте Администрация г. Костромы просила взыскать с ФИО1 задолженность по арендным платежам в сумме 165 905 руб., задолженность за пользование земельным участком в сумме 245 608,79 руб., пени в сумме 1 204 742,38 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 10 982,42 руб.

По делу принято вышеуказанное решение, с которым не согласен ФИО1

В апелляционной жалобе ФИО1 просит отменить решение и принять по делу новое решение об удовлетворении его требований. Отклоняя доводы истца о применении при расчете арендной платы за 2016 год значения корректирующего коэффициента Кк = 1, суд исходил из того, что решение Думы Костромской области №, устанавливающее значение корректирующего коэффициента, было признано судом недействующим с момента вступления решения суда в законную силу, то есть с 26 января 2017 года. Тем самым суд отказал истцу в защите права платить законную экономически обоснованную арендную плату в 2016 году и применил в расчете заведомо завышенный коэффициент Кк=2,8. При этом в декабре 2016 года было подготовлено экономическое обоснование этого коэффициента, на основании которого он был установлен в размере 1,99 и применен судом при расчете арендной платы за 2017, 2018 годы. Истец требует в расчете арендной платы за земельный участок применять только экономически обоснованное значение корректирующего коэффициента Кк за весь период начисления по действующему Порядку из постановления №, а в отсутствие экономического обоснования применять значения Кк = 1.

Кроме того, суд первой инстанции не проверил значение коэффициента Ки на 2017, 2018 годы, проигнорировал информацию Росстата, предоставленную истцом, об уровне инфляции, расчет применяемых значений в решении не привел.

Также считает, что районный суд вышел за пределы встречных исковых требований о начислении пени, исчислил их самостоятельно за период с 1 апреля 2015 года без соответствующего заявления ответчика вопреки возражениям истца. Суд не учел, что предыдущий арендодатель Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области отказался принимать оплату за 1 квартал 2015 года, т.к. согласно п.4 дополнительного соглашения от 13 апреля 2015 смена арендодателя произошла с 1 марта 2015 года, то есть до наступления срока оплаты за 1 квартал 2015 года.

Возражая против начисления пени за несвоевременную оплату арендной палты в 2015 году, ФИО1 указывает, что Администрация г. Костромы выставила расчет платы за пользование земельным участком на 2015 год несвоевременно - письмом от 22 июня 2015 года. Истец после получения извещения о новом размере арендной платы оплатил задолженность без промедления, в связи с чем начислять ему пени за просрочку оплаты, возникшую по вине ответчика, незаконно.

Кроме того, в указанном письме от 22 июня 2015 года ответчиком была допущена ошибка в расчете арендной платы в части применяемого значения кадастровой стоимости, что привело впоследствии к увеличению арендной платы за данный период.

Считает, что произведенный судом расчет пени не соответствует п.5.3 договора и не учитывает, что при уплате основного долга пени начисляться за период после уплаты не должны.

Обращает внимание на то, что Администрация г. Костромы, ставшая арендодателем после Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области, в 2015 году всем арендаторам устно пояснила, что до 1 сентября 2015 года пени за просрочку платежей за 1 и 2 кварталы 2015 года начисляться не будут вследствие частичной вины самой Администрации в несвоевременном платеже. Данные публичные пояснения необходимо рассматривать как соглашение к договору, которые не позволяют суду применять пени, предусмотренные п.5.3 договора, к указанному периоду.

В возражениях относительно апелляционной жалобы представитель Администрации г.Костромы ФИО3 считает доводы жалобы несостоятельными. Полагает, что примененные судом при расчете задолженности значения коэффициентов обоснованны, соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Решение принято в рамках заявленных встречных требований. Довод истца о просрочке арендодателя в направлении расчета арендной платы несостоятелен, поскольку порядок расчета арендной платы, значения коэффициентов Кв, Кк и Ки были утверждены правовыми актами субъекта РФ и (или) муниципальными правовыми актами, любое лицо могло с ними ознакомиться и рассчитать размер арендной платы, подлежащей перечислению арендодателю.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции ФИО1 и его представитель ФИО2 жалобу поддержали.

Представитель Администрации города Костромы ФИО3 с доводами жалобы не согласился.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений относительно нее, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В силу положений ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст.22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. Размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно п.1 ст.614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии со ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли является арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.

Как следует из материалов гражданского дела и установлено судом, 26 мая 2005 г. между Комитетом по управлению городскими землями и муниципальным имуществом Администрации г.Костромы и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка №, по условиям которого ФИО1 в аренду был предоставлен земельный участок из земель поселений, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 125,01 кв.м для эксплуатации объекта некапитального характера временного павильона № для торговли продовольственными товарами с кафетерием..

Земельный участок передан арендатору на основании акта приема-передачи земельного участка от 17 мая 2005 г.

Дополнительным соглашением от 18 июня 2009 г. к договору аренды земельного участка от 26 мая 2005 г. арендодателем по договору определен Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области.

Дополнительным соглашением от 13 апреля 2015 года арендодатель изменен на Администрацию города Костромы с 1 марта 2016 года.

Письмом от 26 мая 2017 года Управление экономики Администрации г.Костромы уведомило ФИО1 об одностороннем отказе от договора аренды. Ему предложено передать земельный участок на следующий день после получения уведомления.

В соответствии с актом приема-передачи от 15 мая 2018 года ФИО1 возвратил ранее арендованный земельный участок представителю Администрации г.Костромы.

7 июня 2018 г. ФИО1 направил в Администрацию г.Костромы претензию с требованием о возврате ему образовавший переплаты арендной платы ввиду ее неверного исчисления арендодателем с 18 июля 2015 года.

Администрация г.Костромы считает, что ФИО1 с 2015 года оплачивал арендную плату с нарушением условий договора и требований нормативных правовых актов.

Разрешая спор, суд частично согласился с доводами сторон о порядке исчисления арендной платы, произведя свои расчеты арендной платы и платы за пользование землей за период с января 2015 года до 15 мая 2018 года. В соответствии с расчетами суда, за 2015 года ФИО1 должен был заплатить 51 239,01 руб., за 2016 г. – 30 165, 20 руб., за 2017 г. – 23 592,95 руб., за 2018 г. – 8790 руб. При этом в счет исполнения обязательств по договору аренды ФИО1 были внесены денежные средства: 22 июля 2015 г. – 41048 руб. 20 коп., 30 сентября 2015 г. – 20463 руб. 40 коп., 22 декабря 2015 г. – 20463 руб. 40 коп., 31 марта 2016 г. – 20524 руб. 10 коп., 07 сентября 2016 г. – 41 048 руб. 20 коп.

Вместе с тем суд пришел к выводу, что в 1 и 2 кварталы 2015 года арендная плата ФИО1 не оплачивалась, поэтому в соответствии с условиями договора ему подлежат начислению пени в размере 1% в день, что по расчетам суда составляет на день вынесения решения (16 октября 2018 г.) 556 414,35 руб. Таким образом, последующие вносимые им суммы частично покрывали арендную плату, частично – пени. В результате на момент освобождения земельного участка образовалась задолженность по арендной плате в размере 39924, 25 руб., задолженность по пени – 745 742,32 руб.

На основании ст. 333 ГК РФ размер пени уменьшен судом до 45 000 руб., а размер задолженности по арендной плате с учетом начисления двойной суммы арендной платы (платы за пользование земельным участком) за период задержки возврата земельного участка на основании п. 5.4 договора аренды и уменьшения ее на основании ст.333 ГК РФ также определен в размере 45 000 руб.

Первоначальные исковые требования ФИО1 оставлены судом без удовлетворения, поскольку это исключалось удовлетворением встречного иска.

С решением суда судебная коллегия не может согласиться по следующим основаниям.

Из решения суда следует, что за весь спорный период ФИО1 должен был оплатить арендные платежи в общем размере 113 787,16 руб., фактически оплатил 143 547 руб. 30 коп. Вывод о наличии задолженности по арендным платежам и пени сделан судом на основании того, что арендные платежи за 1 и 2 кварталы 2015 года ФИО1 не платил, следовательно, ему начислены пени по этим платежам за период с 1 апреля 2015 г. по день вынесения решения суда в размере 556 414 руб. 35 коп. С учетом этого уплачиваемые ФИО1 в 2015 – 2016 годах платежи по арендной плате в значительной части были признаны судом направляемыми на погашение пени.

Вместе с тем при исчислении пени за 1 и 2 кварталы 2015 г. судом не учтено, что арендная плата за 1 и 2 кварталы 2015 г. оплачена ФИО1 22 июля 2015 г. В дальнейшем до возникновения в 2016 году спора о расчете платежей ФИО1 производил оплату арендной платы ежеквартально в суммах, превышающие рассчитанные судом в решении арендные платежи. Таким образом, неправильное определение периода просрочки оплаты арендной платы привело к неоправданно высокому размеру пени и последующим ошибкам в исчислении задолженности.

Кроме того, судом при самостоятельном расчете пени за 2015 год не учтено то, что Администрацией города Костромы исковые требования к ФИО1 о взыскании пени за 2015 год не предъявлены, что видно из расчета исковых требований, приложенного к встречному исковому заявлению (как к первоначальному, так и уточненному).

Также из приложения к исковому заявлению следует, что все поступившие от ФИО1 платежи арендодатель направлял на погашение задолженности по арендной плате, а не по пени.

В соответствии с ч.3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям и может выйти за пределы заявленных требований только в случаях, предусмотренных федеральным законом.

То, что представитель Администрации города Костромы в последнем судебном заседании устно заявил о намерении взыскать пени за 2015 г., не может быть признано надлежащим предъявлением иска о взыскании пени, поскольку ч.1 ст. 131 ГПК РФ предусмотрено предъявление исковых требований в письменной форме.

Кроме того, в обоснование просрочки уплаты арендной платы за 1 и 2 кварталы 2015 г. истец ссылался на то, что в течение указанного периода происходило изменение порядка взимания арендных платежей, о чем арендаторы земельных участков были поставлены в известность. Изменялся арендодатель в связи с передачей полномочий по распоряжению земельными участками от Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области к Администрации города Костромы, изменялся порядок расчета арендной платы.

Дополнительное соглашение об изменении арендодателя подписано сторонами 13 апреля 2015 года и распространено на правоотношения сторон, возникшие с 1 марта 2015 г. Таким образом, уже по истечении срока оплаты арендатор узнал об арендодателе и реквизитах для оплаты арендной платы за 1 квартал 2015 г.

Пунктом 3.3 договора аренды предусмотрено при изменении размера арендной платы направление арендодателем арендатору заказным письмом дополнительного соглашения к договору аренды. Расчет арендной платы на 2015 год направлен ФИО1 только письмом от 22 июня 2015 года (размер арендной платы по сравнению с 2014 годом изменился).

В соответствии с п.1 ст. 406 ГК РФ кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.

В материалах дела отсутствуют сведения о том, что ФИО1 начислялись пени за просрочку уплаты арендной платы за 1 и 2 кварталы 2015 года.

С учетом этого у суда отсутствовали основания признавать уплаченные ФИО1 в 2015 году платежи направляемыми на погашение пени.

Поскольку эти выводы привели к неправильному разрешению дела по существу, решение суда подлежит отмене с принятием нового решения.

В соответствии с п.3.3 договора аренды размер арендной платы устанавливается на основании действующих нормативных актов органов местного самоуправления, нормативных актов Костромской области и может изменяться арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с изменениями законодательства Российской Федерации, Костромской области, нормативных актов органов местного самоуправления, нормативных актов Костромской области.

На момент начала спорного периода порядок расчета арендной платы определялся Положением об арендной плате за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденным постановлением Администрации Костромской области от 22 октября 2007 года №241-а (далее – Положение).

Пунктом 9 Положения установлено, что расчет арендной платы за использование земельного участка осуществляется по формуле:

А = Кст х Ка х Кв х Ки х Кк, где:

А - арендная плата за земельный участок в год в рублях;

Кст - кадастровая стоимость земельного участка в рублях;

Ка - коэффициент, учитывающий категорию арендатора;

Кв - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка или его назначение в зависимости от категории земель;

Ки - коэффициент, соответствующий произведению годовых индексов потребительских цен в Костромской области за период, прошедший с момента утверждения соответствующих результатов кадастровой оценки земель;

Кк - корректирующий коэффициент.

С учетом этого с 1 января 2015 года при расчете арендной платы за земельный участок, предоставленный истцу, применялись следующие показатели:

Кадастровая стоимость земельного участка 534 522 руб. 86 коп., сторонами не оспаривается.Поскольку кадастровая стоимость определена в 2014 г., Ки в 2015 году применялся равным 1.

Ка - коэффициент, учитывающий категорию арендатора, применялся равным 1 (п.п. 9 п.1 приложения №2 к постановлению Администрации Костромской области от 22 октября 2007 года №241-а).

Размер Кв (коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка или его назначение в зависимости от категории земель) установлен п. 5 приложения №4 к постановлению Администрации Костромской области от 22 октября 2007 года №241-а) в размере 0,0972 (земельные участки объектов мелкорозничной торговли (палатки, киоски, временные торговые павильоны).

Кк установлен в размере 1,58, сторонами не оспаривается.

Таким образом, размер арендной платы с 1 января 2015 года рассчитывался следующим образом: 534 522 руб. 86 коп. х Ки1, х Ка1, х Кк 1,58 х Кв 0,0972 = 82089,88 руб. (размер годовой платы).

Постановлением Администрации Костромской области от 7 июля 2015 г. № 251-а (далее – Постановление №251-а) утвержден Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, а также условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области (далее – Порядок определения размера арендной платы).

Пунктом 3 Постановления №251-а установлено, что оно вступает в силу через 10 дней после официального опубликования. Опубликовано 7 июля 2015 года. Следовательно, новый порядок расчета арендной платы применяется с 18 июля 2015 года.

В соответствии с Порядком определения размера арендной платы расчет арендной платы за земельные участки определяется по формуле:

А = Кст x Ка x Кв x Ки x Кк, где:

А - арендная плата за земельный участок в год, рублей;

Кст - кадастровая стоимость земельного участка, рублей;

Ка - коэффициент, учитывающий категории арендаторов земельных участков;

Кв - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка в составе земель населенных пунктов, или его назначение, в случае если земельный участок составляет земли иных категорий;

Ки - коэффициент, соответствующий произведению годовых индексов потребительских цен в Костромской области за период, прошедший со дня утверждения соответствующих результатов кадастровой оценки земель;

Кк - корректирующий коэффициент (пункт 6 Порядка).

В соответствии с Порядком определения размера арендной платы значение Кв для земельных участков в составе земель населенных пунктов принимается в сответствии с коэффициентами, учитывающими виды разрешенного использования земельных участков в составе земельно населенных пунктов согласно Приложению №2 к Порядку.

Согласно Приложению №2 к Порядку определения размера арендной платы Кв для вида разрешенного использования земельного участка предпринимательство, объекты торговли, составляет 0,01736.

Следовательно, с даты вступления в силу указанного нормативного правового акта, то есть с 18 июля 2015 г., применительно к земельному участку истца должен применяться коэффициент Кв в значении, определенном Приложением № 2, т.е. в размере 0,01736.

Расчет Администрации г.Костромы ошибочно основан на применении прежнего Кв 0,0972 за весь спорный период, то есть основан на недействующем нормативном правовом акте.

С учетом разъяснения, содержащегося в п.3 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 4 за 2015г., утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2015г., в случае, если к договору аренды земельного участка подлежит применению регулируемая арендная плата, порядок определения ее размера, утвержденный нормативным правовым актом уполномоченного органа, по общему правилу применяется для таких договоров с момента вступления в силу данного акта, даже если в момент заключения договора аренды такой порядок еще не был установлен.

Доводы Администрации г.Костромы о допустимости использования земельного участка в соотвтствии с ранее определенным видом разрешенного использования не опровергают доводы истца и выводы суда в части неправомерности применения с 18 июля 2015 г. Кв в размере 0,0972. Отсутствие в Постановлении №251-а коэффициента для такого вида разрешенного использования земельного участка как «временные торговые павильоны» не влечет необходимость использования для расчета арендной платы утратившего силу нормативного правового акта. При расчете арендной платы необходимо руководствоваться п.4 Приложения №2 к Порядку определения размера арендной платы, утвержденному Постановлением №251-а, так как ФИО1 осуществлял на арендованном земельном участке предпринимательскую деятельность по эксплуатации объектов торговли.

Следовательно, с 18 июля 2015 года расчет арендной платы для истца должен был осуществляться следующим образом: 534 522 руб. 86 коп. х Ки 1, х Ка 1, х Кк 1,58 х Кв 0,01736 = 14661,32 (размер годовой платы).

За 2015 год размер арендной платы составляет: 82089,88 руб. : 365 х 198 + 14661,32 : 365 х 167 = 51 239 руб.

С 1 января 2016 года в расчете арендной платы произошли следующие изменения.

Пункт 6 Порядка определения размера арендной платы, утвержденного Постановлением №251-а, до его изменения постановлением Администрации Костромской области от 22 апреля 2016 года №124-а, предусматривал, что значение Ки для расчета арендной платы за земельный участок на очередной финансовый год ежегодно в срок до 30 декабря текущего года утверждается постановлением Администрации Костромской области.

Размер коэффициента Ки на 2016 г. был установлен постановлением Администрации Костромской области от 30 декабря 2015 г. № 490-а «О коэффициенте для расчета в 2016 году арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов» и составил 1,161 для земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Решением Думы города Кострома от 17 декабря 2015 года N 270 установлены на 2016 год и с января 2016 года введены в действие значения корректирующего коэффициента Кк, применяемого для расчета размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Костромы, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории города Костромы.

Применительно к земельному участку истца размер Кк составил 2,8 (п. 3 приложения к решению Думы города Кострома от 17 декабря 2015 года N 270).

Доводы жалобы о неправомерном применении Кк за 2016 года в размере 2,8 судебная коллегия отклоняет.

Решением Костромского областного суда от 19 августа 2016 года решение Думы города Костромы от 17 декабря 2015 года N 270 признано недействующим со дня вступления решения суда в законную силу.

Это решение вступило в законную силу в соответствии с апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 26 января 2017 года.

Решение суда, которым нормативный акт признан недействующим, не является подтверждением лишения его юридической силы с момента издания, а означает лишь признание недействующим и, следовательно, не подлежащим применению с момента вступления решения суда в силу. Следовательно, признание недействующим решения Думы города Костромы от 17 декабря 2015 года N 270 об установлении на 2016 год значений корректирующего коэффициента означает, что установленные им коэффициенты не могут применяться с момента вынесения апелляционного определения. Однако до этого дня они применялись.

Признав устанавливающее корректирующие коэффициенты решение Думы города Костромы недействующим не с момента его принятия, а с момента вступления решения суда в законную силу, суд тем самым допустил действие этих норм до 26 января 2017 года.

Таким образом, установленный этим решением Думы города Костромы корректирующий коэффициент подлежит применению при рассмотрении настоящего дела к правоотношениям по оплате за пользование земельным участком за 2016 год и за 1-25 января 2017 г.

С учетом этого размер арендной платы за 2016 год должен был исчисляться следующим образом: 534 522 руб. 86 коп. х Ки 1,161, х Ка 1, х Кк 2,8 х Кв 0,01736 = 30165,20 руб. (размер годовой платы).

За 2017 года расчет арендной платы должен был производиться следующим образом.

Постановлением Администрации Костромской области от 22 апреля 2016 года №124-а изменен порядок определения коэффициента индексации.

В соответствии с п. 6 Порядка в редакции, действующей с 25 апреля 2016 года, значение Киn для расчета арендной платы за земельный участок на очередной финансовый год берется из официальных данных Федеральной службы государственной статистики (www.gks.ru).

Таким образом, при расчете арендной платы за 2017 год должен быть применен коэффициент Ки, определенный в предусмотренном данной нормой порядке.

Информационным письмом Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области от 10 января 2017 года №25 главы муниципальных образований Костромской области были проинформированы, что значение коэффициента, соответствующего произведению годовых индексов потребительских цен в период со дня утверждения соответствующих результатов кадастровой оценки земель, используемого для расчета в 2017 году арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без проведения торгов, применительно к земельному участку истца (земельные участки в составе населенных пунктов) составило 1,243.

При расчете арендной платы за 2017 г. Администрацией г.Костромы использовался Ки в размере 1,243.

Доводы истца о неправомерном определении указанного коэффициента ответчиком являются несостоятельными. Позиция истца основана на том, что при использования индексов роста потребительских цен в Костромской области за 2015, 2016 годы, рассчитанного органами государственной статистики за периоды с декабря предшествующего года к декабрю расчетного года (эти показатели составляют соответственно 1,129; 1,061) Ки составляет 1,198 (1 х 1,129 х 1,061), а не применяемый ответчиком и судом 1,243.

При оценке этого довода апелляционной жалобы судебной коллегией установлено, что при расчете Ки ответчиком применялись не ИПЦ, рассчитанный как декабрь отчетного года к декабрю предыдущего года, а ИПЦ, рассчитанный за январь-декабрь отчетного года к январю-декабрю предыдущего года. В 2015-2016 годы они составляли 1,160 и 1,071. С учетом их применения Ки на 2017 г. составляет 1,243 (1 х 1,160 х 1,071).

Как следует из ответа Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Костромской области, органами государственной статистики ежемесячно исчисляются индексы потребительских цен и тарифов на товары и услуги (ИПЦ)к предыдущему месяцу, к декабрю предыдущего года, к соответствующему месяцу предыдущего года, за период с начала года к соответствующему периоду предыдущего года. И ИПЦ, рассчитанный как декабрь к декабрю предыдущего года, и ИПЦ, рассчитанный за январь-декабрь отчетного года к январю-декабрю предыдущего года, относятся к официальной статистической информации.

Таким образом, использованные ответчиком при расчете Ки на 2017 год индексы потребительских цен в Костромской области рассчитаны на основании официальной статистической информации Федеральной службы государственной статистики и не противоречат п. 6 Порядка определения размера арендной платы в редакции, действовавшей с 25 апреля 2016 года.

Таким образом, с 1 по 25 января 2017 года расчет арендной платы должен производиться следующим образом: 534 522 руб. 86 коп. х Ки 1,243, х Ка1, х Кк 2,8 х Кв 0,01736 : 365 х 25 = 2212,04 руб.

Постановлением Администрации г.Костромы от 12 января 2017 г. №35 установлены значения корректирующего коэффициента, применяемого для расчета размера арендной платы. В отношении земельных участков с видом разрешенного использования – объекты торговли значение Кк составило 1,99.

Экономическое обоснование указанного коэффициента ответчиком представлено, исследовано судом, в том числе в суде апелляционной инстанции.

Постановление от 12 января 2017 г. №35 не отменено, не признано недействующим.

Позиция истца, настаивающего на недопустимости применения Кк в размере 1,99 ввиду отсутствия в экономическом обосновании временных торговых объектов противоречит его позиции по применению Кв в размере 0,01736, также установленного для объектов торговли без выделения временных торговых павильонов.

С учетом этого отсутствуют основания согласиться с истцом в неправомерности применения коэффициента Кк в размере 1,99 для расчета размера арендной платы с 26 января 2017 года.

6 июня 2017 года действие договора аренды было прекращено ввиду одностороннего отказа арендодателя. Уведомление о прекращении договора аренды получено арендатором 6 июня 2017 г. Следовательно, с учетом условий п. 4.4.13 договора аренды арендатор должен был не позднее 7 июня 2017 г. передать земельный участок арендодателю, однако сделал это только 15 мая 2018 года.

На основании п. 5.4 договора аренды в период неправомерного пользования арендованным земельным участком он должен оплачивать арендную плату (плату за пользование землей) в двойном размере.

Следовательно, за период с 26 января 2017 г. по 6 июня 2017 г. размер платы составляет: 534 522 руб. 86 коп. х Ки 1,243, х Ка1, х Кк 1,99 х Кв 0,01736 : 365 х 132 = 8300,82 руб.

За период с 7 июня по 31 декабря 2017 г. размер платы составляет – (534 522 руб. 86 коп. х Ки 1,243, х Ка1, х Кк 1,99 х Кв 0,01736 : 365 х 208 ) х 2 = 26160,16 руб.

Всего за 2017 г. арендная плата составляет: 2212,04 + 8300,82 + 26160,16 = 36673,02 руб.

Постановлением Администрации Костромской области от 23.10.2017 года № 388-а в Постановление № 251-а были внесены изменения, а Порядок определения размера арендной платы был изложен в новой редакции.

Данный документ вступил в силу с 1 июня 2018 года, за исключением пункта 10, вступившего в силу с 1 ноября 2017 года.

Согласно п. 10 данного Порядка определения размера арендной платы арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на коэффициент индексации, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

Коэффициент индексации ежегодно устанавливается распоряжением Администрации Костромской области в размере индекса потребительских цен в Костромской области на следующий год, определенного прогнозом социально-экономического развития Костромской области, одобренным администрацией Костромской области.

Распоряжением Администрации Костромской области от 18 декабря 2017 года № 252-ра на 2018 год был установлен коэффициент индексации, применяемый при расчете арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, в размере 1,04. Настоящее распоряжение вступило в силу с 1 июня 2018 года.

Поскольку требования истца о взыскании платы за пользование земельным участком за 2018 год заявлены за период с 01 января по 15 мая 2018 года, оснований для применения коэффициента в указанном размере судебная коллегия не находит.

При определении Ки за период с 1 января по 15 мая 2018 г. необходимо руководствоваться правилом, установленным п. 6 Порядка определения размера арендной платы в редакции, действующей с 25 апреля 2016 года, согласно которому значение Киn для расчета арендной платы за земельный участок на очередной финансовый год берется из официальных данных Федеральной службы государственной статистики (www.gks.ru).

Информационным письмом Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области от 17 января 2018 года №129 главы муниципальных образований Костромской области были проинформированы, что значение коэффициента, соответствующего произведению годовых индексов потребительских цен в период со дня утверждения соответствующих результатов кадастровой оценки земель, используемого для расчета в 2018 году арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без проведения торгов, применительно к земельному участку истца (земельные участки в составе населенных пунктов) составило 1,287.

Указанный коэффициент является произведением индексов потребительских цен и тарифов на товары и услуги, рассчитанного за январь-декабрь отчетного года к январю-декабрю предыдущего года, за 2015, 2016, 2017 годы (1 х 1,160 х 1,071 х 1,035). Размер этих индексов и их официальный характер подтвердил Территориальный орган Федеральной государственной статистики по Костромской области.

Следовательно, за период с 1 января по 15 мая 2018 г. арендная плата (плата за пользование земельным участком) составляет: (534 522 руб. 86 коп. х Ки 1,287, х Ка1, х Кк 1,99 х Кв 0,01736 : 365 х 135 ) х 2 = 17 580 руб.

Таким образом, общий размер арендной платы (платы за пользование земельным участком) за весь спорный период составляет: 51 239 +30165,20 + 36673,02 + 17 580 = 135 657 руб. 22 коп.

Материалами дела подтверждается и не оспаривается сторонами, что в 2015 – 2016 годах ФИО1 оплатил арендную плату в следующих размерах:

22 июля 2015 г. – 41048 руб. 20 коп.

30 сентября 2015 г. – 20463 руб. 40 коп.

22 декабря 2015 г. – 20463 руб. 40 коп.

31 марта 2016 г. – 20524 руб. 10 коп.

07 сентября 2016 г. – 41 048 руб. 20 коп., всего 143 547 руб. 30 коп.

За 3, 4 квартал 2015 г., 1 квартал 2016 г. оплата арендной платы производилась ФИО1 ежеквартально в суммах, превышающих рассчитанные с учетом правильного применения нормативных правовых актов, регулирующих правоотношения сторон. Поэтому с его стороны имелась переплата арендной платы: по состоянию на 1 января 2016 г. – в размере 30736 руб., на 1 января 2017 г. – 62143,10 руб., на 1 января 2018 г. – 25 470,08 руб., на момент возврата земельного участка – 7890,08 руб.

В соответствии со ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Переплата арендной платы ФИО1 является основанием для признания этой суммы неосновательным обогащением муниципального образования и взыскания переплаченной суммы.

Согласно п. 2 ст. 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

ФИО1 заявлены исковые требований о взыскании процентов на сумму неосновательного обогащения за период с 7 июня 2017 г. по 27 сентября 2018 г.

Однако в соответствии с п. 3.5 договора аренды в случае, если на день поступления платежа отсутствует задолженность, поступивший платеж считается авансовым.

До возврата земельного участка у истца сохранялась обязанность вносить плату за пользование земельным участком. До момента подписания акта приема-передачи земли со стороны Администрации города Костромы отсутствовала непомерность пользования денежными средствами, поскольку срок возврата земельного участка, а следовательно, и размер окончательной платы за пользование им, ответчику не были известны.

Поэтому до 15 мая 2018 г. излишне уплаченные средства носили характер авансовых платежей.

Следовательно, проценты подлежат исчислению за период с 16 мая 2018 г. по 27 сентября 2018 г.

В соответствии с п. 1 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

На основании изложенного производится расчет процентов с применением ключевой ставки Банка России: с 16 мая по 16 сентября 2018 г. по ставке 7,25%, с 17 сентября по 27 сентября 2018 г. – по ставке 7,5%.

7890 руб. 08 коп. х 7,25% : 365 х 124 + 7890 руб. 08 коп. х 7,5% : 365 х 11 = 212 руб. 27 коп.

На основании п.1 ст. 98 ГПК РФ, а также разъяснений, изложенных в п. 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. N 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», истцу должны быть возмещены расходы на оплату услуг представителя и оплату государственной пошлины пропорционально размеру удовлетворенной части иска.

ФИО1 заявлен иск на сумму 81646,96 руб., он удовлетворен на сумму 8102,35 руб., что есть на 10%.

Таким образом, расходы на оплату услуг представителя возмещаются в размере 800 руб., расходы по оплате государственной пошлины – на сумму 400 руб. (п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса РФ).

Отсутствие со стороны ФИО1 задолженности по арендной плате (плате за пользование земельным участком) и частичное удовлетворение его иска исключает удовлетворение встречного иска Администрации г.Костромы о взыскании арендной платы (платы за пользование земельным участком), пени, процентов в полном объеме.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

Решение Свердловского районного суда г. Костромы от 16 октября 2018 года отменить. Принять по делу новое решение.

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с муниципального образования городской округ город Кострома в лице Администрации города Костромы в пользу ФИО1 неосновательное обогащение 7890 руб. 08 коп., проценты 212 руб. 27 коп., возмещение расходов по оплате услуг представителя 800 руб., возмещение расходов по оплате государственной пошлины 400 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 отказать.

В удовлетворении встречного иска Администрации города Костромы к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате и пени отказать.

Председательствующий:

Судьи: