Гражданский кодекс часть 1

в удовлетворении иска ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома № 4 по ул. А.Алиева проезд 6 г. Махачкалы от 18 ноября 2013 г., заключенного между ФИО2 и ФИО3, и записи о регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним по РД за № 05-05-01/074/2013-971 от 26 сентября 2014 г. о праве собственности ФИО3 отказано.

Заслушав доклад судьи Верховного суда РД Гомленко Н.К., объяснения представителя ФИО1 – адвоката Абусамадовой Л.А. ( ордер в деле), просившей решение суда отменить, возражения ФИО3 и его представителя – адвоката Гаджимурадовой Э.М. ( ордер в деле), просивших решение суда оставить без изменения, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А :

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО3, Управлению Федеральной Регистрационной службе кадастра и картографии РД о признании договора купли-продажи от 18 ноября 2013 г. и записи в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 26 сентября 2014 г. недействительными.

В обоснование иска ссылался на то, что решением Советского районного суда г. Махачкалы от 04 июля 2013 г. было признано право собственности на <адрес> проезд 6 по <адрес> г. Махачкалы за ФИО1, однако 18 ноября 2013 г. ответчик по делу Ашурлаева Зулейха продала указанный дом ФИО3, последний 26 сентября 2014 г. зарегистрировал свое право собственности на дом, о чем имеется запись в ЕГРП № 05\05-01/074/2013-971. Однако указанная сделка является ничтожной, т.к. ФИО2 не имела право продавать дом, который находился в споре, об этом споре знал покупатель ФИО3, который в суде апелляционной инстанции принимал участие в качестве доверителя ФИО2 на основании доверенности от ее имени. Добросовестным приобретателем ФИО3 не является, т.к. он мог и должен был знать о том, что дом находится в споре.

ФИО3 обратился в суд со встречным иском к ФИО1 о признании его добросовестным приобретателем <адрес> проезд 6 по <адрес> г. Махачкалы, ссылаясь на то, что он приобрел указанный дом не в период спора, а после вступления апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РД от 20.10.2013 г. в силу, которым ответчику ФИО1 было отказано в признании права собственности на указанный дом. Он получил документы и технический паспорт на дом от ФИО2, обратился в Управление Росрестра по РД с заявлением о регистрации договора купли-продажи и права собственности на дом, однако в этот же день был задержан по подозрению в совершении преступления, затем осужден, но добился своего оправдания, после освобождения он зарегистрировал свое право собственности на дом в Управлении Росреестра по РД и получил свидетельство о праве от <дата> г.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе ФИО1 и на заседании судебной коллегии его представитель Абусамадова Л.А. просят решение суда отменить, ссылаясь на то, что судом не принято решение по заявленному основанию иска – по ст. 166 ГК РФ, суд в решении сослался на ст. 167 ГК РФ и отказал в признании договора купли-продажи дома недействительным. Отказывая в иске, суд сослался на то, что ФИО1 не имеет права оспаривать сделку, стороной которой не является, что он с требованиями об истребовании дома из чужого незаконного владения на основании ст. 302 ГК РФ не обратился, однако этот вывод суда является неправильным. В спорном доме продолжает проживать ФИО1, из дома он не выселялся, имущество из его владения не выбывало. Суд пришел к ошибочному выводу, что ФИО3 является добросовестным приобретателем, он знал и должен был знать, что дом является спорным, он не получил его в натуре, хотя имеется акт приема-передачи дома от 18.11.2013 г., он не проявил должной осмотрительности при покупке этого дома. Суд не учел, что ФИО3 являлся представителем ФИО2 в суде апелляционной инстанции.

В возражениях на жалобу ФИО3 и его представитель – адвокат Гаджимурадова Э.М. просят решение суда оставить без изменения.

Извещенные надлежащим образом Ашурлаева Зулейха, ФИО1, Управление федеральной службы регистрации, кадастра и картографии РД в суд апелляционной инстанции не явились, о причинах своей неявки заблаговременно не известили, дело рассмотрено без их участия ( ст. 167, ч.3 ГПК РФ), представитель ФИО1 – Абусамадова Л.А. сообщила, что ФИО1 не желает принимать участие по делу, доверяет ей.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы и возражений на нее, судебная коллегия находит решение суда подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что спорное домовладение было зарегистрировано на праве собственности за ФИО2 с 1993 г., ФИО1 в 2013 г. обратился в суд с иском о переводе на него прав покупателя по договору купли-продажи, заключенному между ФИО2 и продавцом ФИО5, решением Советского районного суда г. Махачкалы от 4 июля 2013 г. иск ФИО1 удовлетворен, ( л.д. 10), однако определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РД от 29 октября 2013 г. указанное решение суда было отменено, в удовлетворении иска ФИО1 о переводе на него прав покупателя дома было отказано ( л.д. 43-49).

По жалобе ФИО1 постановлением Президиума Верховного суда РД от 15 января 2014 г. определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РД от 29 октября 2013 г. было отменено и дело направлено на новое апелляционное рассмотрение ( л.д. 30-37).

Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РД от 24 марта 2014 г. решение Советского районного суда г. Махачкалы от 4 июля 2013 г. оставлено без изменения, указанным решением суда ФИО1 был признан собственником спорного домовладения № по <адрес> г. Махачкалы ( л.д. 40-42).

Судом установлено, что договор купли-продажи указанного жилого дома между ФИО4 Зулейхой и ФИО3 Саматом был заключен 18 ноября 2013 г. ( л.д. 13), т.е. после вступления в законную силу определения судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РД от 29 октября 2013 г., которым в удовлетворении иска ФИО1 о переводе на него прав покупателя этого дома было отказано. Судом также установлено, что на момент заключения указанного договора обеспечительные меры приняты не были, право собственности на дом ФИО4 Зулейхи в Управлении Росреестра по РД не было обременено какими-либо запретами.

Доводы представителя ФИО1 – адвоката Абусамадовой Л.А. о том, что ФИО6 принимал участие при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции от 29 октября 2013 г., что в деле имеется доверенность, выданная на его имя для участия по делу ФИО4 Зулейхой, не состоятельны, т.к. при рассмотрении дела в апелляционном инстанции с участием представителя Алибиева Самата решение суда от 4 июля 2013 г. было отменено, в удовлетворении иска ФИО1 о переводе на него прав покупателя дома было отказано. Следовательно, с этого момента ФИО3 знал, что спор окончен и дом принадлежит ФИО4 Зулейхе, договор о купле-продаже дома был заключен 18 ноября 2013 г.

Оспаривая указанный договор купли-продажи от 18 ноября 2013 г., истец ссылался на нарушения правил ст. 166 ГК РФ, однако судом правильно отказано в удовлетворении иска, т.к. стороной указанного договора купли-продажи ФИО1 не являлся, он вправе был обратиться в суд с иском об истребовании дома из чужого незаконного владения, поскольку имел вступившее в законную силу определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РД от 24 марта 2014 г., однако с таким иском в суд не обратился, избрал ненадлежащий способ защиты своего права.

При указанных обстоятельствах суд правильно отказал в удовлетворении иска ФИО1, независимо от заявленных оснований иска ( по ст. 166 ГК РФ или по ст. 168 ГК РФ), т.к. договор купли-продажи является оспоримой сделкой, оснований для признания его ничтожным по требованиям ФИО1, не являющегося стороной в этой сделке, не имеется.

Доводы представителя ФИО1 – Абусамадовой Л.А. о том, что регистрация договора купли-продажи от 18 ноября 2013 г., заключенного между ФИО4 Зулейхой и ФИО3 Саматом, имела место 26 сентября 2014 г., что на этот момент ФИО3 не мог не знать, что уже ФИО1 является собственником дома, не могут быть признаны убедительными.

Судом установлено, что в день заключения договора купли-продажи от 18 ноября 2013 г. ФИО3 был задержан по подозрению в совершении преступления, взят под стражу, был оправдан и после освобождения в сентябре 2014 г.зарегистрировал свое право собственности на дом, к этому времени право собственности на дом ФИО1 зарегистрировано не было, ограничений для регистрации также не имелось, в деле имеется заявление о регистрации сделки от 26.11.2013 г., поданное в Управление Росреестра по РД, согласно объяснениям ФИО3, заявление от его имени подала сестра, но без ФИО3 сделка не была зарегистрирована, поэтому лишь после освобождения из-под стражи 26.09.2014 г. сделка была зарегистрирована.

Кроме того, из договора купли-продажи от 18 ноября 2013 г. следует, что за приобретаемый дом ФИО3 заплатил ФИО2 <.><.> руб., однако в материалах дела имеется расписка от ФИО2 о том, что фактически она получила от ФИО3 в счет стоимости <адрес> млн. руб. Указанные обстоятельства не оспорены и не признаны недействительными, поэтому доводы Алибиева Самата о том, что после освобождения из-под стражи ФИО2 не смогла отдать ему 20 млн. руб., поэтому он зарегистрировал сделку с домом, являются убедительными.

Согласно постановлению Конституционного суда РФ от 21 апреля 2003 г. по делу по жалобе граждан ФИО7 и др. о проверке конституционности положений п.п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ, указано, что лицо может быть признано добросовестным приобретателем, если при заключении сделки он проявил добрую волю, должную осторожность и осмотрительность, что при рассмотрении таких споров следует соблюдать принцип соразмерности и пропорциональности, обеспечивать баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота – собственников, сторон в договоре, третьих лиц, обеспечивать способы и механизмы защиты не только собственников, но и добросовестных приобретателей как участников гражданского оборота.

В противном случае для широкого круга лиц добросовестных приобретателей, проявляющих при заключении сделки добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность, будет существовать риск неправомерной утраты имущества, которое может быть истребовано у них только по правилам ст. 302 ГК РФ, которая предусматривает невозможность изъятия имущества у добросовестного приобретателя – лица, которое возмездно приобрело имущество, не знало и не могло знать, что продавец не имел права его отчуждать.

Согласно разъяснений Пленума Верховного суда РФ № 10 от 29.04.2010 г. « О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не мог знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности, принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.

Суд пришел к правильному выводу, что ФИО3 является добросовестным приобретателем дома, т.к. при заключении договора купли-продажи от 18.11.2013 г. он проявил должную осмотрительность и осторожность, принимая участие в заседании судебной коллегии 29.10.2013 г., он знал, что спор окончен, согласно определения судебной коллегии, дом принадлежит ФИО4 Зулейхе, запрет на отчуждение дома в Управлении Росреестра по РД отсутствует, Ашурлаева Зулейха передала ему технический паспорт на дом и домовую книгу, которые представлены ФИО3 на заседание судебной коллегии, акт о передаче дома от 18.11.2013 г. был подписан сторонами.

Доводы представителя ФИО1 – Абусамадовой Л.А. о том, что дом фактически не был передан в пользование Алибиева Самата, в доме проживала семья ФИО1, не могут быть приняты во внимание, т.к. в день заключения договора купли-продажи дома ФИО3 был задержан и взят под стражу, что не позволило ему получить дом в натуре после заключения договора купли-продажи. Согласно объяснениям ФИО3, он знал, что в доме проживает ФИО1, однако после вступления в силу определения судебной коллегии от 29.10.2013 г. он как новый собственник рассчитывал выселить его из дома.

Доводы представителя ФИО1 - Абусаматовой Л.А. о том, что при регистрации договора купли-продажи дома в сентябре 2014 г. ФИО3 должен был проявить должную осмотрительность и осторожность, также не убедительны. Согласно вышеуказанным разъяснениям Пленума Верховного суда РФ от 29.04.2010 г., приобретатель должен предпринять разумные меры для выяснения правомочий продавца имущества, как установил суд, ФИО3 принял разумные меры для выяснения полномочий ФИО2, убедился, что собственником дома является Ашурлаева Зулейха, что запрета на отчуждение дома в Управлении Росреестра по РД не имеется, получил довомую книгу и технический паспорт на дом, поэтому, оплатив за приобретенный <адрес> млн. руб., он вправе был после освобождения из-под стражи зарегистрировать такую сделку.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 328 п. 1 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Решение Советского районного суда г. Махачкалы от 05 марта 2015 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий Гаджиев Б.Г.

Судьи Гомленко Н.К.

Биремова А.А.