Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 к открытому акционерному обществу «Агентство ипотечного жилищного кредитования Мурманской области» о взыскании арендной платы, освобождении арендуемого помещения

по апелляционной жалобе представителя истца ФИО4 – ФИО5 на решение Октябрьского районного суда города Мурманска от 07 июня 2018 года, по которому постановлено:

«иск ФИО4 к ОАО «Агентство ипотечного жилищного кредитования Мурманской области» о взыскании арендной платы, об освобождении арендуемого помещения удовлетворить частично.

Взыскать с ОАО «Агентство ипотечного жилищного кредитования Мурманской области» в пользу ФИО4 задолженность по арендной плате в размере 132096 рублей 78 копеек, пени в размере 5812 рублей 40 копеек, судебные расходы в размере 3958 рублей 18 копеек, всего 141867 рублей 36 копеек.

В удовлетворении искового требования ФИО4 к ОАО «Агентство ипотечного жилищного кредитования Мурманской области» об освобождении арендуемого помещения отказать».

Заслушав доклад судьи Койпиш В.В., объяснения представителя истца ФИО4 – ФИО5, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения относительно доводов апелляционной жалобы представителя ответчика открытого акционерного общества «Агентство ипотечного жилищного кредитования Мурманской области» ФИО6 судебная коллегия по гражданским делам Мурманского областного суда

установила:

ФИО4 обратился в суд с исковым заявлением к открытому акционерному обществу «Агентство ипотечного жилищного кредитования Мурманской области» (далее – ОАО «АИЖКМО») о взыскании арендной платы, освобождении арендуемого помещения.

В обоснование заявленных требований указал, что он на основании договора купли-продажи от 28 июня 2017 года № * является собственником нежилого помещения общей площадью *** кв.м., этаж *, расположенного по адресу: ....

По указанному адресу зарегистрирован и фактически располагается ответчик. Согласно выписке из ЕГРП в отношении указанного объекта недвижимости зарегистрировано обременение – договор аренды нежилого помещения от 14 января 2013 года № *, арендатором является ОАО «АИЖКМО».

С момента перехода к истцу права собственности на указанное помещение ответчик арендную плату за пользование помещением не уплачивал, в связи с чем в его адрес неоднократно направлялись требования о выплате задолженности по арендной плате, которые оставлены без ответа.

С 13 июля 2017 года арендатор находится в стадии ликвидации.

Согласно пункту 7.3.6 дополнительного соглашения к договору аренды ликвидация арендатора является основанием для расторжения договора арендодателем в одностороннем внесудебном порядке посредством направления письменного уведомления арендатору.

Требование истца о расторжении договора аренды и об освобождении спорного нежилого помещения ответчиком не исполнено.

Истец просил взыскать с ОАО «АИЖКМО»задолженность по арендной плате в сумме 825000 рублей, пени в сумме 28314 рублей, а всего 853814 рублей, возложить на ответчика обязанность освободить занимаемое им нежилое помещение общей площадью *** кв.м., этаж *, расположенное по адресу: ....

Истец ФИО4 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещенный надлежащим образом.

Представитель истца ФИО5 в судебном заседании заявленные требования поддержал.

Представитель ответчика ОАО «АИЖКМО» ФИО6 в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований.

Представитель третьего лица акционерной компании ПАТТОН ДАЙНЕМИКС ЛИМИТЕД в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещенный в установленном законом порядке.

Судом постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель истца ФИО4 – ФИО5 просит решение суда отменить в части отказа в удовлетворении заявленных требований, принять по делу новое решение, которым исковые требования истца удовлетворить в полном объеме.

В обоснование жалобы выражает несогласие с выводом суда о том, что договор купли-продажи недвижимого имущества от 28 июля 2017 года создает юридические последствия и влечет переход права собственности на имущество независимо от его государственной регистрации в силу фактической передачи имущества продавцом покупателю.

Указывает, что истцом факт передачи имущества по договору купли-продажи от 28 июля 2017 года не признавался, поскольку офис нежилого помещения продолжает занимать ОАО «АИЖКМО», игнорирующее требование собственника об освобождении помещения, а акт приема-передачи составлен продавцом и покупателем исключительно для осуществления регистрационных действий.

Приводит довод о том, что право собственности на недвижимое имущество, приобретенное по договору купли-продажи, переходит к приобретателю лишь с момента внесения в государственный реестр записи о регистрации за ним данного права.

Полагает, что даже при условии фактической передачи имущества покупателю, до регистрации перехода права собственности к покупателю может перейти лишь право владения недвижимым имуществом.

Ссылаясь на абзац 3 пункта 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», указывает, что предъявление к третьим лицам требований, вытекающих из договора аренды недвижимости, в том числе об уплате арендной платы, об освобождении помещения в связи с неисполнением договора аренды, является реализацией права распоряжения, которое до момента регистрации договора купли-продажи сохраняется за продавцом.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились истец ФИО4, представитель третьего лица акционерной компании ПАТТОН ДАЙНЕМИКС ЛИМИТЕД, извещенные о времени и месте рассмотрения дела в установленном законом порядке.

Судебная коллегия по гражданским делам Мурманского областного суда, руководствуясь частью 3 статьи 167 и частью 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалоб и возражений, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу пункта 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей, в том числе, в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В силу положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что 14 января 2013 года между ООО «П» и ОАО «АИЖКМО» заключен договор аренды нежилого помещения № *, которое расположено на * этаже дома ..., общей площадью *** кв.м.

По условиям договора арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное пользование нежилое помещение (пункт 1.1 договора аренды).

Согласно пункту 1.3 договора аренды указанное помещение принадлежит арендодателю на праве собственности на основании договора купли-продажи объекта недвижимости от 07 августа 2012 года № *, о чем имеется запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 03 сентября 2012 года.

В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды он вступает в силу с 01 февраля 2013 года, но не ранее даты его государственной регистрации и действует до 31 января 2018 года, а в части расчетов до полного исполнения сторонами своих обязательств по договору.

Пунктами 5.2, 5.5 договора аренды предусмотрено, что размер арендной платы по договору составляет 155000 рублей, в том числе НДС (18%) в размере 23644 рубля 07 копеек, арендная плата выплачивается арендатором ежемесячно авансовым платежом на основании счета, выставляемого арендодателем.

В силу пункта 6.1 договора аренды стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору в соответствии с законодательством России. При просрочке внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,1% от суммы ежемесячной арендной платы за каждый день просрочки, но не более 10% от суммы просроченного платежа (пункт 6.3 договора аренды). Выплата неустойки не освобождает стороны от выполнения обязанностей, предусмотренных договором (пункт 6.5 договора аренды).

Согласно акту приема-передачи нежилого помещения от 01 февраля 2013 года арендодатель ООО «П» передало арендатору ОАО «АИЖКМО» во временное владение и пользование, а арендатор принял нежилое помещение, расположенное по адресу: ..., * этаж, общей площадью *** кв.м.

06 мая 2014 года между ООО «П» и ОАО «АИЖКМО» заключено дополнительное соглашение № 1 к договору аренды нежилого помещения от 14 января 2013 года № *, по условиям которого с 01 июня 2014 года размер арендной платы по договору составит 195000 рублей, в том числе НДМ (18%) в размере 29745 рублей.

28 июня 2017 года между ООО «П» (продавец) и ФИО4 (покупатель) заключен договор купли-продажи объекта недвижимости № *, согласно которому продавец обязался передать в собственность, а покупатель оплатить и принять недвижимое имущество: нежилое помещение для использования под офис, общей площадью *** кв.м., этаж *, расположенное по адресу: .... Государственная регистрация перехода права собственности к ФИО4 на указанное недвижимое имущество произведена 07 июля 2017 года.

26 сентября 2017 года в адрес ответчика истцом направлено требование об уплате арендной платы, а также уведомление о расторжении договора аренды.

Руководствуясь положениями статей 606, 608, 614, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истец с момента возникновения у него права собственности на спорное нежилое помещение имеет право требования арендной платы с ответчика в размере, определенном договором аренды от 14 января 2013 года.

Вместе с тем, судом установлено, что 28 июля 2017 года между ФИО4 (продавец) и акционерной компанией ПАТТОН ДАЙНЕМИКС ЛИМИТЕД заключен договор купли-продажи спорного нежилого помещения, и в этот же день стороны обратились в ГОБУ «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг Мурманской области» с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно уведомлению Управления Росреестра по Мурманской области от 09 августа 2017 года № *, начиная с 09 августа 2017 года приостановлено осуществление действий по государственной регистрации перехода права собственности в отношении спорного объекта недвижимости в связи с наличием запрета на осуществление соответствующих регистрационных действий, направленных на распоряжение объектом недвижимости на основании определения Арбитражного суда Мурманской области от 01 августа 2017 года № *.

Разрешая заявленный спор и частично удовлетворяя заявленные требования, учитывая, что договор купли-продажи спорного нежилого помещения, заключенный между ФИО4 и акционерной компанией ПАТТОН ДАЙНЕМИКС ЛИМИТЕД, в настоящее время не расторгнут и в установленном законом порядке недействительным не признан, принимая во внимание, что приостановление государственной регистрации перехода права собственности в отношении спорного объекта недвижимости вызвано не отказом стороны от исполнения договора либо уклонением от государственной регистрации, а по независящим от сторон сделки обстоятельств, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца об освобождении спорного нежилого помещения, а также требований о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате с момента передачи права собственности на него третьему лицу, удовлетворив при этом требования о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с 07 июля 2017 года по 27 июля 2017 года в размере 132096 рублей 78 копеек и пени в сумме 5812 рублей 40 копеек.

Решение суда в удовлетворенной части требований лицами, участвующими в деле, не оспаривается.

По доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с 28 июля 2017 года по 14 ноября 2017 года, начисленных пеней на сумму задолженности за указанный период, а также об освобождении нежилого помещения, по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

На основании пункта 1 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности переходит к приобретателю по договору с момента передачи вещи, если иное не установлено договором или законом. В отношении недвижимого имущества момент перехода права собственности императивно привязан к моменту регистрации такого перехода (пункт 2).

В силу пунктов 1, 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В абзаце 2 пункта 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (пункт 2 статьи 8.1, пункт 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям в абзаце 3 пункта 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Таким образом, из приведенных правовых норм и разъяснений постановлений Пленума Верховного Суда Российской Федерации по их применению следует, что при отсутствии государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю, право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом, то есть момент возникновения права собственности на недвижимое имущество обусловлен моментом государственной регистрации данного права на это имущество.

Принимая во внимание, что в связи с запретом на осуществление соответствующих регистрационных действий, направленных на распоряжение объектом недвижимости, на основании определения Арбитражного суда Мурманской области от 01 августа 2017 года № * государственная регистрация перехода права собственности на спорное недвижимое имущество в отношении акционерной компании ПАТТОН ДАЙНЕМИКС ЛИМИТЕД не произведена, ФИО4 обладает правом распоряжаться спорным недвижимым имуществом, поскольку за ним как за продавцом сохранено право собственности на это имущество до момента государственной регистрации перехода права собственности за покупателем.

В связи с чем предъявление требований, вытекающих из договора аренды нежилого помещения от 14 января 2013 года, в том числе об уплате задолженности по арендной плате, является реализацией ФИО4 права распоряжения принадлежащим ему недвижимым имуществом.

При таком положении вывод суда об отказе в удовлетворении требований о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с 28 июля 2017 года по 14 ноября 2017 года, а также пеней за указанный период, является ошибочным.

Также судебная коллегия полагает обоснованными требования истца об освобождении арендованного нежилого помещения.

В силу пунктов 1 и 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей до 01 июня 2015 года, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором; в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Аналогичное правило закреплено во вступившей в действие с 01 июня 2015 года статье 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Пунктом 7.3. дополнительного соглашения к договору аренды от 06 мая 2014 года предусмотрено право арендодателя отказаться от исполнения договора аренды в одностороннем внесудебном порядке посредством направления письменного уведомления арендатору до даты прекращения договора, в том числе:

- в случаях необоснованной неуплаты арендатором арендной платы или иных денежных средств, причитающихся с арендатора по договору, в течение 5 рабочих дней после того, как арендодатель передал арендатору письменное уведомление о такой неуплате (пункт 7.3.1.);

- возбуждения процедуры несостоятельности (банкротства) или ликвидации в отношении любой из сторон (пункт 7.3.6.).

В случае, если арендатор воспользовался правом, предусмотренным ему в соответствии настоящим пунктом (7.3.), то договор будет считаться прекращенным с даты расторжения договора, указанной в уведомлении, которая не может быть ранее, чем через 5 рабочих дней после даты вручения уведомления (абзац 10 пункта 7.3. дополнительного соглашения).

Как следует из выписки из Единого государственного реестра юридических лиц, ОАО «АИЖКМО» находится в стадии ликвидации, о чем 03 июля 2017 года принято единоличное решение акционера ОАО «АИЖКМО» - Министерства имущественных отношений Мурманской области.

Материалами дела подтверждено, что 26 сентября 2017 года ответчиком в лице руководителя ликвидационной комиссии получено требование истца об уплате арендной платы, уведомление о расторжении договора аренды, в котором содержится требование об уплате задолженности по арендным платежам и об освобождении арендуемого нежилого помещения в разумный срок, но не более 14 рабочих дней с даты получения настоящего уведомления.

То есть в силу условий договора договор аренды прекращен на основании указанного уведомления.

В соответствии с пунктом 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. В силу пункта 2 названной статьи, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за все время просрочки.

При таких обстоятельствах оснований для отказа истцу в удовлетворении требований об освобождении нежилого помещения и о взыскании арендной платы и пени за период с 28 июля 2017 года по 14 ноября 2017 года у суда первой инстанции не имелось.

В силу пункта 2 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции при рассмотрении апелляционной жалобы вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

Поскольку решение в части отказа в удовлетворении требований о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате и пени за период с 28 июля 2017 года по 14 ноября 2017 года, а также об освобождении нежилого помещения принято судом с нарушением норм материального права, решение суда в этой части подлежит отмене с вынесением нового решения об удовлетворении заявленных истцом требований.

Исходя из представленного истцом расчета и не оспоренного стороной ответчика, в пользу истца подлежит взысканию задолженность по арендной плате за период с 07 июля 2017 года по 14 ноября 2017 года в сумме 825500 рублей, пени за период с 04 октября 2017 года по 14 ноября 2017 года в сумме 28314 рублей.

Обязывая ОАО «АИЖКМО» освободитель нежилое помещение, в соответствии с требованиями части 2 статьи 206 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с учетом соблюдения баланса интересов сторон судебная коллегия устанавливает срок, в течение которого решение должно быть исполнено ответчиком - до 1 января 2019 года.

В связи с изменением судом апелляционной инстанции взыскиваемой в пользу истца суммы, по правилам статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации подлежит перерасчету размер подлежащих возмещению истцу судебных расходов по оплате государственной пошлины, который составит 12038 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 193, 199, 327, 328, 329 и 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Мурманского областного суда

определила:

решение Октябрьского районного суда города Мурманска от 07 июня 2018 года в части отказа в удовлетворении исковых требований отменить.

Взыскать с открытого акционерного общества «Агентство ипотечного жилищного кредитования Мурманской области» в пользу ФИО4 задолженность по арендной плате за период с 07 июля 2017 года по 14 ноября 2017 года в размере 825500 рублей, пени за период с 04 октября 2017 года по 14 ноября 2017 года в сумме 28314 рублей, а всего взыскать 853814 рублей.

Обязать открытое акционерное общество «Агентство ипотечного жилищного кредитования Мурманской области» в срок до 01 января 2019 года освободить нежилое помещение общей площадью *** кв.м., этаж *, расположенного по адресу: ....

Взыскать с открытого акционерного общества «Агентство ипотечного жилищного кредитования Мурманской области» в пользу ФИО4 в возмещение расходов по оплате государственной пошлины 12038 рублей.

председательствующий

судьи