Гражданский кодекс часть 1

«В удовлетворении заявленных исковых требований ФИО3 к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи, приведении сторон в первоначальное состояние, отказать».

Судебная коллегия

установила:

ФИО3 обратилась в суд с иском к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи, приведении сторон в первоначальное состояние, мотивируя свои требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ФИО5, являющимся представителем ФИО4, был заключен договор купли-продажи земельного участка с домом. Согласно указанного договора она должна была приобрести земельный участок общей площадью 1099 кв.м с кадастровым номером №, и дом, назначение: нежилое, общей площадью 109 кв.м с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>», в районе деревни Сокол, участок № - за 1550000 рублей. В этот же день указанная сумма была ею оплачена и подписан передаточный акт. ДД.ММ.ГГГГ в результате пожара дом, являвшийся предметом договора, полностью сгорел. ДД.ММ.ГГГГ была осуществлена государственная регистрация прав собственности на приобретенное истицей недвижимое имущество. Указывает, что фактически имущество продавцом ей передано не было: на момент пожара, до государственной регистрации перехода прав собственности в доме проживал ФИО5, личных вещей истицы в доме не находилось, ключи от дома ответчиком также не передавались. Полагает, что в соответствии со ст. 211 Гражданского кодекса РФ риск случайной гибели лежит на продавце - ФИО4 На основании изложенного, просит расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с домом от ДД.ММ.ГГГГ; обязать ФИО4 возвратить денежную сумму в размере 1550000 рублей; прекратить ее право собственности на вышеуказанные дом и земельный участок.

В судебном заседании истец ФИО3 доводы искового заявления поддержала в полном объеме, пояснив, что проживание ФИО5 было устно согласовано с нею. Свои личные вещи в дом привозила, однако пользоваться домом не могла из-за проживания в нем ФИО5

Представитель истца ФИО6 исковые требования поддержала, пояснив, что риск случайной гибели лежит на продавце до регистрации прав в учреждении юстиции за покупателем. Пожар произошел до того момента, как истец ФИО3 стала собственником дома, следовательно на ответчике ФИО4 лежит риск случайной гибели проданного имущества. С момента заключения договора купли-продажи и до регистрации прав за ФИО3 произошли существенные изменения обстоятельств - сгорел дом, поэтому заключенный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с положениями ст. 451 Гражданского кодекса РФ необходимо расторгнуть, вернув стороны в первоначальное положение: вернуть денежные средства покупателю, внести изменения в ЕГРП.

Представитель ответчика ФИО4 - ФИО7 исковые требования не признал, пояснив, что стороной ответчика выполнены все условия по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Дом и земельный участок были переданы от покупателя к продавцу, что подтверждается актом приема передачи, подписанным сторонами ДД.ММ.ГГГГ. Каких-либо условий либо замечаний в передаточном акте не содержится. Кроме того, из пояснений истца ФИО3, данных в судебном заседании, следует, что она привозила свои личные вещи в приобретенный ею дом, а ФИО5 проживал в данном доме с согласия ФИО3 Оснований для признания сделки от ДД.ММ.ГГГГ ничтожной или недействительной не имеется. На основании изложенного, просил отказать в удовлетворении заявленных исковых требований.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО5 пояснил, что действительно ДД.ММ.ГГГГ являлся представителем по доверенности ФИО4 при заключении договора купли-продажи дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>. В данном доме ФИО5 вместе со своей супругой проживал по разрешению продавца ФИО4, а после заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ - с разрешения покупателя ФИО3, с которой также у него имелась договоренность о том, что ФИО5 выполнит по поручению ФИО3 все необходимые строительные работы в приобретенном ею доме. Впоследствии по распоряжению ФИО3 были приобретены необходимые строительные материалы и завезены в купленный дом. ФИО3 могла свободно пользоваться данным домом в любое время, так как у нее были на руках от дома ключи от входной двери. Кроме того, после заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 в доме было установлено новое оборудование по отоплению, монтаж и пусконаладочные работы которого были проведены истцом без участия продавца ФИО4

Ответчик ФИО4, представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, извещенные надлежащим образом о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явились.

Судом постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе истец ФИО3 просит решение суда отменить и постановить по делу новое решение. В обоснование жалобы указала, что факт подписания передаточного акта не влияет на правовое положение объекта купли-продажи, и все три правомочия собственника возникают не ранее государственной регистрации перехода права. Выводы суда о моменте передачи дома покупателю и перехода риска случайной гибели от продавца к покупателю противоречат ст. 224 Гражданского кодекса РФ, согласно которой вещь считается врученной с момента ее фактического поступления во владение покупателя, и ст. 211 Гражданского кодекса РФ, из которой следует, что риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет собственник, если иное не предусмотрено законом либо договором. Фактическая передача имущества не состоялась, что следует из содержания постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ФИО5 должен был освободить и передать дом истцу ДД.ММ.ГГГГ, то есть к моменту окончания регистрации договора купли-продажи в учреждении юстиции; показаний незаинтересованного свидетеля ФИО1; объяснений супруги ФИО5 ФИО2 о фактическом постоянном проживании в доме. Однако указанные доказательства не были надлежаще оценены судом. Учитывая, что факт передачи имущества покупателю на момент пожара отсутствует, ответственность за него лежит на продавце. Запретить ФИО5, представителю продавца по доверенности, проживать в доме она не могла, так как собственником его до момента государственной регистрации права не являлась. Полагает, что имеются основания для расторжения договора, предусмотренные ст. 451 Гражданского кодекса РФ, так как по условиям договора от ДД.ММ.ГГГГ продавец обязался передать дом, пригодный для использования по его целевому назначению – проживания людей, а не сгоревший дом.

Изучив материалы дела, заслушав истца ФИО3 и её представителя ФИО6, поддержавших доводы жалобы, представителя ответчика ФИО7 и третье лицо ФИО5, возражавших против удовлетворения жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

В соответствии с ч. 1 ст. 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как следует из содержания пунктов 2, 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении» решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Судебная коллегия приходит к выводу, что постановленное судом первой инстанции решение отвечает указанным требованиям.

В соответствии с п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

В соответствии с п. 1 ст. 459 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя с момента, когда в соответствии с законом или договором продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара покупателю.

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной в момент вручения товара покупателю или указанному им лицу, если договором предусмотрена обязанность продавца по доставке товара (п. 1 ст. 458 Гражданского кодекса РФ).

В силу п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса РФ исполнение договора купли-продажи недвижимости осуществляется путем передачи недвижимости продавцом и принятия ее покупателем по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

При этом согласно положению абз. 2 п. 1 ст. 224 Гражданского кодекса РФ вещь считается врученной приобретателю с момента её фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.

По смыслу названных выше правовых норм, переход риска случайной гибели или случайного повреждения товара при действии договора купли-продажи связывается с моментом исполнения продавцом обязанности по передаче товара, а не с переходом права собственности к покупателю, как это определено в ст. 211 Гражданского кодекса РФ.

В пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи305 Гражданского кодекса РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Из копии договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ФИО5, действующий по доверенности в интересах ФИО4, продал ФИО3 земельный участок, общей площадью 1099 кв.м, кадастровый номер №, и дом, общей площадью 109 кв.м, назначение нежилое, кадастровый (условный) номер №, расположенные по адресу: <адрес>

Согласно п. 2.1 вышеуказанного договора земельный участок и дом оцениваются по соглашению сторон в 1550000 рублей, из них земельный участок - 1000000 рублей, дом - 550000 рублей.

В пункте 4.1 договора указано, что право собственности к покупателю на указанные выше земельный участок и дом переходит с момента проведения государственной регистрации перехода права собственности по нему в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. Указанное в полной мере отвечало положениям действующего законодательства (ст.ст. 8, 131, 551 Гражданского кодекса РФ).

ДД.ММ.ГГГГ сторонами также был подписан передаточный акт, в пункте 1 которого указано, что продавец на основании договора купли-продажи земельного участка с домом от ДД.ММ.ГГГГ передает в собственность покупателя без обременений, а покупатель принимает в собственность вышеуказанные земельный участок и дом.

Расчет по договору был произведен в день его заключения, что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ о получении представителем ФИО4 - ФИО5 денежных средств от ФИО3 в размере 1550000 рублей, из них за земельный участок - 1000000 рублей, за дом - 550000 рублей, расположенные по адресу: <адрес>, в соответствии с условиями договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Подлинность данной расписки в процессе рассмотрения дела не оспаривалась сторонами.

Право собственности ФИО3 на спорные дом и земельный участок зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ серии 69-АВ № и серии 69-АВ № соответственно.

ДД.ММ.ГГГГ по адресу: <адрес>, в результате которого строение дома было полностью уничтожено огнем, что подтверждается копией справки МЧС России по Калининскому району № от ДД.ММ.ГГГГ.

Постановлением от ДД.ММ.ГГГГ в возбуждении уголовного дела по факту пожара, происшедшего ДД.ММ.ГГГГ в <адрес>, было отказано.

Исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд пришел к правильному выводу, что на момент пожара договор купли-продажи, подписанный сторонами ДД.ММ.ГГГГ, фактически был исполнен, поскольку передача спорного жилого дома от ФИО4 к ФИО3 была произведена по акту и жилой дом поступил во владение ФИО3 с момента подписания договора.

О фактической передаче имущества свидетельствует то обстоятельство, что ФИО3 имела свободный доступ к пользованию указанным имуществом, разместила там свои вещи, установила новое оборудование для отопления данного дома.

В связи с изложенным, суд отвергает доводы истца об отсутствии ключей как доказательно не подтвержденные. Показания свидетеля ФИО8, который только сопровождал совершение сделки, на содержание выводов суда не влияют.

Довод апелляционной жалобы о том, что ФИО3 не имела возможности до государственной регистрации права собственности на имущество воспрепятствовать проживанию ФИО5 в спорном доме, подлежит отклонению в силу разъяснений, содержащихся п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Кроме того, согласно объяснений истца, отраженных в протоколе судебного заседания от 26 апреля 2013 года, ФИО5 проживал в доме по устной договоренности с ней.

Принимая во внимание, что ФИО4 исполнила свою обязанность по передаче товара покупателю ДД.ММ.ГГГГ, риск случайной гибели или случайного повреждения товара на момент пожара ДД.ММ.ГГГГ лежал на ФИО3

Пунктом 1 ст. 451 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Уничтожение (повреждение) объекта недвижимости, являющегося предметом договора купли-продажи, до момента регистрации прав нового собственника не является существенным изменением обстоятельств, ввиду которых исполнение договора невозможно и он в силу ст. 451 Гражданского кодекса РФ может быть расторгнут. Положения указанной нормы права в данном случае не применимы.

На существенное изменение иных обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора купли-продажи, сторона истца не ссылалась.

На основании изложенного, суд справедливо отказал ФИО3 в удовлетворении исковых требований к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи, приведении сторон в первоначальное состояние.

Разрешая заявленные исковые требования, суд правильно определил характер правоотношений сторон и нормы закона, которые их регулируют, исследовал обстоятельства, имеющие значение для разрешения дела, и постановил законное и обоснованное решение.

Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

Доводы жалобы направлены на иную оценку исследованных судом первой инстанции доказательств, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, основаны на ошибочном толковании норм материального права, а потому не могут служить основанием к его отмене.

Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

определила:

решение Калининского районного суда Тверской области от 26 апреля 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО3 – без удовлетворения.

Председательствующий М.В. Ратькова

Судьи А.В. Кондратьева

С.П. Лозина